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深汕公路改造工程(一期)拆迁补偿估价技术报告 估价项目名称：关于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组黄日欢拥有的测绘编号为FC:2007-1的房地产、构筑物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）拆迁补偿估价技术报告 委 托 方：深圳市龙岗区坑梓街道办 估 价 方：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司 估 价 人 员：蒋秀峰 李华勇 徐援泽 宋娟 估价作业日期：二八年一月六日至二八年三月八日 估价报告编号：深国房评（技）字第xxx号 目 录 一、估价技术报告2（一）个别因素分析2（二）区域因素分析2（三）市场背景分析3（四）最高最佳使用分析4（五）估价方法选用4（六）估价测算过程6（七）估价结果确定16一、估价技术报告 （一） 个别因素分析详见估价结果报告中“估价对象”描述。（二） 区域因素分析深圳市位于广东省南部沿海地区，其东临大鹏湾，西连珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港新界紧邻。市辖7区，分别为罗湖区、福田区、南山区、盐田区、龙岗区、宝安区、光明新区，土地面积2050平方公里。经过近三十年的发展，特区内可开发土地资源较为稀缺，目前可开发的土地主要集中在特区外，根据规划，将在特区外设立6个卫星城，以促进特区外的经济发展。龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，南接深圳经济特区，地理位置得天独厚，是市高新技术产品出口加工基地、物流配送基地和海滨度假旅游胜地。龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里，常住人口183万人（初步数），其中户籍人口35.5万人（初步数）。辖布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、平湖、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳13个街道办事处。坑梓街道位于深圳市龙岗区东北部，北接惠州市，东靠大亚湾，南连坪山镇，西邻坪地镇；共辖5个行政村、1个居委会、40个村民小组，总面积46平方公里，总人口约15万，其中常住人口9000人，流动人口14万余人。坑梓镇是深圳市大工业区所在地，是深圳东部的新兴工业重镇。随着大工业区加快开发、惠州南海石化项目启动，坑梓街道以其优越的区位条件、丰富的资源储备、完善的基础设施和一流的政府服务，已成为建设大型产业基地的理想之地。 深汕公路坑梓段，南起坪山界，经坑梓镇的大工业区、老坑村、老坑工业区、龙田社区、坑梓镇中心、秀新社区、金沙社区至惠阳淡水收费站，该路段总长约10公里。该路段两边沿线区域内主要以村（居）民生活区和工业区为主。（三） 市场背景分析1、2007年深圳市房地产市场总体运行情况（1）全市房地产投资基本与去年持平，开发建设规模呈现小幅减少2007年，我市完成房地产开发投资461.05亿元，同比增加0.08%，其中住宅完成投资331.73亿元，同比增加3.21%；商品房施工面积为3160.94万平方米，同比下降1.39%，其中住宅施工面积2185.53万平方米，同比下降1.08%；商品房新开工面积为876.4万平方米，同比增加23.39%，其中住宅新开工面积621.91万平方米，同比增加18.96%。（2）商品房批准预售面积有所下降，有效供应继续减少2007年，全市新建商品房批准预售面积为646.17万平方米，同比下降20.53%；其中，住宅批准预售面积589.2万平方米，同比下降15.83%； 2007年，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积403.68万平方米，占全市住宅批准预售面积的68.51%。商品住宅有效供应继续减少，全市2007年新建商品房销售面积为555.16万平方米，同比下降30.04%；其中，住宅销售面积500.4万平方米，同比下降29.04%。 （3）特区外销售规模居全市主体，并进一步扩大；普通商品住宅占较大比重2007年，特区外商品住宅销售面积338.42万平方米，占全市销售面积的67.63%，特区外置业已居全市主导地位。全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数44669套，占全市销售套数的88.28%，其中90平方米以内的住宅销售套（4）新建商品住宅价格出现波动调整和回落从2007年各月房价变动看，110月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元平方米，上升到10月的17350元平方米。