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杨茜毕业论文(定稿) 毕业论文（设计）题目“保利地产”财务危机预警模式研究系部名称会计系专业班级财管091学生姓名杨茜学号xx04054102指导教师刘慧翮教师职称教授xx年5月24日中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）I摘要财务危机通常是指企业不能偿还到期债务的困难和危机，其极端形式是企业破产。 为防止企业财务危机以及破产的发生，必须重视对企业财务危机的分析与研究。 鉴于房地产行业的特殊性，需要有效的财务危机预警模式在经营期间及时发现潜在的财务风险，从而及时采取措施规避风险。 本文运用比较分析法和报表分析法相结，通过财务数据和财务指标对“保利地产”的财务风险进行研究。 理论研究与数据分析和模型实证分析相结合，针对保利地产内部的财务形式和管理模式做出分析并进行合理预测，以事实数据为基础，对“保利地产”公司的财务风险进行分析与评价，最终提出化解危机的对策。 本文通过对“保利地产”公司财务风险的分析、评价、防范和控制，对实现我国房地产企业的可持续发展具有重要的意义。 所以，为防止企业财务危机与破产的发生，每个企业都在寻求防止财务危机的方法和拯救危机的措施，要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就要重视对企业财务危机的分析与研究。 房地产行业的特殊性，更是需要有良好的财务危机预警才能够在经营期间及时的发现潜在的财务风险，从而及时的采取措施规避风险，使得企业能够良好的运行，并且发展下去1。 1.2财务预警分析模型财务预警体系就是以企业的财务报表、经营计划、相关经营资料以及所收集的外部资料为依据，根据企业建立的组织体系，采用各种定量或定性的分析方法，将企业所面临的经营波动情况和危险情况预先告知企业经营者和其他利益相关方，并分析企业发生经营非正常波动或财务危机的原因，挖掘企业财务运营体系中所隐藏的问题，以督促企业管理部门提前采取防范或预防措施，为管理部门提供决策和风险控制依据的组织手段和分析系统2。 企业在构建企业外务危机预警体系时，首要的问题是财务指标的选取，所选取的指标应该全方位地反映企业的财务现状和运行规律，及时对企业财务运营中存在的风险发出警报并迅速做好防范和控制措施。 一般说来，财务指标的设计和预警体系的构造应遵循这些原则，首先是针对性原则，即预警指标必须与企业的特点充分结合起来，使构建的预警指标体系对企业的财务分析和风险判断做到真实可靠；其次是全面性原则，即预警指标体系应该全面、系统反映企业的财务风险程度，设计的指标能够充分考虑企业可能面临的财务风险，做到预警指标不重复、不遗漏。 第三应该具有动态性原则，即必须在分析企业现状的基础上，把握未来的发展趋势。 第四必须根据经济发展和环境变化不断修正、补充指标体系的内容，确保预警的时效性。 第五是可行性原则，即在企业的经营情况及财务状况出现恶化或发生危机之前，能够及时发出警报。 预警的信号要明确，判断要简单，不应把指标设计得于复杂，缺乏实用性。 此外，还必须保证所花费的成本低于其所能带来的效益7。 财务预警分析主要有以下几种模型 (1)单变量预警分析。 它是指运用单一财务比率的走势来预测企业可能出现的财务危中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）2机状况。 分为现金流量类指标、收益类指标和营运效率类指标三种。 (2)多变量预警分析。 它是从整个企业角度，运用多种财务比率来检查其财务状况有无出现不稳定的现象，进而预测是否存在财务危机。 这一方法给了人们财务预警新的思路，每个国家根据国情的不同，模型会有一定的差异3。 1.3中国房地产业行业特点分析1.3.1入行门槛较低，但正在逐步提高一直以来，除受开发资质、资金、土地资源的制约外，资本进入房地产行业无其他特别限制。 进入21世纪后，中国房地产业高速成长，各种渠道的资本纷纷涌入房地产市场。 万科董事长王石曾经感叹“现在阿猫、阿狗都来做房地产了。 近年来，随着土地价格持续走高及土地开发周期的限制，房地产公司对资金的需求越来越大；此外，中国房地产市场经过十几年的发展，成长出一批大型房地产企业集团，这些公司不论在品牌、资金或是开发经验上均具有更强的竞争力。 xx年房地产市场不景气，导致一部分实力较弱的中小房地产企业相继被淘汰。 xx年3月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外，其他目前涉足房地产业务的78家央企有序退出市场。 1.3.2融资渠道单一，过分依靠银行贷款在商品房预售前，还需房地产开发企业自身融资以用于买地和早期开发。 当今中国融资渠道并不多，风险投资、私募刚刚起步，IPO、发债历时久，审批严格，所以向银行贷款便成为了大多数中小房地产企业筹集资金的主要途径。 