山语华庭前期调研2004.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除目 录第一章 市场宏观环境分析3一、深圳社会经济环境分析3二、深圳政治法律环境分析4三、深圳社会人口环境分析5第二章 深圳市商品住宅市场分析7一、深圳市商品住宅供应分析71、土地市场供应分析72、商品住宅供应分析81）、新增供应量分析82）、供应总量分析93）、供应面积分析104）、供应价格分析10二、商品住宅成交分析111、成交总量分析112、成交户型分析12第三章 宝安区市场分析13一 、区域建设发展规划13二、宝安区商品住宅市场分析151、商品住宅市场供应分析161）、供应量分析162）、供应地理分布183）、供应户型分析182、商品住宅市场成交分析191）、成交总量分析192）、成交地理分布分析193）、成交户型分布分析204）、成交价位区间分布分析20四、市场供需特征分析211、2002年前发展水平较低，发展速度中等；从2004年起将进入高速成长期。212、目前市场供求结构处于调整期，未来一段时间将是供大于求223、价格增长快，当前价位还有一定的上行空间。234、楼盘档次逐步提升23五、住宅市场未来发展预测231、片区发展总体预测232、价格预测243、供应量预测241、冠城世家251）基本概况252）规划设计要点评析263）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍274）项目定位分析285）项目销售推广策略分析286）项目S.W.O.T.分析282、富通好旺角291）基本概况292）规划设计要点评析313）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍314）项目定位分析325）项目销售推广策略分析326）项目S.W.O.T.分析323、丽景城331）基本概况332）规划设计要点评析343）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍354）项目定位分析365）项目销售推广策略分析366）项目S.W.O.T.分析36（二）御景台38第一章 市场宏观环境分析一、深圳社会经济环境分析深圳作为中国经济发展最快的城市之一，在20多年的时间里突飞猛进，取得瞩目的成就。特别是近几年，在全国经济形势持续景气的情况下，GDP持续保持超过10%的增长速度，居全国各大城市前列。深圳市历年国内生产总值和年增长率年份国内生产总值（亿元）年增长率（%）19981289.2814.0919991436.5111.4220001665.4714.202001 1908.1513.2020022239.4115.0020032860.5117.302003年深圳国内生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3，增幅较上年高出2.3个百分点，创近8年新高。工业总产值5073.77亿元，增长29.1；固定资产投资946.49亿元，增长20.1；进出口总额1173.99亿美元，增长34.6；社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3。其中-人均储蓄存款15986.28元；增长16.2；人均可支配收入25935.84元；增长3.3；人均消费支出为19960.32元；增长5.5；人均购房支出3263.8元；增长59.8。 据市统计局统计分析，目前中国经济已进入新一轮增长周期。深圳由于市场功能较完备、体系相对完善，又紧紧抓住了发达国家结构调整和产业转移的机会，预计2004年经济增速将继续保持两位数以上。二、深圳政治法律环境分析从全国范围来看，深圳房地产市场属于相对成熟的市场，各种相关法律法规十分完善，执行国家相关政策的速度、改革进程都走在全国各大城市的前列。房地产业主要政策法规：1) 2002年5月份，关于进一步加强房地产广告管理的通知，规范房地产广告内容，维护消费者的合法权利。2) 2002年5月份10日实施修改后的深圳经济特区房地产行业管理条例，该条例加强了对房地产行业的管理，规范了房地产开发和中介服务机构的行为。3) 2002年7月份，关于整顿我市房地产市场秩序工作的通知，促进我市房地产业的健康发展，培育良好的市场环境和市场秩序。4) 2003年2月份，关于加强土地供应调控的通知，提出严格控制土地供应总量，停止别墅类用地的土地供应，规范土地供应市场。5) 2003年3月份，关于停止执行宝安、龙岗两区的购房入户政策的通知，对房地产市场产生一定的负面影响。6) 2003年5月份，关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告，将会改变深圳住宅区域的格局，也给两区带来了起飞的机遇。7) 2003年6月份，央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出比较原则性的审慎调控措施。