第一章不动产与不动产估价ppt课件.ppt

4 主要从人口数量 人口素质 人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响 1 人口数量增加 对房地产的需求增加 房地产价格会上涨反映人口数量的相对指标 人口密度 人口密度高 该地区房地产求多于供 价格高 但是如果人口密度过高 生活环境恶化 房价会降低 2 人口结构人口结构是指一定时期内人口按照性别 年龄 家庭 职业 文化 民族等因素的构成状况 有人口年龄结构 人口家庭结构 随着家庭人口规模小型化 家庭平均人口数的下降 家庭数量增多 所需要的住房总量将增加 房地产价格有上涨趋势 3 人口素质人口素质 居民素质高 社会秩序佳 房地产价格上涨 2008年真题 一般来讲 人口总量虽然不变 而随着家庭人口规模小型化 住宅价格总的趋势是 A 上涨B 下跌C 保持相对稳定D 先涨后跌 5 制度政策因素 影响房地产价格的制度政策因素 主要有房地产制度政策 税收政策 金融政策 相关特殊政策及有关规划和计划等 1 房地产制度政策包括 房地产所有制 房地产使用制 交易管理制度 价格政策 1 房地产所有制 目前 中国房地产所有制是房屋可以私人所有 其中 住宅绝大部分为私人所有 而且可以买卖 但土地所有权属于国家或者农民集体 不能买卖 仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动 因此 土地仍然没有所有权价格 所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格 如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在 则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格 另外 土地使用权一般是有使用期限的 因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关 一般情况下 土地使用期限越长 土地及房地产的价格就会越高 反之 就会越低 国有建设用地还是政府独家垄断供应的 供地政策 包括供应量 供应结构和供应方式等 的变化会引起土地及房地产价格的变动 2 价格政策 价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施 高价格政策 放任不管 高价格政策促进房地产价格上涨 高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高 低价格政策 抑制政策 低价格政策造成房地产价格下降 并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下 政府对房地产价格的管制或干预方式 可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价 也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格 其中 抑制房地产价格的措施是多种多样的 它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同 这些措施主要有 政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大 加快房屋建设 以增加房地产供给 从而平抑房地产价格 规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价 制定最高限价 规定出售房地产的价格不得突破此价格 建立一套房地产交易管理制度 遏制房地产投机炒作 此外 还可以采取税收 金融等政策来稳定或抑制房地产价格 例题 低价格房地产政策 并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低 2005年判断题 2 金融政策制度房地产由于价值量大 其开发 投资 消费均与金融密切相关 因此 金融政策的变化对房地产价格有影响 影响房地产价格的金融政策主要包括 货币政策 信贷政策 货币政策放松 房地产价格上扬 货币政策紧缩 房地产价格下跌 紧缩信贷 包括 减少开发贷款 提高首付比例 提高贷款利率 降低房地产价格 严格控制开发贷款 购房贷款 会减少未来的房地产供应量 从而会使房地产价格上升 上调购房贷款利率 提高最低购房首付款比例 提高最高房地产抵押贷款成数等抑制房地产需求的措施 会减少房地产需求 从而会降低房地产价格 例题 下列情况中会导致房地产价格上升的是 2007年单项选择题 A 上调贷款利率B 收紧房地产开发贷款C 开征房地产持有环节的税收D 增加土地供应 6 税收制度政策 新开征 暂停征收 恢复征收或者取消某种涉及房地产的税收 以下简称房地产税收 提高或者降低房地产税收的税率或税额标准等 会对房地产价格有影响 但不同种类的房地产税收及其纳税人 计税依据 税率或税额标准 征收方式方法 减免税规定等的不同 导致房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 分析房地产税收对房地产价格的影响 首先要区分它们的征收环节 可把房地产税收分为房地产开发环节的税收 房地产转让环节的税收和房地产持有环节的税收 重庆房产税以价格超出市场均价一定比例的房产为征税对象 上海房产税改革以人均住房面积超过一定标准的房产为征税对象 抑制高房价和大户型 例题税收是影响房地产价格的制度政策因素之一 在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降 2011年真题 正确答案 正确减少房地产开发环节的税收 降低开发商成本 在买方市场条件下 开发商为促进成交 会更乐于降价促销 导致价格下降 类似的题目 运用相关的经济原理进行推导 得出结论 不必机械死记硬背 2010年真题 下列房地产市场调控政策等措施中 会导致房地产市场价格上升的是 A 降低房地产开发贷款利率B 增加土地有效供给C 降低契税D 提高购房贷款利率 正确答案 C 答案解析 A降低贷款利率 将降低开发成本 可以导致价格下降 B增加有效供给 结果是价格的下降 这是供给规律作用的结果 D提高购房者贷款利率 将导致需求减少 也是导致价格下跌 C降低契税 使购房者成本减低 需求增加 价格上升 还有一种解释 契税降低 使得投机成本降低 刺激投资导致价格上升 2009年真题 下列关于房地产价格影响的表述中 正确的是 A 在卖方市场下 增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B 增加房地产持有环节的税收 通常会导致房地产价格上涨C 在买方市场下 增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D 严格控制房地产开发贷款 通常会使房地产价格下降 5 经济因素 影响房地产价格的经济因素 主要有经济发展状况 居民收人 利率 汇率和物价等 1 经济发展 正向关系 经济增长 繁荣或衰退等经济发展状况 影响着就业 收入和市场信心等 对房地产价格有很大的影响 反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值 GDP 的增长 衡量指标国内生产总值GDP 