秦皇岛人民广场地上层门市房营销推广方案.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除人民广场商业门市销售方案市场情况分析：问题有 利不 利建议地理位置整排店铺的门面与人民公园相对、 所有店铺的门面均与人民广场相背，就会为在人民广场休闲的人造成不便；由于地下层有两处入口位于人民广场正位，故人民广场的人流更易于引向地下层； 、 目前项目所在区域人流量少，缺乏人气，商业气氛尚未形成。项目定位宣传，促销时期可以借用银谷的声势；建议与入驻商家联合制造卖场声势，进行项目整体宣传，这样即可让商家少花钱，而且也会达到理想的整合宣传效果，使该地区成为港城最火爆的商业街；此外，由物业向鑫苑、雅园社区内新老业主发送我们的商业房的宣传资料，物业公告栏粘贴海报，由此来激发忠实拥护者的投资意向，扩大对本案宣传的人际途径。店铺格局店铺格局较大，如经营娱乐休闲类的酒吧、饭店较宜、 店铺格局较大，总价高。小商贩望尘莫及，对于招商对象的实力要求较高；、 目前本项目在未做任何定位推广前，项目投资前景等同与人气指数都处于较低点，商家在收回成本、赢利等综合因素的考虑下，驻足观望者项目大有人在。目前港城以金源商场为中心的购物区早已成形，但港城目前始终没有一条较正规的、多元化的娱乐休闲街。娱乐业又是利润较高的行业，且借助于秦皇岛作为海滨旅游城市，正当旅游旺季到来之际，娱乐与旅游可相辅相成的成为招商的切入点，建议本案以娱乐休闲街为定位，商家收回成本较易。区域性商业定位 “银谷”、“碧海云天”均将商业街定位于以娱乐休闲为主的商业街。该地区必将成为港城娱乐休闲集中区域、 目前“银谷”已全面展开宣传策略，而相对之下我们较晚、 预计11月份，“碧海云天”的商业街将开始启动利用“银谷”凝聚的人气，早于碧海云天展开自自身的宣传策略产品定位商业定位：定位于娱乐休闲为主，购物为辅：、 在港城还没有较具规模的高档次影视城之即，“银谷”的影城即将开业，从它现有的店铺来看，该地区将成为以娱乐休闲为主线的商业街。、 预计年底位西侧紧临的“碧海云天”商业街将正式启动，初步了解该商业街同样将定位于以娱乐休闲为主的商业街，介于此点，该区域将成为港城唯一一处以娱乐休闲为主的集中区域。、 与店铺相对的是人民公园的大门。港城本身属于旅游城市，外来游客除了游玩海边之外，人民公园经过改建之后也将是一处游客的观光之所。目前港城的现状来看，购物型的大型商场、店铺都集中于金三角、建国路上，人民广场多属附近居民和港城人夏季休闲的地方，因而建议将该街定位于以娱乐休闲为主。区域商业物业开发现状和趋势分析：经过实地考查后发现：、 顺水推舟，水到渠成地下层远远比地上层要大得多，并且已早一步定位。受“影城”成立的影响，目前“银谷”已定位于以娱乐休闲为主，商业店铺为辅的多项经营方式，地上层已有的商铺又是娱乐休闲性质，因此建议，地上一层不宜于与地下层相反。如顺其经营路线而行招商推广，则能达到更好的效果。、 定项式区域将成为港城最新亮点该区域不只受“人民公园”、及“银谷”的定位影响，在人民广场西侧的碧海云天的临街位置也将定位于以“娱乐休闲”为主的商业街。综合以上因素，该地区将成为未来港城最具影响力的娱乐休闲中心。碧海云天的商业街初步预计，其动作的时间将于11月。、 定向式招商，新生行业亮点展现“银谷”的经营方略为定向式经营方式，商铺只租不售，业主必须在“银谷”所规定的经营范围内进行选择。定向式经营方式，有利点在于可以从整体的规划中有机地配合，形成一种统一性、多元性，又近似于一体。但不利之处在于，业主所经营的范围必需在其规定范围内施行，对经营商家自身而言有局限性。“银谷”目前所拥有商业店铺99间，经营范围有上百种，某些经营范围在目前的港城还属于新生行业。、 造黄金卖场，推广娱乐休闲主张人民广场紧临建设大街区，位于迎客路与红旗路之间，在这段路段上没有大规模的娱乐休闲场所，多半以餐饮为主，而通常人在饭后最先想到的是娱乐。因此，如果将该街道定位于以娱乐休闲场所为主，将会有效大的收益。