房地产估价.doc

埠岚村旧村改造工程房地产评估 院 系： 土木工程学院 专 业： 工程管理 姓 名： 耿晓梅 学 号： 200728502106 指导老师：崔淑梅 2010年 12月 23日 烟台大学【摘要】： 随着我国市场经济的发展和完善,房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视。本文就是实际运用房地产估价来评估烟台埠岚村旧村改造工程中需要改造的工程现行价值。根据规划范围内的建筑物的实际情况，特划分为万光小区、烟大商业区和烟大市场三部分来分别进行评估。经过市场调查并结合估价对象的自身用途，在评估过程中分别运用了市场法和收益法对估价对象进行了评估。在市场法中选用了三个可比实例，都是选取的和估价对象相似的案例；在收益法中，运用到的各种利率都是采用的最新的国家规定。经过计算，得出估价对象的现行价值分别约为5500元，10500元和9200元。可以根据评估出来的价值来制定可行的补偿标准，以此使公司和居民都达到满意。通过这次的毕业设计加深了我对房地产评估的实际运用。【关键词】： 房地产评估、市场法、收益法Summary：With the developing and integrating of our countrys market economy, it is attach great importance to the assessment of real estate increasingly, which as the value standard of real estate trading. The thesis is practically make use of the assessment of real estate to evaluate, the current value of engineering, that in the progress of rebuilding engineering of Yan tai, Bu lan village, which need being rebuilt. According to the buildings real situation insofar as plan, specifically divide three parts to estimate respectively, the WanGuang area, the business section of Yan Tai Universitys and Yan market. It is through the market research and combine with the self-usage of evaluated target, in the progress of assessment, it is estimated the target by market method and profit method individually. There is collected three comparable illustrations in the market method, which are entirely chosen the case that is similar to evaluated target; In the profit method, a series of rates, which are used, in terms of the latest countrys regulations. By counting, consequently, the current value of evaluated target respectively approximate 5500 yuan , 10500 yuan and 9200 yuan. It can be in light of the value, which has been assessed, to establish feasible standards of compensation, thereby enabling companies and residents are satisfactory. Through the design of graduation, it reinforce my practical application of the assessment of real estate. Key words: the assessment of real estate, marketingmethod, profit method.