8) 2003年8月份，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，调整市场供应结构，增加普通商品房的市场比例，使住宅房价与大多数居民家庭的住房支出相适应。从上面的政策法规的颁布实施情况来看，政府主管部门正竭力为规范房地产市场作出努力。在这些政策的监督和保障之下，深圳房地产市场将会朝着健康、持续、完善的方向发展。三、深圳社会人口环境分析2002年末，深圳市常住人口504.25万人，比上年增长7.6%。户籍人口139.45万人，占常住人口的27.2%，比上年末增加7.41万人；暂住人口364.80万人，占常住人口的72.3%，比上年末增加28.08万人。从深圳市各区的人口分布情况可以看出，全市居住人口最多的是宝安区，为160.61万，其中常住人口28.88；占住人口131.73。龙岗区次之，为111.42万；小结：近两年深圳GDP持续保持超过15%的高速增长速度，成为境外资本以及港台地区投资的热点区域，有74个国家和地区在深圳投资，一些大型跨国公司驻中国的办事处、香港公司等也纷纷开始进入深圳。这些企业将对深圳房地产市场产生巨大的需求，包括居住、办公、商业等各个领域。经济的发展同时也为人们带来更高的可支配收入，从而产生旺盛的需求，在有效需求上升的拉动下，生产与消费进入良性循环状态。从全国来看，深圳房地产市场属于相对成熟的市场，各种相关法律法规十分完善，执行国家相关政策的速度、改革进程都走在全国各大城市的前列。在这些政策的监督和保障之下，深圳房地产市场将会朝着健康、持续、完善的方向发展。深港楼市唇齿相依，随着两地经济的进一步融合，楼市之间的交流也日益频繁。2003年1月27日，衔接深港两地的皇岗-落马洲口岸正式实施24小时通关，拉开了深港合作的序幕，可谓是深港经济一体化真正意义上的第一个措施，随后CEPA的签署，更增进了深港两地的交流，使得楼市外销突现生机。6月内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排正式签订，香港产品得以零关税进入内地，贸易更加便利，将为香港工商界带来更多的商机，促进香港经济的恢复和发展。同时经贸往来、经济、文化交流增加，也将为深圳带来更多的外销客源，未来一段时间深圳的外销将走强， 同时，今年深港西部通道的开工建设也进一步刺激了深圳楼市特别是南山楼市，随着工程进度的推进，以及政府对南山滨海带的高标准规划，使得南山楼价一路走高，香港楼市也逐步复苏，显示出向上反弹的趋势。2002年末，深圳市常住人口500万人，人口增长速度快，特别是人口的机械增长大于自然增长，人口的增长保持了对房地产有效需求的增长。宝安区位于深圳西部，是深圳较早开发的区域，工业基础最为雄厚主要以外向型工业为，是深圳的外贸大区。近年来宝安政府更注重平衡的发展策略，走高科技工业、生态农业和旅游业均衡发展道路，依托深圳机场发展物流业，这些都为宝安地产的进一步发展创造了有利条件。第二章 深圳市商品住宅市场分析一、深圳市商品住宅供应分析1、土地市场供应分析（资料来源于2003年房地产年鉴和国土部门公布数据）2003年深圳全市土地市场(房地产用地)的供应量为221.39万平方米，同比下降7.2%。而自2003年开始三年内将根据国家宏观调控政策的要求，严格土地供应及供应规模，特别是商品房用地，新增商品房用地出让面积每年将控制在100万平方米左右。根据2004年土地供应计划，今年深圳市计划出让居住用地为115万平方米，其中商品房用地为108万平方米，新增供应土地集中向关外发展，主要集中在关外的宝安、龙岗两区。小结：从上资料统计可以看出：为确保房地产市场健康持续的发展，政府在近年来逐步加大对房地产市场的宏观调控，并取得明显的成效，土地的供应量由2001年开始成逐年递减的趋势。由于特区内早期的持续开发，现可供的开发土地越来越少。2003年宝安房地产市场的土地供应量820292.62平方米；占总量的36.98%；排在全市各区的第二位，从而可以看出；全市房地产整体市场的开发重心有所转移，随着深圳城市化建设步伐的加快和关内外协调发展的需求，关外房地产将会成为市场的新热点。2、商品住宅供应分析行政区预售总面积住宅面积罗湖772492.84 712820.76福田1695062.171114747.84南山3145966.62709273.9盐田283363.42228299.8宝安1554143.541326285.78龙岗1033986.18799196.47合计8543533.186944179.21）、新增供应量分析2003年新增供应表(单位:)历年各区供应分析表南山从1999年开始，批准预售面积就呈现阶梯状增长，2003年更是一举突破270万平方米线，成为继福田2002年成功超过批准预售面积250万平方米线的第二个行政区。