父母出售成年子女房产,法院判决合同有效案例.doc

北京房屋买卖租赁律师网母出售成年子女房产，法院判决合同有效案例二手房屋买卖主体纠纷案例 近期房价的大幅波动，使买房人的购房风险急剧增加，本所承办的大量买房人起诉出卖人继续履行房屋买卖合同案件，主要是因为买房人在合同签订时，法律知识不足，给出卖人留下了以各种理由提出毁约的机会。为此，以本案件为例，我们提示买房人如何辨别出售方的出售主体资格，防范购房风险。 案情：2009年8月28日，买房人翟某通过中介公司购买了一套房屋，由于该房屋登记所有权人王某长期在国外留学，其父母出面在房屋买卖居间合同上签署了王某的名字，并在合同中注明了由于王某不在北京，已委托其父亲出售房屋。同日，翟某支付了5万购房定金，王某的母亲出具收条。2009年9月14日翟某与王某的父母在中介公司的撮合下又签订了房屋买卖合同，翟某又支付了购房首付款80万元，用于偿还王某的房屋贷款，同时，王某的父亲向翟某出具了声明，表示已获女儿王某的委托，近日，即取得书面的公证委托书。随后，因为房价大涨，王某的父母提出不再同意继续履行原合同，并表示没有获得女儿的授权。经翟某核实王某父母代收的80万房款，并未偿还银行贷款。由于多次协调未果，翟某即委托本所向法院起诉。我们接受委托后，认真了解案情，多方取证，确定了以下诉讼主张，并得到了法院的支持： 一、经与中介公司核实，中介公司可以证明签订房屋买卖居间合同当日，王某的父亲曾与王某通话，告诉其卖房的一事，王某表示同意出售房屋。因此，王某口头委托其父亲出售房屋，并在合同中约定，符合法律规定。 二、即便是法院不认可中介公司证明的事实，那么，王某父亲的行为也符合表见代理，翟某有理由相信王某父母有代理出售房屋的权利，主要理由：1、王某的父母持有该房屋的商品房预售合同、购房发票、银行抵押贷款合同等原件，向翟某出售房屋。2、王某未成年即开始在国外留学，该房屋是委托其母代为向开发购买，支付高达30多万元的购房首付款，必定由其父母实际给付。3、该房屋向银行贷款购买，每月需向银行偿还的月供近1万元，王某在外留学，也无能力支付该笔款项，实际是由其父母支付。同时，经调查我们发现向银行贷款购买房屋的借款合同是王某和王某父亲共同作为借款人签订，对此我们单独作为一份证据向法院提交，证明房屋是家庭共有。 4、 鉴于王某与其父母的亲缘特殊关系，王某在外留学的生活费，必定也是由其父母给付。5、签订房屋买卖居间合同和签订房屋买卖合同的时间相差了半个月，王某在外出国留学，必定与父母经常联系，王某是知道或应当知道出售房屋的事实。6、中介公司可以证明，王某父母出售房屋时，一再表示所售房屋房款为王某留学所用。该房屋价款在王某购买时140多万元，出售给翟某的价格为186万元，相比房屋已增值40多万元，未损害王某的利益。基于上述事实和观点，我们主张房屋买卖合同合法有效，并获得了法院的支持（判决书请登录网站查看）。其实在签订合同时，买受人如了解相关法律知识，或聘请专业的律师参与洽谈合同，这些纠纷是完全可以避免的。本案是由于律师做了大量工作，法院在考虑了所有的证据和事实基础上，得出的判决结论，不亦效仿。因此我们总结了购房人审查出售人主体资格应注意的事项。律师提醒：在房屋交易中因出售方的主体瑕疵导致合同无效的，主要有以下几种常见情况：1、成年人，即完全民事行为能力人由其本人出面签署买卖合同作为年满18周岁的成年人，在法律意义上即为完全民事行为能力人（十六周岁以上不满十八周岁公民，以自己劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人）。完全民事行为能力人有权对自己的日常事务处理作独立的意思表示，他人不得干涉。所以，有此种情况下，为避免日后纠纷，在签订合同时有必要让本人到场，核对身份后，由本人在交易合同上签字，否则合同就有可能被法院确认无效。2、夫妻共有房屋，应由夫妻双方在合同上署名我国婚姻法规定，婚后所得属夫妻共同财产。在实践中，虽属夫妻共同财产，但房产证上只登记夫或妻一方的名字，这样，买受人购买房屋时，就要注意询问出售方的婚姻状况以及房屋购买的时间，才能辨别倒底谁需要在交易合同上签字。如出售方已婚，所购房屋系婚后所得，那么就需要夫妻双方都在合同上签字，或者也可以一方在合同上签字，另一方出具记载同意出售房屋的证明，最后，对于夫妻身份有必需核对结婚证，身份证等，不能到签约现场的最好出具公证处的公证委托书。3、购买继承房屋应注意的事项房屋登记人去世，出售继承房屋的，应当先将房屋过户至继承人名下，才能办理过户。夫妻共有房屋，房屋登记在一方名下，另一方去世的，其子女、父母作为第一顺利继承人对房屋和权属为共同共有，购买这样的房屋，购买人应注意让被继承人的父母、子女（未成年人由其监护人代理）在合同上署名，或签署同意出售证明。不能到签约现场的最好出具公