就xx年而言，在房地产开发企业资金中，国内贷款比上年增长48.5%，为企业自筹资金增长率的3倍。 1.3.3行业集中度低，缺少统一标准在中国的实际环境下，通常认为造成该现象的主要原因是中国幅员辽阔，开发面积大，按目前房地产业的主流融资方式不可能筹集到足够多的资金用于地产开发。 另外，缺少全国统一的行业标准也阻碍了房地产业的工业化、集成化进程，各房地产商的背景与风格不等，进而导致行业集中度较低。 1.3.4负债比率较高，财务风险较大中国房地产开发企业实际负债率一般均超过70%。 以恒大地产为例，其负债率历史最中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）3高点时曾达93%。 xx年3月，恒大地产曾试图在香港联交所IPO拟筹集103.6亿至165.8亿港元资金，最终因国际路演的失败而搁浅。 紧接着，恒大地产开始在全国范围内收缩，放弃了41亿元的广州地王员村绢麻厂地块，并被没收1.3亿元竞买保证金。 碧桂园、富力地产均命悬资金链，这些仅仅是xx年内地地产商面临资金困境的一个缩影。 由此可见，目前中国房地产业高负债的资本结构面临着较大的财务风险13。 1.4房地产行业的现状及未来的发展趋势1.4.1国内现状自1998年住房分配体制改革以来，我国的房地产业得到了高速发展。 xx年全国商品房销售面积为24969.3万平方米，房地产投资额为7736.42亿元;而到了xx年，全国商品房销售面积达到93713.04万平方米，房地产投资额达到了36231.71亿元，分别是xx年的3.76倍和4.68倍，xxxx年商品房销售面积和房地产投资额年均增长率分别为20.80%和24.68%，是GDP增长率2倍多，房地产业已经成为推动我国经济发展的支柱产业，但是因为房地产行业的特殊性，就更需要有财务危机预警模式来为公司保驾护航。 而房地产企业的特殊性所暴露出来的各种问题，如资产负债率大、通货膨胀风险，利率变动风险，再筹资风险，税率变动风险，投资收回风险等也开始凸显。 在这样的特殊的时期，房地产企业怎样继续发展，如何克服自身特点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险，这些问题都需要深入的探讨、研究和分析。 国内在房地产风险的研究方面起步比较晚，直到上世纪90年代初海南、北海等地房地产投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产风险方面的研究。 通过国内外对财务危机预警模式的研究，结合我国的房地产行业的实际情况，表明我国在房地产行业的财务危机预警模式还处在初步的发展阶段，没有得到很好地完善，在我国房地产行业内的财务危机预警模式还有很多有待完善的方面，还有很大的发展空间7。 1.4.2发展趋势 (1)受国家政策干预较多。 一方面，房地产业具有产业链带动效应，其发展的好坏将对宏观经济产生巨大影响；另一方面，房价关系民生，为社会各界所普遍关注。 房价上涨过快则民怨沸腾，房价下跌则拖累经济增长。 (2)强者愈强，行业集中度将提高。 xx年3月，国资委要求78家非主营房地产的央企退出房地产市场，而土地价格的持续上涨与宏观经济政策的频繁调整也使得大多中小地产商难以为继，国内房地产行业即将面临重新洗牌。 我们认为，拥有政府背景和资中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）4金优势的央企与已上市的大型房地产公司无疑更具优势。 加之入行门槛的提高，未来中国房地产行业集中度将持续增高。 (3)融资渠道走向多元化。 目前，中国房地产企业高度依赖银行贷款。 但国内房地产开发长期贷款一般为3年，且资金成本较高。 部分项目开发周期较长，可能涉及“借新换旧”问题，货币政策变动对其影响较大且具有通货膨胀风险。 我们认为，随着行业集中度的提高和资本市场的日趋成熟，未来房地产企业中短期资金需求主要由贷款和发行中短期债券来解决，而长期资金需求则主要依靠IPO、增发、发行长期债券或可转换公司债。 此外，未来私募资本亦将发挥日益重要的作用。 (4)未来四十年总体上保持持续增长，未来数十年中国经济总体上将持续增长，房地产业属于较为典型的周期性行业，也将因此而受益。 具体说来，未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，房地产业将高速成长；其后20年，中国经济将转入平稳增长，房地产业与宏观经济将基本保持同步增长；2050年后，中国基本实现现代化，基本建设、房地产开发投资机会将逐渐减少，房地产业将转入低速增长乃至负增长。 