鼎龙总部经济园项目初步设计建议书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除鼎龙总部经济园项目初步规划建议一、 设计依据1.1项目周边环境1.1.1 区域规划项目地块位于四新片区，四新地区是武汉新区的重要组成部分，四新地区依托“生产性服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道，形成“双轴双心结构”。四新地区是武汉新区重要的建设区域，功能上以公共服务和居住为主。从地块周边用地性质来看，四新地区以居住用地为主，其次是公园用地和商业用地，本项目地块周边主要是住宅用地和商业用地。1.1.2 周边产业氛围武汉经济技术开发区核心区汉阳经济技术开发区 项目所在地块已划入武汉经济开发区，位于原来的武汉经济技术开发区核心区、汉阳经济技术开发区的中间位置，拥有浓厚的产业氛围，区域认同度高。 周边云集了众多大型企业如神龙汽车、海尔工业园、东风汽车等，并吸引了大批中小型企业入驻，已形成了完善的产业链，客户资源丰富。1.1.3 周边配套 沌口核心产业区居住生活配套区 项目周边处于开发初期，地块周边聚集大量空地，道路系统正在修建过程当中，周边配套严重不足，无法满足入驻企业对“衣食住行”的需求。 项目配套主要集中在西侧的居住生活配套区，其次是沌口核心产业区，西侧是居住生活配套区，集中了金桥太子湖一号、嘎纳印象等众多住宅楼盘和配套资源。 1.1.4 周边交通 项目位于两条城市主干道中环线与江城大道交汇处，中环线是城市主干道，可快速到达汉口及汉阳，交通十分便利。 目前项目周边多为空地，芳草二路延长线正在修建过程当中。项目虽然交通便利，但目前地块周边无公交系统，无法满足员工上下班的问题。注：项目周边道路及交通情况请参照下图示意项目地块商业地块（占地面积240亩）经开地块三环线绿化带东风本田工厂江城大道绿化带芳草二路延长线规划路拟建总部经济区（占地面积：700亩）金地住宅项目绿化带规划路 项目地块周边道路示意图1.1.5 周边竞争项目如上图，紧邻项目的为经开地块，项目地块西侧为拟建的总部园区，其中经开地块物业类型为产业园区，与本项目物业类型相同，为政府负责开发的产业园项目。1.1.6 项目地块现状 地块紧邻三环线高架桥和江城大道，拥有良好的展示面，但同时也面临噪音较大的问题。 地块与江城大道中间有一块商业地块，隔断了项目与江城大道的联系。 地块形成呈矩形，地块方正平整，便于规划。1.2项目经济技术指标及规划条件1.2.1 项目经济技术指标 占地面积：193亩（约128700M2) 容积率：2.0-2.4（设计院可灵活选择） 绿化率：35%1.2.2 项目规划条件 地块北侧规划为30米宽绿化景观用地，不得布置建筑物 以多层建筑为主，沿西侧城市规划道路可布置高层建筑，层数不超过18层 东北角可布置高层建筑，高度不超过100米1.3项目定位项目定位关键词： 低密度、生态型、花园式总部经济园区 建筑规划商务色彩浓厚，设计时尚现代、建筑节能环保 物业功能集办公研发、中小企业孵化器、商业配套、产品展示、商务交流、配套公寓于一体 项目与开发区现有园区形成差异化，在档次和形象上走高档次路线。满足开发区未来产业升级的需要1.3.1 客户定位根据目标客户访谈情况、沌口本地产业园区领导专访和行业人士访谈，初步判定目标客户情况如下： 客户需求分类：第一类客户可能为开发区内大中型企业，其总部或研发、市场等部门有独立办公的需求。此外，市内、省内及全国性大型企业，也有在武汉设立区域总部的需求。他们一般对办公面积需求相对较大，对物业类型的档次要求较高、需要相对独立的空间（较青睐独栋办公）； 第二类客户多为开发区或市内中小企业，要求户型面积较小、分割组合灵活，总价较低； 第三类客户可能为办公、研发兼带精细加工、轻工生产或放置实验设备的企业，其对建筑的承重、层高、柱距通常要求较高，通常需求低楼层。 