土地混合使用管理模式研究.doc

土地“混合”利用管理模式研究 2003年以来，中国在快速城市化和土地紧缺的双重压力下，城市建设用地的集约度和高效性备受关注，集约发展阶段的城市，土地利用已从单纯满足功能要求转向对土地综合利用效果的评价，土地混合使用反映了城市土地和空间资源在功能组合和空间配置上的优化增效，是未来城市发展的必然趋势。倡导土地混合使用符合城市可持续发展的理念，能集约节约利用土地资源，促进城市的有机更新和发展转型，增强城市多样性与活力。1、 土地混合使用的概念 广义的土地混合使用指多种营利功能的结合，物质和功能的空间整合，以及开发、计划与规划的统一；狭义的土地混合使用是指同一块土地或建筑物中有两种以上的使用方式，如住宅、办公、商店、工厂等。2、 土地混合使用的表现形式1、 商业（含办公）与居住混合（通常称“商住混合”） 商住混合模式是一种现代城市传统的居住模式，其中“住”主要指居住功能，“商”则主要包括办公、服务等商务和商业功能，主要指从事第三产业的，对居住功能干扰不大、可以和居住功能兼容并处的公司、企业、店铺等并为居住日常生活提供方便帮助。（1） 平面混合的商住混合模式这一类型是指有机地混合商业、文化娱乐、办公、居住、绿地以及交通等使用功能，这些地块使用上相互联系，功能商相互促进，整体形成具有活力的街区。为了避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散无序的覆辙，很多城市在建设过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。商住混合能够均衡土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。案例分析:绵阳市城市副中心城市设计绵阳市城市副中心位于四川省绵阳市培江左岸地区，总体规划中被定位为城市副中心，城市设计中采取了高容积率高密度集约化设计，强调办公、商业、居住等功能之间的复合，以产生集聚效应和联动效应，在空间布局上做到商业、居住、办公、酒店、文化休闲等若干功能分区明确，互为补充，成为城市的标志；通过业态控制使得人流量均匀分布，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日及周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。在我园区规划设计中加荣项目已初步试运行这类模式，在以后的中心商业区项目中将继续深入运行此类模式。（2） 垂直空间上的混合使用这一类型是指不同使用功能在垂直空间上的分层使用，通常根据受众人群的需要，交通、商业零售、餐饮娱乐、文化休闲、办公，有时还包括绿化庭院和酒店式公寓，这些使用功能在垂直空间上组合在一起。这种开发模式呈现出一种较强度的密集式的开发，在大型建筑或建筑群体内功能混合，但同时又在垂直空间的不同层面进行分区。这种混合使用模式常见于轨道交通站点的综合开发。案例分析：上海市真如城市副中心规划真如是上海的城市副中心之一，轨道交通11号线真如站就在真如城市副中心之内，在已批复的真如城市副中心规划方案中，紧邻站点的周边的高层建筑物，低层为商业零售，上部是办公，建筑物与轨道交通站点之间联通，地下若干层可以为地下商场、交通集散的复合功能。这种立体的混合式的开发，不仅有效地引导了交通人流，更有效地组织了垂直空间上的多样使用，使之与各项活动有机的联系在一起，形成多样化、具有活力的复合空间。 在我园区规划中可考虑在公共服务主轴建筑群中利用这一模式。参考市区滨江道伊势丹广场，将周边刘园地铁站延伸至园区中做地下交通站，地下商业零售区、超市、餐饮，上层办公等。2、 商业与工业混合（通常称“商贸地带”)或办公与工业混合（通常称“研发”）工业用地被限定为“工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地”，已不符合近年工业向高新技术产业、高端制造业以及研发、总部经济产业升级转型的总体趋势，也与工业企业要求增加配套设施的合理诉求不相适应。 因此，在满足相关政策与技术要求的条件下，深圳市已允许工业用地建设配套办公、小型商业服务设施和单身宿舍等配套建设项目，但是控制其建设规模占总建筑规模的比例。图表1 深圳市工业用地的适建范围表我园区可在加速器和孵化基地借鉴深圳市商业与工业混合、办公与工业混合等规划模式。3、 商业与仓储混合（通常称“物流用地”） 我园区现有国美、苏宁、发斯特、中国工业等一批物流企业，这些企业可以形成小型物流园，在物流园中适当增加一部分小型商业服务设施和单身宿舍等配套建设项目，满足物流园中等日常生活需求。3、 土地混合使用对我园区的当前意义1、 提高园区活力，促进园区吸引力 有利于增强园区各相关产业和服务机构之间的联系，促进多样性的成长，不同功能的使用使得多种活动在地域和空间上的聚集，从而使得园区的活动更加多元。2、 有助于凝聚归属感 土地混合使用能够给园区职工提供更多的选择，使得员工吃在园区、住在园区、乐在园区。不出园区就能享受到区外的各种生活娱乐设施。3、 有利于形