房 地 产 估 价 报 告 项 目 名 称：烟台市埠岚村旧村拆迁补偿价值评估报告 委 托 方：XX集团 估 价 方：烟台大学2007级毕业生 作 业 人 员：耿晓梅 估价作业日期：2008年3月12日至2008年5月12日 估价报告编号：略目录致委托人函1估价师声明2估价的假设和限制条件3估价结果报告4估价技术报告5附件35致 委 托 方 函 烟台市XX集团： 烟台市2008级毕业生接受贵单位委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在烟台市埠岚村旧村改造工程规划范围内的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下： 一、估价对象：估价对象为坐落于烟台市莱山区清泉路路西的万光居民小区、烟大商业区和烟大市场的房地产，东至清泉路；南至烟大路；西至迎春大街；北至烟大西门三角区。 依据各小区和商业区的居委会、物业管理部门提供的资料和实际的查询资料，估价对象房屋所有权人为XX公司，用途为住宅、商业，框架结构，其中万光小区的建成年份约为2000年，烟大商业区和烟大市场的建成年份为1995年，万光小区的土地面积为10000。万光小区、烟大商业区和烟大市场的土地使用权为XX公司通过拍卖方式取得。估价对象未设抵押、担保等它项权利。 二、估价目的：确定房地产的当前市场价格，为委托方（拆迁人）对被拆迁人进行拆迁补偿提供依据。 三、估价时点：2008年5月12日 四、估价结果： 1万光小区，在2008年5月12日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：5676元 大写金额：伍仟陆佰柒拾陆元整（每平方米） 2烟大商区，在2008年5月12日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：11351元 大写金额：壹万壹仟叁佰伍拾壹元整（每平方米） 3烟大市场，在2008年5月12日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：9412元 大写金额：九仟肆佰壹拾贰元整（每平方米） 烟台大学2008级毕业生耿晓梅 2008年5月12日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们自接受估价委托之后，于2008年4月6日，派出王亚男、张媛媛等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 6自估价报告送达被拆迁人之日起20日内，被拆迁人对评估结果有异议的，可以委托其他评估机构重新进行评估，重新评估结果与原评估结果不一致的，由拆迁人与被拆迁人协商认定，拆迁人与被拆迁人协商不定的，一方可以向莱山区国土资源局和房屋管理局提出申请，由莱山区国土资源局和房屋管理局制定评估机构对双方提交的评估报告进行复核。7本评估报告由烟台大学2008级毕业生王亚男负责解释。 烟台大学2007级毕业生耿晓梅 2008年5月12日估价的假设和限制条件 1本次估价目的是为房屋拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。 2报告评估出的房地产市场价值，为估价对象在估价时点的价值，随着时间的推移和房地产市场的变化，该估价结果需作相应的调整，甚至重新评估。 3本次估价的依据是： 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 国家标准房地产估价规范 ； 烟台市房屋拆迁评估规则 ； 城市房屋拆迁管理条例 ； 烟台市城市房屋拆迁管理办法 ； 烟台市房屋估价办法。 4本估价报告估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修价格，本报告假设估价对象装修为一般销售时装修，即外墙贴转，内墙刮腻子，铝合金门窗，木门等。 5本报告是为房屋拆迁补偿服务的，估价结果仅作为房屋拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。 6未经过估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。 7本报告有效期为壹年。 烟台大学2007级毕业生耿晓梅 2008年5月12日估 价 结 果 报 告1、 委 托 估 价 方委托单位：XX集团负责人：（略）委托方地址：（略）联系人：（略）联系电话：（略）法定代表人：（略）委托方地址：（略）2、 受 托 估 价 方受托估价机构：山东省烟台大学2004级毕业生估价机构地址：烟台市莱山区清泉路30号联系人：王亚男联系电话、估 价 对 象 估价对象坐落于烟台市莱山区严打商业圈内，共划分为三部分来评估，分别是：万光小区、烟大商区和烟大市场。其中，万光小区为住宅小区，其他两个都是商铺。万光小区占地面积为10000。 依据各小区和商业区的居委会、物业管理部门提供的资料和实际的查询资料，估价对象房屋所有权人为XX公司，用途为住宅、商业，框架结构，其中万光小区的建成年份约为2000年，烟大商业区和烟大市场的建成年份为1995年，万光小区的土地面积为10000。