案例-房屋出售后,出卖人再擅自抵押,抵押无效.doc

广东联谊实业发展有限公司与甘季玉等商品房预售合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2009)穗中法民五终字第2129号上诉人(原审被告)：广东联谊实业发展有限公司（原名广东省联谊实业发展总公司，以下简称联谊公司）。法定代表人：陈建平，经理。委托代理人：陈恩安。委托代理人：王步林，广东金鹏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：甘季玉。被上诉人(原审原告)：蓝海。被上诉人(原审原告)：缪文定。被上诉人(原审原告)：杨焕容(曾用名杨焕蓉)。上述被上诉人的共同委托代理人：温文、蔡剑雄，均为广东中粤云天律师事务所律师。上诉人广东联谊实业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2009)海民三初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院认为: 甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容与名流公司签订的商品房预售合同是签约双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的有关规定，应为合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，名流公司受联谊公司委托出售“名粤广场”商品房，将涉案房屋出售给甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容。甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容已接收房屋并已付清全部房款至今超过90日，合同虽然没有约定办理房产证的期限，但根据城市房地产开发经营管理条例第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于“名粤广场”是联谊公司与名流公司共同合作开发的，故对外双方应共同承担民事责任，协助甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容办理上述手续。联谊公司的抗辩意见无理，该院不予采纳。名流公司和联谊公司至今未为甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容办理所购房屋的房产证手续，应承担相应的民事责任。甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容在诉讼中表示不要求名流公司参加诉讼并承担责任是对自己的权利行使处分权，经审查，并无不妥，应予准许。故甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容要求联谊公司为其办理涉案房屋的房地产权证的诉讼请求，合法有理，该院予以支持。本案中，甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容是预购人，联谊公司是预售人，联谊公司为甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续是履行预售合同移转权属给甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容的相关义务，故对甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容要求确认涉案房屋的产权归其所有的诉请，该院应予驳回。因本案诉讼是联谊公司不履行义务引致，故本案受理费应由联谊公司负担。综上所述，依照中华人民共和国合同法第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、城市房地产开发经营管理条例第三十三条之规定，判决：一、被告广东联谊实业发展有限公司在本判决生效之日起90日内，协同原告甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容办理广州市海珠区敦和路上涌村广州大道边的“名粤广场”商住楼第二层236号单元的产权过户手续和房地产登记手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2195元，由被告负担。上诉人广东联谊实业发展有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、根据广州市房地产交易登记中心出具的关于案涉房屋的查询答复，被上诉人要求办证的商品房属于上诉人开发的“名粤广场”项目，预售许可证是19950068，该许可证登记的名粤广场用地红线面积为3737平方米，建筑面积为16986平方米，建设用地规划许可证编号是穗城规南片地字（1996）第168号。原审判决中认定的上诉人曾与名流咨询公司签订的协议书用地红线面积为10098平方米，建筑面积为80000平方米，建设用地规划许可证编号是穗城规南片地字（1993）第131号。该协议书约定上诉人与名流咨询公司合作的项目与本案所涉项目是两个完全不同的项目。