1.4.3保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“保利地产”）前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）全资子公司保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方公司”，以下简称“保利南方”）于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元；1997年9月，保利南方对公司进行增资，其中以现金增资4,959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本为6,000万元。 上市以来公司连续实现跨越式发展，目前已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖22个城市的全国化战略布局，业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理、以及商业会展、酒店经营等行业。 保利的账面数据非常的漂亮，各项业务都为增长趋势，但是从保利地产的主要财务数据的反应来看，保利地产还是存在问题，保利地产盈利能力虽然较为稳健，但这是由于在之前的房产数据影响下一年的财务数据的形成，如果从实际的资金流的反应中来看，还是要提高企业的营销路线，缩短营运周期，提高资产周转率来进行调整，保利地产营运能力总体一般，资产运营效率还有待加强；在偿债能力上虽然负债结构安全性较强，偿债能力属于中等，虽然长期负债结构稳定，但是从长期负债与短期负债的比例上看来。 短期负债的比例较大，短期负债的偿还需要做出一系列的改进措施；保利地产的现金流量不稳定，有频繁的起伏，接下来我将在第三节中对这些进行较为细致的分析。 中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）5图1-1保利地产xx年至xx年的财务数据项目xxxxxxxx营业收入（亿元）689.00470.36358.94229.87归属于上市公司股东的净利润（亿元）84.3865.3149.2035.19归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（亿元）83.4864.6249.2834.14经营活动产生的现金流量净额（亿元）30.92-79.22-223.70-11.44基本每股收益（元股）1.180.910.690.63稀释每股收益（元股）1.180.910.690.63扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.170.910.690.61加权平均净资产收益率（%）21.8420.218.0218.64扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）21.619.9918.0518.08非流动资产处置损益（万元）9.5-453.37150.75-354.13少数股东权益影响额（万元）-125.25-95.0983.3-194.74所得税影响额（万元）-356.02-311.618.66-350.70中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）62“保利地产”财务危机存在的原因分析财务分析是公司分析中的一个十分重要的环节，有助于投资者在公司财务报告数据的基础上评估公司现在或过去的财务状况及经营成果，从而为投资者了解公司过去、评价公司现状、预测公司未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。 由于保利地产xx年才上市，为了财务分析数据的可比性，下面本文将根据保利地产从xx年至xx年连续四年的财务报告，分别从盈利能力、营运能力、偿债能力等方面对主要财务指标进行计算分析，并选择业内主要房地产商万科、金地集团等公司数据进行横向与纵向的对比。 在上文对保利地产的各项财务指标进行了分析之后，接下来本文将对保利地产的现金流量情况做进一步的分析。 主要考察保利地产从xx年至xx年经营活动、投资活动、筹资活动所产生的现金流量变化情况，同时针对万科和金地集团两家地产商的现金流量变化情况进行横向比对分析。 在以上分析的基础上，本文还将使用杜邦财务分析体系对保利地产的财务状况及经济效益进行综合系统地分析评价。 2.1盈利能力分析下文将从毛利率、营业净利率、股东权益收益率等财务指标对保利地产的盈利能力展开分析。 2.1.1毛利率毛利表示的是营业收入扣除营业成本后的余额。 