郑州市住房价格走势分析.doc

郑州市住房价格走势分析摘要：自2008年经济危机结束至今，在中央政府适度宽松的货币政策下，宽松的信贷条件使得房地产开发商爆发出了前所未有的激情，这两年郑州市住房均价也在全国楼市一片大好的情况下节节攀升。与此同时，全国物价也是不断暴涨，这些情况对普通居民来说更是雪上加霜。房产作为中国居民人生中的重大消费品，对个人生活的影响无与伦比。本文在此情况下对郑州市房地产住房供求情况做了一番调查，并对调查结果从影响供求因素方面做了分析，对郑州市房地产价格走势做了预测，并提出了合理化的建议。关键词：郑州市住房价格 供求因素 走势预测Abstract: Since 2008 economic crisis end up, when the central government moderate looser monetary policy, loose credit conditions make real estate developers broke into the unprecedented passion, these two years of Zhengzhou city housing average in the national property is a large good circumstances climbing. Meanwhile, the price also is constantly soaring, these conditions for ordinary people the gloom. Home as a Chinese resident of major consumer goods, to life the influence of individual life is unparalleled. Based on the case of Zhengzhou estate housing supply and demand, and a survey on the investigation results from influencing factor of supply and demand are analyzed, the real estate price trend of Zhengzhou made the forecast, and put forward reasonable Suggestions.Keywords: Zhengzhou housing prices Supply and demand factors Trend projections目录摘要. 2一、郑州市住房供求基本情况调查. 4二、郑州市住房供求的影响因素分析. 51. 影响郑州市住房供给的因素 52. 影响郑州市住房需求的因素 6 三、郑州市住房价格走势预测的调查分析与合理化建议. 71. 郑州市住房价格预测 72. 合理化建议 8四、参考文献. 8一、郑州市住房供求基本情况调查2010年是郑州楼市火爆的一年，自从2008年经济危机过后，郑州经过2009年一整年的火热上涨之后，仍然没有停下继续攀登的脚步。今年年初国家便出台了一系列政策一次调控中国房地产，失效后紧接着在五月又进行了二次调控，最终还是没有让房地产这匹失控的马停下奔跑。其中郑州楼市火爆异常，两次调控后，一些一线城市房价增速已经有所放缓甚至下跌，但郑州房地产价格依然坚定甚至增速加快。2010年郑州市市区商品住宅均价比年初上涨了约27%,从1月份均价4862元/平方米，上涨到11月份均价6176元/平方米。2010年1到11月，郑州市市区商品住宅累计销售均价5432元/平方米，较去年同期上涨了18.45%。今年以来，郑州市市区商品住宅均价分别于2月、10月突破了5000元/平方米和6000元/平方米关口。11月，郑州市郑东新区、惠济区商品住宅均价分别已达7216元/平方米、7490元/平方米。与商品房价格疯狂的上涨相比，成交套数倒是没有多大的变。1-10月郑州市市区商品房累计销售92075套（间），较去年同期下降了3.06%；商品房销售累计面积924.46万平方米，较去年同期上涨了2.26%；商品房累计销售均价为5889元/平方米，较去年同期上涨了21.2%。1-10月郑州市市区商品房累计销售92075套（间），较去年同期下降了3.06%；商品房销售累计面积924.46万平方米，较去年同期上涨了2.26%。这说明2010年郑州商品房供应量总体上基本保持不变。二手房交易市场的火爆程度一点都不比新开发楼盘的差。据安居客网数据显示，仅从今年6月份以来，郑州市市区二手房平均房价就从5139元/米涨到了11月的5511元/米，且涨速有逐渐加大的趋势。2010年郑州楼市延续了2009年持续上涨的态势，并且在国家出台一系列调控政策之后，房价不降反增，六月份后房价上涨趋势逐渐加大，呈现出一种供不应求的情况。