土地价格评估 复习题.doc

土地价格评估 复习题(一)单项选择题 1基准地价评估的基础是( B )。 A土地位置差异 B土地收益 C各行业对土地质量的要求 D市场交易价格 2土地收益在土地市场中的直接反映是( C )。A基准地价 B评估地价 C市场交易价格 D标定地价 3土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇( B )为准。 A土地资源管理部门审批用途 B土地现状用途C城市规划管理部门审批用途 D最佳使用用途 转自4一般情况下，区域平均价与样点地价差异超过( C )，且在土地使用价值上确有差异，样点分布满足数理统计推断需要，可继续划分区域。 A20 B25 C30 D35 5在基准地价评估资料收集时，调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的( D )。A1/201/5 B1/301/5 C1/401/5 D1/501/5 6在基准地价评估资料收集时，一般房地出租买卖的调查样本数至少应占其总数量的( )，每级样本总数不少于( )个。 ( B )A10，20 B15，30 C15，20 D20，30 7在基准地价评估资料收集时，土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续( A ) 的数据。 A2年 B3年 C4年 D5年 8在利用样点地价评估基准地价前要进行出让年限修正，修正到按各类土地的( D )。 A实际出让年期 B剩余使用年期 C已使用年期 D法定最高使用年期 转自9用样点地价资料评估基准地价时，用于测算的合格样本地价数量，不少于影响地价变化因素数量的( B )倍。 A3 B4 C5 D10 10利用路线价评估基准地价，多用于( A )用地的基准地价评估。 A商业 B金融 C住宅 D公共建筑 (二)填空题 1土地总登记是按照_进行的。2由于_的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。3建设用地的主要功能是_。4土地管理的基础是_。 5.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为_。 6.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为_万元。7.我国地价体系的核心是_。8.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为_元/平方米。1行政辖区 2土地用途多样性 3承载功能 4地籍管理 5. 48 6. 125 7.基准地价和标定地价 8. 55.87 (三)简答题 1. 土地的定义 土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。2. 土地市场的概念及分类 （1）狭义的市场狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。（2）广义的土地市场广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。按土地交易方式，可以将土地市场分为：（1）土地使用权出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。（2）土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。（3）土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用的，由承租人向出租人支付租金的行为。（4）土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(四)计算题 1. 现有一宗面积为3平方公里的生地, 拟进行“七通一平”成片开发后分块出让。据调查，附近类似土地出让单价为1200元/平方米；可出让土地面积为全部土地的70 %，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元，开发期为2年；开发成本在开发期内均匀投入，第1年投入70 %，第2年投入30%，贷款年利率为10 %，勘察设计，估价等专业费为土地开发费用的3 %；投资回报率为20 %，转让税费为开发完成后转让的地价的6.5 %。试估算该宗生地的总价和单位面积地价。解题步骤: (1) 熟地总价（开发总价值）1200300000070 %252000（万元）(2) 土地开发费用3503000000105000（万元）(3) 专业费3503 %3150（万元）(4) 利息总额生地总价（110%）21 (1050003150) 70 %（110 %）1.51 (1050003150) 30 %（110 %）0.51生地总价0.2111635.081583.60(5) 转让税费2520006.5 %16380（万元）(6) 土地开发利润(生地总价1050003150) 20 %生地总价20 %21630(7) 代入公式 生地总价熟地总价（开发总价值）土地开发费用专业费等利息利润转让税费 生地总价2520001050003150(生地总价0.2111635.081583.60) 16380(生地总价0.221630)