2003年福田新增供应量虽说也有112万平方米，但比2002年下降约60%，这主要是随着深圳市中心的西移，福田区开发建设已基本成形，可供开发土地大幅减少的原因。具体到各个片区，中心区住宅项目已全部落成，农科-香蜜湖居住区也基本成熟，红树林区域的福荣路沿线可供开发本来就不多，目前也已开发过半，整个市场已没有了像中心区和农科-香蜜湖区域这样的大片土地用来开发，未来市场供应则主要是体量较小的旧城改造项目和安托山东挖山后可供利用土地，数量较为有限。罗湖区2003年全年商品住宅预售面积71万，全年罗湖预售面积受政策影响较大,2002年实行紧缩土地及暂不出让关内土地的政策后,深圳市房地产开始大幅度调整。除土地批量减少外,预售面积也受到较大影响。据2003年深圳市房地产年鉴统计,2002年罗湖商品住宅现楼空置面积38.62平方米,空置率达到自97年以来的最高点。大量的空置面积成为罗湖房地产发展的一大结症。龙岗区2003年全年商品住宅批售项目共计近50个，较2002年同期大幅度减少一半以上，预售面积约为80万。在实行新的土地政策后的一年里，关外房地产市场开始走上规范化，市场在开发、销售、及置业者等都趋向理性发展，土地开发和批售量适度，市场主要以消化存量为主。盐田区今年批准的预售总面积为22.8万平方米，与去年相比，今年的批准预售总面积增加了8%。从历年宝安批准预售的情况看，宝安的房地产在2001年以前都显的不温不火，2001年-2002年可以说是宝安地产提速的2年，但在提速后，宝安市场的消费力也出现了一些疲软，销售期拉长、市场存量激增，新出来的楼盘以其新颖的设计吸引了更多置业者的目光，而使2002年以前的一些存量（32.07多万平方米）渐渐成为“死量”。 2003年宝安的批准预售面积有132.63万平方米，而2004年上半年宝安区的批准预售面积已达87.82万平米，预计全年新批预售总面积将达150万-200万平方米。2）、供应总量分析从供应总量来看，深圳的供应总量从2002年的1300万平方米下降到2003年的1200万平方米，同比减少了7.69%，主要是因为2002年住宅销售量高达724.41万平方米，有效地解决了一部分存量。另一方面，2003的住宅市场新增量为694.44万平方米，对2002去年961.42万平方米，同比减少了27.77%，导致了总体供应量开始有所下降。但根据统计，近年来全市已批准预售但尚未售出的商品住宅面积约为140万平方米，空置商品住宅为144万平方米，加上今年上半年已批准预售的住宅供应量，市场新房合计供应量达到660万平方米。与上半年近410万平方米的实际销售相比，住宅供应储备相对充足3）、供应面积分析从供应的户型面积来看，深圳还是以2房和3房的供应占主导，基本上是以80-120平方米之间的为主。另外深圳今年的中大面积供应量明显下降，主要是由于今年深圳的豪宅供应减少，土地规模供应减少，加上原来烂尾楼改建成中小户型，从而造成其他大众户型和小户型供应的增加。4）、供应价格分析深圳今年的供应价格主要集中在4000元/以下和6000至8000元/之间这两个区间，与去年出现了明显的不同，说明市场低档产品今年开始走旺，关外市场日益成熟。另外深圳今年的高端市场的供应量明显下降，主要是由于今年深圳的豪宅供应有所下降，而其他中档价位如4000-6000元/之间的供应有所增加。2004年上半年，住宅平均交易价格为5830元/平方米，较去年下半年的价格水平下降了2。主要原因在于：一是特区外中低价位住宅在市场上占有较大比重，如6000以下的住宅在市场上占60%以上份额，比去年底约上升2个百分点，一定程度上拉低价格水平；二是特区内高价位住宅较为集中的罗湖、福田两区交易量占全市的比例下降较大，从去年底的32降至25，进一步使全市住宅价格水平降低。深圳今年的供应价格主要集中在4000至8000元/之间这两个区间，占全市销售量的近6成，而4000元/以下的物业也占了2成多，相比去年有了一定程度的上升，说明关外市场日益成熟，交易量逐步提高。而从市场实际销售所反映的情况看来，目前市场交易价格水平仍集中在6000元以下，价格结构基本合理，房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。小结：综上所述，市场的供应热点有所转移，同时中、低端消费市场供应放量增长，使住房的价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，促使市场的供应结构更趋于合理性，二、商品住宅成交分析1、成交总量分析历年成交面积2004年上半年，全市新建商品房销售面积为460.71万平方米，与去年同期相比增加20.12%，其中商品住宅销售面积为409.65万平方米，比去年同期增加14.91%；从成交面积显示，深圳2004年商品住宅将继续其增长态势，预计成交量将达到850万平方米以上。2、成交户型分析户形套数百分比别墅980.22%单身公寓36338.22%一房住宅529211.97%二房住宅1334230.17%三房住宅1610136.41%四房住宅42179.54%四房以上5291.20%复式住宅10072.28%合计44219100.00%成交户型统计表从成交户型来看，主力还是以传统的2房和3房为主，两者的比重占到整体市场的67%之多。