物业服务指南及管理规定.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 服务指南及管理规定入伙办理须知 一、售楼部领取交楼入伙手续：（1）业主持购房合同书及身份证到开发商售楼部确认，到财务算清余款；（2）售楼部发给业主交房入伙手续书及业主手册资料袋；（3）交房验收：业主在售楼人员陪同下对所购房屋室内项目逐一验收填写住房交接验收表，双方签字确认。二、物业管理处办理入伙：（1）物业管理处查验业主入伙手续书、售楼合同、业主手册资料等；（2）业主填写 业主入住登记表（附件一），签署业主手册声明、物业管理服务协议、，并交家庭成员身份证、户口本复印件各2份；（3）交纳物业管理费及其它应交费用；移交房屋钥匙、单元对讲门锁匙等。（4）业主在物业管理处办理办理入伙登记以后可申请通水、通电和装修等事项。住宅装修管理需知一、住户二次装修规定：为了维护您的合法权益，保证房屋的结构安全，保持本小区安全、美观、整洁，当您进行住宅二次装修时，请按以下规定执行。1、业主在装修前必须到物业管理处填报房屋装修承诺书（附件二）和房屋装修申请表（附件三），交纳拆改平面图、施工队营业执照复印件，装修人员身份证复印件、装修人员近期半身免冠相片每人各一份，由管理处工程管理员、主管初审后报管理处主任及开发商工程部经理审批后发放施工许可证、施工人员临时出入证。2、施工时间：周一周五：上午8：00到12：00，下午14：30到18：30，周六、周日：上午9：00到12：00，下午14：30到18：30，其余时间只能进行低噪音的施工工作，以免影响其他住户的休息。3、垃圾清运：装修垃圾必须装袋并堆放在物业管理人员指定堆放的位置（业主交装修垃圾清运费150元/户）,由物业管理公司统一代为清运，严禁从楼上抛掷垃圾及其它物品，严禁将装饰垃圾倒入下水道内。4、装修范围：（1）不得擅自改变房屋的内部结构及防水层、上下水管和主电路等建筑构（配）件。（2）不得改变原有外门、窗的规格、位置及外墙的颜色、结构等。（3）本住宅设计为框剪结构，用户进行装修时如需拆除部分墙体或添加轻质隔墙，必须在申报表上详细填写附图注明并报建设单位同意后方可施工。（4）本住宅楼面均布活荷载按楼面2.0KN/、厨、卫2.0KN/、阳台2.0KN/设计，用户可按规定荷载范围内进行装修或添置家用设备。（5）厨房，浴厕等采用室内排烟（气）管道进行有组织排烟（气），每户厨房内均有一个150的进风篦子，用户只要将抽烟管套入蓖子口即可使用，严禁在外墙凿洞进行排烟(气)；每个卫生间的排气管上均留有进风口，用户可将排气扇直接嵌在洞口外面即可。（6）本住宅空调室外机须安装在物业公司统一指定的位置上。（7）本住宅已为您考虑了空调的冷凝水排放，您可将冷凝水排放到室外排水管内或阳台的地漏内等，切勿将冷水凝水往外墙任意排放。（8）装修时应注意文明施工，不得损坏和弄脏外墙、堵塞地漏；在搬运材料时注意不要弄脏（或碰坏）过道（楼梯间）的墙面、楼梯步级和扶手。（9）为防止装修材料搬时影响交通或造成污染，禁止在小区内堆放散装材料，楼梯口不得临时放置材料，也不得在楼梯口搅拌砂浆或混凝土，装修材料统一从大门方向进入住宅区。5、装修验收：住户的二次装修完成后须报物业公司，由物业公司及开发公司按申报内容进行验收，二次装修涉及的项目、范围，均视为住户自建自保，不在正常保修范围内，住户应在装修完工验收之日起，对装修工程所涉及项目及线路管道保修半年（保证无渗、漏、堵、坏现象，保住对建筑质量不会产生负面影响）。二、装修施工管理：1、业主及装修人员在装修过程中应遵守小区的有关装修管理规定，不得违规装修、超时施工，不得在小区内到处乱窜、乱拉大小便，装修人员不得留宿小区。2、所有装修散装材料（含垃圾）需袋装，统一堆放在物业管理处指定的装修垃圾堆放处，不得随意堆放，以免造成二次污染。3、装修过程中由物业工作人员跟踪监督，发现违章及时处理，记录并上报管理处，同时要求业主在违章处理单上签字，如业主在装修过程中造成房屋结构、水电的损坏和造成相邻单元受损的必须负责整改，并承担整改费用。4、装修完工时，由管理处组织人员与业主共同进行验收，达到各项要求，如无违规、破坏或其装修过程中无损坏场地、设施设备的 ，由业主及验收人员签字，退还装修许可证、装修人员出入证、办理装修工具放行条，一周后装修负责人可持装修押金收据，到管理处办理押金退还手续。