a) 公园、广场是我们推广的大卖点，旅游旺季是我们营销的大商机在人民广场的东侧，建设大街与红旗路的交叉路口是“金龙园大酒店”，海洋路与红旗路的交叉路口是名门饭店。秦皇岛属于旅游性城市，旅游季节时，酒店80%以上均会爆满，而届时受这两个酒店的影响，人民广场与人民公园将成为旅客参观的场所之一，那么对于外地旅客来讲，购物会直些前往购物集中的场所，因此，该地区不适宜于以商业性店铺为主，而可以发展餐饮、休闲娱乐性场所。此外，所余店铺面积均较大，也适用于这类场所的需要。b) 以商业性店铺为辅，满足需求与人民广场相邻的是秦皇岛市中心较具档次的房地产项目“碧海云天”，其业主属成功人事居多，基于本案周边居民入住率的提升，在倡导休闲娱乐之余也不可忽视了居民日常的生活需求，建议以招租的形式于本案开设中小型超市，同时也能扩充人流、聚集人气。广告定位：招商广告物 业：商业门市区 位：城市核心区板块，背依人民广场，面对人民公园人 文：营造秦皇岛市海港区第一个以休闲、娱乐、时尚为主，集中联营式的商业区域。功 能：时 尚：银谷地下城有部分以服装、饰品、精品屋等购物场所。 休闲娱乐：地上层已有：轮滑城、咖啡屋、综合型西式快餐厅 地下城已有：国际电影城、商务洽谈区。银谷商业业态整合及其产品定位：“银谷”从该影视城的目前的状况来看，将定位于以娱乐休闲为主，购物为辅的商业经营策略。在“银谷”的整体规划面积中，总体分为三个区域：1、动态区（东侧）包括餐厅、综合性迪吧；2、中间地段为商业区域，包括：国际化标准影城（北侧）、商铺区。商铺区域各店铺面积为8.640平方米不等，租金按其位置分为9001960元/平方米，商铺经营方向达几十种。3、西侧为静态区域，包括：西餐厅、咖啡厅、美容美发院、足疗、氧吧。所有店铺只出租不出售。“银谷”商业业态分析：据初步了解为影城正式对外是3月15日，首次播放影片是指环王，商业店铺至2月23日为止出租已有3分之2左右，静态区域有一餐厅及美容美发没租出，其余均出租。 地下层面积远比地上层的面积大得多，因此，不能完全只顾自身的考虑。目前房地产公司的门市房虽然只有十余间，属于尾盘销售，但总计费用和整体面积却又较大，因此宣传可大可小。只适合的方法是借“银谷”的声势花很少的费用，巧妙地以其为跳板，利用其所凝聚的人气设立卖场来销售地产公司的门市房，并为整条街设立案名。“银谷”的经营方略： 目前银谷采用的经营方略为定向式经营方式，即由“银谷”规定经营方向及项目规划，业主必需全部按照要求去执行，这一方法本身使整个地下城有了完全的整体性，达到了一种购物、娱乐有机配合。由其是商业区域的店铺，由“银谷”从各地搜集的经营项目列出范围，业主只可以从中选择经营方向，但经营方向为几十种，其中包括各种服装、服饰、精品屋、饮品及各种港城目前还没有出现的行业。相对“银谷”我们面临的问题： 目前我们所面临的问题相对于“银谷”来讲：1、运作时间比“银谷”晚。 2、店铺面积较大、至使物业管理费用等均比银谷高。3、经营方向有局限性。店铺投资较大，小的商业无法运作。4、出租、出售的费用也要较“银谷”高。5、剩余门市房数量有限，但价格居高，而且总计约在5000万以上6000万以上，宣传及推广可大可小。案 名:1、 动感时代休闲街说明：首先，人民广场的门市房，属地下层较大，而地下城已经命名为“银谷”。那么的命名就必须比“谷”要更具气魄。用“街”，即适合其地理位置，又可将“谷”含于其中。此外，因已经有了咖啡屋、快餐店、轮滑城等休闲场所，尤其是港城最大的影院即将开业，因而以休闲街来命名是也适合于其功能性。案名推广效应：“动感时代”比较具有时尚感，可以让人首先联想到五光十色的休闲娱乐活动，给人留下了充分的想象空间，从宣传的角度来讲，可以达到良好的宣传效果。2、黄商业街说明：首先，人民广场的门市房，属地下层较大，而地下城已经命名为“银谷”。以黄为命名，“黄金”与“银”都同属金属，“黄金”比“银”更显尊贵。“”又是房地产开发公司自身的名称，那么用它来命名，证明其本身就是房地产开发公司的又一佳作，较具纪念、宣传价值。以商业街来为该街定位，是为促进多种行业的商家前来购买，那么当人人在说起“银谷”时会想到的是“黄商业街”之“银谷”。