万光小区、烟大商业区和烟大市场的土地使用权为XX公司通过拍卖方式取得。其四至为东至清泉路；南至烟大路；西至迎春大街；北至烟大西门三角区。 估价对象烟台市莱山区清泉路烟大商区，土地形状规则，地形平坦，地质状况良好，无污染，规划限制一般。 估价对象位于规划的埠岚村旧村改造工程内，即宗地东临烟台大学，北临烟大商区，临近南山世纪城，距莱山体育馆约2km，距烟台市中心振华商区约14km，距莱山区芳华园商区约5km。4、 估 价 目 的 确定房地产的市场价格，为委托方（拆迁人）对被拆迁人进行拆迁补偿提供依据。5、 估 价 时 点 200年5月12日六、价 值 定 义 本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在时点的市场价格。7、 估 价 依 据 1有关法律、法规、政策文件和技术规程 (1) 中华人民共和国土地管理法 ； (2) 中华人民共和国城市房地产管理法 ； (3) 国家标准房地产估价规范 ； (4) 烟台市房屋拆迁评估规则 ； (5) 城市房屋拆迁管理条例 ； (6) 烟台市城市房屋拆迁管理办法 ； (7) 烟台市房屋估价办法。 2. 委托方提供的资料 (1) 烟台市房地产勘察测绘提供的资料； (2) 埠岚村旧村规划图； 3. 受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获得的相关资料。8、 估 价 原 则 1. 合法原则 房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。本报告遵守这一原则。 2. 最高最佳使用原则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。由于本次估价的目的是为房屋拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。 3. 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。本报告的估价时点为2008年5约12日。9、 估 价 方 法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估： 1. 采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区和商铺交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。 2. 采用收益法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=房地产净收益建筑物资本化率，得到估价对象房地产的价格。3. 对上述两种方法所得到的结果进行综合，得到估价对象的最终价格。 10、 估 价 结 果 位于烟台大学周遭商业区内的房地产市场价格分别如下： 1万光小区，在2008年5月12日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：5676元 大写金额：伍仟陆佰柒拾陆元整（每平方米） 2烟大商区，在2008年5月12日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：11351元 大写金额：壹万壹仟叁佰伍拾壹元整（每平方米） 3烟大市场，在2008年5月12日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：9412元 大写金额：九仟肆佰壹拾贰元整（每平方米）11、 估 价 人 员 2007级毕业生耿晓梅12、 估价作业日期 开始于2008年3月12日，完成于2008年5月12日。13、 估价报告应用的有效日期 本报告的有效期，自估价时点起壹年。 估 价 技 术 报 告一、万光小区（一）个别因素分析估价对象所在小区占地面积约为100000，土地通过拍卖方式取得，共建有住宅楼17幢。小区内房屋主要是框架结构，房屋为商住两用，小区内部有丰富的商业结构。（二）区域因素分析 地理位置待估宗地处于烟大商业圈内，属规划的埠岚小区范围内。 环境条件环境影响主要有大气污染、水污染和噪声污染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 对外交通便捷程度 待估宗地所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有烟大路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错，有10、17、23、51、53、55等公交路线通过。 区域内公用设施配套状况待估宗地区域内有超市、市场、银行、邮局、学校等，区域公用配套设施基本完善。 