业主投诉、求助流程1、业主提出投诉或求助可到物业管理服务中心或直接拨打管理处电话。2、物业管理服务中心在接到业主投诉或求助时要及时做好记录，并报相关部门主管。3、相关部门主管应在规定或预约的时间内对投诉、求助的内容进行确认并及时处理，如属有偿服务或非能力所及的应事先告知业主。4、处理完毕后，受理人员请业主检查合格后在受理单上签字确认。5、各主管部门通知服务中心处理完毕后将受理单存档，服务中心对处理情况进行上门或电话回访。物业管理一、管理人责任：1、房屋建筑共用部位的维修、保养和管理，包括：楼盖(包括毗邻上、下层卫生间)、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等，费用从公共维修费开支。2、房屋共公用设施、设备的维修、保养、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、楼内共用照明等设施设备，单元对讲系统、楼内消防设施设备、户表前水电管线设施等。费用从公共维修费开支。3、公共设施设备和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理，包括室外共用照明、低压供电系统、供水加压设备、发电机、消防设备、电梯、门岗、车辆出入智能识别系统、卫生设施设备（如垃圾外运及设施），沟渠、室外给排水管道（含水阀及水阀井、污水井）、化粪池（清理）、道路、停车场等附属配套建筑和设施的维修，养护和管理，也包括公厕、娱乐场所、休闲设施、园林景点、公益性文化设施（如宣传栏）等的维修、养护。费用从公共维修费开支。4、公用绿地、花木等的养护与管理。5、公共环境卫生，包括公共场所、公厕、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、“四害消杀”。6、小区内人行与交通管理，自行车、摩托车、轿车、客运、公交等车辆停放秩序管理。7、维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、协助公安部门维护公共秩序。8、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。9、对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备（包括毗连部分：上下或左右毗邻）实行有偿服务。10、对业主和物业使用人违反临时业主公约和临时管理公约行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、恢复原样等设施。11、其它管理事项：（1）房屋装修管理：A、对业主和使用人进行房屋装修活动管理。B、对房屋装修项目内容进行登记备案并批复。C、对受业主委托的房屋装修企业和装修队伍的施工人员进出小区实行登记制度。D、实行监控管理，监督装修公司对房屋装修建筑垃圾进行定期清运，保障物业区整洁干净。（2）制止和纠正小区内违法行为和违背社会公共道德的行为，并及时向有关部门报告。12、其它有偿性特约服务（1）代管房屋。（2）代找保姆、钟点工等家政服务。（3）预约定期上门清扫室内卫生。（4）土木工程设计装饰维修。（5）维修室内水电设备和家用电器，墙地面装饰、维修。（6）代设计、种植保养园林绿化和盆景，出租时花盆栽。（7）住户委托的其他服务项目（如房屋租赁、转让，日用品配送等）。特约服务项目不属物业管理范围。乙方可提供服务，并另行收费，凡属物价主管部门已有明文规定的，按规定收费标准的收取。物价主管部门无规定的，物业管理处按市场价格标准或双方协商收取。13、负责为小区居民提供良好的社区文化生活，创建优秀文明住宅小区。二、管理人的权利1、有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理方法。2、有权依据物业管理服务协议书和有关规定向小区住户收取管理费用、维修资金、维修基金和其它有偿费用。3、有权制止、惩处违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金；有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。4、有权聘请专营公司承担专项经营服务业务。三、管理人的义务1、以优质服务为宗旨，按照国务院第379号物业管理条例的规定和物业管理服务协议书对物业实施物业管理，注重社会效益、经济效益和环境效益。