案名推广效应：“黄金”可以体现其自身的尊贵，“”又可达到房地产公司自身的宣传价值，“黄”可以给商家们带来无限的联想如同“聚宝盆”给人的联想一样。3、商业街说明：“”是房地产开发公司自身的名称，用它来命名，可以证明其本身就是房地产开发公司的又一佳作，较具纪念、宣传价值。以商业街来为该街定位，是为促进多种行来的商家前来购买，案名推广效应：以自身的名称来为该街命名可以达到房产公司自身的宣传效果。广告语：1、 商机在这里汇聚2、 一分种的决定，抓住一生的成功。3、 把机会放在最容易成功的地方。4、 即刻抢购，即可成功。5、 商机是成功的关键，不要让犹豫使自己错过捉住商机的机会。6、 步向成功的路途从*开始。7、 旺铺抢购，仅余十余间，先到先得！有奖折扣，卡卡有奖！机不可失！速抢速购！8、 现房旺铺， 机不可失， 卡卡有奖， 好运连连， 财运滚滚!9、 理想的投资环境 孕育着无限商机 真正的黄金旺铺 搭建成功的跳板10、 优越的黄金地段、全新的商业枢纽、最佳的经营方略、港城旺铺热销期商机无限！11、 成功的商人最大的酬码是商机，*把握商机从这里开始！12、 港城最新的全方位以娱乐休闲为中心的*现面向社会诚邀有识之士。*是港城最大规模的以娱乐休闲为主、购物为辅的商业街。交通便利，黄金的经营方位，与人民公园相临统一的管理、完备的配套设，施蕴藏着无限的商机！先买先驻！吉祥房号任你选！立即抢购、惊喜不断！13、 商机是成功的开始， 商机是成功的关键 商机无限全新的商业理念 最佳的黄金地段 旺铺抢购好运连连*您走向成功的跳板广告语在市场营销的推广效应： 以促进销售为主，出租为辅，进行宣传推广活动。凝聚一种抢购热潮。并以银谷所凝聚的人气，加以适当的媒体宣传以达到最佳效果。推广目标：通过对房地产位于人民广场的门市房进行品牌形象的塑造和推广活动，巧借“银谷”举行的大型宣传活动所凝聚的人气，在最短的时间内，达到最佳的效果。同时，还可利用这次宣传进行雅园及鑫苑的销售。推广方案：可分为两种：一种统一性推广方案；另一种为为阶段性方案，分为三个阶段进行推广活动。招商对象：根据“银谷”对于地下层的规划设计和我们目前沿街已有店面来分析，因受影城成立的影响和与门市房相对的是居民和游客的休闲场所“人民公园”的影响，预计此商业街将会以娱乐、休闲类为主。此外，我们所现有的门市房面积较大，不宜于投资开设服装类经营的行业，而适合于投资兴建娱乐、休闲行业，因此我们将招商对象定位于将投资开设娱乐休闲行业的业主。招商策略：建议可以按店面的面积大小不同来招租。其中按面积的不同可以分为大、中、小三种。将招商对象可分为大户、品牌户、散户三种角色分流招商。建议在招商中大户，一次性免一年，品牌户签三年免一年，散户签两年以上免一年。招商对象分类说明：大 户：可以将其定为以大型的餐饮为主要经营项目的用户。品牌户：以连锁形式经营的商户为主。散 户：以投资较少的经营项目为主。招商模式：当目标客户确定后，为用户派发招商手册和宣传页并确定准客户，同时在准客户回访时，达成合作意向。如未合作的客户，也同样留下其连络方式，和其所需要的商铺式样和要求，以便以后有合作其会时，进行合作。处理。在进行商户资格审查后，与合格商户签定租赁合同。为避免大规模招商对项目销售带来不利的冲击，招商宣传仅在小范围内展开，具体策略：采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面；招商手册的派发仅针对目标经营户展开，不得对其它商户派发招商手册；充分利用销售现场推广和宣传，来提高招商的影响力；销售政策：一次性付款者：一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予8%（总监级）、销售人员为5%的优惠让利。一年分期付款购买者：在交纳40%首付款、余款以一年为期限按季度分期四期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%（总监级）、销售人员为2%的优惠让利。