是一个国家或地区一定时期内国民经济生产活动总成果的计量 GDP增长说明社会总需求增加 预示着投资生产活跃 带动房地产的需求 引起价格上涨 2 居民收入 掌握 居民收入水平及其增长 对房地产特别是对住宅的价格有很大影响 中国目前反映居民收入增长的指标有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收人的增长 衡量指标有 城镇居民人均可支配收入的增长 指城镇居民家庭在支付个人所得税 财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入 农村居民人均纯收入的增长收入真正增加 生活水平提高 对房地产需求增加 导致房地产价格上升居民收入对房地产价格的影响程度 2009年真题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中 正确的有 A 居民收入的真正增加 通常会导致房地产价格的上升B 如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加 则对房地产价格影响不大C 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加 则会促使房地产价格上升D 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加 且其无房地产投资或投机行为 则对房地产价格影响不大E 居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 3 物价 衡量物价水平的指标主要有 居民消费价格指数 CPI 生产资料价格指数 PPI 我国目前的统计口径中 房地产价格被列入固定资产投资 没有纳入两指数内核算 因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动 只是间接影响 物价与房地产价格上涨的关系 一般物价与房地产价格等比例变动 原因是通货膨胀 不是真正的房地产价格上涨由于建筑材料 人工等房地产投入要素的价格上涨 会增加开发建设成本 会推动房价上涨长期来看 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率 这就是房地产的保值功能 房价与地价的关系 在土地供给较充裕情况下 地价水平取决于房价水平 房价决定地价 在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下 竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价 推动房价上涨 提示 关于地价与房价的互动关系 理论界是存在很大的观点差异的 因此这样的知识点 命题时因为不够严谨 不适合作为考试题目 2007年真题 下列情况中会导致房地产价格上升的是 A 上调贷款利率B 收紧房地产开发贷款C 开征房地产持有环节的税收D 增加土地供应 4 利率 注意 利率是经济因素 利率调整属于金融政策 掌握 从房地产供给 开发 的角度 开发贷款利率上升会增加项目融资成本 使总成本上升 使价格上升从房地产需求的角度 消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担 从而会减少需求 使价格下降从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看 由于房地产价值与折现率负相关 而折现率与利率正相关 所以利率上升会使房地产价格下降 V A i从综合效应看 利率升降对房地产的需求的影响大于对房地产供给的影响 从而房地产价格与利率负相关 利率上升 房地产价格会下降 利率下降 房地产价格会上升 例题 一般而言 房地产价格与利率正相关 利率上升时房地产价格会上升 利率下降时房地产价格下降 2006年判断题 5 汇率 汇率是一种货币折算为另一种货币的比率 在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益 当预期某国的货币会升值时 就会吸引国外资金购买该国房地产 导致价格上涨 例题 1 影响房地产价格的经济因素主要有 2006年多项选择题 A 经济发展状况 储蓄 消费 投资水平B 社会发展状况 房地产投机和城市化C 财政收支及金融状况 利率D 物价 汇率 居民收入E 人口数量 行政隶属变更 居民收入 6 社会因素 影响房地产价格的社会因素 主要有政治安定状况 社会治安状况 城市化和房地产投机等 1 政治安定状况 了解 一般地说 政治不安定则意味着社会可能动荡 这会影响人们投资 置业的信心 从而会造成房地产价格低落 2 社会治安状况 了解 房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件 则意味着人们的生命财产缺乏保障 因此会造成该地区房地产价格低落 3 城市化 熟悉 城市化 是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程 城市化过程中 农业劳动力向非农产业转移 分散的农村人口向城镇地域空间集聚 城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新 城市文明与城市生活方式传播和扩散 衡量指标 城市化率 指一个区域内城镇人口占总人口的百分比 城市化率越大 表明城市化水平越高城市化水平高 意味着人口向城镇集中 对城镇房地产需求增加 从而带动城镇房地产价格上涨 4 房地产投机 了解 房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产 利用房地产价格的涨落变化 以期从价差中获利的行为 即为卖而买 投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上 预期价格上涨 则会买入 房地产投机对房地产的影响有多重性 引起房地产价格上涨 引起房地产价格下跌 起着稳定房地产价格的作用 消极影响 造成市场剧烈波动在房地产节节上升期 投机者的抢购会造成一种虚假需求 推动价格进一步上涨 在价格下跌期 投机者的大量抛售 会使价格进一步下跌 当投机者判断失误或被极端情绪控制时 可能造成价格的剧烈波动 积极影响 平抑稳定 当房地产需求较小时 投机者购入房产 扩大需求 抄底 当房地产高价时 投机者抛售获利 增加供给 注意 城市化和房地产投资容易误解为经济因素 城市化 是生产生活方式的转变 是社会发展的必然趋势 房地产投机是社会一致性预期的结果 7 国际因素 世界经济状况 世界经济发展良好 有利于房地产价格上涨 国际竞争状况 主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争 低地价政策可以使房地产价格下降 但吸引资金的注入 会增加需求 从而导致价格上涨 政治对立状况 国与国的政治对立 可能会出现经济封锁 冻结贷款等情况 会导致房地产价格下跌军事冲突状况 战争使房地产价格下降 盛世置业 乱世藏金 8 心理因素 影响房地产价格的心理因素 购买或出售时的心态 个人的欣赏趣味 时尚风气 跟风或从众心理 接近名家住宅的心理 讲究风水或吉祥号码 心理影响情况 1 房地产需求者想买 而拥有者惜售 则成交价一般高于市场价格 2 房地产购买者出于自身的特殊需要 在竞争中抬高价