2、接受业主委员会和全体业主的监督。3、组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。4、按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动。管理服务费用及其它代缴费用一、物业服务收费标准及服务内容 为了保证福盛家园住宅小区日常管理、公共设施、设备日常维护的正常开展，确保楼宇及公共设施、设备的正常使用功能、延长使用年限，使物业保值、增值；业主需规定交纳如下日常费用：1、物业管理综合服务费：住宅按建筑面积每月每平方米 元交纳；地下车位按建筑面积每月每平方米 元交纳；地下停车场摩托、电动车位管理费按辆每月每辆 元缴纳；高层电梯维护费 元/户。物业综合服务费用如下：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定福利费等。（2）物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用。（9）法定税费。（10）物业管理企业的利润。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用、应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2、水电费：水电尚未完成一户一表移交前，由管理代收代交，费用标准按照当月供水供电部门的收费标准收取，如产生有总分表差工线路损耗的，由总分表户用户共同分摊。3、公摊水电费：小区公共照明、公共电梯、消防、二次供水、保洁、绿化、安防等公共设施、场地日常运行、养护所使用的水电费、根据实际使用量按户公摊。4、物业公共维修基金：按建筑面积每月每平方米 元交纳。为代收项目，移交物业小区业主委员会专户管理，用于保修期满后的小区公共设施、设备、场地维修、更换费用支出。5、停车秩序场地占用费用：由车辆停放在小区内公共场地或停车位上的车主交纳。电动车、摩托车按每月每辆 15 元，小汽车按每月每辆 60 元。6、上述所说的物业管理费、停车场地占用费、公共维修费及其他收费均以物价局和营运商核定为准。二、管理费及水电费缴付每月15-25日为当月缴费期，住户可在物业管理处交付现金。迟交按每3加收滞纳金；经三次催缴仍不缴费者，管理处有权采取其他合法措施催缴。小区治安管理规定1、为保证住户安全，小区内装设有闭路摄像监控系统、门禁对讲系统等，任何人员严禁攀爬、损坏公共安防设施。2、物业管理人员、业主应自觉遵守国家有关治安管理规定和小区管理公约，自觉维护小区生活秩序。3、小区治安管理工作由物业管理处协管人员配合当地派出所负责，实行专职护卫人员二十四小时值班、巡逻制。4、为维护小区住房的安全、小区门岗协管人员负责进出人员、车辆的检查询问，并严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入小区，对于小区外来人员的探访，应如实进行登记，车辆进出物品，必须有住户签字确认的放行条或业主住户随货同行，才能放行；在协管员值勤中因故查询时，业户应当给予配合。5、根据国家有关治安管理条例规定，严格利用住宅进行赌博、卖淫、吸毒、贩毒等违法犯罪的行为，也不得利用住宅窝藏罪犯和为犯罪分子提供方便，不得在小区内打架斗殴，聚众闹事。6、小区管理服务人员在楼宇巡视，到各单元住户抄水电表，或进行维修回访等，皆佩带工作卡，对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前，应谢绝进入住宅，以确保住户的自身安全。7、小区业主应确实做好自身的人身、财产安全防范措施、提高安全警惕，公共做好小区安全防范工作。（1）当遇到或听见任何可疑情况，请立即通知管理处监控中心或与当地派出所联系，一旦发生事故，业主应立即报公安部门，后可报管理处与管理处一起保护好现场，并协调公安人员共同破案。（2）出入随手关闭单元门、入户门，切勿随意让陌生人追随。外出时，关好室内所有门窗，关好水、电、气等阀门开关。（3）凡遇见自称公共机构或政府人员，必须清楚查验其证件。若其怀疑，即时致该机构查证或通知物业管理人员前来核查。（4）无安全防护围栏阳台、窗台边缘禁摆放花盆等物品，以免受风力影响、坠伤他人，不得往窗外抛物。