毛利率是毛利占营业收入的百分比，表示每一元营业收入扣除营业成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，公式为毛利率=（营业收入营业成本）营业收入100%（公式1）保利地产、万科、金地集团的毛利率经计算分别如下图所示表2-1三家企业xx年到xx年的毛利率对比表时间保利xxxxxxxx均值24.426.4224.1425.7825.19万科金地36.5639.7840.729.3936.6122.9128.6227.7826.9926.58中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）7图2-1三家企业xx年到xx年的毛利率对比图从图1中我们可以看出，保利地产上市四年以来毛利率一直保持在较平稳状态，显示出稳健的盈利能力，其中从xx年至xx年毛利率稳步增长，保持在25%左右，表明公司开发力度平稳发展，销售稳步发展，盈利能力稳步保持的很好。 xx年毛利率骤然减少，主要是由于房地产企业确认收入滞后性的缘故，导致xx年宏观环境不景气造成的影响在xx年利润表中才显现出来。 使得09年的数据受前一年的影响较大。 同行业比较中看，保利地产xx年xx年的毛利率及四年平均毛利率均低于万科，与金地不相上下。 这说明保利地产的盈利能力小于万科。 而金地集团平均毛利率在三者之中努力的上升，虽然xx年xx年增长较大，但是xx年仍然小于保利，这与金地集团整体的经营决策有关，由于其房地产开发主要为商品房，销售一般针对个人购房者，在购房的客户上有局限性，从而造成了这种现象。 2.1.2营业净利率营业净利率是指企业一定时期内净利润与营业收入的比率，反映每一元营业收入扣除各项成本费用后可得的利润。 该指标越高，反映企业营业收入的盈利能力越高，反之则越低，其计算公式为营业净利率=净利润营业收入100%（公式2）保利地产、万科、金地集团的营业净利率经计算分别如下图所示表2-2三家企业xx年到xx年营业净利率对比表时间保利万科金地xx12.2513.8813.7115.3113.7912.1713.4114.3610.0912.5110.3012.6113.7514.6812.84xxxxxx均值中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）8图2-2三家企业xx年到xx年营业净利率对比图从图2中可以看出，虽然保利地产毛利率在xx到xx年之间虽然是下降的趋势，但其营业净利率的表现却是最好的，原因是保利近两年积极扩张，增加了成本，这说明保利地产管理效率较高，企业发展较快，从此处来看，保利地产的期间费用控制得还是得当的，费用水平相对控制在合理的范围内，期间费用增长比率低于营业收入增长比率，使得营业净利率升高，盈利能力良好。 相比之下，万科的营业净利率就不乐观，xx年xx年呈现下降趋势，公司的经营中费用的控制不合理，整体的市场环境是相同的，这是企业内部对费用项目的把握出现偏差反观万科，xx年的营业净利率是四年之间最低，xx年迅速上升，但是随后有缓慢下降逐渐回到的xx年的水平，说明万科的营业净利率不稳定。 2.1.3净资产收益率净资产收益率表示所有者每一元钱的投资能够获得多少净收益。 该指标越高通常说明盈利能力越高，反之则越低，其计算公式为净资产收益率=净利润平均净资产100%（公式3）为了便于计算分析，本文采用全面摊薄净资产收益率进行对比，根据保利地产、万科、金地集团xx年至xx年财务报告中的数据，计算得出三家公司的净资产收益率如下所示表2-3三家企业xx年到xx年净资产收益率对比表时间保利万科金地xxxxxxxx均值19.6518.3316.5913.6117.2319.6018.0615.7914.0015.6312.0514.5515.1711.7116.04中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）9图2-3三家公司xx年到xx年净资产收益率对比图从上图中保利地产在xx年的收益率不及万科，在之后的时间保利的收益率均与万科不相上下；之后公司加大了开发力度，提升了销售效率，营业净利率和总资产周转率上升，拉动净资产收益率恢复上行。 从整体上看，保利地产净资产收益率表现良好，显示其较为稳定的盈利能力。 金地集团净资产收益率显然是三家公司中表现最低的，而保利地产除了在xx年由于增发使得股东权益大幅增长，导致净资产收益率大幅下降外，其余大部分时间段净资产收益率都要好于万科。 2.1.4盈利能力分析小结总之保利地产盈利能力较为稳健，高效的管理模式使得费用控制得力，较低的土地购置成本、较高的营销效率，滚动开发、高速扩张，积极灵活的经营战略，使得公司对经营风险的抵御力较强，从而受宏观经济环境恶化的影响相对较小，为公司保持持续发展的态势提供了良好的保证。 2.2营运能力分析营运能力主要关注的是企业资产的使用效率，而资产使用效率的高低关键取决于资产的周转速度，资产周转速度越快，资产使用效率越高，营运能力越强。 考察企业营运能力主要是分析资产的周转率和周转期，而对应收账款、存货和总资产的周转率和周转期分析又是其中的重点。 2.2.1应收账款周转率应收账款周转率是企业一定时期内营业收入与平均应收账款余额之间的比率，是反映应收账款周转速度的指标。 