另外，单身公寓的均价在6487元/，主要集中在福田华强北商务圈、福田新区委等地，在住宅市场中的整体比例大概在8.22%左右。别墅作为一种特殊的住宅产品，在深圳已经形成固定的区域：银湖、仙湖、盐田旅游区、华侨城、香蜜湖、蛇口半岛等几个聚集区，还有就是几个高尔夫球场内的别墅。今年上半年深圳的别墅市场共消化了28476平方米，均价达到了1.49万/，比去年分别有所增长，别墅市场占到深圳市场的0.22%。小结：2004年商品住宅市场的供应结构更趋于合理性，特别是中、低端市场的供应比例增大，在总供应量下降的情况下，上半年销售面积比去年增长了14.91%。成交量超过新批预售量,说明政府对房地产市场的宏观调控达到相应的成效，并且市场继续趋于稳定。第三章 宝安区市场分析一 、区域建设发展规划1、规划布局宝安区土地利用规划布局及功能区分，按四大组团进行开发建设：新安、西乡福永组团：重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。沙井松岗组团：以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。龙华观澜组团：重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。石岩光明公明组团：主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。未来的宝安，将在宝城广深公路以西的10.8平方公里海滨，新建一个环境优美、商业规模宏大的现代化海滨花园城区，使之与罗湖、福田中心城区相呼应，成为别具特色的深圳中心城区之一。2、基础建设规划1）、宝安大道宝安大道规划全长约32.8公里，八车道，南接深南大道最西端，北至松岗镇，预计投资额超过40亿元。和地铁一号线平行的宝安大道衔接特区内三条主要东西向主干道深南大道、滨海大道、北环大道，连通新安、沙井两个中心城和新安、西乡、福永、沙井、松岗5个工业强镇，将极大缓解107国道（广深公路）、广深高速公路的交通压力，是实现特区内外衔接、拉开深圳城市格局的重要交通动脉。 据悉,宝安大道建成后，内连深南大道外接东莞，是深圳西部轴线上3条主干道之一，将成为令人瞩目的交通命脉。另外，业内人士介绍，以其长度、管线、景观设计等综合指标来看，宝安大道和深南大道相连接后，也将是成为全国第一乃至世界著名的一条大道。2）、宝安滨海大道早在1995年宝安规划与国土资源分局就为拥有30.62公里海岸线的宝安区规划了一条沿西部海岸线的滨海大道。宝安滨海大道被宝安业界喻为“流金”大道，该项目已经列为宝安区政府的重点建设项目之一。将来，宝安滨海大道东连南山区，与西部通道对接，经过南山商业文化中心区，再到福田中心区只需20分钟车程，而到机场也只需10分钟。届时，宝安新中心区的周边将形成一个立体快捷的交通网。宝安滨海大道坪洲开发区路段至新安六路已经率先破土动工。3）、地铁1号延长线地铁一号线续建工程全长23.37公里，工程总投资87.2亿元，有近14公里在宝安境内，初步设计的14个车站中有7个在宝安区，依次为甲岸路、宝安中心区、宝安体育中心、西乡码头、西乡中心、固戍、深圳机场，并拟在宝安体育中心站建设折返站。横贯深圳东西第一主干线地铁1号线在宝安区内的路段预计在2004年开建， 2008年通车，届时地铁将由罗湖火车站至宝安中心区，沿途经深南大道、宝安大道至宝安中心区，将罗湖中心区、福田中心区和宝安中心区紧密连接。地铁将强力促进城市进一步发展，沟通深圳城区之间的互动联系。4）、107国道改造工程107国道一直是我市交通事故的高发路段，多处路段被交警部门列为“交通黑点”，宝安每年因交通事故死亡的人数中有30%丧生在107国道上。107国道二期改造工程西乡至机场段工程进展顺利，目前基本完工。据透露，107国道改造下一步将在机场到松岗段建15座人行天桥，建1.5米单边护栏，以保证行人的通行安全。5）、沿江高速路广深沿江高速公路起于黄埔区笔村（接东二环高速），止于深圳市蛇口，途经广州黄埔区的南岗镇，跨过东江到达东莞的漳澎镇，在东莞境内经过沙田镇、虎门镇、新湾镇到达深圳的沙井，再经福永、西乡最后到达深圳南山区的蛇口。广深沿江高速公路全长97公里，初步预计投资150亿元，将由广州和深圳共同建成，广州市公路局占项目股份的10，目前整个工程正处于工程可行性阶段，广州市公路局已接受广东省交通厅、广州市交委委托负责编制广州段的工程可行性报告。总结：在2003年开始的实施关外城市化的进程中，关内外的交通瓶颈便日益突现，成为制约关外经济、文化发展和城市化进程的重大阻碍。随着城市化进程加快，各项市政配套设施日渐完善，商贸、文教氛围日益浓厚，交通网络工程的规划方案确定和部分工程的开工，将逐步改善宝安各乡镇与关内及外地的交通状况，特别是地铁1号线规划方案的确定，拉近宝安与市区内的交通距离，交通网络的便捷，将会改变房地产市场的置业格局。