实际上，该协议书并未实际履行，即此协议书的建筑工程根本没有发生；二、上诉人与被上诉人没有签订售房合同，也没有收到被上诉人支付的房款。上诉人的合作承建商住楼合同是与广州市名流房地产公司签订的，名流房地产公司是个虚构的企业，没有工商登记和房地产资质，与上诉人没有关联性；三、原审法院使用执行异议裁定书认定的事实作为认定本案的事实的依据是违反程序的，变相剥夺了上诉人对本案事实的抗辩权利；四、本案实际是名流咨询公司虚构事实、隐瞒真相，假借上诉人和东风村的名义欺骗小业主，部分业主也委托上诉人就此向公安机关报案，公安机关已经受理并予以立案侦查，被上诉人应当循此途径追讨、维权，而非向上诉人提起诉讼。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。被上诉人甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容答辩称：同意一审判决，请求维持原判。经审理查明：联谊公司取得广州市城市规划局核发的穗城规南片地字（1993）第131号建设用地规划许可证，在海珠区新滘镇政府南、广州大道东兴建商业、办公、高级公寓。1994年7月16日联谊公司与广州市海珠区名流房地产咨询服务公司（以下简称名流公司）就上述地块签订了合作开发广州市敦和路上涌名粤广场的协议书（经公证处公证），约定在联谊公司组建第二房地产开发部（简称开发二部），该部由合作双方共同经营，并以联谊公司名义办理了用地、报建手续，取得了穗房预字第950068号预售商品房许可证（预售住宅188套、停车场42套、商业242套），同时由名流公司投资兴建商住楼。1995年4月10日联谊公司（委托人）出具委托书给名流公司（受托人），内容为：联谊公司提供1995年市国土房管局第950068号河南敦和路上涌村地段商品房预售证批文及有关证明资料，全权委托名流公司负责办理以下事项：负责该项目的基建，以及房屋的销售、销售后产权登记等有关手续；负责该楼宇建成后的物业租赁及物业管理工作；在本项目的开发建设、经营销售过程所发生的事故、责任，均由受托人承担一切经济责任；等。1997年4月12日，甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容（乙方）与名流公司（甲方）签订商品房预售合同，订明甲方受联谊公司委托出售“名粤广场”商品房；甲方将座落于广州市海珠区敦和路上涌村广州大道边的“名粤广场”商住楼第二层236号单元，建筑面积18.25平方米、阁楼面积11.5平方米出售给乙方；乙方同意该建筑分期付款266000元方式向甲方付款；甲方于1997年1月31日前将上述单元交付给乙方使用；乙方购买上述单元，在办理产权手续时，须负责向国家缴交综合税费；等。甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容在1997年12月1日前支付了房款266000元给广东省联谊实业发展总公司，并于1997年9月1日收楼。甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容因至今尚未取得涉案房屋的房地产权证而向原审法院起诉。2008年4月8日，广州市房地产交易登记中心出具关于名粤广场第二层236号铺等房屋产权登记情况的答复，内容为：甘季玉，你于2008年4月3日申请查询名粤广场抵押登记等情况，现答复如下：根据预售（旧房屋）管理系统显示，名粤广场是广东省联谊实业发展总公司开发的项目，预售许可证号是19950068号；名粤广场第二层236号铺、第十层1001房和地下05号车位均无办理预售合同登记备案、抵押登记和查封记录。联谊公司就其抗辩，提交了以下证据：1、企业申请变更登记注册书一页，企业法人年检报告书一页；2、联谊公司于1995年4月10日出具给名流公司的委托书；3、刑事案件立案报告表；4、查册资料及（2008）海民执字第1788号-2民事裁定书；5、（2006）海民四初字第47号民事裁定书；6、广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表；7、（2008）海法行初字第00016号行政裁定书。甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容表示对证据1、2、5、6无异议；证据3无原件，不适用本案证据；对证据4的真实性有异议，其于2008年4月查询涉案房屋的产权情况，显示涉案房屋没有被查封抵押，对（2008）海民执字第1788号-2裁定书的真实性无异议，该裁定书是其起诉后作出的；证据7与本案无关。诉讼中，甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容表示在本案中不要求名流公司参加诉讼并承担责任，只要求联谊公司承担责任。另查，原审法院以2008年9月5日作出的（2008）海民执字第1788号-1民事裁定书，查封了联谊公司所有的座落海珠区敦和路上涌村名粤广场除已查封、已预售以外的全部房屋的产权（包括涉案房屋在内）。甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容为此向该院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。