小产权房的命运.doc

许斌：“小产权房”绝不能操作成“一房四吃”2013年11月19日 06:03 来源：网络 核心观点：中国经济网网友许斌认为：“小产权房转正”，绝大多数城市的房价会雪崩，将腰斩再腰斩。但出现这样的局面，错在房产泡沬本身，不能因此便抱住“土地财政”不放，死不承认“小产权房”的合理性，拒绝其转正。或者说，泡沫就是泡沬，终归要破灭的，越早破裂损失越小。图片来源：CFP视觉中国十八届三中全会通过中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，其中提出：建立城乡统一的建设用地市场。“小产权房转正”的风声也随之再起。（11月18日新京报）所谓“小产权房”，在笔者个人看来，包含两层意思：其一，指具体的房子。就是在未经转化为国有土地的农民集体土地上建设的住房。业主的产权被乡政府或村委会承认，却无法在国家房管部门办理房屋产权登记，并未在法律上形成产权关系。其二，指个人、群体的自由选择权利。即我的土地我做主，想耕种就耕种，想建房就建房，想流转就流转。在“建立城乡统一的建设用地市场”、土地流转语境内谈“小产权房转正”，不仅仅涉及到具体的房子，更涉及到个人、群体的自由选择权利。也就是说，如果能实现“转正”，就不仅意味着给具体的房子办理房屋产权登记，更意味着个人、群体从此能自由建房，土地管理由审批制向备案制转变。“小产权房”出世以来，虽遭不断打击，依然顽强生存至今。据媒体报道，截至2011年底，深圳市的“小产权房”达到37.94万栋，建筑面积占到全市的49.27%。另有消息称，北京的“小产权房”比例也达到了20%。这其中必有合理性存在。或者说，参照两市今日之房价，如果没有“小产权房”托底，租金会远高于现在，特别是中低端劳动者将无处可以栖身。如果在自由选择权利意义上让“小产权房转正”，随着汽车走进更多家庭和民众生活半径的扩大，新建的类似“小产权房”性质的住房还将大幅度降价。那是否意味着土地资源会被严重浪费？答案是否定的。越是自由选择，越是不人为制造稀缺，越是没有恶炒空间，空置率也将下降，大规模的“鬼城”就没有存在的可能性。在市场那一双“看不见的手”的调节下，辅以房产税引导，真正能实现对土地资源的有效利用。“小产权房转正”，绝大多数城市的房价会雪崩，将腰斩再腰斩。但出现这样的局面，错在房产泡沬本身，不能因此便抱住“土地财政”不放，死不承认“小产权房”的合理性，拒绝其转正。或者说，泡沫就是泡沬，终归要破灭的，越早破裂损失越小。“小产权房转正”，须谨防被操作成“一房四吃”。即“转正”后，只能以“房产税”引导并征收公共服务费，且税率应与国际接轨，控制在房价的1%左右。万万不可如某些“专家”建议，先要求补土地出让费，然后征房产税，甚至搞“一房四吃”，变着法儿收钱，千方百计地把“小产权房”的价格炒得比商品房还高。有一点必须明确，纵然“小产权房转正”，种种操作也应围绕着节约资源、增进民众福祉来进行，而不能围着“土地财政”旋转。就算实行房产税制度，也只能针对新建住房、未缴纳土地出让金的住房。对于现有之住房，则必须尊重合同，在约定的出让期内不征税。（中国经济网网友 许斌）许一力：小产权房该“转正”还是“下岗”？核心观点：中国经济网网友许一力认为，地方政府该反省了，他们应该从参与房地产建设中撤出来，重点搞好城市规划。由于城市化进程的需要，地方政府要制定出十年甚至二十年的规划，只要符合规划要求，谁来开发都是合法的；改变卖地为生的方式，改为房产税；做好实名制对持有多套房进行管理收费，同时做好监督工作。2013年6月28日，昌平区西营村，记者探访小产权房。该院小产权房为一房一大棚的结构。（图片来源：DEREK WONG / 东方IC ）小产权房的合法化备受关注。小产权房价格低的最主要的原因：一是涉嫌偷税漏税，二是破坏市场规律，三是违反国家的征地要求。从这三个条件看：一个是侵犯国家的利益，第二个是侵犯地方政府的利益，第三个是侵犯地产商的利益。如果说“小产权房”动了房地产商的奶酪，他们坚决反对小产权房，我们可以理解；地方官员们会因为小产权房的合法化而丧失喝茅台和收红包的机会，我们也可以理解；但很多学者也站到了这一边，就不是那么好理解了。小产权房有合法化的基础。