商服繁华程度待估宗地所在区域有商业银行、建设银行、农业银行、农村信用社等各类银行，有嘉兴购物城、烟大市场、麦千车超市等各类商场，是烟大商业繁华地区，人口密集，区域内有华安宾馆，商业繁华度较高。 基础设施 道路待估宗地所在区域有主干道烟大路、清泉路，以及次干道迎春大街。 供水待估宗地区域内有完善的供水管网。 排水待估宗地区域内有完善的排水管网。 供电待估宗地区域内有完善的供电系统。 通讯待估宗地区域内通讯设施满足使用要求。 供暖待估宗地区域内有集中供暖管网。（3） 市场背景分析 烟台东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城，全市海岸线长达909公里。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。 烟台市认真贯彻实施扩大投资、启动内需的政策措施，固定资产投资对经济发展的拉动力不断增强。房地产开发投资快速增长。2001年完成房地产开发投资26.56亿元，增长52.2%，其中商品房建设投资24.43亿元，增长102.7%，占整个房地产开发投资的92%。房地产当年施工面积达353.29万平方米，其中商品住宅284.68万平方米。房地产开发当年竣工面积122.46万平方米，其中住宅面积105.39万平方米。全市房屋销售面积59.83万平方米，其中个人购买55.19万平方米；住宅销售面积54.04万平方米，其中销售个人51.84万平方米。其中烟台市2003年获中国人居环境范例奖、2004年获中国人居环境奖，2004年10月12日被授予“最佳中国魅力城市”，2005年10月26日被中央文明委授予“全国文明城市”，200年还荣获了“联合国人居奖”。通过这些奖项，我们有理由相信烟台的房地产行业仍将会继续迅猛发展。（四）估价测算过程 市场比较法 比较交易案例的选择本次估价交易案例主要通过以下途径取得： 查访房地产开发商，获得房地产特性及其有关交易条件； 查阅相关报刊、网站及其相关资料； 本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： 与估价对象具有相同的用途，均为住宅或商业用房； 与估价对象交易类型相同，均为买卖交易或租赁； 与估价对象邻近或在同一供需圈； 属于正常交易或可修正为正常交易； 可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。下面分别对所选取的案例进行分析：案例A: 清泉寨 清泉寨是由烟台清泉集团下属清泉建设公司开发建设，建成于1997年。小区地理位置优越，环境良好。其中周围主要建筑物有：北临山东工商学院，临近烟台大学，紧临莱山房管局和莱山区国土资源局，向北距离莱山体育馆约3km，向东距离海边约1.5km。小区内设施齐全，公共配套服务也还可以，外面商业地段繁华，向北有烟大商业圈以及烟大市场，小区门口还有一个小型的菜市场，而且距离烟台市振华商业区约14km，距离莱山区芳华园购物城约5km。附近有清泉集团开发建设的清泉学校，还有烟大附中、烟台大学、山东工商学院，附近学校文化娱乐设施丰富。小区所处区域内公交路线密集，其中有7、10、17、23、51、53、55路公交车经过，并在该处均设有站点，有1条主干道2条次干道穿过。案例B:埠岚小区 埠岚小区是由烟台康惠公司管理，建成于1995年。小区地理位置优越，环境良好。其中周围主要建筑物有：北临山东工商学院，临近烟台大学，紧临烟大市场，向北距离莱山体育馆约3km，向东距离海边约4km。小区内设施齐全，公共配套服务也还可以，外面商业地段繁华，向东有烟大商业圈以及烟大市场，而且距离烟台市振华商业区约14km，距离莱山区芳华园购物城约5km。附近有康惠公司，还有烟台大学、山东工商学院，附近学校文化娱乐设施丰富。小区所处区域内公交路线密集，其中有50、51、53、55路公交车经过，并在该处均设有站点，有1条主干道2条次干道穿过。案例C: 清泉康乐宫小区清泉寨康乐宫小区是由烟台清泉集团下属清泉建设公司开发建设，建成于200年。小区地理位置优越，环境良好。其中周围主要建筑物有：东临大海，北临海洋花园，临近烟台大学，临近莱山房管局和莱山区国土资源局，向北距离莱山体育馆约3km。小区内设施齐全，公共配套服务一般，外面商业地段繁华，向东北有烟大商业圈以及烟大市场，而且距离烟台市振华商业区约14km，距离莱山区芳华园购物城约5km。附近有清泉集团开发建设的清泉学校，还有烟大附中、烟台大学、山东工商学院，附近学校文化娱乐设施丰富。小区所处区域内公交路线密集，其中有7、10、17、23、51、53、55路公交车经过，有1条主干道2条次干道穿过。 