XXX市房地产市场调查报告

XXX市房地产市场调查报告前言城市建设是地方经济、社会、文化和城市文明发展程度的风向标。城市建筑风格是所居人民的精神魂魄的外在表现。XXX是座古城，前后有76位黑龙江将军住守，是原黑龙江省府所在地，原建筑保留明清建筑风格。沙俄修建的中长铁路经由于此，一五期间苏联援建一些重要的大型企业，由此出现了一批俄罗斯建筑风格，罗西亚大街就是其中之一。日伪长达14年的统治，遗留下许多日式建筑，老XXX火车站就是其中一个标志。XXX房地产市场的真正兴起，只是近10年来的事情。尤其是十一五期间，房地产开发近乎于以一年等于二十年的速度发展。1990年以前，每年房地产开发不足10万平方米；20XX年以后，每年的开发量都超过300万平方米。1990年，人均5平方米；20XX年，人均8平方米；20XX年，人均超过24平方米。前10年，人均仅增加3平方米；近10年来，人均增加3倍。XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。一、XXX市经济发展概况XXX市概况XXX市，位于黑龙江省西北部，地处黑龙江、吉林、内蒙古三省区交汇地带，世界三大黑土带之一的松嫩平原中西部，又称XXX，辖7区1市8县，是黑龙江省第二大城市，幅员万平方公里，总人口万，其中中心城区万。在计划经济时期，XXX市在全国特大城市综合指标的排名，多年处在前30，最好年份排名曾在第23位。改革开放以后，我们的发展有些落后，经济总量甚至赶不上发达地区的一个乡镇。天蓝水碧，土地富饶，景色宜人，这是XXX得天独厚的自然资源。XXX市国民经济指标与社会发展统计20XX年，全市国民经济综合实力实现新跨越，地区生产总值达800亿元，较20XX年地区生产总值增长17%。固定资产投资势头较快，全年固定资产投资突破476亿元，比上年增长40%，其中，城镇固定资产投资亿元，增长40%。城乡居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到万元，增长%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积平方米，比上年增加平方米。房地产业平稳发展，商品房销售势头良好，房价稳中有升。全市拥有房地产企业137家，从业人员3157人，其中一级资质企业1家，二级资质企业9家，三级资质企业127家。20XX年完成商品房住宅开发面积万平方米，比上年下降%，建设棚户区改造回迁房146万平方米，建设廉租房3055套。由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展, 近年发展速度加快，20XX年起国内生产总值年均增长在10%以上。由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。XXX市十二五期间城市建设主要目标十二五时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。-经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到20XX年，地区生产总值达到1660亿元，年均增长15%以上。-结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到20XX年，三次产业结构达到：39。-城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。-可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到%，晋升为国家园林城市。-人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。我市重点区域未来规划和建设1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。3、旧区基础设施与环境不断完善。4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。二、XXX市房地产市场发展现状纵观我市房地产产业的发展，主要经历了三个阶段：上个世纪八十年末我市房地产开发行业起步，每年开发量在10万平米左右，建设的住宅小区面积较小，上个世纪90年代末，商品房价格在1000元/左右，20XX年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我市的房地产业被进一步激活，特别是锦州嘉富房地产开发公司在我市开发建设的王仔花苑，将我市的商品房价格首次提升到20XX元/以上，并带动了其他地产项目价格的提升；20XX年到20XX年之间，我市房地产行业始终处于比较低迷的阶段，房价在很长一段时间徘徊不前，始终维持在20XX元-2400元左之间；20XX年以来，随着大面积棚户区改造建设，我市房地产业进入快速发展阶段，开发规模明显增大，中心城区每年开发规模都在70-100万平方米，我市的房地产开发，已从以前的单一楼盘开发向大规模区域开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我市的房地产开发品位，20XX年天伦王朝开发公司开发建设的秀水家园小区成为我市首个高档别墅住宅小区。商品房价格也由20XX年的3000元/以下，以较快的速度提高到4000元/以上，并稳步的上涨，但去年以来，上涨的速度放缓。20XX年及近年XXX市房地产市场情况20XX年是国家进一步加大对房地产市场宏观调控一年，20XX年1月10日国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称国十一条，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各 项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，20XX年我市房地产市场实现了住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。1、我市居民人均居住面积情况由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长平方米左右，发展速度始终处于全省的平均水平。2、房地产开发投资情况20XX年我市中心城区房地产开发投资为亿元，同比增长%，占全市固定资产投资的%；其中，住宅开发投资为亿元，同比下降%，住宅投资占房地产开发投资的%。从图中可见，20XX年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在20XX年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。3、商品房市场情况-土地市场供应情况20XX年我市总供应建设用地土地面积约公顷。棚改用地供应23宗，公顷，出让金亿元；商品房用地供应8宗，公顷，出让金亿元，平均地价元/平方米。20XX年住房用地供应公顷，占总供应面积的%；棚改用地供应公顷，占总供应面积的%；商服用地供应公顷，占总供应面积的%；工业用地供应公顷，占总供应面积的%；其他用地供应面积公顷，占总供应面积的%。-商品房开发建设情况20XX年我市商品房开发面积为万平方米，同比下降 %。20XX年由于我市收回7块开发用地建设绿地，及新出台规划8条规定，使今年商品房新开工面积减少，我市商品房新开工面积万平方米，同比下降%。20XX年我市商品房竣工面积为80万平方米，同比下降%。近年房地市场产开发建设情况-商品房销售情况20XX年我市中心城区商品房销售面积为85万平方米，同比下降5%。各类户型面积销售情况：市民的消费心里日趋合理，100平方米以下的户型所占比例超过%，较去年有一定程度的上升，140平方米以上户型只占%，较以前有较大幅度的下降。各房价区间的商品住房销售情况：20XX年我市商品住房销售均价在3000元以下的销售了1038套，占总销售套数的%，房价在3000-4000元之间的销售2143套，占总销售套数的%，房价在4000-5000元之间的销售1956套，占总销售套数的%；房价在5000元以上的销售893套，仅占全市商品住房销售面积的 %.商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的%以上。外地人士购买房屋仅占%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托物业公司对住宅小区内房屋三年以上未入户的情况进行调查，分析得出这部分比例约占10%。通过对去年新建住宅小区销售情况的调查，未销售新建房屋约16万，其中高层住宅未销售量约15%，多层住宅约6%。由上表可以得知，我市商品房销售面积在逐年上升，特别是20XX年有较大幅度增加，供求关系基本平衡。-商品房价格情况商品房价格综合情况在宏观调控政策作用下，20XX年我市中心城区商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房平均价格为4500元/，同比增长%。截止到20XX年底，多层住宅平均价格为4700元/，高层住宅平均价格为5600元/。-二手房市场情况二手房成交情况20XX年我市二手房成交11325套，面积为 万平方米，同比下降%。二手房价格综合情况全年二手房平均价格为2231元/平方米，同比增长%。4、房地产金融情况截至20XX年底为止，全市新增金融业贷款为亿元，其中新增房地产行业贷款为亿元，与去年相比增加%；新增个人住房贷款亿元，与去年相比增加%。20XX年，我市本籍新增归集住房公积金亿元，历年累计归集住房公积金余额达到亿元；新增发放公积金个人住房贷款亿元，历年累计发放个人住房贷款额15亿元。回顾20XX年我市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。20XX年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，在继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的局面。XXX市在市委、市政府的领导下，按照国务院和上级有关部门的要求，继续贯彻国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。同时，加大保障住房的建设力度，改善广大中低收入家庭住房条件。20XX年，我市房地