其底线在什么位置？补交出让金能否推广，出让金的尺度是多少？这些问题都将面临着比小产权房本身更加艰难地探索过程。从今年早些时候云南七彩星城小区业主补交7000万土地出让金的规模来看，补缴的幅度并不小，这种补缴款的方式能否在因为买不起商品房才选择小产权房的业主中推广，成为一个很重要的问题。如何界定补缴金额是一个首先要面对的问题。如果没有明确的时间界定，那么当前时点的土地价格很可能已经是小产权房开发时的数倍之多，补交款项的具体划定时间又将是住房者与政府博弈的过程。而除此之外，如何界定购房人群与开发商之间对于补缴款项的责任分割，也将为政府留下巨大的难题。现有的小产权房可不少，从全国工商联调研得出的数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8。而现有的小产权房售价一般仅为临近商业地产的30左右，如果补缴款之后的价格达到70，现有的商品房定价也将在小产权住宅入市的过程中遭到致命打击。事实上，小产权房的存量或许比现有预期的更加巨大。据统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平方米，即1亿套左右，而在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房则有60多亿平方米，即6000万套小产权房，按100平方米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。也就是说，98年之后的小产权房数量，有可能总量占据了新增商品房的一半。一旦合法化开闸，爆炸性增长的地产供应将冲击现有的商业地产定价模式。从小产权合法化来看，有不少好处：各地乡村的土地不必再卖给地方政府开发，直接进入开发环节，大大简化了房地产在政府部门的权力动作，这样有利于开发成本的降低，防止房地产行业的严重腐败问题。其次，城市周边的乡村组织和农民参与房地产开发，可以避免因强拆出现的许多事情，让城市周边的村民共享城市繁荣的成果；最关键的是，可以适度降低现有商品房的房价，让广大百姓不再成为高房价的房奴！地方政府该反省了，他们应该从参与房地产建设中撤出来，重点搞好城市规划。由于城市化进程的需要，地方政府要制定出十年甚至二十年规划，只要符合规划要求，谁来开发都是合法的；改变卖地为生的方式，改为房产税；做好实名制对持有多套房进行管理收费，同时做好监督工作。这些才是地方政府应该管理的方向和重点！（中国经济网网友 许一力）郭施亮：小产权房交易火爆 “合法化”问题需明确答复核心观点：中国经济网网友郭施亮认为，虽然小产权房转正的消息在近期频繁出现，但是作为一种历史遗留的产物，不可能轻易得以“合法化”。然而，随着小产权房价格的持续升温，对于无房者而言，商品房买不起，经适房买不到，甚至连小产权房也赶不上，这才是一个值得思考的社会问题。2013年11月4日，大型机械在北京市昌平区拆除违法建设的“小产权房”。近日，北京市开始对京郊北部地区的昌平区阳坊镇东贯市村内的13栋4层小楼进行拆除。据悉，此次拆除面积约4万平方米。（图片来源：CFP视觉中国） 近一段时期，小产权房的交易异常火爆。根据媒体报道，深圳、成都、北京等主要城市的小产权房价格均出现了大幅上涨的走势。其中，北京部分地区的小产权房更是出现了月涨千元的走势。有消息指出，国家管理层在万众瞩目的“383”方案的土地改革部分提到了“集体建设用地直接入市，拟在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题”。该提法也被消息人士解读为小产权房即将转正的信号。受此消息影响，近期小产权房价格出现了持续攀升的态势，更多的购房者逐渐将目光转移至小产权房上。当前国内楼价持续高涨，令不少有意购房者望而却步。虽然近年来国家陆续出台了相关的调控政策，但是也难挡房价的持续走高。根据最新的数据统计，10月全国100个城市新建住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨1.24，涨幅比9月扩大0.17，自2012年6月以来连续17个月环比上涨。