消防管理规定1、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针。2、不得损坏消防设备及器材，保障楼梯、走道和出口的畅通，小区内不准乱扔烟头和火种；消防栓关系公共安全，切勿损坏。3、小区内严禁经营和贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。4、安全使用燃气，不能随意动用燃气管道阀门，如发现管道开关漏气，及时报管道燃气公司维修，业主及时打开门窗，防止一切火种，以免发生爆炸火灾。5、遵守安全用电规定，严禁超负荷使用电器。6、小区内的电线、电器设备，物业管理部门应定期检查，发现电线老化、破损、绝缘不良等不安全因素，要及时维修更换。7、根据有关规定，有经下情形之一，根据情况对直接责任人进行处罚，情节严重的报请有关部门处以行政拘留。（1）封堵楼梯、公共走道或安全出口的 ，封闭或损坏事故照明设施或消防栓。（2）不按规定使用燃气管道开关使管道燃气漏气的，乱拉、乱接电线、电器的。（3）擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。（4）小区内违反规定存放易燃易爆物品及各类剧毒物品的。8、有下列情形之一的，责令停止作业，并根据情况对直接责任人进行处罚；（1）未办理申请报批手续即进行室内装修的。（2）室内装修所用材料不符合防火安全要求，不进行防火处理的。（3）烧焊、用火、用电作业、，防火安全保障措施不落实的。车辆、交通管理规定1、凡进出小区的车辆（包括电动车、摩托车）凭卡出入，一车一卡。2、车辆必须按小区规定的行驶路线行驶，不得在人行道、绿化带及建筑物上行驶及停放，不得高速行驶和按喇叭，进入停车场时限时速5公里以下。3、本物业的停车场，专供租、购车位的业主使用，所有外来车辆未经许可，不得进入本物业范围。4、停车场实行24小时值班制度，车辆出入请自行刷卡或出示车牌。5、车辆按指定位置停放，须服管理人员的调度。已购车位（库）的必须停放在自己的车位(车库)上；未购车位者，分为临时停放和停放过夜，由物业管理公司统一发放停车卡，过夜车辆必须按夜交费。6、物业管理只提供车位管理，不承担对车辆及车内物品的保管及保险。如车主有保管要求，可另行协商，签署协议。7、不得在停车场和小区范围内修车。漏油、漏水及携带易燃、易爆、剧毒品车辆禁止入场停放。8、停车后，贵重物品请勿放在车内，否则所造成的损失由车主自负。9、为防止停车场内发生意外事故和保持场内清洁，停车场内禁止随地扔烟头、丢果皮及清扫车上杂物于地面。10、不准在停车场学习驾驶机动车、试车；严禁损坏或移动路牌和交通标志。11、管理人员认为必要时可对出入车辆进行检查，如发现问题将阻止该车进出。水电管理规定1、业主购买房屋后，应在交房当天检查室内水电设施，查看水电表，如发现质量问题做好记录并报物业公司，物业管理公司将协助联系开发商或施工单位前来处理。2、本住宅小区内的供电、供水由本小区物业管理处统一管理（由供电局、自来水公司、燃气公司抄表到户的表前管线设施由其相应部门管理），任何单位或个人未经许可不得介入，需接用水、电，必须向管理处申请，经管理处同意后，方可进行。3、每户用电容量已按当前住宅设计配置，业主（住户）在选择家电设备时应充分考虑，选择匹配电器；如业主认为确需增容，必须向管理处申请，请示水电市政部门同意，准予增容的，费用由申请人负责。4、有以下现象均属偷盗水电气行为：（1）未经管理处许可，私自装表接电、接水，跨表装接的；（2）私自封水电气表、故意破坏计量装置，使计量装置不准或失效；私自移动公共线路或设施。5、如发现偷电、偷水现象，当场停用外，并按使用容量全负荷和入住时间追计水电气费补交，还按市供电局和自来水公司的有关规定给予处罚。6、业主违反安全用水用电管理规定，拒绝物业管理人员检修不采纳安全用水用电用气意见而造成的一切责任事故由业主（住户）承担。有较大安全隐患时物业公司有权作出停水停电措施。环境卫生管理规定为了美化、净化、优化福盛家园住宅小区环境，参照（市容环境管理规定）制定本规定，凡在本小区内生活的业主及使用人员都有权监督小区管理处做好环境卫生，绿化工作，有义务自觉做好及监督其他物业使用人公共遵守。1、小区实行袋装统一收集住户生活垃圾的办法，请住户在早上9：00将袋装好的生活垃圾放在楼下的垃圾箱（桶）内，以便清理，不准把垃圾摆放在门口、走廊或楼梯间内；其余时间请