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房地产基础知识 唐海波 房地产开发程序 政策与管理 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设 房屋建设 并转让房地产开发项目或者销售 出租商品房的行为 确定房地产开发项目 应当符合土地利用整体规划 年度建设用地计划和城市规划 房地产开发年度计划的要求 应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 注重开发基础设施薄弱 交通拥挤 环境污染严重以及危旧房屋集中的区域 保护和改善城市生态环境 保护历史文化遗产 房地产开发土地应当以出让方式取得 但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外 房地产开发程序 政策与管理 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期限进行项目开发建设 出让合同 开发期限满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金20 以下的土地闲置费 满两年未动工开发的 收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外 房地产开发程序 政策与管理 房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律 法规的规定和建筑工程质量 安全标准 建筑勘查 设计 施工的技术规范以及合同的约定 并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任 勘查 设计 施工 监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任 房地产开发项目竣工 经验收合格后方可交付使用 否则将不可交付使用 房地产开发程序 建筑流程与五证 取得土地 确定建筑 确定户型 面积 招标建筑公司 开工 竣工验收后 国有土地使用权证书 国土资源局 建设用地规划许可证 规划局 建筑工程规划许可证 规划局 建筑工程施工许可证 建委 商品房销 预 售许可证 房管局 质检站 房地产基础知识 有关规划的概念 有关产权的概念 有关土地的概念 有关房屋的概念 有关面积的概念 基础概念 房地产基础知识 土地 土地市场 一级市场 土地市场 二级市场 房地产交易市场 三级市场 租赁市场 土地性质 全民所有制 国有 集体所有制 村 镇 三通一平 通常指施工现场达到路通 水通 电通和场地平整 三通 是把开发区红线以外的道路 给水排水管道 供电线引入施工现场 一平 是把施工现场的土地进行平整 七通一平 大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求 七通 包括道路通 水通 雨污水通 电力通 通讯通 煤气通 热力通 一平 是土地平整 房地产基础知识 土地 不动产证证 指经土地使用者申请 由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证 该证主要载明土地使用者名称 土地坐落 用途 土地使用面积 使用年限和红线范围 土地使用年限 工业用地50年 科教文卫50年 商业用地40年 综合其他用地50年 仓储用地50年 居住用地不再设有年限 房地产基础知识 房屋类型介绍 房屋的种类繁多 主要分为廉租房 房改房 集资房 存量房 微利房 平价房 回迁房 工业用房 置换房 公租房 商品房 解困房 经济适用房 小产权房 商业用房 限价房 花园别墅 办公用房 公寓 商铺 厂房 写字楼 房地产基础知识 房屋类型介绍 廉租房 是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 廉租房的分配形式以租金补贴为主 实物配租和租金减免为辅 房改房 又可以叫做已购公房 是指享受国家房改优惠政策的住宅 即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后 旧住宅还要扣除房屋折算 购买的公房 房改房又分为成本价 标准价 优惠价 央产房等类型 每种类型的房屋交易方式都有所不同 属于部分产权 集资房 是改变住房建设由国家和单位统包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 建造的房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 房地产基础知识 房屋类型介绍 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋 相对于增量房而言 增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房 存量房一般是指未居住过的二手房 即通常所讲的 库存待售 的房产 存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同 合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记 微利房 亦称微利商品房 指由各级政府房产管理部门组织建设和管理 以低于市场价格和租金 高于福利房价格和租金 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋 房地产基础知识 房屋类型介绍 平价房 是指以成本加上3 的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅 成本由征地和拆迁补偿费 勘察和前期工程费 建安工程费 住宅小区基础建设费 管理费 贷款利息和税金等七项因素构成 平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定 以城镇中 低收入家庭住房困难户为解决对象 通过配售形式供应 具有社会保障性质的经济适用住房 其建房土地由政府划拨 配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定 回迁房 就是发展商征收土地时 赔给回迁民的房子 商品房就是由发展商自己出售的房子 每一个楼盘基本都有回迁房 一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价 回迁房 商品房都出房产证了 那交易都一样 没出房产证的 回迁民手持的是合同 