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市场调研作业指导书 Q/XCFC304-01-20021总则11目的前期调查分析工作的主要目的在于：a）通过大环境分析及时了解房地产领域和市场的发展动态，保持对市场的敏锐性。b）征地前通过对项目状况和市场机会的研究分析评估地块价值，估计成本利润，为土地竞标的价格决定提供依据。c）粗略估计项目地块开发的优/劣势，预测项目开发潜力。 12适用范围本作业指导书适用于指导项目在土地竞标之前对项目地块本身和相关市场进行的前期调查分析工作。2工作程序21大环境分析211国民经济及常州市综合经济状况分析a国民/常州市民收入状况调查b国民/常州市民支出分配比例212房地产开发大气候及常州房地产开发综合状况分析a房地产景气指数b房地产的现行相关政策及政策走势c常州房地产前一年和当年开发总量（占地面积、建筑面积）d当年已建成开发小区的空置率213常州市相关商品住宅市场调查与分析a在售各楼盘的市场定位分析（楼盘形象、价格水平、消费群体）b总体规划走势（小区规模、外立面风格、景观规划、区内配套设施、户型、物业管理）c销售、宣传策略（售楼部布置、广告、促销手段、宣传卖点）d销售现状和走势214常州市居民居住偏好调查与分析a对影响购房的各因素的重视程度排序b对房屋面积的普遍要求，对户型的偏好 c选择购房居住心理半径、居住工作半径分析22项目状况研究分析221项目地块内部状况分析2211地块自然属性分析a地块位置b占地面积，规划占地面积（规划工建面积与住宅用地面积）c地形、地貌d地质状况（污染程度、地质软硬性质）2212地块内部地表建筑物调查a建筑物性质（工厂厂房、民宅、办公用房、一般设施、电线杆）b建筑物在地块上的位置c建筑物建筑面积估算d所有权属性2213地表现有自然、人文资源策划价值/障碍分析a 现有自然资源依据规划，地块上现存的可利用的河池、树木、草地、山坡和公用设施等。b人文资源 土地前身性质 风水脉象 222项目地块周边状况分析2221土地周边可利用的自然景观分析 景观特色、距地块远近、知名度2222土地周边人文景观/资源分析 a博物馆、纪念馆等人文景观 b名校，科研机构，历史形成的政冶、文化中心等可利用的人文资源2223交通状况分析a距离市中心或主要社会场所的远近（车程、步程）b公交车车次、站点、站点与地块的距离2224周边服务配套设施分析学校（知名度、教学质量、师资力量、与项目距离）；菜场（规模、远近）；医院；超市；娱乐、休闲场所；邮局；银行；商场；证交所等2225土地周边生态环境特征分析主要关注周边有无工厂可能产生污染、噪音等。项目区域的环境指数2226周边地块被征用的可能性23市场机会分析231地开发成熟程度分析2311区域内人口状况调查分析 a人口数、人口密度、与往年相较人口发展状况 b居民职业、工作单位，收入、消费水平调查 c居民年龄、婚姻状态调查 d居民居住习惯调查2312区域内现存小区的状况a现存小区的开发及交付使用时间，建筑物新旧磨损程度 b小区的市场形象及定位（价格水平、当前形象档次）c小区的规模（总户数、楼栋数、估计占地面积）d小区的区内、区外生活配套设施e小区的建筑物外立面式样、户型、居住面积f从二手房市场了解各小区现有住房在二手房市场上的价格，及在租房市场上的价格。2313区域内的商业机会 a区域内现有商业机构的种类、规模、知名度、企业效益 b项目地块周边主要街道的人流状况 c区域的发展趋势232周边竞争楼盘市场调查2321开发单位、开盘及交付时间2322楼盘总体规划 a占地面积，总建筑面积，栋数，户数 b景观规划，绿化率 c外立面风格、色彩，采用的建筑材料 d楼盘主打房型、面积 e小区内部配套设施 f物业管理2323楼盘销售手法与销售状况a售楼处布置、形象 b售楼人员的整体形象与素质c价格，折扣比例d销售完成状况和销售走势预计e客源状况（客源分布区域、收入状况、年龄状况等）2324宣传策略与促销手段a诉求卖点b广告媒体选择，广告频率，平面广告版面尺寸、档次、位置c各种促销宣传活动及产生效果d其它宣传资料24项目开发优/劣势深层剖析241开发优势分析242开发劣势及营销障碍分析25项目市场定位（粗略）26操作要求以上各项作中，“大环境分析”部分应在平时积累、完成；其余各项工作需在土地竞标前完成。3记