客户行业可能分布较广：汽车及汽车零部件、电子电器、食品饮料、生物医药、文化创意、软件开发等，另包括其他各类型企业总部。 客户购买目的：估计自用型客户占主导，投资型客户为辅助 根据前期客户访谈情况，本地客户购买产业园的主要原因是企业扩大经营规划导致原有办公面积不够，其次是通过购买想拥有自已的物业。有部分客户虽然拥有自已的办公研发和厂房，但由于办公研发与厂房联系在一起容易受到厂房的干扰，想将办公研发部门独立出来；其次原有办公室环境较差，将办公研发部分独立出来有利于公司形象的提高。二、 设计原则2.1差异化原则本项目为武汉经济技术开发区第一个总部经济园项目，项目在物业功能、档次、项目形象、建筑规划、园区环境、商务配套与开发区现有工业园区形成差异化，以符合开发区未来发展及产业升级的需要。 2.2将项目打造成开发区地标性建筑武汉经济开发区产业主要以制造业为主，开发区建筑主要是多层和小高层厂房建筑为主，缺乏高层和超高层建筑，没有形成明显的商务核心和地标性建筑。建议将本项目打造成开发区的地标性建筑。 在建筑高度上成为开发区地标性建筑 物业功能、园区环境和建筑规划上成为开发区标杆性项目 以项目为核心形成商务集聚效应，使项目成为开发区商务核心 外立面设计体现总部经济商务氛围，提升项目形象和档次2.3创新性原则项目拥有良好的区位条件和产业环境，但也面临周边配套不完善、受三环线噪音影响、公交系统不完善、区域开发处于初期，片区人气尚未形成等弱点。为提升项目竞争力，构建项目核心竞争优势。建议在项目规划设计上采用创新性原则，在建筑规划设计和产品打造上制造亮点，形成项目的一大卖点，提升项目整体竞争力。2.4 适当控制成本目前武汉产业园区产品售价并不高，价格弹性空间不大，为保证项目开发合理的利润空间，项目在规划设计过程中需适当控制成本。三、 物业类型组合给合武汉开发区现状，以及行业人士和目标客户访谈情况，建议项目物业类型组合如下：3.1物业类型面积配比建议物业类型配比需考虑三个问题，一是经济效益最大化的原则，二是市场需求，三是可参考容积率指标类似的项目。综合考虑以上三个原则，建议项目不同物业类型的面积配比如下：物业类型面积配比产品描述设计亮点商务别墅不少于50000平米别墅产品建议4-5层，可以独栋、双拼或三联排的设计。户型面积建议：小别墅700平米，中别墅1200平米，独栋别墅1500平米。小别墅及中别墅可以考虑可分可合的设计面积。别墅目标客户主要为总部办公，应突出别墅产品高档、个性化特色，可以考虑双层挑空大堂、屋顶花园、通透楼梯间、中部采光井、露台、老总套间（带休息室）、茶水间等设计，可以考虑使用观光电梯小高层产品约100000平米小高层产品以6-10层为宜，户型组合单位为200-250平米，应可自由分割组合。穿越式大堂、下沉式庭院、退台式设计、空中花园、阳光半地下车库高层产品写字楼户型组合基本单位为150-200平米SOHO产品应考虑商住两用功能，面积建议控制在40-120平米写字楼设计可以考虑采用穿越式大堂、大堂局部挑空、地板预留10cm网络接线槽，建议写字楼每层设公共洗手间SOHO公寓设计可以考虑可分可合的灵活设计商业及配套6850-注： 物业类型配比保证商务别墅面积不少于50000平方米，小高层建筑面积约100000平方米左右，高层建筑面积根据容积率指标进行相应调整。四、项目整体布局建议：综合考虑项目规划条件及项目周边状况，建议项目整体规划布局如下： 整体建筑布局需要考虑项目分期开发和分期销售的需要（项目开发顺序由南向北，地块南侧作为项目开发的启动区）；会所和员工食堂尽量设置在启动区，会所设计需要考虑后期用作售楼部的需要。 