面对居高不下的房价，更多人期盼着以廉租房、经适房为主的保障房建设，希望以相对低廉的价格满足自身的居住需求。然而，在保障房工程大规模推进的同时，大量的保障房却被部分利益团体垄断。于是，当保障房无法满足普通百姓的住房需求时，价格低廉的小产权房无疑成为购房者的首选。然而，小产权房作为一种在农民集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用的产物，它并不具有有效合法的产权证。更有权威机构认为，小产权房实质上是一种违法性的建筑。于是，对于普通购房者而言，盲目购买小产权房具有一定的政策法律风险。1958年以来，城乡二元土地制度的设立严重阻碍了农村经济的发展。期间，城乡之间的户籍、资源等矛盾逐渐激化。改革开放后，国家经济迅速崛起，全国主要城镇已然得到了迅猛发展；相反，受到设立已久的城乡二元土地制度影响的农村经济却出现了长期落后的局面。其实，也可以这样认为，落后的土地制度严重阻碍了农村经济的发展，而小产权房也是在这样的背景下发展起来的。因此，无论从农民的利益补偿还是从激活农村潜在资源的角度分析，小产权房作为一个长期存在的产物，其“合法化”问题必须得到一个明确的答复。假如小产权房得以“合法化”，将会造成什么影响呢？笔者认为，作为一种长期性的产物，若承认了小产权房的合法身份，必然会大幅度增加住房的供应量，当然小产权房的价格也将因产权完整而水涨船高。不过，随着住房供应量的持续增加，未来商品房的价格必将受到冲击。此时，地方政府作为利益的直接关联者，肯定不愿意看到这样的局面。假如小产权房的合法身份得以确立后，国家又不从房产税等方面增加地方的财政收入，那么地方的财政收入也必然会受到冲击。近年来，地方对土地出让金的依赖程度持续提升。有数据统计，当前全国土地出让金合同价款高达1.7万亿，增幅高达77.3。部分地区土地出让金收入在地方财政收入中的占比更是超过了45。可见，地方政府与房地产之间的捆绑利益关系也在不断加强。于是，在强大的利益链条干预下，任何旨在分散利益团体切身利益的举措也必然会遭到强烈的反抗。虽然小产权房转正的消息在近期频繁出现，但是作为一种历史遗留的产物，不可能轻易得以“合法化”。然而，随着小产权房价格的持续升温，对于无房者而言，商品房买不起，经适房买不到，甚至连小产权房也赶不上，这才是一个值得思考的社会问题！（中国经济网网友 郭施亮）清理小产权房的法律路径分析 小产权房在我国改革开放进程中由来已久，其存废问题也争议不断。虽然中央对小产权房一贯持否定态度，但始终难有实质行动，因而小产权房问题一直处于灰色地带。近期，国土资源部明确表示将开展小产权房试点清理工作，由此引发了关于小产权房问题的新一轮讨论。1 一、小产权房的现状 (一)小产权房与现行法律相违背 所谓小产权房是指在集体所有的土地上建设并向本集体经济组织成员以外的人出售的房屋。 由于我国实行城乡二元化的土地制度，使得集体土地使用权的流转受到严格限制。我国土地管理法第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 根据上述规定，向非本集体经济组织成员出售的房屋必须是在国有土地之上建设的房屋，如果是集体所有的土地，则必须先通过征收转化为国有土地，方可进行商品房开发建设。小产权房实际上与现行法律相违背，因而不能取得国家颁发的产权证书，部分地区由村委会或者乡镇政府对小产权房颁发产权证书，2而此类产权证书显然不为国家所承认。 (二)现实中小产权房大量存在 小产权房的违法性毋庸置疑，然而在现实中却大量存在，屡禁不止。 全国工商联房地产商会的数据显示：1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。3另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。以深圳为例，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。4 二、小产权房的成因 (一)城乡二元化的土地制度 如前所述，我国实行城乡二元化的土地制度，国有土地使用权流转制度较为完善，而集体土地使用权的流转则受到严格限制，一般不能对外流转。