比较因素条件表的编制（具体见表一） 比较因素条件表的编制主要以估价对象和比较实例所处的区域因素和其本身的个别因素来评比编制，按照选取的实例情况，比较因素表如下：比较因素条件表 表一 比较项目估价对象案例A案例B案例C交易情况正常正常正常正常交易日期2008年3月2008年3月2008年3月2008年3月区 域 因 素 及 个 别 因 素地 理 位 置 周围主要建筑物东临烟台大学，北临烟大商区，临近南山世纪城，距莱山体育馆约2km北临近山东工商学院，临近烟台大学，紧临莱山房管局，距莱山体育馆约3km北临山东工商学院，东临烟大市场，临近烟台大学，距莱山体育馆约3km东临大海，南临海洋花园，临近烟台大学，西临清泉宾馆，距莱山体育馆约3km繁华程度 距市、区级商业中心直线距离 距烟台市中心振华商区14km，距莱山区芳华园商区5km，紧邻烟大商区距烟台市中心振华商区14km，距莱山区芳华园商区5km，临近烟大商区距烟台市中心振华商区14km，距莱山区芳华园商区5km，紧邻烟大商区距烟台市中心振华商区14km，距莱山区芳华园商区5km，临近烟大商区交通便捷程度主要道路及密集程度 东临清泉路，南临烟大路，2条主干道，1条次干道 东临清泉路，1条主干道，2条次干道西临工商路，南临烟大路，2条主干道，1条次干道东临滨海路，2条主干道，1条次干道环 境大气、水及污染源 不临树林、不临水、不临山、不临边缘区不临树林、不临水、不临山、不临边缘区不临树林、不临水、不临山、不临边缘区临水、不临树林、不临山、不临边缘区噪声及污染源紧临烟大市场，不处于边缘区紧临清泉市场，不处于边缘区紧临烟大市场，不处于边缘区不临市场，不处于边缘区景 观附近学校 文化娱乐 大、中、小学校以幼儿教育园丰富 大、中、小学校以幼儿教育园丰富大、中、小学校以幼儿教育园一般大、中、小学校以幼儿教育园丰富自然景观不临水面、不临树林，临近烟大市场，临近烟台大学，临近莱山体育馆不临水面、不临树林，紧邻烟大市场，紧邻山东工商学院，临近烟台大学不临水面、临近树林，临近烟大市场，紧临山东工商学院临海、不临树林，临近烟台大学，临近山东工商学院 比较因素条件表 续表 比较项目估价对象案例A案例B案例C交易情况正常正常正常正常交易日期2008年3月2008年3月2008年3月2008年3月区域因素及个别因素公共设施基础设施 齐全 齐全齐全齐全公共配套服务一般一般一般一般装修标准中等中等中等中等结构类型框架框架框架框架新旧程度较新一般一般较新平面布置合理合理合理合理临街深度很好很好较好很好规划限制一般一般一般一般小区内配套设施 较齐全较齐全一般一般 编制比较因素修正系数表（具体见表二） 比较因素权重的确定，查找当今实际房地产行业中影响房屋价格的各个因素所占的重要性来进行打分，经过整体最后权重见表二。 编制比较因素条件指数表（具体见表三）编制比较因素条件指数表的有关说明： 交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100； 交易时间：以估价对象的交易日期为比较基准，取指数为100； 区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100；地理位置：周围主要建筑物：周围主要建筑物每减少一项就减20分，每增加一项就加20分；距主要建筑物每增加1km就减10分，每减少1km就加10分；另外也要根据实际情况来修正。繁华程度：距市、区级商业中心直线距离：主要以地区商服中心距离进行主要修正，每增加1km减20分，每减少1km加20分；距市中心距离每增加1km减10分，每减少1km加10分。 交通便捷程度：主要道路及密集程度：主干道根据公交车密集程度来判断，公交路线车辆比较少的就减10分，公交路线车辆比较多的就加10分；主干道每减少一条就减20分，每增加一条就加20分；次干道每减少一条就减10分，每增加一条就加10分。环境因素：大气、水及污染源：此修正要充分考虑到小区实际情况及小区所在小区域因素的多方面影响，以估价对象和比较案例所处区域是否临树林、临水、临山且是否临边远地区，以临树林、临水、临山等小区域因素每增加一项加20分，地处边缘区减30分。噪声及污染源：考虑到估价对象和比较案例的噪声污染源主要是指是否临近市场和是否处于边缘区，处于边缘区的减30分，紧临市场的减20分，市场较小的减10分，不临市场的加20分。景观因素：附近学校及文化娱乐：此处的附近学校及文化娱乐设施以种类和丰富程度来划分，分为“丰富、一般”两类，每类间分数相差20分。自然景观：指估价对象和比较案例是否临水、临树林等，临水、临树林自然景观每增加一项加20分；临建筑物每增加一项加10分，每减少一项加10分。公共设施：基础设施：主要指大市政方面：供水、排污、排雨、供气、供热、供电、通讯等基础设施，考虑到估价对象和比较案例所处区域的基础设施状况相近，不做修正。公共配套服务：主要指项目周边是否有银行、邮电、超市、派出所、医院等等配套设施，在此处分为“齐全”“一般”和“不齐全”三类,每差一类减10分。装修标准：主要指房屋交易时的装修程度，在此处分为“精装”“中等”和“毛坯”，考虑到估价对象和比较案例装修标准相似，不做修正。结构类型：此处估价对象和比较案例的结构类型相同，不做修正。新旧程度：此处按照房屋交易时的新旧程度来划分，可分为“全新、较新、一般、破旧”四类，每差一类减少10分。 