同时拉动房地产市场的成交量和销售价格。二、宝安区商品住宅市场分析宝安的商品房市场较之南山、龙岗，启动偏晚，直到1998年以后，新开工面积、竣工面积和批准预售面积才开始有较大增长，但从发展水平和速度看，仍然落后于南山、龙岗两区。2000年宝安商品房市场发展明显加快，沿前进路等几条交通要道，泰华、鸿荣源、宝恒、新安湖等本土开发商开发的楼盘如雨后春笋层出不穷。但由于广深高速和107国道的夹击以及改造难题的影响，商贸和居住环境的延展受到较大制约，宝安老城区发展空间的有限性立时突现。在这样的情况下，2001年商品房的战场开始向宝安新中心区、龙华和西乡延伸，宝安老城区发展速度放缓，市场份额越来越少。而龙华则进入飞速发展期。2003年宝安商品房市场供需同步增长，销/预比升到1.0以上，连续两年的市场供大于求的现象有所改善，区域价格也有所上升，但这其中龙华的贡献较大，新安、西乡仍然存在供应量过大情况。2003年宝安新中心区的建设工程（如市政大厦、新体育馆等）竣工，107国道的改造完成，2004年宝安大道延伸段、广田路、宝石路改造等工程都相继开工，地铁一号线即将动工，宝安区城市化进程加速，利好因素不断。宝安区受众多的利好消息刺激，房地产市场供应量和销售量都双位数地增长，2003年的销售量达163万平方米，2004年上半年即已经完成了83.5万的销售面积。1、商品住宅市场供应分析1）、供应量分析(1)、新增预售量 从历年宝安批准预售的情况看，宝安的房地产在2001年以前都显的不温不火，供应量有限，徘徊在60万平方米左右，2001年可以说是宝安地产提速的一年，新批预售量激增一倍，2004年上半年新增预售面积达73.4万平米。但在提速后，宝安市场的消费力也出现了一些疲软，销售期拉长、市场存量激增，新出来的楼盘以其新颖的设计吸引了更多置业者的目光，而使2002年以前的一些存量（约10多万平方米）渐渐成为“死量”。(2)与南山区历年新批供应量对比在1997年以前，宝安的商品住宅市场的新批供应量领先于南山，但从1998年开始但商品住宅市场则明显落后于南山，并且供应量的差距越来越大，到了2003年时，只有南山供应量的50%。从中原的成交统计资料反映，南山市场的置业群有相当部分是宝安区的的客户。（3）、总供应量分析2003年宝安区供应量地理分布乡镇总量万所占比例新安86.929.2%西乡112.637.8%福永6.32.1%沙井93.0%龙华8327.9%合计297.8据中原市场调研部统计资料显示，2003年由于桃源居世外桃源、御龙居等进入市场，西乡的供应量大增，宝安各乡镇在售的楼盘已达到50个，总量达到约300万平方米，市场体量明显超过了新安，新安、西乡占宝安市场总供应量的58%，龙华由于飞速发展体量也迅速扩大，但从存量来看，龙华的存量就显得较少，反映了龙华市场饱和度还不高，需求强劲后市的高速增长还将持续。2）、供应地理分布由上图可以看出，宝安市场仍是新安、西乡、龙华三足鼎立，从2002年到2003年新安供应量的比例有小幅增长，而龙华和其他乡镇供应量的比例增长则比较明显，这也反映了当前宝安地产的热点分布：一是宝安新中心区建设；二是龙华中心新城建设和星罗棋布；三是日渐红火的其他乡镇房地产。3）、供应户型分析80-120平方米仍然是现在市场供应的主流，但80平方米以下的单位已经明显增多，由于物业单价的上涨，形成总价的偏高，反映低总价的物业正逐步被市场所接受，存在一定的市场空间。小结：综合上述资料分析，宝安市场的新批供应量在2001年急剧上升后，近两年来趋于平缓，宝安中心区供应量集中在新安和西乡两大片区，同时龙华镇作为深圳中心区后花园，近几年来房地产市场也渐渐崛起，并与新安、西乡形成三足鼎立格局。2、商品住宅市场成交分析1）、成交总量分析从上图可以看出，1996年宝安商品住宅销售面积还仅是龙岗的一半，2001年以来连续的高速增长，到2003年已经超过龙岗。2003年宝安实现商品住宅销售163万平方米左右，近18000套房，销售金额60多亿人民币，创历史新高。而2004年上半年宝安区房地产完成销售面积83.5万平米、销售金额33.7亿元人民币，有望创历史新高。2）、成交地理分布分析宝安房地产还没有出现全面开花的状况，目前只集中在龙华、新安、西乡三镇（街道），其销售量共占了全区的9成以上。龙华经过2年的发展，已经呈现异军突起、一枝独秀的态势，但这种情况即将被打破，随着宝安中心区、西乡碧海红树湾片区及企龙山片区周边的开发建设，未来一段时间新安、西乡将真正做到与龙华三分天下。3）、成交户型分布分析与供应户型面积比例比较可以看出，80120平方米的单位所占比重较大，反映出这一区间仍是市场热点；但从80平米以下所占比重可以看出，与市场供应情况相同，由于宝安市场物业单价的上涨，形成总价的相对偏高，低总价的物业正逐步成为宝安中低收入者置业的首选。