首义张金成工作总结.doc

工作总结 弹指间，六个月就飘然而过，在这半年的工作中，本着“百尺竿头更进一步”的原则，不断地充实自己，提高自己 ；在工作生活中，我也学到了不少做人处事的方法，在领导的正确指导下，在同事们的积极支持和大力帮助下，我严格要求自己，较好的履行一名管理员的职责,较好的完成工作任务，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果；新的起点新的机遇新的挑战，“决心再接再厉，更上一层楼”，一定努力打开一个工作新局面。现将上半年的工作总结如下：1费用的收取（1）停车费 我在关西老区管理处当管理员，在这个管理处我们不仅要收取物业管理费，更重要的是停车费和服务费的收取，停车费的收取来自于保安，但临时停车费也占不少数，为了积极配合到停车费的收取，我们在月头安排了管理员在门岗值班，和保安一起收取临时停车费，一是为了监督保安规范收取停车费制度，二是了解停车费收取方式，方便以后管理。在我们关西老区，停车费的收入几乎占了一半，所以这方面的监督管理是不容忽视的。而在首义名居，停车费也是不容忽视的，管理员每天都准时到岗亭结算，做到日清日结，防止漏收或者错收（2）特约服务费 刚开始来的时候，约服务费的收费标准不太清楚，以及怎样与商户讨价还价一直是个窍门，在关西老区管理处的工作中，虚心向老员工学习，基本上经领略到了服务费的收取经验；谈判的过流程中，做到仪表端庄态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。确保保持老客户合作，增加新客户资源，提高服务费的收取。 （3）物业管理费对于物业管理费的收缴，自己总结起来颇多，在关西小区老区工作的这段时间里，我总结了许多，有些业主提出一些不正当理由拒缴物业费，这就需要我们管理人员有足够的耐心和他们沟通解释，业主能主动来管理处，相对来说还是比较信任我们的，对于我们管理员来说，一个不切实际的承诺远比实际行动要好，一般业主感觉你为他做过事或者精心为他服务的话，都会过来交物业管理费的。而怎样有效收取物业费一直是窍门，一般我们在决意解决业主的问题时，都会事先商量好物业费的相关事宜，在关西小区，物业费收取才能更方便地开展工作，如果解决了业主的问题却不能有效收取物业费，对于我们管理处和公司来说，都是损失，因为投入的人力成本未能创造收益，当然，这个过程中肯定要我们管理员给业主做好沟通，让业主自己权衡利弊，做出肯定的答复。 有的业主在搬家时未缴清物业费，这是我们会耐心和业主沟通，直至他们把物业费交清才开放行条 ，有的是租户要搬家，这时我们要租户联系到业主，让租户和业主商量好物业费相关事宜 ，确保我们公司的利益。在这个过程中，我觉得沟通能力和应变能力是最重要的，为了不必要麻烦，尽量不要有人身攻击，语言措辞尽量简洁有力，点到为止。 在巡查的过程中，我们不仅要留心我们所管辖的区域的环境卫生，绿化等情况，有时看到有建筑垃圾时，要及时调查好是哪家在装修，装修手续是否办理完整，物业费是否缴清，要整个过程中要用自己所学的法律法规和相关经验劝说那些未办理手续的业主去办理手续，防止不合格的或者有损其他业主利益的是事情发生。 在回访的过程中我发现其实大多数业主还是通情达理的，有很长时间未交物业费的原因很多：1，我们催交物业费不到位，在一年中对于自己所管辖的区域的楼栋没有全面覆盖，未进行“地毯式”的催缴，一直到我们上门时业主还责怪我们怎么不去上门催物业费，当然我们人力有限，但每个月所发的催款的楼栋应做好记录所发的催款单应是覆盖了所有楼栋后再重复征收，但周期不能太短，那样会增加我们工作人员的工作量2业主反应的问题迟迟得不到解决，在这些问题中，有些是我们物业公司处理问题不及时，有的甚至不了了之，比如房屋漏水飘窗渗水外墙渗水，迟迟未修好；还有房屋地下室被盗，物业公司一直没有给个说法，弄得业主心里不舒服，一直物业费拖着甚至拒交。 在业主打来的投诉时，第一时间通知给维修工程师傅，如果师傅忙的话，我会第一时间赶到业主家，了解好情况做好记录。有时工程师傅忙的话，可以跟着一起帮忙，不仅可以学到相关工程知识，还可以解决业主一些小的投诉问题，比如简单的水电问题，自己都可以亲自解决，既可以解师傅忙不过来的尴尬境地，又可以提高自己的动手能力。2熟悉环境，努力工作 从关西老区管理处调到首义名居，从管理员转岗为内勤员，对我来说又是一个新的挑战，虽然我在关西老区做过一个月的内勤，但是和首义名居比起来，只是小巫见大巫，虽然各种账务登记处理方式大致相同，各种费用收取方式以及收费标准与关西大不相同，一天的现金流都是关系的好几倍，自然而然，自己的耐心细致也要跟着增加好几倍，为了尽快熟悉首义名居收费方式，我尽量多问老员工，不懂的及时向老员工们请教，晚上加班加点，尽快熟悉各种工作流程，尤其是自己的账务处理流程，各种报表所表达的意思，以及报表上交的日期，日常工作应该注意的问题等等，在请教的同时，也互相了解一下同事，缩短了与各位同事相处的磨合期，使自己更快的融入到这个团队中，在这三个月的学习中，我不仅能感受到各位同事工作上的热情，更能体会到什么是团队协作精神 。 3、 心系本职工作，认真履行职责（1）耐心细致地做好财务工作。自接手首义名居管理处内勤员我认真核对以前的财务账薄，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出帐。