按揭购买者：首付40%，银行提供60%，10年期按揭贷款，在现行销售价格的基础上，给予3%（总监级）、销售人员为2%的优惠商业文化概念：以文化魅力，塑造秦皇岛商业典范使*商业街，商业、旅游、文化的窗口商业消费概念：市民购物的天堂，旅游文化的窗口，经营户淘金的乐园有魅力，人气自然旺盛；有人气，财源自然广进休闲时代的购物理念，品牌时代的消费特征区位概念：旺地掘金，势在必得；黄金宝地构筑黄金商圈商业发展概念： 最具前景的核心商圈，财富收益谁与争锋商业投资概念： 买旺铺拥有终身产权，一铺富三代 100%产权销售，100%财富收益 一家一铺，终身产权销售 买旺铺自己当老板，让钞票为你打工媒体宣传方案：媒体时间类型规格价格秦皇岛晚报3月底硬性广告整版电台广播4月底硬性广告整版海报3月底宣传卖点夹报3月底宣传卖点广告牌3月底形象广告折 页3月底综合性推广主题：推出门市房的主要卖点：1、 现房即买即入，销售2、 每平方米优惠1500元3、 地理位置优越，与人民公园大门相对，交通方便，门前有停车位，银谷将成为港城最大的影视城，是商家经商的最佳地段价目表推广： *街商铺投资收益分析一次性买断收益表（单位：元）示例铺位（平米）产权总价（元）存款收益（年）租金价格（元/平方米/年）租金收益（年）投资回收期（年）终身收益200终身200万396万元500元10万20年无穷大300终身300万594万元500元15万20年无穷大400终身400万792万元500元20万20年无穷大备注：存款利率按工商银行整存整取最高利率1年1.980计算。以上数字没有扣除税20%可以告知客户：如果您有资金压力，可以申请按揭贷款，获得最高总房款70%的贷款，以上投资收益分析中还不包括该片区土地升值和租金上浮所带来的收益，一次性终生产权销售，不但可经营收益，也给自己保证了长久的财富收益。推广配合： 其施行方案和步骤与阶段性推广方案的第一阶段推广方案正式方案相同。我们的策划思路： 目前，我们位于人民广场的门市房只剩余十余间，属于尾盘销售，不宜做过大的全方位宣传。而地下层的“银谷”已先一步进行了各种宣传方式，并将于3月份举行大型的庆典活动。可以借用这次机会，在门市房中选择一处作为卖场，同时配以媒体的宣传，和广告指示牌加以说明。此外，还可以利用这个卖场来配合雅园、鑫苑的销售，充分利用“银谷”所凝聚的人气来展示自身，即可减少大部分的费用还可达到宣传的最佳效果。我们的建议：、在商业街的站牌以案名为站名。2、因门市房的面积较大，可否在优惠的基础上，推出一个系列套餐，例如：优惠加上免半年的物业管理费之类。3、于门市房促销声势接近尾声之即推出雅园及鑫苑，再于雅园及鑫苑的宣传接进尾声的同时，展开滨河湾的前期宣传，使其每一个阶段相接相连。形成一种越来越大的声势，凝聚越来越多的人气，掀起一种房产热潮。4、商家投入开业经营当日，地产免费赠送广播广告一周秦皇岛交通文艺频道5、大部分的商家通常都会为经营中如何进行宣传而伤脑筋，常会遇到为了打广告而花费多效果小的现象。建议成立一个业主俱乐部，可以将买房或租房的商家统一起来，为他们统一策划宣传方式，这样即可拉近地产同业主们的关系，又可得到业主的更多满意。形 象：娱乐休闲为主，购物为辅的商业街。具体营销推广手段：主要思路以展示营销为主，媒体宣传为辅。充分借势互动式推广。展示营销：因为该街道已有的店面以娱乐休闲为主，而港城最大的影视城又将成立，这将是商业热的一个投资点。地产开发公司可以通过现场直接的卖场包装效果，借助于卖场直观的展示来推进门市房的销售，并以媒体宣传为辅，在展示的期间对于一些信息的发布建议主要的媒体为：电视、电台、广告牌、晚报。以短阵兵营式，即集中性强，周期性短的推广方式进行整体宣传活动。媒体的宣传其主要因素来源于对人气的凝聚。