就有一定的风险 回迁房都比商品房要便宜 敢于承担风险 那就买回迁房比较划算 房地产基础知识 房屋类型介绍 工业用房 是指独立设置的各类工厂 车间 手工作坊 发电厂等从事生产活动的房屋 公共租赁房 是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品 公共租赁住房不是归个人所有 而是由政府或公共机构所有 用低于市场价或者承租者承受起的价格 向新就业职工出租 包括一些新的大学毕业生 还有一些从外地迁移到城市工作的群体 2011年6月北京市的多个公租房项目开始向社会公开进行 预租 2011年10月 北京市建委公布通知 公租房首次向非京籍开放 12月1日 北京公租房细则开始实施 各街道开始接受市民的申请 2012年8月8日公布标准 非京籍可申请石景山公租房 15日 朝阳区首批公租房摇号 房地产基础知识 房屋类型介绍 商品房 商品房在中国兴起于80年代 它是指在市场经济条件下 具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅 均按市场价出售 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 另外 从法律角度来分析 商品房是指按法律 法规及有关规定可在市场上自由交易 不受政府政策限制的各类商品房屋 包括新建商品房 二手房 存量房 等 商品房根据其销售对象的不同 可以分为外销商品房和内销商品房两种 房地产基础知识 房屋类型介绍 解困房 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户 困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房 因此也称为经济适用房 它属于一种政府宏观性调控的政策房 解困房综合性价比高的特点 经济适用住房 是指已经列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 经济性 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的 适合中等及低收入家庭的负担能力 适用性 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低 要达到一定的使用效果 和其他许多国家一样 经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排 另一种出租为主的住宅政策称为廉租房 房地产基础知识 房屋类型介绍 小产权房 小产权房 不是法律上的概念 而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 通常所谓的 小产权房 也称 乡产权房 是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产 即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的 建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 商品房 2011年11月 关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 政策发布 明确指出小产权房不得登记发证 2012年2月 国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房 3月份 国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释 房地产基础知识 房屋类型介绍 商业用房 是指各类商店 门市部 饮食店 粮油店 菜场 理发店 照相馆 浴室 旅社 招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋 以及办公用房 如写字楼等 还包括车库等 关于商业用房的另一种解释 商业用房是指房地产开发公司开发的供商业 粮食 供销 饮食业等部门对外营业用的商店 门市部 粮店 书店 供销店 饮食店等房屋 一般指底层临街的房屋 商业用房的土地使用年限为40年 办公用房 是指企业 事业 机关 团体 学校 医院等单位的办公用房屋 其中 档次较高的 设备较齐全的为高标准写字楼 条件一般的为普通办公用房 房地产基础知识 房屋类型介绍 限价房 又称限房价 限地价的 两限 商品房 是一种限价格限套型 面积 的商品房 主要解决中低收入家庭的住房困难 是目前限制高房价的一种临时性举措 并不是经济适用房 限价商品房按照 以房价定地价 的思路 采用政府组织监管 市场化运作的模式 与一般商品房不同的是 限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格 建设标准和销售对象 政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后 设定土地出让的价格范围 从源头上对房价进行调控 公寓 公寓为集合式住宅的一种 中国大陆称为单元楼或居民楼 港澳地区称为单位 指的是一种生活设施齐备 但只占建筑一部分的居住形态 公寓可能户主自行购买的 或者自业主租入的 另有国产影片 韩国影片与之同名 房地产基础知识 房屋类型介绍 商铺 是专门用于商业经营活动的房地产 是经营者对消费者提供商品交易 服务及感受体验的场所 广义的商铺 其概念范畴不仅包括零售商业 还包括娱乐业 餐饮业 旅游业所使用的房地产 盈利性的展览馆厅 体育场所 浴室 以及银行 证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所 写字楼 就是专业商业办公用楼的别称 严格地讲 写字楼是不能用于住人的 这是房屋的房产证上有明确注明的 写字楼原意是指用于办公的建筑物 或者说是由办公室组成的大楼 1971年 Rhodes和Kan提出 写字楼的作用是集中进行信息的收集 决策的制定 文书工作的处理和其他形式的经济活动管理 房地产基础知识 房屋建筑形式 塔楼指各面长高比均小于1的建筑 塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边 主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多层住房的高层住宅 通俗的说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户内 塔楼的基本形式 传统的塔楼形式有十字形 