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅价格出现调整；11月房价为15069元平方米，环比10月下降13.15%；12月房价为15000元平方米左右。（4）二手房总需求增长较快，近期交易面积出现较大幅度下降今年以来，新建商品住房供应的相对紧张，促使存量住房市场需求快速上升。2007年，全市二手房交易面积达到931.06万平方米，同比增加25.83%，二手住宅与新建商品房交易面积的比例达到1.86：1；与去年同期相比，二手房总需求增长较快。但是，自8月份以来，二手住房月度交易面积出现较大幅度下降。2、2008年深圳房地产市场发展趋势从国家政策层面背景来看，国家明确今后实施适度从紧的货币政策，住房供应结构调整政策和住房保障工作也将进一步推进。住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，同时，当前可售住房供应相对较为充足，今后保障性住房和限价房也将逐步上市，并分流部分住房需求，在较为缓和的供求关系之下，房价大幅上涨明显缺乏动力。在今后一段时间内房价将继续调整，并逐渐向理性回归。从另一个方面来看，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，同时，宏观调控政策在抑制投资性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上我市人口快速增长，仍有大量的住房自主需求、改善性需求，因此房价今后也不会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。综合影响房价的多种因素，预计2008年，我市房地产市场将继续处于调整期，并不会出现房价大涨大跌现象。（四） 最高最佳使用分析估价对象位于深圳市龙岗区坑梓街道深汕公路居民小组辖区内，毗邻深汕公路，周边以住宅为主。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘查后，根据估价目的以及估价对象的现状用途等，确定估价对象最高最佳使用为现状（住宅）用途。（五） 估价方法选用1、房地产评估方法根据深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（市政府令第161号）第三十五条规定，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿。前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿。（1）本评估中的商品房交易均价参照深圳市国土资源和房产管理局发布的2007年第4季度龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价（坑梓片区）确定。（2）本评估中的房地产市场评估价格，由于私房的市场成交案例较少，故本次评估拟采用以下方法求取标定私房的市场评估价格，再结合实际情况对估价对象做相应修正后得出估价对象的市场评估价格。标定私房的市场评估价格的测算方法如下：、以同一供求范围内的普通商品房的市场价格为依据，先建立价格可比基础（扣减普通商品房与私房在配套、园林景观、结构等方面价格差异），再采用市场比较法进行评估测算得到标定私房的市场评估价格。、采用房地分别评估的方法得出标定私房的市场评估价格，即设定与估价对象同一供求范围内的标定土地，土地的重新购建价格采用基准地价系数修正法和市场比较法进行测算后加权平均得到，建筑物的重新购建价格为标定私房的重置价格。本次评估中选用方法和进行测算后加权平均得到标定私房的市场评估价格。2、构筑物等附属物及二次装修评估方法构筑物等附属物及二次装修的评估采用成本作为基本估价方法，即在公开市场价值标准的前提下，采用成本法计算估价对象的重置全价，其中二次装修在测算得出的重置全价的基础上结合其成新率得出其评估价格。（六） 估价测算过程1、房地产评估价值的测算：1）一户一栋，不超过480平方米部分的评估价值根据深圳市国土资源和房产管理局发布的2007年第4季度龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价（坑梓片区），商品房交易均价确定为3,770元/。即评估价值商品房交易均价建筑面积2）一户多栋（或对于超过480平方米部分）的评估价值（1）市场比较法、标定普通小区商品房市场价格的测算设定与估价对象处于同一供求范围内的标定普通小区商品房标准为：带花园及配套设施的多层住宅，第三层，三房两厅户型；钢筋混凝土框架结构，十成新，装饰装修为瓷片外墙，乳胶漆内墙，乳胶漆天花，水泥地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；基本水电安装。