平面布置：此处估价对象和比较案例的平面布置相同，不做修正。临街深度：按照待估宗地所处街道位置此处分为“很好”、“较好”、“不好”三类，每差一类减少10分。规划限制：此处估价对象和比较案例的规划限制相同，不做修正。小区内配套设施：此处按照房屋所处区域丰富程度来划分，可分为“齐全”、“较齐全”、“一般”和“不齐全”四类，每差一类减少10分。 最后的综合指标通过各个因素所占的比重乘以相对应的因素得分，最后加权得到。比较因素权重系数表 表二 比 较 项 目权重 交 易 情 况 交 易 时 间 区 域 因 素 及 个 别 因 素地理位置周围主要建筑物i繁华程度距市、区级商业中心直线距离16交通便捷程度主要道路及密集程度15环境大气、水及污染源7噪声及污染源8景观附近学校、文化娱乐4自然景观2公共配套设施基础设施4公共服务配套3装修标准4结构类型8新旧程度3平面布置4临街深度3规划限制3小区内配套设施3比较因素条件指数表 表 三 比较项目权重估价对象案例A案例B案例C交易情况交易日期 区 域 因 素 及 个 别 因 素地理位置周围主要建筑物0.210010090110繁华程度距市、区级商业中心直线距离0.1610010010090交通便捷程度主要道路及密集程度0境 大气、水及污染源0.07100100100120噪声及污染源0.0810010090120景观附近学校、文化娱乐0.0410010080100自然景观0.0210010090110公共配套设施基础设施0.04100100100100公共服务配套0.0310010010090装修标准0.0410010100100结构类型0.06100100100100新旧程度0.031009090100平面布置0.04100100100100临街深度0.0310010090100规划限制 0.03100100100100小区内配套设施0.031001009090综合指标1.0010098.294.2101.2 比较因素权重系数表的编制（具体见表四） 在比较因素权重系数表和比较因素条件指数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下所示： 比较因素修正系数表 表四比较交易案例案例A案例B案例C交易价格（元m2）540051005800交易情况修正100100100100100100交易时间修正100100100100100100区域及个别因素修正10098.210094.2100101.2个别价格549954145731比准价格5548 修正后个别价格=案例交易价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域及个别因素修正系数100(因素指数因素权重) 比准价格的计算取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：比准价格（5499+5414+5731）35548元 收益法 （1）搜集有关资料通过有关了解，搜集的有关资料和情况如下： 租金按使用面积计。 租金平均为200元月。（2）确定报酬率： 报酬率由年存款利率和风险调整利率组成。根据调查，现行银行存款利率为4.14%，而住宅房的风险调整利率取2%。因此，确定报酬利率为6.18%。 （3）计算房地产价格：预计房屋重新建造好的价格首先要选取可比较实例下表： 实例项目实例A实例B实例C名称府前花园世纪华府世纪华庭位置烟台市政府对面银海路港城东大街类型小高层高层高层结构框架框架框架装修毛坯毛坯毛坯成交日期2008年5月2008年5月2008年5月成交价格6000元6000元6000元比较因素修正系数表 比较交易案例案例A案例B案例C交易价格（元m2）600060006000交易情况修正100100100100100100交易时间修正100751007510075区域及个别因素修正100100100100100100个别价格800080008000比准价格8000修正后预计该处房屋今后建好后的价格为8000元。选用的具体计算公式： 万光小区内的房屋平均在2000年建成使用，租金为200元； =5804元3. 房地产价格综合上面方法得出的结果，可知万光小区的价格为： 万光小区房地产价格=（5548+5804）2 =5676元二、烟大商业区（一）个别因素分析 烟大商区主要是指清泉路和迎春大街道路的商业地段，处在清泉路以西，迎春大街以南及弘祥饺子馆所在街道的那一排商业房。此地段消费者来源丰富，烟台大学、商务学院以及工商学院的学生都是消费者的重要来源，而且南有万光小区，西有埠岚小区，所处地段十分有利。该商业区内，各类商服也十分丰富，有超市、银行、理发店、食品店、小型诊所等等店铺。估价对象位于规划的埠岚小区改造区内，宗地东临清泉路，西临迎春大街，距市区约14km。（二）区域因素分析 地理位置待估宗地处于烟大商业圈内，属规划的埠岚小区范围内。 