论海南房地产的开发定位.doc

论海南房地产的开发定位关键字：开发定位 住房需求 房地产旅游化摘要: 在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。但迎来机遇的同时，我们同样也迎来了挑战。海南城市房价大幅度上涨，吸引国内外购房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面，而应对海南房地产的发展，首要的就是选择开发定位。海南是中国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低。所以充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措。2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。但迎来机遇的同时，我们同样也迎来了挑战。尽管国务院刚刚下发通知要求楼市“平稳健康发展”，但一场因“国际旅游岛”概念而催生的投资浪潮正使海南房地产急剧升温。海南城市房价大幅度上涨，吸引国内外购房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。从全国媒体的报道中我们会发现海南的房价无论是价格还是涨幅，全都位居全国首位，甚至有人将海南和迪拜相提并论。虽然这种做法并不客观，可是这也从侧面反映出了现阶段海南房地产的发展已经可以用“疯狂”二字形容。由此，我们不难联想到上世纪九十年代的海南房地产泡沫，并开始忧虑当年的房产泡沫噩梦是否将再次来袭。而答案几乎是不言而喻的，如果不妥善处理周密计划，不采取断然措施有效控制房价的非理性上涨，目前的海南国际旅游岛建设，将不可避免的将成为海南历史上的又一次危机。所以，如何应对我省房地产的发展是建设国际旅游岛的主要解决问题。而首要的，就是选择如何开发定位。海南上一波的泡沫损伤，从1995年开始调整到2005年，经过10年的时间才把以前的遗留问题逐渐消化掉。在新一轮的契机中，海南的房地产业开发更应该明确定位，这对于海南房地产业未来何去何从十分关键。那么我们究竟该如何定位海南省房地产的发展方向呢？在我看来，问题的答案是：满足我省住房需求的平衡和实现房地产旅游化。住房需求如何平衡 前不久，我省省委书记卫留成指出,房地产开发首先要满足岛内城镇居民的居住需求,这是房地产开发的立足点;重视岛内富裕起来的农民的购房需求;大力发展以旅游度假为目的的旅游地产开发需求;兼顾以养老和度冬为目标的住房需求;另外还要看到境外的一些购房需求。是的，对于海南房地产而言，需求显然是其兴衰的重要根源。不同于其他城市，海南占据着独特的自然环境资源，一旦登上国际舞台，势必吸引更多的资金进入房地产市场。然而，正是这种资源的稀缺性，海南房地产的供给才面临更多的“公平问题”，即如何在本地需求与外地需求、投资需求与居住需求、经济目标与环保目标之间取得平衡。对此，我有以下几条建议：（1）加强保障性住房建设加强保障性住房的建设，可以改善城市低收入居民的居住条件，解决民生住房问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。缓解高房价的压力。信贷与资产泡沫压力也将大为缓解。（1） 海南房地产规划实现功能分区目前海南房地产规划最大的问题在于没有功能分区。每一种购房需求，对于房屋的区位要求其实并不一样。比如候鸟型的度假需求，并不需要占据最好的自然资源，可以将其划入次优居区位；海景一类的自然资源，也不应该为个人所独占，理应让社会共享。功能区的划分可以使海南的资源得到更好的利用。（2） 培育二手房市场和租赁市场。不仅可以与满足国内外旅游者的旅游度假休闲需求相适应。也可以使实现旅游公共资源使用效率最大化 房地产旅游化旅游房地产，是指以旅游度假为目的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游房地产开发潜力巨大。我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为旅游房地产的开发提供了巨大的发展空间。据预测，随着旅游假日经济的持续增长，必将吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供了契机。因此，旅游与房地产横向结合的创新模式必将给旅游与房地产业带来生机与活力。在推进海南国际旅游岛建设和发展的大局中，如何统筹发展与旅游业相协调，符合海南国际旅游岛特色的房地产业，如何处理好发展旅游业、发展房地产业与保护自然资源、保护旅游资源的关系，促进海南省的经济社会持续快速健康发展，是当前我们面临的重大课题。而海南，作为中国最适合发展旅游房地产的地区之一，旅游业和房地产业应如何真正实现互动升级？经过我们小组研究讨论，我们得出以下建议：（1） 开发旅游地产也要“低碳”良好的生态环境是海南可持续发展和发展旅游业的根本保证，在房地产的发展过程中，必须高度重视保护自然资源和生态环境。在海南旅游房地产将迎来机遇时，我们更应该坚持低碳发展模式。我们可以在规划等方面走环保新型发展之路，开发利用太阳能和风能。从项目选址规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系，要重视生态环境建设，加大对环境建设的投入，使项目建设和生态环境建设相协调。（2） 不能全部强调高端旅游和地产不能全部强调高端路线，要有共享性，让普通家庭也能来。如何解决？就是要有中端酒店，鼓励居民客房出租，解决这部分需求；此外还有房车营地、青年旅社，政府要建设卫生等配套设施。他说，海南将对中国度假经济产生革命性影响，比如企业在这里建企业庄园，当作企业第二总部，把创意产业放在这里等等。总之，发展旅游地产不是简单盖一个酒店，要与户外运动结合起来，与当地文化结合起来，与挖掘非物质文化遗产结合起来。（3） 建预警机制维护房地产市场稳定性海南房地产市场有三个不同于大陆市场的特点。第一个不同是海南的市场是依附性的市场，在全国市场中海南占的比例不大；第二个不同是需求的不可预测性，受整体经济形势的左右；第三个不同是高度的脆弱性和敏感性，经济波动中最先受影响，这是由于本地人口少造成的。如何发展旅游地产，我认为，一是做好规划，把城市规划与度假规划衔接好，让游客找到海滩以外的乐趣。二是要有创新。旅游产品需要差异化，需要小的功能化的酒店，包括体育休闲设施；政策上省政府与地方要有沟通，二套房能否在这里宽松对待，来海南买的大都是二套房，在税务等方面应有优惠。三是政府与业界要爱护这个市场，建立预警机制。要做预先安排，有“防震”措施，维持本地房地产市场相对稳定的局面。（4） 旅游地产实现创新海南可以充分利用国际旅游岛所具有的先行先试政策环境，勇于在商业模式上创新。这对我国旅游地产的发展也具有示范意义。因为我只是中学生并不是专业人士，所以提出的意见可能具有局限性。但在我看来，休闲度假已经成为社会必需品，海南独特的旅游资源和气候资源应当为社会共享，而不是被一家一户独家占有。要抑制旅游地产泡沫，就要变投资投机为直接消费。可以采取把旅游房产直接“按份”卖给消费者，走一条“联合买房”和“分时度假”的道路。 海南的独有区位和环境资源不仅是中国少有的，也是世界少有的，对于规划建设领域的人而言是百年难得的好机遇。所以，海南更需要要做好统一规划，做好房地产的定位，把房地产开发与旅游、生产经济发展结合起来，与城市建设、环保等结合起来。以上，是我对海南房