因而，商品房只能在国有土地上开发建设。随着城市的发展和房地产市场的繁荣，一方面农村劳动力涌入城镇，造成大量农村建设用地闲置，以至于产生了“空心村”的现象5；另一方面在城市建设的过程中土地资源日益稀缺，加上“炒房热”使得城市房地产市场供不应求。在城乡二元化的土地结构下，土地资源达不到合理配置，城乡房地产供需矛盾突出。6 (二)经济利益的驱动 城市房地产市场供不应求，其中既有现实的住房需求，也不乏市场泡沫的存在，结果造成城市房地产价格居高不下，保障性住房与经济适用房的供应也跟不上现实需求。而城市周边的农村地区由于土地使用权存在严格的流转限制，使得农村房产价格低廉。在城市建设向周边扩张的趋势下，由政府对郊区的集体土地进行征收，向农民支付低廉的补偿款，转而高价卖出进行开发，其中的利益分配明显不均，农民往往在获得有限的利益之后其产权利益受到侵害。相反，在小产权房的交易中，农民一方能获取更多的经济利益，另一方面，对于购房者而言，小产权房也具有巨大的价格优势。8 (三)监管不力 首先，政府在房价调控中未能有效地控制城市房地产价格，客观上增加了小产权房进入市场的空间。其次，在小产权房的建设过程中，政府也存在严重的行政不作为，9例如，在小产权房大量非法建造的过程中未采取防治措施，导致如今小产权房面积庞大，加大了清理难度。事实上，乡镇等基层政府对于小产权房的开发建设更是持支持态度，甚至为开发商提供优惠政策、为小产权房出具“乡房产证”等，无疑也增强了老百姓对小产权房未来命运的侥幸心理。10 三、小产权房所涉民事行为之效力 (一)小产权房可能涉及的民事主体 小产权房往往涉及集体经济组织成员、集体经济组织、开发商和该集体经济组织成员以外的人，但归根结底，其中的法律关系主要是作为房屋出让方的集体经济组织成员与房屋受让方即该集体经济组织成员以外的人之间的民事法律关系。其中又包括债权关系和物权关系，物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也即债权效力与物权效力相区别。因而，有必要就小产权房中的债权关系与物权关系分开讨论，以厘清相应的法律关系。 (二)小产权房所涉的债权民事法律关系 小产权房买卖合同的效力之所以存在争议，主要是由于标的房屋之下的集体土地使用权流转受到严格限制，而合同的履行即房屋的流转会导致集体土地使用权的实际流转。但在债权效力与物权效力区分的前提下，房屋买卖合同确立的是债权关系，物权效力并不影响该债权关系的效力。 司法实践中认为小产权房买卖合同无效的主要依据是合同法第52条第5款的“违反法律、行政法规的强制性规定”，而事实上，法律、行政法规并未明确禁止城镇居民购买农村房屋，对其作出禁止性规定的，如中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知等，仅是国家政策性文件，严格说来其并不具有法律、行政法规的效力。 因此，仅就小产权房屋买卖合同而言，其确立的债权关系并不违反法律、行政法规的强制性规定，故其难以构成合同无效的法定情形，依法可以认定其债权并非当然无效。11 (三)小产权房所涉的物权民事法律关系 1.小产权房难以取得集体土地使用权。由于法律对集体土地使用权流转的严格限制，受让方作为集体经济组织成员以外的人，不能取得该集体土地使用权，当无疑义。故而国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见规定对于城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。 2.小产权房并不能取得房屋所有权。在“房地一体”原则下，小产权房的受让方实际上也不能取得房屋所有权。我国房屋登记办法第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。” 3.小产权房的买受人所受的法律保护仅仅局限于占有。在小产权房交易活动中，鉴于受让方既不能取得房屋之下的集体土地使用权，也不能取得房屋所有权，所以，如果受让方业已实际占有该房屋的，由于其与出让方之间的债权关系有效，因而该占有事实为有权占有，故而出让方不得要求予以返还。