上图表中120平方米以上的单位需求略显疲弱，这反映宝安市场物业的档次还有较大的提升空间，市场存在一定空白，各商家发挥的余地甚大。4）、成交价位区间分布分析2004年上半年宝安房地产住宅市场还是4000元/平方米为主流，但较之过去，4000-6000元/平方米价位的物业有较快的增加，达到4成，随着特区内工作人口置业关外的增加，未来还有增大的趋势。四、市场供需特征分析1、2002年前发展水平较低，发展速度中等；从2004年起将进入高速成长期。首先从宝安历年的新开工面积、竣工面积、批准预售面积、销售面积看，几乎都处于南山、龙岗之后。其次从公布的数据看，宝安历年商品房竣工面积是从1997开始增长的，发展迅速，但发展速度明显低于南山和龙岗，除2002年增长率超过50%外，从1996年自今年增长率都在30%以下。即便是2002年如此的高增长率在深圳五区中也只能屈居第二，从1996年到2002年，年增长率只有三次列全市第二，其他都排名靠后。同时2002年的高速增长还和2001年出现的负增长有关，一部分项目竣工日期拉后了，所以比较其他区，2002年以前宝安的发展速度一直处在中等水平，还没有迎来真正的高速发展期。进入2003年，宝安全年新批预售面积达155.4万平米，虽然远低于南山区的314.5万平米，但较龙岗区的103.4万平米超出了50多万。关内的适宜居住的土地越来越少，而宝安的可利用土地量相当大，能够持续保证稳定的供应量。2004年众多知名开发商辘战宝安新中心区、西乡比海红树湾待建项目即将启动、桃源居新的组团蓄势待发、企龙山片区高档住宅启动宝安自然成为深圳新的居住选择热点区域，2004将成为宝安地产高速发展元年。2、目前市场供求结构处于调整期，未来一段时间将是供大于求2003年批准预售面积 （万m2）比例 （%） 实际销售面积 （万m2） 比例 （%） 新增供求比 罗湖区71.28 10.27 91.49 11.34 0.78：1 福田区111.47 16.05 168.6020.900.66：1南山区 270.93 39.02215.9326.771.25：1 盐田区22.833.2920.232.511.13：1宝安区132.63 19.10 163.1220.22 0.81：1龙岗区85.2812.28147.2018.250.58：1合计694.42 100.0806.56100.0 0.86：1 2003年宝安市场出现了与全市基本相同的情况，住宅批准预售面积比住宅销售面积少30.5万平方米，新增供求比为0.81：1，求略大于供，潜在需求的释放加速，存量开始加速消化。2004年上半年宝安批准预售面积87.8万平米，实际销售面积83.5万平米，供略大于求，而从2004年下半年的市场预计来看，仅新中心区放盘量就将在50万平米以上，加上宝安其他的待建项目，预计在未来一段时间宝安市场供求格局总体上需求的增长在一定程度上落后于供应量的增长，将是供大于求。3、价格增长快，当前价位还有一定的上行空间。宝安房地产的高速发展也带来了地价和房价的上涨，2003年全区的成交均价约3775元/平方米，2004年上半年成交均价跃升到4036元/平方米，比之往年有较大攀升，这和当前楼盘质素提升、地价上涨、需求增旺以及其他基础设施改善等利好因素都有一定关系，各开发商对房价也比较高期望。目前宝安老城区房价已在5200元/平方米左右，上升的空间不大；新中心区的房价也由去年3600元/平方米左右跃上5000元/平方米，涨幅虽然大而迅速，未来仍有一定的升值空间；龙华发展快，但由于供应量大，价格涨幅不大；其他如西乡等乡镇价位比较平稳。4、楼盘档次逐步提升由于宝安的地理、经济及宝安主力消费群的特点，宝安房地产市场过往一直以中低档物业为主，由于起步较晚，高档住宅几乎没有。但近一年来，已经有部分开发商开发了几个高档精品项目，新中心区物业定位也基本上走中、高档路线，宝翠山庄、尖岗山项目更是将宝安楼盘提升到顶级豪宅项目，以期在日益激烈的市场竞争中提升自身的品牌竞争力。五、住宅市场未来发展预测1、片区发展总体预测宝安目前的经济增长还主要依靠工业增长，正处于加工密集型科技密集型的转型中，三产比重仍然太低，甚至出现回落迹象。向科技密集型转型是工业发展到一定阶段必须实施的飞跃性发展，一旦转型成功，片区的人口素质和经济收入水平都有望得到新的大幅提升，从而也将带动房地产在内的各项产业上一个新的台阶。随着西部通道的建设，使南山楼盘价格普遍上扬，也将在2年内给宝安带来一定的商机，同时地铁规划也为宝安中心区注入了利好前景。但随着各项规划的实施，其成效和影响的逐步显现，目前的地产格局也必将发生较大的变化。2、价格预测宝安楼盘的价位处于一个上涨的态势，由五年前2500元-3400元/平方米已经上涨到3300元-5500元/平方米，均价上涨了1000多元/平方米，达到近4000元/平方米以上。