深圳布吉中心城农贸市场可行性研究报告.doc

中国管理资讯网 新店开发呈报表目录：1 新店开发可行性报告2 新店开发总评表3 合同草案项目名称：_深圳布吉镇中心城农贸市场（暂名）_报送区域发展部： 华南区企业发展部_报送日期： 2003 年 4 月15 日布吉中心城农贸市场（暂名）备选店可行性报告一、 区域概况3 二、 商圈分析 41、 商圈范围2、 商圈内道路交通状况三、 人口分析 81、 区域人口统计2、 商圈人口分析3、 人口分布分析4、 各区域居民到项目所在地购物的道路选择及便捷性分析5、 商圈人口年龄构成分析6、 周边人口职业构成分析四、 商业环境状况分析 11五、 可行性分析 12附件一 一二类直接竞争对手调查表 13附图一 商圈、人口分布图 15附图二 主要交通道路图 16附图三 主要楼盘、竞争店分布图 17深圳布吉中心城农贸市场可行性报告一、区域概况布吉镇位于深圳市中部，距市中心4公里，距香港新界8公里，距盐田港20公里，距深圳宝安机场35公里。广深（京九）铁路、深惠公路、梅观高速、机荷高速以及水官（龙岗第二通道）高速公路穿镇而过，交通便捷。辖区内的布吉联检站、沙湾联检站将布吉与特区连成一片。全镇现辖15个村、40个村民小组和10个社区居委，面积约100平方公里。2002年底全镇总人口68.78万人，（相当于罗湖区2001年底人口总数）。其中户籍人口9.8万人,暂住人口58.98万人。 2001年布吉镇被广东省统计局评为广东省农村经济综合实力强镇第一名。近年来，布吉镇先后荣获广东省体育先进镇、广东省社会治安综合治理先进镇、广东省文明镇、全国亿万人民健身先进单位、全国计划生育先进镇、中国乡镇教育科技先进单位、中国乡镇之星、国家卫生镇、广东省教育强镇等荣誉。根据当地政府招商办提供资料显示，2002年全镇共实现国内生产总值（GDP）56.7亿元，比上年增长20%;实现工农业总产值84.7亿元，比上年增长27.7%；税收总额23.2亿元，增长45.9%；预算内地方财政收入14亿元，增长35.9%；新签、增资外资企业83家，投资总额19.7亿港元，增长23%；加工贸易出口23亿美元，增长21%。全镇民营经济总产值达到28亿元，占全镇经济比重的30%，有20多家产值超亿元的企业。资料来源：2002年龙岗区统计年鉴 政府招商办 二、商圈分析1、 商圈范围：（见附图1）根据公司大超商圈划分标准并结合布吉镇的实际情况，我们认为备选店一、二级商圈可以覆盖全镇。其中：核心商圈 （以备选点为中心，半径2.5公里范围内）向东方向，由于该方向目前没有国外品牌的大型连锁商场进驻,根据“如果大超候选点某个方向4公里范围内没有经营总面积超过6000平方米的国外品牌或综合超市,该方向的一级商圈半径可以扩大一公里”的划定，向东方向的商圈覆盖到南岭村并可以延伸到东深河西岸的樟树布村。向南方向理论上可以覆盖到布吉海关,但考虑到关口一带居民受关内的吸引力更明显,以及关口住户的购物习惯,我们认为向南方向的商圈覆盖范围截止到荣超花园一带比较符合实际情况。向西可以覆盖鸡公山下的水径村。向北可以沿布龙公路覆盖到三联村、丽湖花园一带,其中东北方向可以延伸到东深河畔的丹竹头村。核心商圈范围内的主要居民聚居区（以行政村、居委会为单位）包括布吉村、水径村、三联村、南岭村、丹竹头村、沙塘布村、樟树布村、布吉居委会、长龙居委会、龙岭居委会、龙珠居委会、南龙居委会、茂业居委会、丽湖居委会、国展居委会。综上所述,本项目核心商圈覆盖范围应该是东到东深西岸的樟树布村；南到荣超花园一带；西到水径村；北到三联村、丽湖花园、丹竹头村一带。次级商圈 （以备选点为中心，半径2.5至5公里范围内）东面因受东深河和小山头阻隔，只能覆盖沙湾村；南面受布吉海关阻隔，关内人口一般无到关外购买日常用品的习惯，所以覆盖范围只能到靠近关口小型村落，以德兴花园、德福花园、龙园山庄为主；西面由于鸡公山、园艺场阻隔，距离备选点3公里至5公里之间的范围内基本无人居住；北面可以覆盖到上、下李郎村。次级商圈范围内的主要居民聚居区（以行政村、居委会为单位）包括沙湾村、吉厦村、上、下李郎村、德兴居委会。