井字型和房型塔楼 改良后的塔楼形式为蝶型塔楼 板楼的售价明显高于塔楼 传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲 对于没有明显板 塔偏好的消费者而言 蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡 房地产基础知识 房屋建筑形式 板楼指非塔式建筑的其它建筑 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时 其主要朝向的建筑外墙称长边 次要朝向的建筑外墙称端边 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时 其各朝向的建筑外墙均为长边 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯均有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板楼又称排楼 是并排兴建而成的建筑体 一般为多层或者小高层 房地产基础知识 房屋建筑形式 洋房 别墅 是指解放前建造的 一般为四面或三面临空 装修精致 备有客厅 餐室 有数套卫生间等结构较好的独立式或复式 别墅式住宅 建筑风格为外国风格 洋味十足 多为欧洲和北美风格 也有少许南洋风格 建筑密度很低 容积率一般小于1 绿化率较高 强调景观均好 首层普遍拥有私家花园 普遍分布于市郊一带 距离市区尚有距离 在一定程度上依赖于现代都市文明 环境舒适而宁静 住宅水 电 暖供给一应俱全 周边配套较为完善 购物 道路交通 通讯设施等的标准较高 房地产基础知识 房屋销售形式 别墅别墅分为独栋别墅 联排 叠排 独栋别墅是有很大的私人花园 以三层为多 联排是指连在一起的小别墅 有自己的小花园 一般以三层为多 叠排是指一栋房子 4 5层 下面两层一户 上面2 3层算一户 两户人共用一个花园 房地产基础知识 房屋销售形式 独栋别墅独栋别墅即独门独院 上有独立空间 下有私家花园领地 是私密性很强的独立式住宅 上下左右前后都属于独立空间 私密性强 一般房屋周围都有面积不等的绿地 院落 别墅历史最悠久的一种 也是别墅建筑的终极形式 房地产基础知识 房屋销售形式 双拼别墅联排别墅与独栋别墅之间的中间产品 由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅 特征 降低了社区密度 增加了住宅采光面 使其拥有了更宽阔的室外空间 低层小楼加上私家花园 在保证拥有私家花园的基础上 既加强户外空间的交流 使私家小环境融合社区大环境 也改变了兵营式排列的呆板面孔 双拼别墅基本是三面采光 外侧的居室通常会有两个以上的采光面 窗户较多 采光和观景好 房地产基础知识 房屋销售形式 联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期 欧美普及 在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅 这种住宅均是沿街的 由于沿街面的限制 所以都在基地上表现为大进深小面宽 层数一般在3层至5层 而立面式样则体现为新旧混杂 各式各样 联排别墅又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 设有1至2个车位 还有地下室 由三个或三个以上的单元住宅组成 一排二至四层联结在一起 每几个单元共用外墙 有统一的平面设计和独立的门户 建筑面积一般是每户250平方米左右 比较注重项目选址 尽量余地 余绿 余水 交通比较方便 价位较低 为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造 户型设计丰富而前卫 有特色 房地产基础知识 房屋销售形式 房地产基础知识 房屋销售形式 叠层别墅Townhouse 联排别墅 叠拼式的一种延伸 是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成 下层有花园 上层有屋顶花园 一般为四层带阁楼建筑 开间与联排别墅相比 独立面造型可丰富一些 同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点 购买人群是社会上的中产阶级 而非真正意义上的富人 稀缺性 私密性较单体别墅要差 定位也多是第一居所 叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理 不存在联排进深长的普遍缺陷 而且 叠下有可爱的半地下室 叠上有痛快的露台 虽然没有联排的见天见地 但是优势不减 甚至更为灵动而宜人 房地产基础知识 房屋销售形式 公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓 通常为跃层式住宅 顶层有花园的 或多层住宅配有电梯的 并拥有良好的绿化 商服 物业管理等配套设施 公寓是集合式住宅的一种 以高层大楼为主 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧室 客厅 浴室 厨卫等等 主要供给中等收入的消费者居住或投资 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式 公寓式住宅最早是舶来品 相当于其他商品房 更为经济实用 房地产基础知识 房屋销售形式 LOFT公寓在英语里 LOFT原意是 在屋顶之下 存放东西的阁楼或高大空间的建筑 LOFT 字面意义是仓库 阁楼的意思 但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时 其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义 起源 19世纪50年代 这种有着高大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集 然后逐渐引来了艺术的追随者聚集 使LOFT与艺术结下了不解之缘 20世纪40年代的时候 LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现 房地产基础知识 房屋销售形式 LOFT公寓最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间 艺术家们在这高大的空间中 自由构筑各种生活方式 在那里创作行为艺术 或办画展 雕塑展 当时 艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房 从中分隔出居住 工作 社交 娱乐 收藏等各种空间 在浩大的厂房里 他们构造各种生活方式 创作行为艺术 或者办作品展 淋漓酣畅 快意人生 而这些厂房后来也变成了最具个性 最前卫 最受年轻人青睐的地方 在20世纪后期 LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术 逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式 并且在全球广为流传 如今 LOFT总是与艺术家 前卫 先锋 798等词相提并论 所以时至今日 LOFT已经不再只是艺术家的专利 它慢慢地进入了更多人的生活视野 成为了一种追求个性 向往自由的生活方式 房地产基础知识 房屋销售形式 LOFT公寓LOFT公寓已成为一种理想的工作居住方式 赋予它更多的内容 它是非主流的生活方式 它人们熟知的居住概念既然不同 它不仅仅是公寓式的 单元格 而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间 它对现代城市有关工作 居住分区的概念提出挑战 工作和居住不被分离 而是发生在同一个大空间中 它象征着先锋和前卫 在这里生活 艺术创造是第一位的 通过丰富的想象创造出的生活 使人们的更加惬意 更能体现主人潜在的艺术家气质 是自我和个性爆炸的地方 巨大的空间完全不受世俗 家族的羁绊 使它成为你释放独立的空间 Loft的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 流动性 户型内无障碍 透明性 减少私密程度 开放性 户型间全方位组合 艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局 房地产基础知识 房屋销售形式 LOFT公寓LOFT作为一种与以往平层 跃层 复式等常见的居室结构有很大差别的户型 作为直接承袭了 仓库 风格的LOFT 在进入到房地产市场之后 最直观的特点就是五米五左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排 给人的感觉是 LOFT就是一个大房子 在这个空荡荡的空间里 主人可以根据自己的喜好 随意地隔断出各种功能不同 风格各异的子空间 用途可商可住 水电是否按照商业 主要看开发地块的用地性质 如果是50年的话 就只能商用费标准 房地产基础知识 房屋销售形式 LOFT公寓LOFT的空间有非常大的灵活性 人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家 梦想中的生活 丝毫不会被已有的机构或构件所制约 人们可以让空间完全开 也可以对其分割 从而使它蕴涵个性化的审美情趣 从此 粗糙的柱壁 灰暗的水泥地面 裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词 一间间其貌不扬的旧式厂房里 一股新的气息正在涌动 这就是LOFT生活 同时 LOFT象征先锋艺术和艺术家的生活和创作 它对花园洋房这样的传统居住观念提出了挑战 对现代城市有关工作 居住分区的概念提出挑战 工作和居住不必分离 可以发生在同一个大空间中 厂房和住宅之间出现了部分重叠 LOFT生活方式使居者即使在繁华的都市中 也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的自由 房地产基础知识 房屋销售形式 酒店式公寓酒店式服务公寓 最早始于1994年欧洲 意为 酒店式的服务 公寓式的管理 是当时旅游区内租给游客 供其临时休息的物业 由专门管理公司进行统一上门管理 既有酒店的性质又相当于个人的 临时住宅 这些物业就成了酒店式公寓的雏形 真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间 商旅生活的兴起 造就了 酒店式管理 家居式服务 的公寓住宅功能日趋完善 国际标准化的酒店式服务公寓 是结合酒店的管理模式和设施标准 采用公寓房型设计的一种物业经营模式 由于价格低于酒店标准 而服务水准又大大高于普通公寓 因而深受中长期出差的高层人士的欢迎 国内酒店式服务公寓经过十几年的发展 在原有基础上已经形成自己的特点 具有 自用 和 投资 两大功效 与传统的酒店相比 在硬件配套设施上毫不逊色 而服务更加家庭化 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处 因此 备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士青睐 酒店式公寓可以分为商住 商务及新生代酒店式公寓三种类型 房地产基础知识 房屋销售形式 跃层式住宅跃层住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 在高层建筑中 由于每两层才设电梯平台 可缩小电梯公共平台面积 提高空间使用效率 房地产基础知识 房屋销售形式 复式住宅复式住宅在概念上是一层 并不具备完整的两层空间 但层高较普通住宅 通常层高2 8米 高 可在局部拘出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 简单地讲 如果上下两层完全分隔 应称为跃层式住宅 如上下两层在同一空间内 即从下层室内可以看见上层的场面 栏杆或走廊等部分 则为复式住宅 房地产基础知识 房屋销售形式 错层式住宅指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上 用30 60cm的高差进行空间隔断 层次分明 立体性强 但未分成两层 适合大面积住宅 房地产基础知识 房屋销售形式 平层住宅一般是指一套房屋的厅 卧 卫 厨等所有房间均处于同一层面上 目前在市面上 住宅方面 以平层单位为主 房地产基础知识 房屋销售形式 平层豪宅是指套内面积超过120平方米 装修豪华的商住套房 实际上一般平层豪宅套内面积都在200平方米以上 不仅仅居住面积比普通商业住宅大 平层豪宅一般是一梯一户或二户 平层豪宅的园区都配有专门的园林绿化 布置有专业的景观 空中花园 入户花园等手法的运用非常普遍 让绿色充分融入到高层建筑的住户生活中 一般选址于城市中具有独特 稀缺价值资源的区域位置设计建造 或是坐落于一座城市的核心区域 拥有这座城市最为繁华的商业 快捷的交通以及周全的生活配套 或有山 临水 沿江 密林环抱 文风浓郁 拥有城市中不可复制的自然环境资源 独特人文底蕴 与此同时 规划设计具有令人倍感适宜的居住尺度 