营销前的准备工作：宣传物料：海报（对开双面彩页），作为项目销售推广的主要宣传物料，用于现场推介和派发、张贴；POP宣传单（4开双面彩页），与海报配合使用，在售楼现场和各宣传点派发；招商说明书（长3开四折页），作为项目招商的主要宣传物料，用于市场招商；户外广告：形象广告对项目现已经投放的户外广告牌统一进行设计，更换喷绘布面；项目包装：统一规划设计商业步行街内外街户外广告位和商业招牌，突出商业气氛，保证商业街形象统一；依据已进驻的商家业态和功能分区，建议制作功能牌、导视牌、大卖场店面和门头等；充分利用整体竣工的有利条件，利用商业街休闲环境和夜间灯光，渲染商业气氛；沿商业街外围和两条内街，设置T型旗，渲染商业气氛；在商业街内街悬挂彩带、布标、设置空飘等渲染商业气氛，扩大宣传效果；现场开业时间安排选定：建议以3月28日为现场开业时间。现场开业时间公开安排建议：就商人的通常习惯而言，凡开业庆典之类的活动均以吉庆的日子为首选。阳利为28日，而农历因今年是闰二月因此是2月初8，该日又是星期日均为双数，在中国的黄历中当天可宜：嫁娶、冠笄、会亲友、安机械、纳财、交易、立券、置产。此外，“银谷”的宣传声势在这期已经完全打开，而且影城据了解也已开始对外。所以在这个期间应该推出自己的宣传声势。 此外，如果商户入驻率较高，市场商业氛围浓郁，建议商业街在4月份正式开业，如果情况不甚理想，但具备了基本的开业条件（商户的入驻率达到40%以上），可进行试营业，在试营业期间督促商户进驻和铺货，并在现场组织活动制造人气，吸引更多的商户进驻，待时机成熟（约一个月）后正式开业。统一性推广方案：以统一性的推广方略来进行宣传，周期为1个月，从3月28日起至4月28日。在门市房设立的卖场中以销售门市房为主，雅园、鑫苑的尾盘销售为辅。营销推广配合： 1、 安排工作人员，进行短期的培训后直接上岗2、 银谷公开日3人/天，销售期间2人/天3、 于人民广场门市房选择一处门市房设为卖场进行简单装修。4、在设立卖场的同时，设立广告牌，对门市房加以说明，以形象性广告为佳。、 在“银谷”的宣传全面展开的同时，推出自身的门市房宣传海报及夹页，借其声势宣传自身的门市房，强调门市房自身的卖点。、 在“银谷”的宣传声势尽于尾声之即，可于选定的媒体再次进行宣传，不但即可再次凝聚人气，同时也可以在其中加入部分宣传力度来配合雅园、鑫苑的尾盘促销活动。7、配备卖场所需物品：物品数量、规格费用备注饮水机 1台400元沙发 1组3000元茶几 1个300元办公桌 5个1000元办公椅 6个480元电脑 1台5000元可由公司内调复印机 1台3500元可由公司内调电话 1部100元可由公司内调传真 1部2000元可由公司内调名片 20盒200元可由公司内调来访客户信息表 200份100元可自行打印客户来电统计表 300份100元可自行打印签字笔 10支100元文件夹 10个 80元纸杯 1000个150元激光笔 10个30元指示营销现场控制及人员安排：、 在现场准备各种小礼品：礼品：（待定） 数量：500份5元/份2500元 、 印制业主推荐表为来访者登记业主姓名联系方法预计经营项目经营内容所需位置店铺场地来访时间接待员意见：、 在“银谷”开业当天，请两位礼仪小姐，身挂彩幅站在门前接待访客。再由接待员接待，为接待员准备激光笔，以便其与客户勾通时可以方便地指出各店铺的位置。、 准备一些小礼物，如，钥匙扣之类的小礼品，登记者均可获得。、 接待员接待，以每平米优惠1500元为卖点。、 接待员在进行整体规划介绍中可简单地说明一下“银谷”的分布、 为接待员制定简单的统一说词：如每平米的价格为1500元。优惠后每间门市房均可在原价格的基础上优惠*万元。建议业主在选择经营范围时可以选择娱乐休闲及餐饮行业，因首先门市房的面积较大，如投入服装等行业成本过高，而餐饮及娱乐休闲类场利润效高，较易于收回成本。、 对商业街的前景进行分析。、 有意向者或预购买者，在挑选房号的同时，需交负定金。签定定房协议、 定房协议中需规定：（1）按平米计算，每间门市房需交付2元定金。 （2）交付定金者可将其所选择的门市房为保留5天。 （3）签协议者需在5天内办理购房相关事宜，否则该门市房不为其保留。 （4）在取消保留期后的业主，需带身份证正本，本人于1周内取回定金。11、门市房房号及位置归最先交负定金者。如有意向相同者，可留其待选余地。出 租：1、 按正常出租价格运作2、 协定出租协议，选房只可在没有负出售定金的范围内选择。3、 出租门市房定金协议需规定