2、商圈内道路交通情况：（见附图2）、道路状况本项目位于布吉镇中心区，是位于布吉镇中部、由深惠公路、布龙公中和广深铁路相交形成一个三角形区域。内部道路主要由中兴路和中心区路相交构成区域内交通骨架。中心区道路状况一览表道路名称走向路面宽度隔离带人行天桥道路功能深惠公路东-西双向六车道60m有有交通主干道布龙公路东-西双向四车道45m有有交通主干道广深铁路南-北有高架桥跨过广深铁路与吉华路相连中兴路西南-东北双向六车道45m无无交通次干道中心区路东南-西北双向四车道30m无无交通次干道小区道路（多条） 无无 生活道路资料来源：实际调研、公共交通状况中心区内沿中兴路分布有两对公交站点，名称均为“大世纪花园”，经过路线包括822、448、106。中心区外围沿布龙公路、深惠公路分布三对公交站点。站点名为“大世纪花园”、“镇政府”、“半岛苑”。经过的公交线路包括k206、371、357、361、462、529、531、533、616、661、711、863、870、904、943、938。公交线路基本情况一览表序号线路号起点站终点站频率（分钟）1822布吉公交站东心岭82443布吉检查站沙嘴村103106火车站水径104533龙岗东湖85863龙岗松岗156357横岗皇岗口岸107361火车站坪地158943坪山水径109870坪山布吉1510371南岭草埔1011462布吉南油1512711松岗布吉2013616横岗西乡1514938布吉街龙岗汽车站1015529江源工业区火车站1516661木棉湾龙岗1017531南岭村火车站1518206丽湖火车站1519904机场龙岗1520303福田车站水径10资料来源：实际调研公交站点基本情况一览表站名途径车次上下客（10分钟）平均候车时间步行到项目所在地的时间镇政府站206、357、361、371、462、529、531、533、616、661、711、863、870、904、938、9433128分钟7分钟大世纪花园822。、448、1062318分钟7分钟半岛苑206、303157分钟15分钟资料来源：实际调研、项目周边道路车流、人流统计：项目周边道路车流、人流一览表道路名称时间段（10分钟）人流量车流量小车摩托车公交车货车（1.5吨以下）中兴路09:15-09:2526512114453411:50-12:001869611173814:40-14:5021312119085118:00-18:10589258376744中心区路09:15-09:251105478/911:50-12:001023492/1714:40-14:501003277/618:00-18:101553487/14资料来源：4月11日实际调研三、人口分析1、区域人口统计：全镇总人口分布情况统计表人口单位：万人村别户籍人口暂住人口合计人口厦村0.081.331.41布吉村1.0516.0417.09水径村0.265.405.66三联村0.091.871.96坂田村0.298.568.85岗头村0.091.871.96雪象村0.083.453.53甘坑村0.072.222.29南岭村0.287.277.55吉厦村0.070.550.62丹竹头村0.212.923.13上李朗村0.041.311.35下李朗村0.090.860.95沙塘布村0.030.730.76樟树布村0.051.381.43布吉居委0.110.410.52长龙居委0.231.481.71龙岭居委0.090.390.48沙湾居委0.030.260.29德兴居委0.301.011.31龙珠居委0.070.650.72南龙居委0.130.860.99茂业居委0.121.431.55丽湖居委0.050.860.91国展居委0.051.361.41总计3.9664.4768.43资料来源：布吉镇政府统计办2、商圈人口（见附图1）核心商圈范围内的主要居民聚居区（以行政村、居委会为单位）包括布吉村、水径村、三联村、南岭村、丹竹头、沙塘布、樟树布村、长龙居委会、龙岭居委会、龙珠居委会、南龙居委会、茂业居委会、丽湖居委会、国展居委会。 