就宝安中心区而言，目前正在认筹的幸福海岸预期达到均价5200元/平方米，深业新岸线、田悦龙庭价位预计也不会低于5000元/平方米；而宝城以外的其他乡镇兴建的一批位于乡镇中心区的商品房开始上市，因其量不大，且同类竞争项目少，其价格也并没有因为地处边缘乡镇而自贬身价，象即将入市的松岗的宝利豪庭，定价就在3500元/，而福永的金石雅苑，估计定价也不会低于3500元/，在这些大量提升了品质的高档商品房的带动下，区域楼盘价格上升应该会渐成定局。3、供应量预测项目名称地理位置建筑面积（万）预计上市时间中心区深业新岸线体育馆西侧552004年底幸福海岸宝安新区委西侧33.382004年底龙光项目中心区新湖路172005年初德业新城中心区创业二路112005年初高发项目中心区242005年底泰华项目中心区402005年底新安鸿景园新安弘雅居旁162004年中海逸世家新安382004年底深茂花园新安48区4.52004年底新安湖新安162004年底中南花园二期新安38区382005年中香缤广场新安甲岸村152005年中西乡桃源居西乡402004-05年碧海名园西乡9.962004年底宝翠山庄西乡龙企山8.732005年宏发西乡项目西乡102004年底坪洲富通项目西乡92005年中祥瑞西乡项目西乡5.52005年中碧海红树湾一期西乡中心医院对面6.82004年底碧海红树湾二期102005年底碧海红树湾三期162007年中尖岗山地块西乡102005年底（以上数据来源于中原深港研究中心和中原投资策划部）预计宝安市场未来3-5年内的潜在供应量保守估计在400万平方米以上。 六、宝安区典型楼盘分析1、冠城世家1）基本概况位于宝安新安片区宝城10区，前进路与兴华路交汇处西南。由7栋半围合式，小高层1座（11层），中高层5座（1619层），高层1座（25层）组成。冠城世家所是深圳市特区外第一个拍卖地块。2000年3月24日。泰华地产以3.24亿元竞得，楼面地价达到1600元/，当时被称为深圳地王。代理商：世联地产顾问（深圳）有限公司施工单位：丰顺县二建公司深圳分公司建筑设计：深圳市筑博工程设计有限公司园林设计：新加坡文彰筑景设计师事务所推出时间：2002年4月发售时间：2002年7月13日入伙时间：在2003年4月30日和12月28日交楼标准：毛坯房占地面积：76892.8建筑面积：201629.18容积率2.5绿化率30%总户数1102户户 型2*23*24*2复式/跃式面 积80-90113-149176-185240-310户 数5577219877比 例5%70%18%7%销售率100%80%85%60%付款方式及优惠：一次性付款93折；银行按揭付款95折；销售起价：4000元/销售均价：5200元/总销售率：85%车位数量：540个物业管理：深圳泰华物业管理有限公司管理费：2.3元/月底层裙楼：商业面积49907预售证号：深（宝）房许字（2002）018号2）规划设计要点评析A、建筑设计 宝安地王冠城世家作为宝城群楼之冠，社区总体规划合理，商业住宅划分明确，互不干扰。建筑沿着中心庭院的水流而建，瑞龙轩和祥龙轩之间的水流为南水北流，玉龙轩与云龙轩则是依西水东流方向而建。B、园林设计 冠城世家独拥的约2万平方米名师设计的现代风格主题园林，以线条柔和起伏的高尔夫草坪取代传统绿地，环绕以热带湖泊，临水一侧另设林中烧烤场，几十种康体活动设施与中庭园林、组团花园、架空层结合巧妙，并加独特的灯光沙滩、瀑布台地泳池、热带风情雨林等景观相佐；入口花园中心设双鱼花池象征鱼跃龙门，寓意财源滚滚，中心庭院设计构思精巧、匠心独具，充分体现园林与建筑、自然与人的和谐互动-亦动亦静、移步换景，展示居者卓然风采！整座园林以水景为主线，木、石材质的组合相搭配，架空层绿化和室内泳池结合、室内泳池与户外泳池相系，使尊崇的您透过室内沪池和会所大堂的玻璃幕墙-在室内就可感受到园林的精彩。C、户型设计 冠城世家住宅户型多样丰富，从二房二厅，三房二厅至四房二厅再到跃层式的高级别墅式花园住宅共推出33款实用户型，其中一半以上为宝城其它楼盘没有的创新户型，创造了宝城楼盘的户型新高。 冠城世家户型设计心思独到，动、静功能分明，空气畅快互通、超大面积玻璃窗扬臂纳光，明厨、明卫、大客厅、大主卧，大气势投入，宽敞随心所欲；户型面积从80平方米到310平方米不等，户型方正体面，实用率高达85%以上；细部精雕细琢，铸造精品。160平方米以上户型设置入户花园及圆弧落地窗，将阳光、鲜花、隽石、秀竹植入室内，200平方米以上户型为跃式或复式，客厅高一层半或二层，自带入户花园、超大流线型开敞阳台及弧线型观景大露台-270度吸纳自然阳光、城市繁华和园林绿意，多层面领会身处宝城至尊地位的顶级身份感！3）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍位于灵芝公园正对面，沿前进路离新安公园也很近。周边教育设施齐备，有新安中学、宝安中学、文汇中学、宝安中等专业学校、新安湖小学、宝民小学、宝城小学、宝安区外国语学校、建安小学、兴华幼儿园、新蕾幼儿园、新安湖幼儿园等。小区周围商业配套成熟，有万佳百货、新一佳超市、顺电、天虹商场、农贸市场、前进市场、新安综合市场、多宝利综合市场等。