山西房地产市场分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除市场分析：全省房地产业发展情况 一、房地产业发展基本情况 近年来，在省委、省政府的正确领导下，我省房地产业发展环境不断优化，房地产市场机制逐步建立，住房保障体系不断完善，房地产开发投资快速增长，城镇居民居住条件明显改善，全省房地产业健康发展。 （一）2005年房地产业形势分析 一是房地产开发投资稳步增长，投资结构日趋合理。据统计资料显示：2005年，全省完成房地产开发投资178.00亿元，同比增长22.8%，房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。住宅投资逐步增加，房地产投资结构日趋合理。房地产开发投资中，住宅投资完成116.9亿元，同比增长38.0；办公楼投资完成10.74亿元，同比下降3.1；商业营业用房投资完成27.42亿元，同比下降22.4；其它投资完成21.93亿元，同比增长65.6。 二是住宅已成为商品房市场的主体。住宅在商品房中所占的比例明显提高，已成为商品房市场的主体。住宅新开工面积为983.9万平方米，同比增长46.9%，占商品房新开工面积的85.1%；住宅竣工面积为557.4万平方米，同比增长22.1%，占商品房竣工面积的83.5%；住宅销售面积619.9万平方米，同比增长49.9%，占商品房销售面积的90.0%。 三是住房供应结构逐步改善。2005年以来通过贯彻落实国家宏观调控政策，实施安康居住工程，住房供应结构逐步得到改善。2005年，全省共建成安康居住工程住宅618.69万平方米，完成目标任务（500万平方米）的123.74。 四是商品房销售价格增幅平稳。商品房平均销售价格为2210元/平方米，较11月份（2064元/平方米）增长7.07。商品住房销售价格为1876元/平方米，较11月份（1761元/平方米）增长6.53。 （二）2006年1-10月房地产业形势分析 一是房地产开发投资平稳增长，住宅投资增幅高于开发投资增幅。1-10月，完成房地产开发投资138.5亿元，同比增长23.1%。其中，完成住宅投资102.8亿元，同比增长39.8%。 二是住宅施工面积高幅增长，经济适用住房施工面积继续下降。全省房地产开发企业施工面积为2350.6万平方米，同比增长42.3%。其中，住宅施工面积为1966.2万平方米，同比增长58.3%；经济适用住房施工面积200.7万平方米，同比下降10%。 本年新开工面积为771.7万平方米，同比增长13.6%。其中，住宅新开工688.1万平方米，同比增长25.4%；经济适用住房新开工119万平方米，同比增长2.5%。 商品房竣工面积为229.1万平方米，同比增长7.2%。其中，住宅竣工198.1万平方米，同比增长7.0%；经济适用住房竣工22.5万平方米，同比下降59.4%。 三是商品房销售价格增幅平稳，空置商品房下降。全省商品房平均销售价格为2139元/平方米，同比增长7%。其中，商品住房平均销售价格为1924元/平方米，同比增长11.5%；经济适用住房平均销售价格为1243元/平方米，同比增长10.1%。商品房空置3年以上的面积为6.0万平方米，同比下降34.4%。 四是房地产开发资金来源多元化，利用外资偏少。房地产开发到位资金186.1亿元，同比增长24.0%。其中，上年末结余资金28.6亿元，同比增长21.5%；国内贷款21.6亿元，同比增长28.9%；利用外资615万元，同比下降23.1%；自筹资金68.9亿元，同比增长14.3%；其他资金来源66.9亿元，同比增长35.3%。从上述情况可以看出，我省房地产业总体发展良好，正在步入健康持续发展的轨道，这是省委、省政府的高度重视的结果，与我省积极采取措施，贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策是分不开的。 二、房地产市场规则及政策法制基础比较完善 近年来，我省始终着眼于建立和完善房地产业发展的法规体系和政策体系，致力于推动房地产业健康发展。2002年至今，省人大审议通过了四部地方性法规，省政府下发了六个规范性文件，夯实了房地产业发展的政策法制基础。 （一）地方法规体系初步形成 2002年12月2日，省人大常委会审议通过了山西省城市房地产交易管理条例。条例为规范我省的房地产交易行为，搞活房地产流通，拉动经济发展，提供了法规保障，并确立了房地产转让、房地产抵押、房屋租赁管理、房地产中介服务等4项房地产交易管理的基本制度。 