该院于2008年12月17日作出（2008）海民执字第1788号-3民事裁定书，查明甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容已交齐房款由联谊公司开具发票，裁定解除对涉案房屋的查封。在二审期间，上诉人向本院提交了以下证据材料：1、广州市海珠区名流房地产咨询服务公司及该公司董事长陈洪于1999年9月28日的证明（复印件）；2、2000年8月4日的报警回执（0131245号）和2009年2月19日的报警回执（02191550号）；3、广州市工商行政管理局2009年5月5日出具的证明，证明在该局数据库中未找到“广州市名流房地产公司”的记录；4、（93）穗城规南片地字第131号建设用地规划许可证；5、（96）穗城规南片地字第168号建设用地规划许可证；6、海珠公安分局治安管理大队2008年10月9日出具的查询证明，证明广东省联谊实业发展总公司房产开发二部财物专用章、广东省联谊实业发展总公司房产开发二部现场鉴证专用章、广州市海珠区名流房地产咨询服务公司财物专用章未发现在该局备案；7、广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表；8、东风村委会于1993年1月18日出具给广州市海珠区名流房地产咨询服务公司的委托书，委托该公司办理广州大道土地征用手续和上涌村3700地段房屋建设开发手续等；9、李小明与广州市海珠区名流房地产咨询服务公司于1994年8月29日签订的合作承建商住楼合同、1995年4月29日签订的商品房预售合同；淳于家平、王小玲与广州市海珠区名流房地产咨询服务公司在1994年3月10日签订的合作承建商住楼合同和在1995年6月2日签订的商品房预售合同。被上诉人则表示，上述证据材料均不属于新证据，其中上述证据1是传真件，签名不清楚，没有公司盖章，其不予认可；证据2的02191550的报警回执真实性没有意见，0131245号报警回执是复印件不予认可；证据3，名流房产公司实际是广州市海珠区名流房地产咨询服务公司的简称；证据4、5的真实性没有异议；证据6已经在一审提交过；证据7没有异议，证据8没有原件不予认可；证据9真实性没有异议。在二审过程中，上诉人向本院申请到广东省公证处调查取证，经本院致函广东省广州市南方公证处（原省公证处），该处复函称：本院提供的（95）粤公证内字第2967、4124、8875、9477、9333、10106、10108、4901、9480、9026、3075、9327、10333、9479、7269、号及（95）粤公证经字第0089、0510、4371号公证书与我处存档自理内容相符，上述公证书为我处出具。另查明，本院（1999）穗中法房终字第861号民事判决查明，1994年7月16日，广东省联谊实业发展总公司与广州市海珠区名流房地产咨询服务公司签订了合作开发本市敦和路上涌名粤广场的协议书，并以广东省联谊实业发展总公司名义办理了用地、报建手续，取得了商品房预售许可证等；该判决同时认定名粤广场是广东省联谊实业发展总公司与广州市海珠区名流房地产咨询服务公司合同合作开发的，故对外应共同承担民事责任。再查明，上诉人联谊公司向原审法院提交的答辩状中述称，我司1995年经广州市国土房管局第950068号河南敦和路上涌地段商品房预售批文，于1995年4月10日委托“广州市海珠区名流房地产咨询服务公司”及其法定代表人陈洪代表我司对该楼盘进行基建和销售，委托书对销售行为无转委托权。2008年6月10日，广东省顾问委员联谊会致函广州市国土房管局，称广东省联谊实业发展总公司曾是我会所属企业，该公司于1994年起开发了广州大道南上冲村名粤广场项目；1998年该项目投资方广州市名流咨询公司法定代表人陈洪携款外逃，导致该项目陷入困境等。2008年7月10日，广东省顾问委员联谊会致函原审法院，称广东省联谊实业发展有限公司（原广东省联谊实业发展总公司）是我会独资成立的企业；该公司于1994年起开发了广州大道南上涌村名粤广场项目；1998年该项目投资方广州市名流咨询公司法定代表人陈洪携款外逃，导致该项目烂尾等。本院认为：根据本院已经发生法律效力的终审判决书认定及上诉人在一审答辩的自认和上诉人的主管部门广东省顾问委员联谊会的书面函件，案涉楼盘名粤广场是上诉人联谊公司与案外人名流公司的合作开发的项目，上诉人联谊公司上诉认为案涉房屋与联谊公司和名流公司签订的合作协议无关及上诉人与本案无关的抗辩，均依据不足，本院不予采信。其次，依照最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条第一款第（四）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证实。上诉人上诉认为原审法院采信执行异议裁定书认定的事实作为认定本案的事实违反法定程序，依据不足，本院不予采信。再次，上诉人上诉要求被上诉人通过刑事诉讼途径维权的问题。本院认为，根据现有证据显示案涉房屋为上诉人联谊公司与案外人名流公司合作开发，依照本院已经发生法律效力的民事判决认定，上诉人与名流公司应当对外共同承担责任。根据最高人民法院在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定第三条之规定，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位