形势与政策论文封面格式.doc

形势与政策课程论文 读楼市调控效应是否出现“拐点”？有感 姓 名： 黄泽洋 学 号： 200830871346 系 别： 电子信息系 班 级： 08自动化1班 指导老师： 完成时间： 2011-10-09 读楼市调控效应是否出现“拐点”？有感摘要我国楼市有一个“金九银十”的传统定理，但是今年的这个时期却打破了这个定理，楼市成交惨淡。楼市调控不再“屡调屡涨”，楼市调控已初见成效？于是楼市拐点论又再次在全国引起了广泛的争议。支持者认为楼市拐点已现，楼价将持续下降；反对者认为拐点论不成立，楼价将会反弹回升。本文分析了楼市调控政策对房价发展趋势的影响，认为所谓拐点实际是指房价的理性回归。通过作用于影响供求的各种因素，楼市调控政策会对房地产市场上的供求双方都起到抑制作用，房价将会回归理性。关键词宏观调控 房价 降价换量 拐点 供求双方 紧缩性货币政策一、什么是楼市拐点？争论楼市是否出现拐点，首先要明确什么是拐点。所谓拐点，应该是指一种变化趋势，一种从非理性上涨向理性回归的趋势。自从1998年住房分配制度改革以来，我国的地产行业取得了突飞猛进的发展，与此同时，房价也一路高歌。高昂的房价已经成为影响民生、影响经济健康发展的重要问题。笔者认为，目前房价太高，房价上升速度超过了正常家庭收入增长速度，抑制房价问题已经不仅是经济问题，而且成为政治问题，成为关系人民福祉的问题。为此，中央政府已经采取多项措施对房地产市场进行调控，其中紧缩性货币政策是一个重要政策，经过非理性上涨后，国家采取的调整可以看作是理性回归的趋势。二、紧缩性货币政策如何对房地产市场起作用？ 实行紧缩性货币政策，对房地产市场供求双方都会产生较大的影响。首先，从供给面来看，企业融资变得更困难，而且融资成本提高，预期收益下降。市场供给曲线将向左移动，供给减少。其次，从需求方面来看，第一，货贷利率提高会增加小飞行需求者的消费成本，降低他们的福利水平；第二，投资回报下降可挤出房地产市场上的投资需求；第三，紧缩性货币政策会改变消费者对未来价格的预期，减少现期需求。总之，房地产市场的需求曲线会向左下方移动，市场需求下降。运用经济学的弹性理论可知，对于房地产市场而言，由于房地产开发的周期长、变化慢，所以房地产市场的供给曲线对价格变化的弹性小，供给曲线较为陡峭。而需求曲线则由于购房支出占消费者的总支出比重大，消费者偏好的改变等原因，对价格变化较为敏感，需求曲线相对比供给曲线较为平坦。所以当需求同时下降时，需求的变化要比供给的变化更为明显，因此均衡价格将会下降。由此可见，紧缩性货币政策通过对影响供求的各种因素发生作用可以改变房地产市场供求曲线的位置，进而导致房价下降实现从非理性上涨向理性的回归所以货币紧缩性政策对房地产市场而言可以起到调控作用。因此，所谓拐点就是房地产市场从过热向理性的回归，使房价回降到合理的区间当中。这种调整不仅不会影响到房地产行业的成长，反而有助于整个行业获得更加稳定健康的发展环境，企业可以获得更为广阔的发展空间。从长远看，我国经济长期发展的态势没有变，城市化的进程没有变，国民财富积累和升级的需求没有变，所以短期的调整并不会使房地产市场一蹶不振，通过调整挤出市场中的泡沫，反而有利于房地产市场的长远发展。三、业界观点及笔者个人观点对于广大民众而言，搞不清那么多数据，也不熟悉形形色色的理论。以是否出现、或者将会出现拐点来说事，会更加直观一些。有种观点认为，楼市不会出现拐点。这一论调理由主要有三个。一是地方政府出于自己利益，依然像以前那样不会落实中央政策；二是市场供不应求，即使成交量会下滑，房价还是不会跌；三是开发商不差钱，降价岂非脑子进水？我观点恰恰相反，楼市必然出现拐点。不妨针锋相对的反驳一下上述论调的三个论据。第一，这次中央调控房价的决心很大，前段时间温家宝总理曾表态“本届政府任期内一定要稳住房价”；事实上，对于房价过高的城市，已被迫将稳房价作为一项政治任务去抓。而且“国十条”首次提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。所以才有住建部姜伟新部长所言“今年稳定房价，不行也得行！”。对于高房价城市的地方长官而言，官位远重于财政收入。第二，市场供不应求将很快成为卖家们的“昨晚美梦”。从需求上分析，随着房贷新政的强力打压，多数投资投机客已撤场，部分改善需求亦被“误伤”，需求萎缩已成定局。从供应上看，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年；今年1-3月全国商品房新开工面积同比暴增61%，而过去十年这一增幅一般为10-20%，这就意味着从现在开始，新房供应量将快速增加。下半年，市场将出现明显的供大于求。第三，开发商暂时不差钱，但却难持久。去年楼市火爆，开发商的销售资金回笼了很多，而且信贷政府亦宽松，外部融资通畅。可今年，形势逆转。一方面销售遇阻，资金回流变慢，另一方面房地产贷款异常严厉，甚至连IPO、增发、发债、信托等其它融资也受到限制。有数据为证：今年1-3月，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长61.4%，增幅较1-2月减少8.1个百分点。开发商资金最宽松的时点已过，接下来会越由松趋紧。另外，当前土地出让金须及时付款，去年下半年以来高价拿地的房企，现在只有后悔和紧张的份了。其实，即使楼市真的迎来了“拐点”，我们也没必要对此大呼小叫的。在此，我们应该纠正几个观点。+ f& Y: W! |# M2 p R(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网) o6 |8 a, Q/ R* A) z6 G% U- K1 N/ E; s(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)8 Y% l% p; G& D; K一是楼市没有例外，可以迎来发展“拐点”。房地产行业虽然是国民经济的支柱行业，但在当前整体经济不景气，多个行业出现裁员，甚至企业关门倒闭的情况下，房地产行业出现不景气，房价出现下跌，甚至出现几个倒闭的企业，反倒是正常的市场现象。) 8 C( a: A6 q k8 s(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)4 d K M, Y3 d - w1 U U * I0 G(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)% H# z w6 ?3 * p+ 二是楼市迎来“拐点”，并不意味房地产行业就一落千丈，成为夕阳产业了。反而是，通过这次洗牌的阵痛，挤掉行业中存在的泡沫后，更有利于行业的持续健康发展。9 L8 n S9 q n6 |# u9 i(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)6 Y( A6 w9 H- U3 |# x* _. T8 M: q(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)5 X- g. : D ; L三是楼市迎来“拐点”，并不意味中国经济的崩盘。中国经济要想转型升级，就必须改变过重依靠房地产行业，改变走土地财政的老路子。而让房地产实现软着陆，则意味着中国经济必须找到新的增长点，这对中国经济的转型升级至关重要，也是国内经济发展的核心问题。 9 ze; L6 S1 I(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)% P7 r1 A+ A) y; w: 5 q& Ge5 G(来自：濠滨论坛 - 南通濠滨网)9 x$ F* 3 ) . J我认为，应理性看待所谓的楼市“拐点”，继续从严从紧地坚持调控政策。如果用房地产的“拐点”，换来一个更加持续的经济新增长点，实为中国经济之幸。参考文献： 1 马克思恩格斯选集（第4卷）M.北京：人民