金龙路项目地块市场调查12.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除金龙路项目地块市场调查报告一、目前整体市场大环境二、目前荆州本地市场行情本项目周边已经开盘销售的项目本项目周边未开盘但已经开始排VIP卡的项目本项目周边未开盘的项目三、浅谈本项目的优劣势分析地理位置项目整体周边环境及配套户型比例四、项目定位五、项目整体相关数据预计一 目前整体市场大环境：从全国房地产行业宏观层面上分析，经过2009年度房地产的快速发展，截止到目前全国房地产市场异常火爆，这也引起了下阶段国家对房地产行业的调控进一步加强，同时央行预计在2010年初对个人第一套和第二套购房首付及按揭利率的提高等因素，这样将会严重影响了客户购房的积极性。二 目前荆州本地市场行情：就荆州房产业而言，2009年度的一年是各大开发商丰收的一年，但2009年下半年度的房地产项目推盘量继续放大，这样也导致整个市场间的竞争异常激烈。预计2010年上半年行情会延续09年的火爆，在下半年受价格影响行情比较平稳，这也是荆州目前未推出项目紧张施工赶工期的主要原因，因为国家宏观调控具体落实到三级城市荆州需要一个过程；2010年下半年，随着国家宏观调控的具体落实与实施，势必会严重影响了客户购房的积极性，导致市场观望气氛浓厚，荆州预计房价不会下跌，但是价格的上调速度变慢。现把本项目周边的项目罗列如下之后再对竞争重点项目推出房源及价格进行分析：1、本项目周边已经开盘销售的项目： 香格里拉海韵目前在售项目主要的房源23套均价3150元 万象馨苑（于2009年9月19日内部认购）。推出1-2栋小高层起价2638元，以上每层层差为30元实际均价：2800元； 郁金花园（于2009年9月26日内部认购）。推出2栋小高层起价2850元（因地上2层为商业门面4楼为起价单位）6楼2998元，实际均价3000元 硚房康城（于2009年10月18日开盘）。目前在售均价3600元； 同盛城市风景（于2009年10月25日开盘推出4栋小高层5、6、7、8号楼）。目前在售实际均价3400元，价格区间33003800元2、本项目周边未开盘但已经开始排VIP卡的项目：摩卡小镇（巴塞玫瑰城二期）（于2009年10月18日开始排VIP卡3000元冲抵8888元开盘时间11月22日。）预计推出均价3300元（折扣后2980元）销售：火爆原因：本片区最低价文湖怡景（于2009年11月21日开始排VIP卡，预计增值5000元项目类别为小高层）开盘时间预计12月底或一月初。预计推出均价会参照城市风景3300元3、本项目周边未开盘的项目：壹品漫城（预计春节后3月份开始排卡，开盘时间为5月份左右）小户型单位也是各项目今年下半年和明年上半年推售的重点。三 浅谈本项目的优劣势分析：1、地理位置本项目地处荆州市金龙路，属于荆州区和沙市区结合部，临近长江大桥，2路车途经，蓝星陶瓷城边缘，周边中百超市、菜场配套生活十分便利。观景远眺长江大桥，并且周边无污染无噪音，是荆州市居住环境不可或缺的居住宝地。2、项目整体周边环境及配套本项目整体周边环境良好商业配套趋于完善。交通：距公交站点约100米，2路；商业：中百仓储、菜场、蓝特建材家私系列商贸城、蓝星陶瓷城；学校：幼儿园、荆沙小学、长江大学继续教育学院等；医疗：荆州市第一人民医院慈济分院等；事企业单位：荆州石油、荆州电力、荆州市河道管理等；3、户型比例根据周边嘉富丽苑、桥北花园、以及周边居住面积特点户型配比如下：小 高 层：投资+居住面积范围：45-60-75-85-90多 层：居住面积比例：二室面积75-7980-8590-95比例5%15%5%三室面积89-9190-98100-112117-121比例20%15%20%10%其他面积40-60130比例5%5%四 项目定位：1、 本案价值体系的建立在明确了本案的优劣势和目标客户群后，认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，明确本项目的价值体系建立是基于基本价值。客源体系：周边的事企业单位、辐射至太岳路片区、大庆路片区、武德路片区、长江大桥以南县市上来人群以及关注本项目周边项目的客户群体。基本价值：金龙路即上层生活 高层享受房型满足：宽敞舒适的基本需求（多样化、面积经济）绿化满足：绿化率的环境需求 （大型树种）景观满足：视觉和功能的社区互动性（社区居住后的生活实用性）地段满足：动线延伸发达，蕴含投资价值（中百-蓝星）建材满足：高品质标准的基本需求（建筑型材）智能化满足：安全、便捷的基本需求（智能安防）投资满足：投资收益的基本需求 （出租回报）物业满足：人性化服务的基本需求 （贴心、周到）五、项目整体相关数据预计根据地块情况大概数据如下：占 地：约28亩（约18648）容 积 率：2.0左右建筑面积：约37296商 铺：面宽约80M进 深：约13M-