比如围合式 棋盘式或者其他同样富有特点的建筑布局 另外 其独特之处还体现在景观导向而非建筑导向的更优化的规划设计理念 除了提供更舒适的居住功能以外 平层豪宅还兼有私密会客 小众宴请等多重高级社交功能 代表了更高品质的生活方式 以一句话来概括 平层豪宅既有别墅的私密性 尊崇感 又与城市生活距离适当 少了点孤独感 更切合那些住过别墅和当下新富一族的想法 是那些处于社会顶端的人群所拥有的 诠释其个人形象与品牌的最佳之物 房地产基础知识 房屋销售形式 房地产基础知识 房屋销售形式 低层住宅指一至三层的住宅 房地产基础知识 房屋销售形式 多层住宅指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅 多层住宅可以不设置电梯 楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道 多层住宅一般一梯两户 每户都能实现南北自然通风 基本能实现每间居室的采光要求 一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风 多层住宅一般采用单元式 共用面积很小 这有利于提高面积利用率 但是同时也限制了邻里的交往 多层住宅的住户 除了一部分首层住户 由于没有自家花园 对土地的亲近感淡薄了很多 在现阶段我国的都市里 多层住宅多属于中高档住宅 购买者一般是为了追求较高的生活品质 合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点 房地产基础知识 房屋销售形式 中高层住宅指七层到九层的住宅 房地产基础知识 房屋销售形式 小高层住宅指十层到十五层的住宅 房地产基础知识 房屋销售形式 高层住宅指十六层到三十层的住宅 按它的外部体形可分为塔式 板式和墙式 按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式 高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具 为此国家还明确规定 12层及12层以上的高层住宅 每单元设置电梯不少于两部 高层住宅的优点是可以节约土地 增加住房和居住人口 不足之处 投资大 上下不便 安全性差 在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感 多幢点式高层住宅建在一起 会产生不规则的高空风 房地产基础知识 房屋销售形式 超高层住宅 摩天大楼 指三十层以上的住宅 超高层住宅的楼地面价最低 但其房价却不低 这是因为随着建筑高度的不断增加 其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中 低层住宅会有很大的变化 需要考虑的因素会大大增加 例如 电梯的数量 消防设施 通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂 同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强 另外 超高层建筑由于高度突出 多受人瞩目 因此在外墙面的装修上档次也较高 造成其成本很高 若建在市中心或景观较好地区 虽然住户可欣赏到美景 但对整个地区来讲却不协调 因此 许多国家并不提倡多建超高层住宅 房地产基础知识 住宅竞品的划分 住宅竞品的选择不同于商业竞争商圈的划分模式 商业竞争商圈一般以项目自身为中心点 以距离为半径画圆 以确定第一商圈 第二商圈 第三商圈内的竞争对手 人流是主要的参考依据 住宅竞品的选择是以项目本身的定位为依据 对整个市区同等定位 同等价位 类似户型等条件进行调研分析来确定自身的销售方式 房地产基础知识 名词解释 平台 阳台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 走廊 是指住宅套外使用的水平交通空间 地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 半地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者 房地产基础知识 名词解释 玄关 是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 一般设计为鞋柜 屏风等形状 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面 一般用于厨房与餐厅 餐厅与客厅 客厅与卧室 书房与卧室之间 过道 是指住宅套内使用的水平交通空间 阁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 房地产基础知识 名词解释 进深 一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 进深大的住宅可以有效节约用地 但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件 不宜过大 进深一般限定在5米左右 开间 住宅的宽度 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 开间一般在3 0 3 9米之间 规定较小的开间尺度 可有效缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 层高 房屋一层的高度 对楼房建筑来讲 指下层地板面至楼板面的距离 层高减去楼板层的厚度为房间的净高 普通住宅层高不宜低于2 80米 卧室 起居室 厅 的室内净高不应低于2 40米 局部净高不应低于2 10米 且其面积不应大于室内使用面积的1 3 厨房 卫生间的室内净高不应低于2 20米 当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高 基本上一直限制在3米以下 如美国规定为2 28 2 4米 英国规定为2 2 2 4米 日本和波兰规定在2 2 2 6米 房地产基础知识 名词解释 户型 根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小 表现为住宅的朝向 功能等 户室比 各种户型在总户数中所占的比例称为 户室比 户室比 某种户型套数 1幢 住宅群 住宅总套数 100 建筑系数 建筑占地系数 的简称 指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计 用以说明建筑物分布的疏密程度 卫生条件及土地利用率 