但由于受让方对房屋的占有只能对抗出让方，而不得对抗善意第三人，特别是由于小产权房的购买人不享有房屋所有权，因而他们也不得对房屋予以法律处分。12 四、小产权房清理的法律路径 在厘清小产权房交易中的基本法律关系后，自然就可对小产权房清理的法律路径作出分析。显而易见，小产权房至今仍处于某种脱法状态，虽然近期国土资源部明确提出将开展小产权房试点清理工作，但具体的政策仍有待进一步出台。关于小产权房的处理对策，社会上已经进行过热烈的讨论，但由于小产权房问题本身的复杂性，至今对于小产权房的去留问题仍未达成共识。 (一)已有的清理小产权房对策众说纷纭 1.补交地价款。应当承认小产权房存在的市场现实，除非严重影响国家和城市的统一规划，否则对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。132.试点物业税。即在补交房地产交易环节税收后，通过物业税的形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来，通过几年一交物业税的形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。14 3.农村宅基地租赁的放开。即在农民将其住宅转让给本集体经济组织成员以外的他人时，推定在房屋使用期限内房屋受让人与集体经济组织之间有租赁关系。以宅基地上建造的小产权房为例，租赁关系的存在既维持了宅基地使用权对农民的保障功能,又使其财产性得以发挥,兼顾保障与效率。15 4.将小产权房顺势转为保障房。主要针对已经建成、尚未出售的小产权房，经政府验收合格后收购作为保障房来源，以弥补保障房供应的不足。16 (二)各种对策多与我国现行法律制度不尽相容 如前所述，上述几种小产权房之对策实际上无疑都是建立在理论界及社会民众对于小产权房的合法性持肯定态度的基础之上的，但是，在我国现有的土地制度下，小产权房显然是与现行法律规范相冲突的。1.为现行法律制度所不容。对于补交地价款以确认产权的主张，其制度前提是集体土地使用权的可流转性。土地出让金制度仅适用于国有土地使用权的取得，在集体土地使用权流转受到严格限制的现实下，通过补交地价款显然亦不能取得集体土地使用权。虽然部分地区已试点集体建设用地使用权的流转，如2005年10月1日实施的广东省集体建设用地使用权流转管理办法，首次实现了该地区集体建设用地使用权的自由流转，但毕竟这仅是个别地区的试点，在我国整体上仍无法从法律上承认集体土地使用权的自由流转。2.实践中不具可操作性。在现有法律框架下，补交地价款取得产权只能解释为先将集体土地转为国有，然后再由受让人向国家补交土地出让金，此时的利益分配明显不公，此时所谓征收，不言而喻，也不符合公共利益的要求。 对于以小产权房试点物业税的主张，实际上仍回避了小产权房中的核心问题即集体土地使用权流转限制问题，这与补交地价款取得产权的主张存在的问题相类似。而且物业税的征收目前仍处于讨论阶段，各项制度尚未形成雏形，缺乏配套机制，物业税本身的争议丝毫不亚于小产权房问题，17因而以试点物业税作为清理小产权房的对策，至少在目前看来并不具有可操作性。 关于将已建成、未出售的小产权房由政府验收合格后收购作为保障房的观点，只适用于未违反城乡规划且质量合格的部分。以深圳为例，超过95%的小产权房都没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。18 关于以宅基地租赁或其它的集体土地使用权租赁来解决小产权房面临的集体土地使用权流转限制的瓶颈，也与我国现行土地管理法并不兼容。19因为集体土地使用权的出租同样受到了严格的限制，虽然目前北京、上海已获批准试点集体土地建设租赁房，但仍需经政府进一步审批。如果以我国未来土地制度的改革为前提主张以集体土地使用权租赁方式解决小产权房问题，则不如直接改革集体土地使用权流转制度更为彻底有效。 (三)在现有法律制度框架下清理小产权房之法律路径 在对小产权房进行清理之前，应先对各类小产权房进行区分，以其附着的土地性质为划分标准，大致可分为占用农用地、占用集体建设用地和占用宅基地建设的小产权房三种情况。 1.占用农业用地建设的小产权房得以保留之前提只能是“占补平衡”。