然后取同一供求范围内普通小区商品房的可比实例进行对比修正可得到标定普通小区商品房市场价格。标定普通小区商品房市场价格的测算，详见市场比较法测算表。标定普通小区商品房市场比较法测算表房地产概况房地产名称估价对象可比案例1可比案例2可比案例3标定普通小区商品房金田风华苑第5层泰富华庭第3层盈富家园第4层交易价格（元/）待估5,5005,0005,100位 置坑梓街道坑梓街道人民西路坪山街道办事处对面坪山街道金牛路物业用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常正常交易时间2008年2月2008年2月2008年2月区域因素小区规模较小20较大22较大22一般21交通便捷程度一般20便利24便利24便利24公共配套设施一般20齐全23齐全23较齐全22环境及卫生状况一般20较好23较好23较好23生活便捷度较方便20方便22方便22较方便20合 计100114114110个别因素房地产位置一般20好24好24较好23楼层及朝向一般20好24好24好24结构及装修一般20较好22较好22较好22新旧程度全新20全新20九成余新18九成余新18层高一般20一般20一般20一般20合 计100110108107因素修正交易情况修正100100100100100100100100交易时间修正100100100100100100100100区域因素修正100100100114100114100109个别因素修正100100100110100108100106修正价格元/-4,3864,0614,333比较权重-0.400.300.30比准价格（元/）取整估价对象评估价格(修正价格比较权重)4,273、标定私房市场价格的测算设定与估价对象处于同一供求范围内的标定私房：无花园及配套设施的单体多层住宅（一般为46层），钢筋混凝土框架结构，十成新，装饰装修为瓷砖（马赛克）外墙；乳胶漆内墙和天花；水泥地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；厨房配瓷片工作台、洗菜池；卫生间二洁具（厕具、洗手盆）；基本水电安装。由于私房市场交易案例较少，因此，可以以同一供求范围内的标定普通小区商品房的市场价格为依据，扣减标定普通小区商品房与标定私房在配套、园林景观、结构等方面价格差异后，得到标定私房的市场评估价格。详见标定私房的市场评估价格测算表：标定私房的市场评估价格测算表序号项目名称计算方法单价（元/）备注一标定普通小区商品房公开市场价值根据周边商品房的市场价值进行修正4,273详见标定普通小区商品房市场比较法测算表二建安成本结构差价(1)(2)2301标定普通小区商品房建安成本根据2006深圳市建设工程技术经济指标及估价经验。1,1802私房建安成本根据2006深圳市建设工程技术经济指标及估价经验。950三电梯费用增加值150元/0标定普通小区商品房为多层住宅，无电梯。四小区景观费用每级按30元/递增。60标定普通小区商品房按2级考虑。五配套费用按小区配套的价格标准110标定普通小区商品房按一般标准考虑。六销售税费差额(一)7.75%(八)7.75%331销售费取2%，税费取5.75%。七小区商品房与私房利润差额(一)25%(125%)(八)15%(115%)855小区商品房开发利润率取25%，私房开发利润率取15%。八标定私房公开市场价值(一)(二七)1-7.75%-15%(115%)3,390（2）成本法、土地的重新购建价格设定与估价对象同一供求范围内的标定土地：土地面积约为100平方米，容积率为5.0。土地使用年期为70年，土地用途为居住用地，地块开发程度为“五通一平”。标定土地的重新购建价格采用基准地价系数修正法和市场比较法测算得到。A、基准地价系数修正法测算土地的重新购建价格根据关于发布深圳市2006年度公告基准地价的通告（深国房2006282号），可知龙岗区坑梓街道深汕公路两边居民住宅用地的基准地价为697元/平方米（按具体对象的位置确定），法定最高土地使用年限为70年。城市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。其地价对应的是基准地价估价时点的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此在采用基准地价修正法评估时，必须对其作相应的交易日期修正。基准地价对应的使用年期是各用途土地使用权的最高出让年期，集体土地目前尚无土地使用年限，因此不作土地年期修正。而具体宗地的容积率和用地类型也不同，因此还必须进行容积率和用地类型修正。即，委估宗地地价公告基准地价交易日期修正系数容积率修正系数用地类型修正系数。楼面地价评估测算：深圳现行基准地价有效期限自2006年5月1日起，而本次评估的估价基准日为2008年2月1日，本次评估根据近两年估价对象周边的住宅用地成交价的对比确定增长率（约为12%），即交易日期修正系数为1.12。