合理的建筑系数应在节约用地的原则下 尽可能满足建筑物的通风 采光和防火 防爆等方面的空间要求 并保证足够的道路 绿化和户外活动场地 房地产基础知识 名词解释 房屋产权 泛指所有者对财产的占有 使用 收益和处分 并排除他人干涉的权能 是物权的一种 房屋产权指房产所有者 按国家法律规定所享有的权利 房屋权属登记 指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权 典权等房屋他项权利进行登记 并依法确认房屋产权归属关系的行为 房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则 房地产权登记 房屋所有权登记 通常称为 产权登记 包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记 城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制 加强城镇房屋的管理 依法确认房屋所有权的法定手续 房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段 只有通过房屋所有权登记 才能对各类房屋产权实施有效的管理 房地产基础知识 名词解释 共有产权 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体 即共有人 在实践中又有按份共有和共同共有之分 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小 对共有房地产享有一定的利益 并承担相应的义务 后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利 并承担同等的义务 房屋抵押 产权所有人以房契作为抵押 取得借款 按期付息 房屋产权仍由产权所有者自行管理 债权人只能按期取息 而无使用管理房屋的权利 待借款还清 产权人收回房契 抵押即告终结 过户 即更换房屋所有人姓名 房地产基础知识 名词解释 不动产证 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明 不动产权属证书记载的事项 应当与不动产登记簿一致 记载不一致的 除有证据证明不动产登记簿确有错误外 以不动产登记簿为准 2015年3月1日起 不动产登记暂行条例 正式实施 与此同时 江苏徐州和四川泸州两地颁发了全国第一本不动产权证书 这标志着不动产统一登记制度的落地 不动产登记完成后 登记机构应当根据登记簿记载的内容 填写不动产权证书 登记簿记载的内容发生变化涉及证书的 不动产权利人在申请登记时应当交回不动产权证书 登记机构重新核发证书 登记簿记载的不动产权利注销的 不动产权利人应当交回证书 或者由登记机构公告废止 不动产权证书一共有单一版和集成版两个版本 证书中记载了登记簿的主要信息 单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利 而集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利 单一版不动产权证书可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利 如集体土地所有权 国有建设用地使用权及房屋所有权 土地承包经营权及林木所有权等 可以在单一版证书记载 房地产基础知识 名词解释 建筑面积 建筑物各层面积总和 每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算 包括使用 辅助面积和结构面积 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊的公用面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积公摊面积 公共门厅 过道 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50 使用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和 房地产基础知识 名词解释 使用率 使用面积与建筑面积之比 用百分数表示 板楼80 塔楼75 写字楼70 商场65 使用率与人流量密切相关 人流量大的地方 使用率低 实用率 是套内建筑面积和住宅面积之比 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积套内墙体面积 公用墙为水平投影面积一半计入 非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积 壁橱等 以及不包含在结构面积中的烟囱 通风道 管道井 分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积总和公用建筑面积 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 房地产基础知识 名词解释 容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积之比 总占地面积之比 建筑覆盖率 又称建筑密度 是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比 绿地率 是指规划建设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比 不是所有铺了草的地方都算绿地 建筑外墙1 5米内和道路边线1米以内不得计入 房地产基础知识 名词解释 居住人口 是指与住宅统计范围一致的居住人口 居住户数 是指与居住人口数相应的户数 人均住宅建筑面积 是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积 住宅建筑面积 居住人口住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 住宅面积净密度 也称住宅容积率 是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示 房地产基础知识 名词解释 按揭 按揭人将房产产权转让给按揭受益人 通常为提供贷款银行 作为还款保证 按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人 简单说 按揭过程中 房子不是你的 直到按揭过程结束 