文化设施丰富，有宝城文化中心（区图书馆、科技馆、文化艺术馆）、新华书店、新安影剧院、恒丰娱乐中心、青少年活动中心、妇儿活动中心、老干部活动中心等。医疗配套，有宝安区人民医院、宝安区中医院、幼儿医院、妇幼保健所等。交通路网发达，前进路上有6路公交，建安一路上有7路公交，创业路上也有6路公交线路经过。前进路作为新安的主要交通干道，往来对开6车道，非常利于交通往来。社区内内部配套设有幼儿园，面积约2400平方米；会所总面积约2281平方米，设有健身房、棋牌室、图书室、桌球室、乒乓球室、儿童世界、咖啡厅、茶馆、羽毛球场、室内泳池等；并配有8mx12.5m超大型室内恒温游泳池，约100平方米；12.5mx25m室外标准游泳池，约312.5平方米。4）项目定位分析A、物业定位 走的是宝安第一豪宅的路线，从规划、建筑、园林、户型、物管、小区配套等方面入手，用最好产品质量和服务质量全力打造宝安第一豪宅。B、形象定位市场推广始终紧扣“宝安地王”，对外宣传也尽力以“宝安地王冠城世家宝城第一豪宅或宝城地位豪宅”的口号出现。C、客户定位目标客户为成功人士、社会的高级阶层。物业的定位，决定了客户定位。作为片区内高端产品的提供者，二次置业人士也是主要的客户群体。5）项目销售推广策略分析 项目早在2002年4月开始了在关内各大报纸上的宣传推广，4月28日开始内部认购。其后的推广主要是在宝安区的宝安日报和各大要道的路牌、旗杆广告。在7月13日正式开始公开发售。在9月2010月7日，开始推出三重优惠的促销活动，首先是推出38套4180元/的特惠单位，其次是其他单位享受额外2%的折扣，最后是所有成交客户可以获得精美礼品。10月18日推出裙楼商铺。12月28日举行了庆祝泰华地产十年的嘉年华会，推出全新实景示范单位，并有抽奖活动，优惠折扣在1-5%之间。度过了楼盘的强销期后，在关内媒体出现的次数日益减少，2003年8月二次开盘但效果不明显，目前房价已下调促销。6）项目S.W.O.T.分析A、优势分析：（1）冠城世家在前进路、兴华路、创业路交汇之处。占地8万平方米，总建筑面积20多万平方米，小区园林约2万平方米，是核心区内最大的顶级人文社区。（2）开发商泰华地产实力雄厚，宝安地王冠城世家乃泰华地产倾尽全力打造的宝城扛鼎之作。冠城世家是宝安最大规模中央生活区。冠城世家是深圳市特区外第一块拍卖地块，是2000年3月24日泰华地产以3.24亿元竞得，宝安地王也由此诞生。 （3）拥有宝安若干第一，宝安首家直饮水入户；宝安首家引入中央集中供热系统； （4）冠城世家的物业管理由通过ISO9002国际质量认证的甲级物业管理公司-深圳泰华物业管理有限公司管理，将为提供高品质的小区服务进行全面保障。B、劣势分析：（1）价格高：均价超过5000元大关，再加上主力户型都是100平方米-280平方米的三房四房单位，甚至340平方米的复式。平均的总价都超过了50万元以上，这对于普通置业者来讲是可望而不可求的。（2）在销售初期介绍是整体入伙，可到后期却是分批入伙。许多前期购买的客户认为被欺骗，在社会上造成了一定的坏影响。聚龙轩、祥龙轩、瑞龙轩和曦龙轩是在2003年4月30日第一批入伙，其余将在2003年12月28日入伙。C、机会分析：（1）片区在售楼盘不在一个竞争档次。本项目错开了御景台的强销期，在02年下半年开盘，并且以豪宅姿态出现在市场面前，具有市场独卖的良好机会。（2）泰华地产在最近几年开始进军关内市场，特别是在01年红树湾的土地拍卖中名声大振。所以在市场还没有淡忘泰华的时候，及时推出市场，最大限度地积累知名度。D、威胁分析：（1）和黄项目进军西乡，即将开发的御龙居项目，也是定位为顶级豪宅，如果确如和黄预期的在下半年推出市场的话，必然会对冠城世家形成威胁。（2）新中心区的项目的陆续启动，也会对冠城世家造成一定影响。特别是三房单位，市场上的此类消费群体会更多地考虑总体承受能力。未来的市场竞争会加大。2、富通好旺角1）基本概况位于宝安新安片区宝安大道与创业二路的交汇处的西南面，由2栋小高层，2栋高层组成，由富通公司自己销售。发展商：深圳市富通房地产开发有限公司建筑设计艺恒建筑设计有限公司推出时间：2002年11月15日发售时间2002年12月15日封顶日：2003年3月入伙日：一期2003年12月31日二期一房2004年7月交楼标准：毛坯房占地面积：16450.87建筑面积：78869.21容积率：4.7绿化率：36%总户数：932户户 型1*12*23*24*25*2复式面 积31-4473-7489-102108120-138179-181户 数3601542751092212比 例39%17%30%12%2%1%销售率100%100%100%100%100%100%总累计销售率：100%付款方式及优惠：一次性付款90折；银行按揭付款94折；销售起价：3200元/销售均价：3850元/其中一房均价在4500元/车位数量：400个地下车位价格：只租不售，月租200 -250元物业管理：深圳市富通物业管理有限公司管理费：