环境条件环境影响主要有大气污染、水污染和噪声污染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 对外交通便捷程度 待估宗地所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有烟大路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错，有7、10、17、23、51、53、55等公交路线通过。 区域内公用设施配套状况待估宗地区域内有超市、市场、银行、邮局、学校等，区域公用配套设施基本完善。 商服繁华程度待估宗地所在区域有商业银行、建设银行、农业银行、农村信用社等各类银行，有嘉兴购物城、烟大市场、麦千车超市等各类商场，是烟大商业繁华地区，人口密集，区域内有华安宾馆，商业繁华度较高。 基础设施 道路待估宗地所在区域有主干道清泉路，以及次干道迎春大街。 供水待估宗地区域内有完善的供水管网。 排水待估宗地区域内有完善的排水管网。 供电待估宗地区域内有完善的供电系统。 通讯待估宗地区域内通讯设施满足使用要求。 供暖待估宗地区域内有集中供暖管网。（三）市场背景分析 烟台是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，在这二十几间，烟台市房地产建设发展迅猛。（四）估价测算过程 市场比较法 比较交易案例的选择本次估价交易案例主要通过以下途径取得： 查访房地产开发商，获得房地产特性及其有关交易条件； 查阅相关报刊、网站及其相关资料； 本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： 与估价对象具有相同的用途，均为住宅或商业用房； 与估价对象交易类型相同，均为买卖交易或租赁； 与估价对象邻近或在同一供需圈； 属于正常交易或可修正为正常交易； 可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。下面分别对所选取的案例进行分析： 案例A：世纪华府商业房 世纪华府项目位于海光山色秀丽的山东省烟台市，地处黄海之滨。地块居城市东方，城市未来发展核心内，北临黄海，是新城市中心150万平米南山世纪城的重要组成部分。总建筑面积42万平方米，共15栋板、塔式高层住宅2000余户。层数以33、34层为主，建筑高度100米，西南角为39层，高120米的超高层住宅。与周边烟台国际博览中心、南山皇冠假日五星级酒店、世纪大厦形成一体，打造协调雄伟的烟台首席建筑综合体。由南向北依次布置了沿街商铺、转角商铺等。考虑到土地利用率和城市形象，西南郊转角商铺上增加高层商住楼，主要以小户型为主，立面处理以简洁、挺拔的形式与周围的公共建筑相协调。 西侧毗邻体现现代城市风情的烟台国际博览中心、南山皇冠假日酒店、南山世纪大厦；南部拥有烟台大学、滨州医学院等文化气息浓郁的人文环境；东侧其他住宅小区和商业氛围可以做为成熟居住环境的延续和发展。 案例B：烟大6、7住宅楼商业房 烟大6、7住宅楼商业房处与烟台大学内部。东面是烟台大学1-5号宿舍楼，南面是学校内的第一、第二、第四、第五、第九餐厅，南面是学校教师的住宅小区。该商铺位于烟台大学西门门口，地理位置优越，西门门口就设有公交车车站牌，而且大润发和沃尔玛的班车都经过西门门口。更重要的是该商铺位于烟台大学校园内部，学校里丰富的学生资源保证了其充足的消费者。案例C：鑫卉花园商铺鑫卉花园位于烟台大学北面，由清泉建筑公司建设。该小区东临大海，南临烟台大学，北临清泉康乐宫，西临清泉寨，地理位置优越。小区周围有中国移动清泉路营业厅，莱山区房屋管理局等重要企事业单位。而且小区紧挨海洋花园，消费者来源丰富，但是由于其位于烟台大学背面，而且烟大门口商铺就已经很多，因此它的消费者来源中学生数量很少，这点对其发展不利。比较因素条件表的编制（具体见表五）比较因素条件表的编制主要以估价对象和比较实例所处的区域因素和其本身的个别因素来评比编制，按照选取的实例情况，比较因素表如下：比较因素条件表 表五比较项目估价对象案例A案例B案例C交易情况正常正常正常正常交易日期2008年4月2008年4月2008年4月2008年4月区域因素及个别因素地理位置东临烟台大学，南临烟台商务学院西临埠岚小区，北临近清泉寨，紧临万光小区南临烟大南校区及文经学院，北临烟台大学，处于南山世纪城内东临烟台大学1-5学生宿舍楼，北临烟大教师住宅楼，处于烟台大学校园内北临康乐宫，南临烟台大学，东临清泉寨，处在海洋花园内繁华程度附近小区丰富，且有大量的学生资源，距离市、区商业中心不远附近小区一般，且有大量的学生资源，距离市、区商业中心不远附近小区丰富，且有充足的学生资源，距离市、区商业中心不远附近小区丰富，学生资源一般，距市区商业中心不远交通便捷程度东临清泉路，西临迎春大街，1条主干道，3条次干道，有7条公交路线东临滨海路，南临银海路，西临观海路，3条主干道，有4条公交路线西临清泉路，1条主干道，2条次干道，有7条公交路线东临清泉路，西临滨海路，2条主干道，1条此感到，有7条公交路线比较因