房子才归你 公积金贷款 也叫个人住房担保委托贷款 是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离 退休职工发放的政策性贷款 个人征信记录 系统 个人征信系统又称消费者信用信息系统 主要为消费信贷机构提供个人信用分析产品 个人征信系统含有广泛而精确的消费者信息 可以解决顾客信息量不足对企业市场营销的约束 帮助企业以最有效的 最经济的方式接触到自己的目标客户 因而具有极高的市场价值 个人征信系统应用也扩展到直销和零售等领域 个人征信信息分为三个组成部分 第一部分是个人基本信息 第二部分是信贷信息 第三部分是非银行信息 个人基本信息包括个人身份 配偶身份 居住信息 职业信息等 信贷信息包括银行信贷信用信息汇总 贷记卡准贷记卡信息汇总 贷款信息汇总 为他人贷款担保信息汇总等 非银行信息指的就是个人参保和缴费信息 住房公积金信息 养路费 电信用户缴费等 根据实际情况客户本人声明也将被纳入到系统信息中 这些信息确实潜在地影响到个人在银行的借贷行为 房地产基础知识 其他相关名词解释 办公类地产 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室 以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑 办公建筑的分类 公寓式办公楼apartment officebuilding 由统一物业管理 根据使用要求 可由一种或数种平面单元组成 单元内设有办公 会客空间和卧室 厨房和厕所等房间的办公楼 酒店式办公楼hoteL officebuilding 提供酒店式服务和管理的办公楼 综合楼multiple usebuilding 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 商务写字楼businessofficebuilding 在统一的物业管理下 以商务为主 由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑 房地产基础知识 其他相关名词解释 商业类地产 即商业房地产 也叫商业物业商业地产是指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲设施等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 别墅等房地产形式 商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户 房地产基础知识 其他相关名词解释 商业类地产 商圈是指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩张 吸引顾客的辐射范围 简单的说 也就是来店顾客所居住的区域范围 商圈大致由三部分组成 即主圈 次圈 边圈 主圈 即主要商圈 也称第一商圈或核心商圈 是指最接近商店的区域 在主要商圈内 消费者去商店购物最为方便 一般情况下 百货商店65 左右的顾客来自主要商圈 次圈 即次要商圈 是指位于主要商圈外围的次要区域 在这一区域 顾客较为分散 但消费者来店消费也较为方便 在次要商圈聚集的顾客约占25 左右 边圈 即边缘商圈 也称第三商圈 是指位于次要商圈以外的区域 在边缘商圈内散居着百货商店约10 的顾客 房地产基础知识 其他相关名词解释 商业类地产 业态介绍百货店 是在一个大建筑物内 根据不同商品部门设销售区 开展各自的进货 管理 运营的零售业态 超级市场 是采取自选销售方式 以销售生鲜商品 食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态 大型综合超市 是采取自选销售方式 以销售大众化实用品为主 并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体 满足顾客一次性购全的零售业态 便利店 是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态 专业店 是指经营某一大类商品为主 并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 房地产基础知识 其他相关名词解释 产业类地产 是指在新经济和新型工业化背景下 以产业为依托 地产为载体 以工业楼宇 高新技术产业研究与发展用房 生态写字楼为主要开发对象 综合开发 集约化经营的多功能综合性产业商服地产 产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性 城市发展与产业结合的必要性 其主要形态包括 城市新区 城市副中心 都市型产业园 大学产业园区 创意产业园 媒体产业园等具备产业聚集特点 并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产 产业地产追求资源价值最大化 而不是企业价值最大化 房地产基础知识 其他相关名词解释 旅游类地产 即旅游房地产 就是以旅游 休闲 度假人群为目标 为最终消费者的物业形式 旅游地产包括 休闲度假村 旅游景区主题休闲公园 旅游 休闲 培训基地 会议中心 运动村 产权酒店 分时度假酒店 高尔夫度假村 风景名胜度假村 海景住宅 景区住宅 风格别墅 民俗度假村 国际休闲度假中心等旅游置业项目 所有这些以旅游 休闲度假为主题的置业 可称为旅游地产 房地产开发知识 综合开发程序 开发中的审批手续 综合开发概念 开发方式 项目投资构成和投资分析 开发知识 房地产综合开发概念 房地产综合开发是指开发工作的全过程 从项目的筹划开始至计划立项 规划设计 项目审批 招标投标 工程实施 竣工验收直至交付使用 它的要求 内涵和目标包括如下几方面 房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发 建造为中心 对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划 综合配套 协调建设 在城市基础设施方面 要对交通道路 供水 排水 供电 供热 供气 邮电通讯等实行综合开发 供应量要和需求相适应 在建筑物功能方面 则要对居住用房 服务用房 文教卫生 福利娱乐等用房 以及庭园绿化 道路交通 实行配套建造 房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事 严格地按照立项论证 规划设计 征地拆迁 招标投标 基础设施 道路交通 主体建筑 配套房屋 庭园绿化 竣工验收 使用管理 