各行政村、居委会人口统计如下： 人口单位：万人区域人口区域人口布吉村17.09丹竹头村3.13水径村5.66沙塘布村0.76三联村1.96樟树布村1.43南岭村7.55长龙居委会1.71龙岭居委会0.48龙珠居委会0.72南龙居委会0.99茂业居委会1.55丽湖居委会0.91国展居委会1.41合计4535资料来源：布吉镇政府统计办次级商圈范围内的主要居民聚居区（以行政村、居委会为单位）包括沙湾村、吉厦村、上、下李郎村、德兴居委会。各行政村、居委会人口统计如下： 人口单位：万人区域人口区域人口沙湾村0.29德兴居委会1.31上李郎村1.35下李郎村0.95吉厦村0.62合计4.52资料来源：布吉镇政府统计办两级商圈总人口49.87万人，约占全镇总人口数的72.8%。 其中，核心商圈总人口45.35万人，约占全镇总人口数的66.2%；次级商圈总人口4.52万人，约占全镇总人口数的6.6%。3、人口分布类型 根据调查整个布吉镇的人口区域分布呈现两大类型：第一种类型 由各个自然村为单位形成规模不等的聚居区，如布吉村、南岭村等。聚居区内有居住楼、厂房和一定规模的商贸服务业；主要居住人员有原村民和居住于工厂宿舍的外来打工者等（原住村民所占比例较小，从2002年全镇人口构成统计表中可以看出全镇原住村民所占比例不足15%，而在一些自然村内这一比例不足10%）。由于布吉镇的地形以丘陵为主，加之铁路、高速公路和河流的阻隔，各个聚居区相对封闭，之间的界限比较明显。第二种类型是自布吉实行商品房开发以来，沿主要交通干道开发的商品房住宅小区。主要分布在深惠公路、布龙公路、布沙公路和西环路，如德兴花园、龙珠花园等。近几年由于交通干道两侧的土地供应量减少，部分开发商逐渐走进一些自然村内进行开发。这些商品房住宅小区的主要功能以居住为主，部分裙楼用做商业用途。根据相关资料显示，布吉镇的房地产外销量占深圳市外销量的1/3。商品房住宅小区的居住人员以购房自住者为主，同时还有在当地工作且收入较高的工薪阶层。这一部分人是我们的主要目标客户群。4、各区域居民到项目所在地购物的道路选择及便捷性分析：各区域居民到项目所在地购物的道路选择及便捷性分析一览表居住区域到达方式路线选择花费时间中心区内步行区内各交通次干道和小区道路5分钟以内中心区外围深惠公路东侧到核心商圈边缘乘公交车到达“镇政府”站穿木棉湾人行隧道7分钟自驾小车或摩托车沿深惠公路向北到大芬立交桥掉头10分钟以内步行距离偏远布龙公路以北到核心商圈边缘乘公车到达“镇政府”站下高架桥7分钟乘公车到达“大世纪花园”站沿中心区路步行下车后5分钟自驾小车或摩托车沿布龙公路向东到大芬立交桥向南，到中心区路口最多10分钟步行距离偏远广深铁路以西到核心商圈边缘乘公车到达“大世纪公园站”下高架桥；下车后步行5分钟到达“镇政府”站沿布龙公路向东，到大芬立交桥下车后步行7分钟自驾小车或摩托车沿吉华路上新布路和中兴路下车后10分钟步行沿吉华路上新布路因距离远近不等，所需时间从15分钟到60分钟不等。资料来源：实际调研5、商圈人口年龄构成分析：（仅限常住人口）该区域人口主要以中青年为主，根据深圳市统计年鉴2002年版刊载的数据，深圳市2001年常住人口年龄构成比例是0-14岁12.53%，1519岁占11.02%，2029岁占39.36%,30-39岁占20.20%,40-49岁占7.96%,50-59岁占4.02%60岁及以上占4.91%。布吉镇外来暂住人口占当地人口总数的的85%，年龄阶段主要集中在1845岁之间。由以上数据可知人口年龄结构年轻化是该区域的显著特点之一。6、周边人口职业构成分析：工业是布吉经济的支柱。全镇共有各类企业2000家，其中外资企业1009家，投资总额达108亿元。拥有南岭科技园、秀峰工业城等十几个较大规模的工业园区，菲律宾新利、美国当纳利、日本兄弟等著名企业纷纷进驻布吉，产品包括电脑、电子、电器、塑料、服装、玩具、家私、五金钟表等50多个种类，数千个品种。同时，全镇现有民营企业900多家，从业人员20多万人。因此，非公有制企业的工人和管理人员是当地从人口的主要组成部分。四、商业环境状况分析1、 布吉镇的城镇规划沿深惠公路呈带状分布，各居住、商业区较分散。目前的全镇的商业中心区主要集中在吉华路两侧。（见附图三）2、 由于地理原因，全镇范围内的各个行政村（聚居区）均形成了独立的商贸街区。