中国房地产资金问题研究.doc

中国地质大学（北京）人文经管学院题 目 中国房地产资金问题研究 学生姓名 段慧琦 学 号 mpa11049 指导教师 赵立新 班级/批次MPA 2011 2012 年 10月中国房地产资金问题研究中国地质大学（北京） 学号：MPA11049 姓名：段慧琦改革开放三十年来，中国实现了跨越式发展，经济建设突飞猛进，社会各项事业取得了显著成就，但到了今天，伴随着经济的快速发展，社会的矛盾也越来越多并且日益突出。近几年来，我国的房地产市场火热，房价居高不下，房地产有关问题已成为当前社会的热点和焦点问题。为了搞清楚房地产为什么火热、房价为什么高，本人认为，应该以房地产资金为切入点，进行深入探究。那么，投入房地产的大量资金从哪里来、如何运转以及对房地产行业会带来什么样的影响呢？我们又该如何应对？下面我就对房地产资金的有关问题进行具体分析和研究。一、 我国房地产资金的来源这几年来，由于城镇化的进一步扩张，大量人口从农村涌入城市，人们对住房的需求大幅增加，再加上土地资源本来就有限和稀有，还有一部分投机分子乘机买卖房屋赚取中间差价，从而导致了房地产业供需严重失衡，市场需求量远远大于供应量，所以大量的资金疯狂的涌入房地产业。那么，这里就产生了一个问题，不管是投资方还是买方，他们这些钱从哪里来呢？我认为主要有以下两大途径：第一，金融机构的大量放贷。向银行申请大额贷款是许多房地产商人的首选。目前房地产开发企业项目投入资金中约30%40%是银行贷款，有的甚至占到了70%80%。第二，民间筹集资金。依据我国实际情况来看，从民间筹集资金的方式一般有三种：第一种：亲戚朋友之间的相互拆借。这种筹资方式的对象主要是买房者或者是投机者。第二种：批着合法的外衣变相的从事一些借贷的活动（比如说像担保公司、寄售行、典当行、投资公司等等）。第三种：行事隐秘的地下钱庄。近几年来，许多地方出现了融资热，民间资本最活跃的地区之一鄂尔多斯就是最好的例证。鄂尔多斯80%的人都在放高利贷，就地下钱庄就有400个亿。游戏规则很简单，在鄂尔多斯，民间收储的利率通常在月息2分-4分之间，也有个别的人能拿到5分甚至更高的月息，后者为极少数，一般不是风险性骗贷，就是送礼性假贷。2分-3分之间月息占整个民间借贷市场的主流，合计起来就是年息24%-36%。也就是说你手头有100万元存入地下钱庄后，每个月仅利息就是2万-3万元，一年连本带息就是124万-136万元。与银行现行的3.5%的年息相比，一年连本带息只有103.5万元，两者霄壤之别。“什么行业能稳稳有百分之二三十的利润？”做小额信贷公司多年的一位民间资本家这样反问记者。他说：大量的民间资本就是看中这种高利率回报的效果才纷纷把存在银行的钱改道民间信贷。在屈指可数的投资理财项目中，面对20%-30%的民间借贷利润回报，把钱投入担保公司或信贷公司甚或地下钱庄成为人们的投资首选。据了解，目前温州当地民间借贷月息一般在3分左右，有的甚至为5分至1毛，而“5分利”相当于资金的年回报率是60%。然而，鄂尔多斯和温州老板高利贷热钱大量流入房地产市场只是全国民间借贷市场这一金融灰色地带危机的一个缩影，就目前了解的情况看，借贷风险高危区除了内蒙古和浙江省之外，还有江苏、福建、河南以及陕西等省区。有专家认为，若无严格监管，恐酿成中国式信贷危机，对中国的房地产市场也将带来负面影响。二、我国房地产资金使用和运转过程中存在的问题大量的资金进入房地产业以及这些资金的不良使用和运转导致了房地产业过热、房价暴涨甚至房地产泡沫等问题，一旦房地产市场崩盘将会引发新的危机。总的来说，所有问题应归根于这个不成熟的社会和政府对房地产资金市场的监管不到位。第一，来自金融机构的大量放贷资金涌入房地产市场，形成了恶性循环，是造成我国房价高涨的体制性因素。1、导致房价爆涨的第一个因素：银行竞争下的贷款开放。从我国实际情况来看，其实房价爆涨主要是由金融政策和体制的漏洞引起的，同时百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事，但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果，他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款2000万，然后再用这2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有“合法的”高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。那么这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌!因为不能跌!一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱!所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的，引导人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。2、导致房价爆涨的第二个错误：中国特色的按揭。按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有问题了。因为从大的体制上来说，所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国老太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点“路子”的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办?银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府、回到银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值，而是拿了房子去收拾银行。银行拿到这个房子怎么办?更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子!即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的，现在8000元/平米的房子里，只有2500才是房价，有5500都是决策错误带来的资金黑洞!也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。第二，大量的民间借贷资本近乎疯狂地涌入房地产市场，直接导致了房价的持续高涨，对我国的房地产业造成了不良后果，进而引发了新的信贷危机。好多人熟知的“鄂尔多斯现象”就是很好的例证。游走于国有商业银行之外的民间借贷资本，是中国经济发展转型中一个不可回避的资金力量。源有出处，存有理由，生有市场。有其有利经济发展的一面，也有其危害金融市场的一面。风险与利益并存，合法与违规交叉。由于现行的国有银行的信贷规则和运作模式，国企和政府性质的大项目永远是贷款的重点，中小企业、民营企业总是分到很可怜的一杯羹，例如临近鄂尔多斯的包头市，民营企业贷款甚至占不到银行总贷款额的两成。而承担社会就业80%以上责任的民营企业，在资金瓶颈中生存，只能求渴于民间资本。然而有喜就有忧，少数从地下钱庄贷出巨额贷款的房地产公司因实业项目经营不善而濒临破产，连锁反应造成关联的信贷公司形成坏死账目，继续发酵，导致个人的高利存储深度套牢。很多人因此已经拿不回本钱。这些忧患目前虽然在整个民间信贷格局中只占少数，但是每次发生后的传闻都深深刺痛着各个信贷链条上的所有“蚂蚱”。民间高利贷炒房，有人玩得是心跳，有人玩得是尖叫，有人玩得是胡闹。2010年，一个纺织女工出身、叫石小红的“富姐”因高利贷资金链断裂而东窗事发，被鄂尔多斯公安机关逮捕，查明的非法吸储资金达7亿多元，其中4亿多元蒸发。高利贷带动了鄂尔多斯商品住宅、商业地产以及各类酒店服务业的发展，同时，也因为高利率的高额回报需求，导致地产业价格、服务业价格节节攀升。一个市区人口不到50万的城市，黄金地段的商业店铺的价格能炒到每平方米7万多元。市区内每平方米万元的豪宅、高楼遍地都是，部分高端楼盘已经炒作到每平方米两万元左右。开发商孙东说，没办法，不把地产利润弄高点儿，就没办法偿还高利率的贷款。东达集团董事长赵永亮这样形容高利贷行业和房地产行业的发烧现象：“现在的鄂尔多斯几乎是家家房地产，户户典当行。”一位范姓地产调查机构的专业人士表示，地大人少房子多的鄂尔多斯，平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量很多达到七八套。在鄂尔多斯，只要你是公务员，起码的底线就是两套房子。高利率的资金流抬高了房地产的高房价，高房价的地产业更需要大量的资金来支持它挺过严重饱和的房地产购买市场。几乎一半以上被买去的商业楼盘都是被作为投资保值增值的产品被闲置。拥有者不希望房价降，放贷者更不希望房价降，开发商还不希望房价降。降了资金链就断了。所有的原因都指向这朵“钱隆”花，大家都在击鼓传花，鼓槌不可以停，停就意味着有人倒霉。震惊全国的富商金立彬自焚案就是因为巨额的高利贷资金链断裂，导致了旗下惠龙集团的崩盘。他的自焚地点、圈钱地点离鄂尔多斯只有100多公里。事后，业内很多人士指出，金立彬这样的二十几个亿的高利贷规模在鄂尔多斯只能算个小巫。真正的大巫、大鳄依然在击鼓传花、翩翩起舞。三、确保房地产资金安全运转的措施和建议第一，政府应加强对进入房地产市场资金的导向和监管作用，加大对房地产资金流转过程中的宏观调控力度，积极健全和完善各项金融制度。第二，严格银行用于房地产投资方面的借贷手续，建立