的程序进行 做到各个建设环节互相衔接 层层扣住 协调发展 从而实现以最少的投入获得最大的建设收益 并为使用管理 日常服务奠定良好的基础 房地产综合开发的方式 单项开发 单项开发的项目一般规模比较小 功能单一 配套设施简便 这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目 但其风格 外貌等要与整个开发区取得协调 并以较快的时间完成 单项开发包括房屋及其配套设施的建设 即供水 供电 供暖 煤气 或天燃气 雨污水处理 通讯 消防等 这要求有很强的计划性 要求各个单项工程密切配合 共同行动 按照 先地下 后地上 的顺序安排各项施工 单项开放的项目一般根据项目情况而独立成立开发公司 并在项目结束后进行注销 房地产综合开发的方式 小区开发 在新城开发中 是指一个完整小区的综合开发 要求其在区域开发范围内功能完善 配套项目齐全 基础设施完善 在旧城改造中 则是指局部改建 即某一个相对独立的街坊的更新改造 小区开发从功能上分有综合性和单一性两种 综合性的有经济贸易区 科技开发小区等 这些小区往往以经济技术开发项目为主 兼顾居住 文化福利设施 单一的开发小区则是指居住小区 一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业 市政 文教福利等配套项目建设 房地产综合开发的方式 成片开发 一般是指范围广泛 投入资金巨大 项目众多 建设期长的综合性开发 成片开发大到可以相近于开辟一个新城区 如上海浦东新区 郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发 在成片开发中 房地产开发往往成为基础和先行项目 发挥其启动和引导作用 房地产综合开发程序 房地产综合开发程序 房地产综合开发程序 房地产开发中的审批手续 建设用地规划许可证书 商品房销 预 售证书 国有土地使用权证书 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 房屋土地管理局 建设厅 建委 建设厅 建委 国土资源厅 规划局 土地局 五书两证 国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 建筑工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 建筑工程施工许可证 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建设项目均属违章建筑 不受法律保护 商品房销售 预售 许可证 是市 县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件 住宅质量保证书 是房地产开发企业在商品房交付使用时 向购房人提供的住房质量保证文件 住宅使用说明书 是房地产开发企业在商品房交付使用时 向购房人提供的有关住房使用的说明 项目投资构成与投资分析 土地成本 前期费用 建筑安装费用 项目销售及交易税 其他费用 土地出让金 土地补偿和拆迁安置费 市政配套和集资费 规划勘察设计费 三通一平费 工程招标及办理各项开工手续费 建安费 工程监理及质量监督费 小区配套及绿化费 多层建安费一般800 1000元 平方米 高层 1200 1500元 平方米 项目管理费 不可预见费 开发企业利润 税金及利息 项目投资构成 项目投资构成与投资分析 房地产项目投资经济效益的静态评价房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法 因其计算简单 方便 在项目的机会研究阶段 初步可行性研究阶段 以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用 投资收益率投资收益率又称投资利润率或投资效果系数 主要用来评价项目的获利水平 其计算公式如下 投资收益率 收益额 项目投资额 100 式中 项目投资额是包括贷款利息的总投资 收益额是房地产开发商品的销售净收入 如商品房销售净收入 土地使用权的转让净收入等 建筑知识 建筑结构 工程识图 规划 建筑知识 户型 规划知识 居住用地 住宅用地 包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅旁绿地 宅间小路 家务院等 公建用地 是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地 包括建筑基底占地及其所属的专用场院 绿地和配建停车场 回车场等 道路用地 指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路 广场 停车场 回车场等 居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定 按与居住人口规模相对应的同组道路及其以下各级道路计算用地面积 外围道路不计入 居住区 级 道路按红线宽度计算 小区路 组团路 按路面宽度计算 当小区路设有人行便道时 人行便道计入道路用地面积 居民汽车停放场地 按实际占地面积计算 宅间小路不计入道路用地面积 公共绿地 指满足规定的日照要求 适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地 包括居住区公园 居住小区的小游园 组团绿地以及其他具有一定规模的块状 带状公共绿地 规划知识 日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类 凡泛指的日照间距 为正面间距 在居住区规划中 应使住宅布局合理 为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量 要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离 即为日照间距 如果住宅的日照间距不够 北面住宅的底层就不能获得有效日照 根据规定 高层与各种层数住宅间距不宜小于13m 条式住宅多层间距不宜小于6m 日照间距系数 D 房屋间距 H 前幢房屋檐口至地面高度 由此得日照间距应为 D H 前幢房屋檐口至地面高度 H1 后幢房屋窗台至地面高度 Xtanh 单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑 含规划建筑 时 与其他居住建筑的间距系数不得小于1多栋塔式居住建筑呈东西向单排布置时 与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距