但这种商业街区普遍存在规模较小，档次较低的现象，而且行业主要集中在零售、餐饮和服装方面。3、 布吉镇现已销售商品房面积达600万平方米，包括70幢30层以上高层住宅和40多个高档次花园。小区规模普遍较大，大部分小区的住宅面积均在10万以上，塔楼下的裙楼多用于商业用途，主要以为小配套为主，包括超市、邮局、幼儿园、会所、酒吧、休闲健身等行业，用以满足小区住户日常一般消费为主。大部分小区均设有住户专车，住户如果需要购买大件物品，则可乘住户专车前往镇上的商业区。4、 竞争店状况（详见附件一和附图三）现有竞争店一览表名称位置楼层总面积m超市面积m收银台离我物业距离新一佳中心广场店吉华路四层8000400037步行二十分钟新一佳信义店白鸽路二层9500450037步行二十五分钟南城百货白鸽路四层10000800010步行二十分钟潜在竞争对手列表名称位置楼层商业面积 单位：平方米离我物业距离状态沃尔玛购物中心深惠路与布沙路交汇处五层54000步行十五分钟在建2003年9月竣工灏景明苑深惠公路旁二层4000步行十分钟现楼五、可行性分析经过深圳小组深入调研，仔细研究，认为在备选店址开设大型综合超市是可行的。1、市场容量大、消费需求明显。布吉镇2002年全镇人口接近70万人。根据前面的资料显示，核心商圈内现有居住人口45.35万人，次级商圈现有居住人口4.52万人。一、二级商圈总人口超过50万人，折合家庭约16.6万户。其中商品房居住人口约20万人（布吉现在商品房住宅区面积达600万，而且随着布吉的发展，这个数字会不断增加，也就意味着我们这部分的潜在顾客会越来越多），这一部分人的收入相对较高，同时对商场购物环境、商场品牌有很高的要求。按照大超每户平均消费850元/月（罗兰贝格标准）计算，预计一、二级商圈每月共有1.411亿元的消费需求，每年约16.93亿元。 2、店址所在区域具有极强的辐射力。备选店店址位于镇政府后，布吉镇新中心。周边区域规划的文体中心大楼、图书馆、电影院、综合广场正在逐步显山露水，这里将成为整个布吉镇的文体中心。加上周边道路良好的连通性，使得该区域辐射能力大大加强，能够吸引大量的周边人群来此游玩、消费。而我司的进驻将填补该文体中心暂无购物功能的空白，与周边的文体设施形成良好的互补效应，从而进一步提高该区域辐射能力。3、公司品牌优势明显。 华润万佳现在布吉镇有标超10间，营业面积总共近5000，最早的布吉分店开设于1995年，且绝大部分分店位于布吉的大型楼盘里。因此，当地居民对华润万佳有着较深的印象。另一方面，而我们在该区域调研中发现有相当部分的布吉居民会经常乘车到华润万佳翠竹店购物。当地居民对华润万佳在布吉开店表示出非常高兴的态度。这都充分说明我司在该区域有着较高的品牌知名度，优势十分明显。4、发展商具有极强的开发能力，有利于备选店的开铺工作。布吉镇无论是从经济情况、人口总量来看，都是我司必须进驻的区域。而物业发展商万事达集团在布吉镇的各方面都有着相当大的影响力（曾独自开发了百合山庄1000多户等）。我司与该集团强强联手，将对方的优势为我司所用，将大大增强在此开店的成功机率，为计划店长远经营打下良好的基础。附件一：一二类直接竞争对手调查表(1)竞争对手类别二类店名新一佳中心广场店业态综超地址深圳市布吉镇吉华路距候选点距离(M) /方位1300/南估计每月总租金（万/月）52万自营面积/外租面积4000/4000日均自营营业额35万收银机台数37台自营总层数/商场总层数2层/4层免费班车线路数目6杂货经营面积1500鞋类经营面积700生鲜经营面积/加工区面积600/100服装经营面积2500电器经营面积200估计外租租金300元/外租经营类别/面积首饰、快餐、药、手机立地评分872%商圈人口密度评分884%开业日期2001/1/12一二类直接竞争对手调查表(2)竞争对手类别二类店名新一佳信义店业态综超地址深圳市布吉镇信义大厦（离南城百货约150米）距候选点距离(M) /方位1600/南估计每月总租金（万/月）33万自营面积/外租面积4500/5000日均自营营业额18万收银机台数37台自营总层数/商场总层数2层/2层免费班车线路数目4杂货经营面积2500鞋类经营面积700生鲜经营面积/加工区面积700/200