目前政策对于占用农业用地建设的小产权房主张坚决予以拆除，恢复土地原状，坚持保护耕地原则，守住18亿亩耕地红线。鉴于侵占耕地建设小产权房系严重违反公共利益及法律强制性规定的行为，应严厉打击，没收违法所得，对有关责任主体还应依法追究行政责任甚至刑事责任。但对小产权房因侵占耕地而被拆除后，受让方所遭受的损失，可根据其自身的过错程度向出让方请求赔偿或由双方共同承担损失。 故占用农业用地建设的小产权房得以保留的前提，只能是“占补平衡”且补办一切严格的行政审批手续。 2.区别对待土地用途严格管制下的集体建设用地上建设的小产权房。对于占用宅基地以外的集体建设用地建设小产权房的，应区分具体情况进行审查，对于确实不符合土地利用规划，占用用于乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业的集体建设用地的，可对此类小产权房予以没收。受让方因此遭受损失的，可以向出让方请求返还购房款。 对于经审查符合土地利用规划、可用于住宅建设即未分配宅基地的建设用地，参照占用宅基地的情况处理。 3.占用农村宅基地建设的小产权房可在认可“典卖”的前提下给予债权保护。对于占用农村宅基地的小产权房，由于宅基地本身即用于住宅建设，因此小产权房实际上并不违反土地利用规划，只是存在产权的流转问题。对于此类小产权房，仍应坚持不予颁发产权证的原则，房屋的所有权及宅基地使用权仍归出让方所有，受让方可因合同无法继续履行要求解除合同。受让方不愿解除合同，且已经实际占有房屋的，根据前述对小产权房中法律关系的分析，双方的债权关系有效，受让方系有权占有，但对该房屋不具有最终处分权。这在事实上就是一种宅基地不能“绝卖”的我国传统之房屋“典卖”制度。20此种路径既符合现行对小产权房不予发证的法律政策，不违反现有的集体土地使用权流 耕地占补平衡考核办法，已于2006年6月8日由国土资源部第3次部务会议通过，已予发布，自2006年8月1日起施行。 转限制，也消减了老百姓对小产权房确权的侥幸心理，又对受让方最基本的法益给予充分保护，具有可操作性。同时，在此路径下，受让方对小产权房最多只有居住的利益，且只能将其进行有限制的处分，因而在一定程度上打击了购房者炒卖小产权房的动机，又对有切实居住需求的购房者提供了保护。虽然受让方未能取得房屋产权，但其对房屋的占有、使用、收益甚至处分的权利并未受损，因为受让人购房时理应知悉小产权房的违法性，对于房屋产权不存在一般意义上的所有权那样的期待利益。实际上，此种路径与目前进行的集体土地建设租赁房试点工作有异曲同工之处，既在已有法律框架下满足了城镇居民的住房要求，又有利于农民利益的直接保护，同时也在一定程度上加强了对房价的调控。21除此之外，清理小产权房还应严查监管失职、钱权交易，对基层政府在小产权房建设过程中的不作为行为加以惩处。 结论 于顶层设计中彻底修改农村土地管理制度 在现有法律制度下清理小产权房的路径仅是权宜之计，小产权房现象所暴露出的却是我国城乡二元化土地制度的不合理性。实际上，对集体土地使用权过多过严的限制正是如今房价高企的主要根源，土地资源的不合理配置最终导致了小产权房的畸形成长。因此，只有通过借用诸如“典卖”等可使“物权法定缓和”的传统法律资源，22适当放宽集体土地使用权的流转限制，减少对土地财政的依赖，23才是解决小产权房问题的根本路径。（李显冬 蔡晓仪）三中全会应分步推进“小产权房”改革2013年11月01日 09:03 来源：网 络 随着十八届三中全会召开日期的临近，有关“小产权房”的话题，也开始急剧升温，再次进入公众视野。据相关媒体报道，按照相关部门提供的信息，在三中全会前，围绕“小产权房”将很难有新的措施出台。但是，专家也认为，虽然“小产权房”问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题迎来契机。到底三中全会会在“小产权房”问题上作出怎样的部署，取得怎样的突破，需要在会议之后才能清楚。但是，有一点可以肯定，那就是“小产权房”这个“历史遗留问题”，不会永远“遗留”下去，而必须找到破解的办法与措施。值得注意的是，虽然从法律层面来看，“小产权房”确实存在难以突破的障碍，而且同旦草率出台