二、郑州市住房供求的影响因素分析1. 影响郑州市住房供给的因素 房地产的市场价格：房产价格是影响住房供给的直接因素。一般来说，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。也只有房地产的市场价格能给开发商开发房产带来可观的利润时，才会有开发商愿意去开发房地产。自2008年底至今，随着房地产的市场价格一路走高，开发商的热情也是汹涌澎湃，在国家楼市调控政策一再出台之时，还能保持销售套数基本稳定。 投放量：统计显示，1-10月郑州市市区商品房累计批准预售面积856.01万平方米，较去年同期上涨了81.7%；商品住宅累计批准预售面积677.69万平方米，较去年同期上涨了67.29%；非住宅累计批准预售面积178.32万平方米，较去年同期上涨了170.14%。从具体投放项目来看，11月份，全市共批准53个商品住宅预售项目，预售均价为每平方米4082元，与10月份新投放住宅每平方米4206元的预售均价相比，每平方米跌了124元。其中金水区由于经济适用房等项目的投放，将预售价格拉低为每平方米2959元。在郑州市2010年的土地供应计划中，郑州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。另外，根据调查显示，全年的住宅供应量可达到1400万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。房地产的开发成本：房地产的开发成本主要有土地投入的成本和开发技术的成本。一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加利润，开发商就会开发更多数量的房地产，从而赢取更多的利润。因此，开发商对房产开发成本的预算，也是影响商品房供给的主要因素。资金供应量和信贷利率：2010年国家货币政策延续了2009年的适度宽松政策，信贷的宽松供应，给房地产开发商带来了很大的便利，使得房地产业务不断扩大，使得大量资金涌入房地产业，造成了房地产市场价格的虚高。郑州房地产市场也涌入了大批的房地产开发商，尤其是郑东新区的楼市更是一片火热。2. 影响郑州市住房需求的因素居民收入水平：居民收入水平是影响居民住房需求的重要因素。居民收入水平越高，人们才更愿意，也有能力去购买房产。如果居民收入水平低，连温饱问题都有待解决的话，那当地居民对房产的渴望和意愿就会降低不少。房价水平：房价水平的高低对居民购房意愿有非常重要的影响，当房价过高超出了大多数居民能够承受的范围时，买房的人就会大量减少，而观望的人就会大量增加；房价在大多数居民能承受的范围之内或者更低时，买房的人就会大量增加，相应的对楼市持观望态度的人就会减少。目前郑州市房价已处于高位运行，今年房价持续上涨，但相对的居民人均收入水平却并没有大幅上涨，这从根本上抑制了居民的购房需求。国家楼市政策：针对高速上涨的房价国务院出台了一些房地产调控政策： 一、暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房。二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、二套房公积金贷款利率上浮10%，停止第三套及以上住房公积金贷款。这些政策从客观条件上提高了消费者买房的门槛，对消费者买房意愿会造成负面影响，但在郑州市人口增长快速带来的住房刚性需求的情况下，调控政策很难发挥出应有的作用。投机性的住房需求：2009年的楼市火热让一些个人投资者红了眼，很多人都买了几套房子，尽管他们并不需要。据统计显示，郑东新区今年的房屋空置率达到90%，被网友戏称为“中国最大鬼城”。这些投机性投资者的购房给郑州房地产市场带来了相当程度上的住房需求，也从另一个方面助长了郑州楼市的火热气焰。 房屋租金的变化：长期以来，房价的持续上涨以及居民收入的限制，使许多消费者改变了传统的买房观念。高额的房价以及相对低廉的租房，使得更多的消费者更愿意选择租房，而不会选择买房，这也是影响居民购房的原因之一。三、郑州市住房价格走势预测的调查分析与合理化建议1.郑州市住房价格预测郑州房地产经过了持续两年的火爆，使郑州房地产价格已处于相当高的水平，而在政府不断地宏观调控之下，楼市房价水平逐渐趋向价值回归也是必然要经历的过程。但这个过程可能需要非常长的时间，在目前郑州市人口剧烈增长的情况下，郑州楼市在未来两三年之内可能还不会有大的下跌甚至还会有所上涨，不过涨幅会趋于缓慢。未来的郑州楼市在经过两三年的理性回归之后，会逐步趋于合理，当然也会有所分化，比如郑东新区和老市区的房产价格走势就将会有所不同，郑东新区是郑州市经济高速增长的龙头地带，这块地皮的投资价值潜力远远高于已经透支潜力的老市区。因此，未来两三年内郑东新区的房价可能会独树一帜的保持持续上涨态势。2.合理化建议 市政府应加大对经济适用房、公共租赁房的开发和投入，缓解郑州市住房供求紧张的状况；加强对房地产开发商的