对于每一笔进出帐，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。（2）搞好每月三次的例行交账工作。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。（3）及时收缴服务费。结合首义名居的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好服务费的定期收缴、催缴工作。（4）合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。（5）积极主动地搞好前台工作。我主要从事办公室的工作，主要做好以下2个方面的工作：费用的催收和业主的投诉，根据业主的投诉分文别类的将其整理好，一方面通知工程部人员上门维修，一方面找承建商进行维修。（6）认真负责地抓好食堂工作。弄清楚各种事物的市场价格，节省开支。 在平时工作学习中，自己在工作刚面总结了一些自己的经验：1. 处理投诉、纠纷方面 刚为管理员经常遇到一些投诉、纠纷。由于欠缺工作经验，许多事情总不能很好的处理或解决，而且还担心自己把事情搞砸。经常遇到问题就跟王芳，李立商量好方法、好措施，或者直接反映给上级领导，然后再观察并学习上级领导对这些事情的处理方法。自己也在不断的处理投诉、纠纷的过程中总结了一套处理流程：（1）首先应该给投诉者或者纠纷者作“降温”的思想工作；（2）分析、调查问题的原因；（3）若问题有涉及物业管理的相关法律法规应该结合物业管理相关的法律法规，然后根据实际情况拟定科学的解决方法；（4）最后当然是具体方法的落实。并总结每次处理经验为日后的处理相类似问题做基础。（5）投诉、纠纷处理回访，可以让我们的工作得到业主的肯定，同时也能缩进我们与业主的关系，方便日后物业管理工作开展。2.装修方面 装修：（1）收取装饰装修的企业相关资质证书的复印件一份，并根据建设部的住宅室内装饰装修管理办法审核施工图纸；（2）填写二次装修申请表，然后物业公司、业主和装修公司三方签订装修协议书(一式3份各持一份)并跟业主和装修公司强调装修过程中应注意的重要事项；（3）收取物业管理费以及取施工押金、建筑垃圾清运费（4）装修管理方面装修管理最重要的是水电和泥水这两块木工和油漆一般比较少出向违规情况，下面我对自己在装修管理的水电和泥水方面进行总结。水电：检查卫生间、厨房和阳台的给排水系统，是否有乱接乱改、是否有跟施工图纸的设计不一。发现有渗漏水隐患或者其他不合理的地方应该及时通知业主整改；检查电力系统有无乱接乱改，电力的使用是否有存在安全隐患。 泥水：检查卫生间、厨房是否有加作防水层；是否有乱砌墙；结构有无按施工图纸施工。有效的装修管理可以把违规装修抹杀在萌发阶段，避免日后不必要的返工，也减少了日后许多由于违规装修造成的投诉、纠纷；有效的装修管理可以让小区的统一美观，使小区更加规范、更具品味；有效的装修管理体现了一个物业公司的管理能力。 3账务处理 现在在接手内勤工作只有短短三个月时间，但在学校学过财务会计，也已经通过会计从业资格证，所以对会计知识并不陌生，在平时的会计账务处理中总结了以下几点：帐“证”相符，这里帐是指内勤日常登记的现金日记账（收入或者支出）要与记账凭证相符，这里的记账凭证就是我们日常收取现金开给客户的一式两联中的记账联，定额发票中的存根联。在费用登记中，一般是自己登记的现金支出帐的凭证有审核无误的费用报销单，领款单之类，这些凭证的金额要与账上的金额一样；账实相符，是指自己所收到的每一笔收入的现金数或者支出的现金数要跟记账凭证上的金额相等帐“帐”相符，在会计学上是指总账跟明细账、日记账相符，我们每天登记现金日记账后，还要登记收入支出总分类账，这个总分类账每笔收入或者支出的总额都是从现金日记账上得来得。帐表相符，是指账簿跟报表相符， 每个月公司的会计会将每个月的收支报表分给内勤员核对，这时候内勤员只需将收入支出总分类账拿出来对一下即可。 虽然内勤看起来是一个简单轻松的工作，但其实不然，尤其是在首义名居，有时候一天的收入现金流达数万元，停车费和服务费有时用的是定额发票，加上物业费，每天收取的现金必须做到日清日结，免得出现不必要的麻烦，这就要我们内勤有耐心有毅力将每笔账务都处理好。 4环境卫生，秩序维护，设备检查首义名居是一个高楼层小区，公共环境卫生和秩序以及公共设施设备的维护直接关系着 小区公共秩序维护服务的内容包括1.防范管理服务 2. 消防管理 3. 道路交通管理，在这里，我们管理人员配合保安进行巡逻，也安排管理曾层行查岗，夜巡，确保我们小区业主的利益不受侵害。在日常的巡查中，我们不仅可以检查保洁员卫生打扫情况，还可以检查秩序维护部人员的在岗情况，自己在巡查中做好记录，然后再以后的保洁会议和安保会议里可以提出合理化的意见和建议，确保各项工作顺利开展。物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值；因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，我们工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，并做好记录。自己对工程方面的知识了解甚少，这也是我以后要提高的地方。2012年的这半年的工作生当中，我收获了不