根据深圳市国土资源和房产管理局文件（深国房20048号）关于地价测算工作的通知，2.05.5（r：容积率）的住宅容积率修正系数为1.5-0.1 r，本宗地地处盘古石居民小组，容积率为5.0，则本宗地的容积率修正系数1.5-0.1 r；容积率修正系数为1.0。则：委估宗地地价6971.12（1.50.15）1.0=781元/（取整）B、市场比较法测算土地的重新购建价格委估宗地与可比案例的土地因素比较条件说明表 宗地名称比较因素盘古石居民小组实例A（G14304-0270）实例B（G12201-0293）实例C（G12201-0294）位置坑梓街道老坑社区坑梓街道丹梓路和金辉路西南深圳市大工业区丹梓路以南深圳市大工业区丹梓路和龙坪路东南土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2008年2月1日2007年9月3日2007年7月30日2007年7月30日交易价格 (元/)1,7243,0932,396交易情况正常挂牌（政府出让）挂牌（政府出让）挂牌（政府出让）土地使用年期(年)70707070价格类型公开市场价值市场交易价格市场交易价格市场交易价格区域因素距区域主干道距离临主干道200米临主干道临主干道距区域中心距离1公里3公里3公里3公里交通条件好较差好较好基础设施状况五通一平五通一平五通一平五通一平环境优劣度有一定污染无污染无污染无污染个别因素宗地形状规则规则规则规则宗地面积（）10031197.4833649.3644933.7容积率5.02.52.83.2目前规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制备注：G14304-0270宗地成交价格考虑建造经济适用房的成本（按2000元/平方米考虑），即成交价格（拍卖总价经济适用房建造成本）/（计容积率总建筑面积-经济适用房建筑面积）。委估宗地与可比案例的土地因素比较修正系数表 宗地名称比较因素盘古石居民小组实例A（G14304-0270）实例B（G12201-0293）实例C（G12201-0294）分数打分打分打分交易价格 (元/)1,7243,0932,396所占比重0.40.30.3位置盘古石1009810099土地用途住宅100100100100交易日期2008年2月1日1009998.598.5交易情况正常100100100100土地使用年期(年)70100100100100价格类型公开市场价值100100100100区域因素距区域主干道距离临主干道10098100100距区域中心距离1公里100989898交通条件好1009810099基础设施状况五通一平100100100100环境优劣度有一定污染100101101101平均值10099.099.899.6个别因素宗地形状规则100100100100宗地面积（）100100105105106容积率5.0100115112108目前规划限制有一定限制100100100100平均值105104.3103.5修正后比准地价（元/）1,6752,9272,313市场比较法最终单价（元/）2,240C、土地重新购建价格的确定根据估价人员对深圳市龙岗区地价的调查分析以及本地块自身特点，拟定采用两者的加权平均数作为最终的评估结果，并拟定用基准地价系数修正法求取的结果权重为0.45，用市场比较法测算的结果权重为0.55。标定私房土地的重新购建价格7810.45+2,2400.55=1,583元/（取整）、建筑物的重新购建价格为标定私房建筑物的重置价格标定私房建筑物的重置价格测算表序号项目名称计算方法单价（元/）备注1标定私房建安成本根据2006深圳市建设工程技术经济指标及估价经验。9502管理费(1)3%29取建安成本的3%。3利息(12)(17.47%)0.5136假设私房开发周期为1年，建造成本在开发周期内均匀投入，按现行银行1年期贷款利率7.47%计算。4开发利润(123+私房公开市场价值2%)15%157私房成本利润率取15%。5销售税费私房公开市场价值7.75%123销售费取2%，税费取5.75%。6标定私房建筑物重置价格(15)(1-2%*15%-7.75%)1,408、成本法测算标定私房市场评估单价1,5831,4082,991元/（3）标定私房市场评估价格的确定根据估价人员对深圳市龙岗区坑梓街道房地产调查和未来房地产市场趋势，拟定采用上述市场比较法、成本法二种评估方法结果的加权平均数作为最终的评估结果，并拟定用市场比较法求取的结果权重为0.4，用成本法测算的结果权重为0.6，得到：标定私房市场评估单价3,3900.42,9910.63,150元/（取整）（4）估价对象市场评估价格的测算：以标定私房市场评估价格为依据，进行因素修正，可得到估价对象市场评估价格，详见以下因素修正表：估价对象（FC：2007-000黄日雄）因素修正表序号修正因素标定私房估价对象1房地产区位25252周