甘肃省房地产估价师《案例与分析》：风险提示考试试卷.docx

2015年甘肃省房地产估价师案例与分析：风险提示考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、业主大会履行的职责不包括_。 A制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C监督业主公约的实施 D决定专项维修资金的使用、统筹方案并监督实施 2、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。 A1840 B2840 C2966 D30003、结合保险的本质，属于保险基本职能的是_职能。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配 4、注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。 A：1 B：3 C：5 D：7 E：执行层的组织协调5、产生房地产价格泡沫的直接诱因是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：投机需求膨胀 D：过度放贷 E：借款合同 6、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起_日内给予答复。 A3 B5 C7 D10 7、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10的情况下，房地产价格为4500元若报酬率为8，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。 A：4451元 B：4500元 C：4549元 D：5821元 E：工业用地的监测点评估价格 8、在房地产产品的生产过程中，_一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A建筑师 B工程师 C造价工程师 D估价师及物业代理 9、建设单位征用的土地，其土地所有权属于_。 A集体经济组织 B国家 C建设单位 D使用单位 10、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。 A：区域规划 B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：国土规划 E：执行层的组织协调11、下列关于城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是_。 A以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款 B涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款 C非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款 D因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任 12、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长05，则该可比实例经修正、调整后的价格是元。 A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格 13、住房公积金缴存比例是指。 A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例 B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例 C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例 D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例 E：执行层的组织协调14、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、投资者进行房地产投资的主要目的是_。 A财富最大化 B保值增值 C降低投资组合的总体风险 D降低通货膨胀的影响 16、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A312.5 B250 C562.5 D812.5 17、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。 A：上级房屋拆迁管理部门 B：人民法院 C：县级以上人民政府 D：同级人民政府 E：执行层的组织协调 18、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为_。 A成本加成定价法 B价值定价法 C目标定价法 D认知价值定价法 19、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。 A：通过自己开发耕地取得 B：通过征收土地取得 C：通过城市房屋拆迁取得 D：通过市场购买取得 E：工业用地的监测点评估价格 20、某宗面积为3 000的工业用地，容积率为08，相应的楼面地价为700元，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为50，相应的楼面地价为960元，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 22、在MRMC的均衡产量上，企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小23、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是_。 A在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水 B当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水 C纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值 D木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小 24、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。 A：158万元 B：156万元 C：176万元 D：178万元 E：工业用地的监测点评估价格25、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。 A：10.0 B：14.0 C：25.0 D：35.0 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。 A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用 B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用 C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用 D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用 E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用 2、一般来说，地籍资料具有 )三大功能。 A：土地利用管理和规划的功能 B：财政税收的功能 C：法律功能 D：明示功能 E：暗示功能3、征用集体土地应遵守的原则是_。 A珍惜土地，合理利用土地 B保证国家建设用地需要 C妥善安置被征地单位和农民的原则 D有偿使用土地的原则 E按用户需要征地的原则 4、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记。 A：预购商品房预告 B：房屋转移 C：在建工程抵押权 D：房屋抵押权 E：执行层的组织协调5、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。 A：10 B：20 C：30 D：45 E：执行层的组织协调 6、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为_。 A满足感 B满意率 C效用 D满意度 7、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A：土地转让成本 B：经营管理费用 C：配套设施销售成本 D：商品房销售成本 E：房地产出租经营成本 8、_是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A权益原 B收益递增递减原理 C均衡原 D适合原理 9、不属于影响消费者购买因素的是（）。 A经济因素 B社会因素 C个人因素 D理性因素 10、保险合同的辅助人，包括。 A：被保险人 B：受益人 C：保险代理人 D：保险经纪人 E：保险公估人11、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。 A：102 B：103 C：104 D：105 E：执行层的组织协调 12、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人 E：执行层的组织协调 13、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类型物业的市场供求关系14、应用路线价法需要进行_等修正。 A临街深度 B土地形状 C交易日期 D交易情况 E临街宽度 15、收益乘数有。 A：毛租金乘数 B：利润乘数 C：净收益乘数 D：销售收入乘数 E：潜在毛收入乘数 16、下列属于农民集体土地范围的包括。 A：村农民集体的土地 B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地 C：乡(镇)农民集体的土地 D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 17、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是模式。 A：市场集中化 B：产品专业化 C：市场专业化 D：全面覆盖 E：借款合同 18、房屋普通险的期限为_。 A半年 B1年 C2年 D3年 19、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日 20、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格为50万元 D：该房地产的实际价格高于50万元 E：该房地产不存在名义价格 21、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 22、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.0023、房地产开发商根据消费