2003年9月27日，省十届人大常委会第6次会议审议通过了山西省城市房屋拆迁条例。共建立了城市旧区改造规划、拆迁许可、拆迁许可公告公示、拆迁协议备案、拆迁补偿安置资金监管、货币补偿、拆迁评估、拆迁评估指导价公布、拆迁评估因素和依据公示、评估价格鉴定、拆迁纠纷受理、裁决和弱势群体住房保障等12项基本制度。 2004年9月25日，省十届人大常委会第13次会议审议通过了山西省物业管理条例。为培育物业管理市场，规范和发展物业管理，改善人民群众工作和居住环境，维护物业管理当事人的合法权益，维护社会稳定等提供了法制保障。共建立了业主大会、物业管理区域划分和建档、召开首次业主大会会议报告、业主在首次业主大会会议上的投标权数、业主委员会备案、物业管理招标投标、物业性质法定、物业交接验收、公用企（事）业单位收费到户、物业服务收费明码标价、物业管理投诉回复、告知和专项维修资金使用、管理、续筹等12项基本制度。 2005年9月29日，省十届人大常委会第20次会议审议通过了山西省城市房屋权属登记条例。为规范房屋权属发证工作，保障房屋权利人的合法权益等提供了法制保障。对房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权变更登记、注销房屋所有权登记、房屋所有权他项权利登记、预告登记等内容做了明确规定。（二）政策措施逐步完善 2002年4月，针对阻碍房地产业发展的突出问题，省政府下发了关于加强住宅与房地产业发展若干问题的决定（晋政发20026号）文件。决定坚持加强宏观调控，改善投资环境，本着让利于民，鼓励消费的原则，从发挥城市规划先导作用，强化土地一级市场垄断，改善投资和消费环境，激活住房二级市场，整顿和规范房地产市场秩序等方面提出了27项政策措施。 2003年10月，为深入贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）精神，加强经济适用住房建设管理，规范经济适用住房建设销售行为，省政府印发了关于加强经济适用住房建设管理的通知（晋政发200322号）。就经济适用住房建设组织领导、开发建设管理、户型面积、优惠政策、销售管理、购买对象、集资建房和合作建设及经济适用住房的监督和管理等方面制定了20项政策措施。并明确提出了五个严格，即：严格执行招投标制度、严格控制户型面积、严格控制销售价格、严格控制购买对象、严格执行申请公示制度。 2004年3月，为了建立和完善廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）和建设部等五部局城镇最低收入家庭（第120号令）等文件精神，省政府印发了关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知。对廉租住房资金来源，廉租住房的筹集，廉租住房的申请、公示、轮侯及廉租住房供应的跟踪监管等方面提出了16项措施，建立了申请、审核、公示、登记和轮侯制度。 2004年12月，根据国务院城市房屋拆迁管理条例和山西省城市房屋拆迁条例的授权，省政府印发了山西省城市房屋拆迁价格评估办法和山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法，对拆迁房屋涉及的房屋价格评估活动及搬迁补助、临时安置补助（过渡期）和经营性用房停产、停业补偿作出了详细的规定。 2005年6月，省政府下发了山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知（晋政办发200542号），明确了普通住房的具体标准、普通住房享受的优惠政策、住房平均交易价格的确定和公布以及加强普通住房容积率和权属登记的监督管理等事项，为鼓励中低价位、中小户型住房建设，合理引导消费提供了政策依据。为贯彻国家宏观调控政策，我厅代省政府起草了山西省人民政府关于加强房地产市场调控促进房地产业健康发展的通知，提出了加强房地产市场监管和监测、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序等方面的21项具体措施。 2006年4月，为改善棚户区矿工及家属住房条件，省政府下发了关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见（晋政发20068号），明确了棚户区改造的指导思想与基本原则、工作目标与任务、组织领导与部门职责、运作方式与组织实施、建设标准与补偿安置政策、扶持政策与建设资金筹集、监督与管理七个方面内容，对国有重点煤矿棚户区改造提出了明确要求。国务