商业建议布置在靠近江城大道一侧，以与周边的商业地块形成互动； 建议项目主入口设置在临近商业地块那一条规划路上； 建筑高度建议北高南低，其次在建筑规划过程中沿城市主干道尽量布置高层建筑，以树立地标，阻隔城市主干道对项目的不良影响；五、项目园林设计建议 项目主入口处园林需要进行重点设计，以提升项目整体形象；同时项目主入口位置为项目的启动区，需要考虑后期销售展示需要； 园林设计注重立体感和层次感，园林的设计可以考虑立体化的层次感；注重景观节点的多样性和连续性，通过婉延的步行道路将景观节点连接起来，形成移步换景的效果； 项目容积率偏高、地块体量不大，建议园林绿化以楼栋间绿化为主；可以考虑布量小面积的集中式园林，但体量不宜过大； 根据目标客户调研情况来看，客户对景观设计元素的需求多样化。建议采用池塘水系或小溪，广场、树阵；其次可以考虑使用石林、雕塑小品和小桥等景观设计元素； 注重园林与建筑的结合，园林的设计与建筑朝向、外立面等相融合，以达到最好的景观视觉效果； 园林的设计需要考虑营造公共活动性空间，但因项目容积率相对较高，体量较大，公共活动性空间不宜过大，园林建议配置网球场和蓝球场等体育运动设施；六、项目外立面设计建议 建议项目外立面设计风格为现代风格，整体立面要求体现商务色彩、时尚、现代和科技感； 考虑到武汉的实际情况，建筑外立面色调不用太浅，建筑立面用材需要控制成本； 建议项目立面大量采用玻璃等通透性较强的材料，以增加项目的通风采光效果； 别墅产品外立面设计需要考虑预留企业LOGO位置；七、项目商业及配套建议项目商业及配套的设置除了需要解决入驻企业对“衣食住行“的需要，同时需要考虑提升项目整体档次和形象。商业及配套名称建议面积设计要点员工食堂2000平方米设立集中式排烟管道、上下水和隔油池，考虑到美观排烟管道不宜外露，食堂不考虑单独占地，位置应尽可能放置在地下室、架空层等不计容处会所1500平方米应包含但不限于园区服务中心、健身中心、桌球室、商务弧幕影院、书吧体育设施1200平方米网球场，不计入项目商业及配套面积，注一个双打网球场面积约550平米园区服务中心200平方米一站式服务中心、为入驻企业提供水电交费、工商注册、法律咨询、订票、收发传真等相关服务，园区服务中心可以设置在会所内部商业3050平方米小型超市、快递公司、商业街、快餐店、西餐店、小型中餐厅、文具店、银行、咖啡馆等学术交流厅300平方米坐席80-90个左右，可用作小型技术交流会、学术报告、企业年终会议等玻璃咖啡屋300平方米与园林景观融为一体，可以考虑设计成露天的形式，引进一家知名咖啡店即可合计6850平方米注： 此处园区服务中心、体育设施、玻璃咖啡屋不计入项目商业及配套面积。 物业用房不计容积率，由设计院按最低限度进行配置附：关于配套面积的计算说明（仅供参考）：商业及配套名称建议面积面积计算说明员工食堂2000 M2光谷金融港总建筑面积160，食堂配套3.2万平米，如按此标准配套食堂面积约5000平米。光谷软件园一食堂总建筑面积约6000M2，可容纳6000人同时就餐，按人均1平米计算，本项目预计上班人数在1万以上，按用餐两班倒来计算，项目食堂面积5000平米为宜。除此之外商业街也设置有大量餐饮满足员工用餐需要，考虑到食堂经济收益较低，建议适当增加商业街餐饮面积以降低食堂面积，食堂面积建议以2000M2左右为宜。会所1500 M2包括但不限于园区服务中心、健身中心、桌球室、商务弧幕影院、书吧体育设施1200 M2网球场，不计入项目商业及配套面积，注一个双打网球场面积约550平米园区服务中心200 M2一站式服务中心、为入驻企业提供水电交费、工商注册、法律咨询、订票、收发传真等相关服务，园区服务中心可以设置在会所内部商业