沟帮子年度营销推广计划(新).doc

沟帮子整盘营销计划 （2008年12月-2010年2月）一、 重要营销节点确定 临时售楼处投入使用：2008年12月（暂定） 项目取得施工许可证：2009年3月份（暂定）项目取得预售许可证：2009年6月份（暂定）项目开业：2009年10月1日（暂定）二、 营销阶段的划分及推广费用分配根据商业营销推广的需要和项目在本区域是相对高端的定位并结合项目整体规模来评定，确定本项目的总推广费用按总销售额的2%计算，本项目总的广告推广费用约为260万元。这260万元的费用主要包括了物料的设计制作、户外、车体、异地广告等媒体的广告投放、各种宣传活动的组织、招商及开业筹备费用等，但不包括售楼处的建设和装修费用。根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期、销售进度及推广费用安排如下：营销阶段时间段销售比例回款金额（万元）营销费用分配比例费用金额（万元）筹备期2008.12 5%13蓄势期2009.1 -2009.3客户储备20%52销售期VIP认购期2009.4-2009.6VIP卡30%78开盘期2009.740%520010%26强销期2009.8 -2009.930%3900 20%52尾盘期（含开业）2009.10 -2010.230%390015%26总计100%1.3亿元100%260三、 各阶段工作事项第一阶段：筹备期实施时间：2008年12-2009年1月时间工作事项负责方协助方完成时间2008年12月-2009年1月销售策略确定销售部策划部1.20销售人员培训与考核销售部115销售人员服装定制销售部19案场管理制度项目VI系统延展创意部2008.12.31项目规划设计确定开发商销售部112经营商品品类规划分区及铺位划分草案销售部策划部2008.12.26宣传卖点的提炼策划部2008.12.31整盘及各阶段的推广方案策划部120各阶段的广告计划及媒体计划策划部120各阶段公关活动策划部120项目整体定位策划部120项目价格制定销售部124项目销控方案制定销售部124销售员工胸牌设计制作创意部19售楼处导引系统设计制作创意部19临时售楼处包装方案确定实施创意部销售部19销售表格制定销售部2008.12.31前期销讲词和答客问的制定销售部文案部19售楼部电话号码确定开发商14沙盘模型设计与制作开发商设计院220售楼处办公用品购买开发商销售部19销售人员入场销售部14户外广告牌确定及设计制作创意部116拟定市场调研表策划部20081222项目统一说辞销售部文案部116本地市场调研销售部策划部115调研分析与总结策划部销售部122第二阶段：蓄势期实施时间：2009年1月-2009年3月时间工作事项负责方协助方完成时间2009年1月户外广告启用开发商120围挡设计并启用创意部120DM、铺位图设计印刷创意部120VIP卡设计创意部120客户接待销售部110客户数据库建立及关系维护销售部110礼品设计制作创意部115意向客户的春节礼品赠送销售部1202009年2月认筹活动方案策划部216产品推介会方案策划部223招商手册的设计及制作策划部创意部227客户追踪、关系维护销售部228媒体投放开发商210答客问更新销售部29详细经营商品品类规划分区及铺位划分销售部策划部220铺位编号及面积测绘销售部设计院227价格制定调整销售部策划部227认筹方案调整策划部2272009年3月新、老客户维护销售部228施工许可证取得开发商32施工剪彩开发商策划部315新售楼处建设开发商销售部331客户追踪、关系维护销售部331新售楼处包装、导示创意部销售部410客户问答更新销售部39媒体投放开发商39铺位图设计印刷、销控板设计制作创意部销售部310铺款支付方式、优惠政策策划部销售部39认筹方案确定策划部327第三阶段：认购期实施时间：2009年4月-2009年6月时间工作事项负责方协助方完成时间2009年4月认购物料设计制作创意部331新售楼处启用开发商销售部410媒体投放开发商48户外广告设计更换创意部41围挡广告设计更换创意部41VIP认购协议拟订策划部42认购优惠销售部开发商42签协议培训销售部43成功认购软文储备创意部策划部43产品推介会策划部开发商45VIP认购销售部412认购总结销售部416认购客户来源、特征、购买决定因素分析销售部416目标客户调整销售部420项目卖点调整策划部420成功认购媒体宣传策划部4132009年5月价格调整销售部51新DM设计、印刷创意部策划部58媒体投放渠道拓展策划部58老客带新客优惠方案销售部54销售说辞调整销售部54二次蓄客销售部51老带新优惠信息释放、老客户维护销售部51周边地区市场调研销售部515新客户拓展销售部5202009年6月商业投资说明会方案制定65开盘方案制定策划部610开盘物料设计制作创意部620联系银行落实商铺按揭贷款事宜开发商620媒体投放开发商68合同购买开发商619签合同培训销售部623预售许可证取得开发商630销售模拟装户销售部627开盘价格方案（二套备选）销售部629投资回报DM设计、印刷创意部策划部616商业投资说明会物料设计、制作创意部销售部625开盘热销软文储备创意部策划部625第四阶段：开盘期实施时间：2009年7月时间工作事项负责方协助方完成时间2009年7月商业投资说明会开发商策划部74开盘全体75热销信息媒体发布开发商76商业运营管理公司招标开发商策划部710合同签署、备案销售部712未成交客户追踪销售部724成交客户来源、特征、购买原因分析销售部716返租政策研讨销售部策划部722老客带新客深入挖掘销售部724新客户拓展销售部729返租政策调整、确定销售部策划部731第五阶段：强销期实施时间：2009年8月-2009年9月时间工作事项负责方协助方完成时间2009年8月老客户维护销售部814黄金铺王拍卖会方案销售部87返租回报DM设计、印刷创意部策划部810返租回报市场推广销售部814工地围挡设计更换创意部开发商814户外广告设计更换创意部开发商814媒体投放开发商87商业运营管理团队正式启动开发商831物业公司介入开发商831黄金铺王拍卖会策划部开发商823商业表演活动方案策划部销售部8282009年9月客户接待与维护销售部94媒体投放开发商98商业表演活动策划部开发商913开业庆典方案制定策划部销售部916商铺交付使用管理公司915商户与商业运营管理公司签定委托管理合同管理公司开发商916商户提报装修申请管理公司911商家入场装修物业公司916开业媒体推广策划部923开业庆典方案调整、确定策划部销售部923开业庆典物料设计、制作创意部928第六阶段：尾盘期实施时间：2009年10月-2010年2月时间工作事项负责方协助方完成时间2009年10月至2010年2月开业庆典全体101前期积累