其计算公式为中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）10应收账款周转率=营业收入应收账款平均余额（公式4）我们知道房地产企业一般采用预收房款的销售方式，绝大部分房款在交房确认收入之前就已经收取，因而应收账款余额较小，占总资产的比重很小，故而笔者认为专门计算分析房地产企业的应收账款周转率意义不大，因此本文在此略去对保利地产等三家公司应收账款周转率的计算分析。 2.2.2存货周转率与存货周转期存货周转率是企业一定时期内营业成本与平均存货余额之间的比率，是衡量企业存货运营效率的一个综合性指标，而存货周转期反映的则是存货周转一次所需要的天数。 由于存货在房地产企业资产总额中占极大比重，因此分析存货周转速度对分析保利地产营运能力极为重要。 存货周转率与存货周转期的计算公式为存货周转率=营业成本平均存货余额（公式5）存货周转期=平均存货余额365营业成本（公式6）存货周转速度越快，存货在企业中滞留的时间越短，占用的资本成本越低，存货的管理水平越高，企业营运能力越强。 表2-4三家公司xx年到xx年存货周转率与周转期对比表存货周转率xx4.383.93.67存货周转周期xx16001422.921348.31时间保利万科金地xx3.842.96xx3.553.673.5xx3.42.524.44时间保利1400.78万科金地1081.08xxxx1294.961338.291276.6xx1241.38918.371621.62从上图中我们可以看出，保利在三家公司中存货周转率最高，金地的周转期存货周转期最短。 保利的存货周转率在xx年到xx年逐年的上升，说明存货周转期较长，保利应该降低存货的周转期，这样才能快速的实现营业收入。 由于万科推进产业化转型的发展战略进而对现金流异常依赖，致使其即使通过降价也要加快售出楼盘，及时收回现金，因此提高了其存货周转速度。 反观金地集团存货周转速度则不稳定的表现出变化，自xx年开始其存货周转率达到4.44，xx年虽然有所起色，但在xx年又重新走高，xx年的下落，反映其营运效率的不稳定。 保利地产的存货周转速度虽然在xx年达到近四年来的最高点，但从xx年以后又有回落的态势。 保利地产的存货周转率较为平稳，和其不断拿地，快速扩张的发展战中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）11略有直接关系，但由于公司销售情况良好，发展势头强劲，存货周转效率在规模效应的带动下有序进行，其营运能力的发展潜力俨然已经超过了万科。 2.2.3总资产周转率总资产周转率是企业一定时期内营业收入与平均资产总额之间的比率，该指标可以用来反映企业全部资产的利用效率。 该指标的计算公式为总资产周转率=营业收入平均资产总额（公式7）总资产周转率越高，显示企业全部资产的使用效率越高；反之越低则显示企业利用全部资产进行经营的效率越低，最终也会影响到企业的盈利能力。 表2-5三家企业xx年到xx年总资产周转率对比表时间xxxx保利0.310.27万科0.310.28金地0.340.29xx0.30.290.31xx0.320.380.27图2-4三家公司xx年到xx年总资产周转率年度对比图从图表中我们可以看出，由于公司快速发展的经营战略，土地储备及开发成本的不断增加，使得保利地产的总资产周转率并不高，到xx年则为四年来的最低点。 但随着公司开发速度的加快和销售效率的提高，xx年总资产周转率又开始有了回升，到xx年整体情况已经与营运效率逐年变动的金地集团相差不多了。 三家公司中万科从xx年的最高值到xx年的最低值之间出现了一些问题，单子啊xx年有所回升，但已经被金地超越，但是从均值上看三家公司已经不想上下，这正是万科稳扎稳打、缓慢发展的经营战略所决定的。 而保利地产与万科比较起来更加稳妥中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）12的发展模式，导致资产余额稳步发展，从而使资产周转速度保持稳定的发展。 2.2.4营运能力分析小结保利地产营运能力总体上看一般，资产运营效率还有待加强，但从长期发展上看，公司营运能力的提高还是具有一定潜力的。 公司应在资产规模不断扩大的同时更加关注运营风险，进一步加快开发、销售速度，以缩短周转期，使公司保持在一个较高营运水平上发展。 2.3偿债能力分析偿债能力反映企业按期承担其清偿债务义务的能力，偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。 本文将分别从短期偿债能力所涉及的营运资本、流动比率、速动比率等指标和长期偿债能力所涉及的资产负债率、已获利息倍数等指标对保利地产的偿债能力进行分析。 2.3.1短期偿债能力指标分析营运资本营运资本是指企业流动资产超过流动负债的部分，是企业在某一时点以流动资产归还流动负债后的剩余，其计算公式为营运资本=流动资产流动负债（公式8）我们知道房地产企业通常都存在着大量的预收账款，这些预收账款实际上是房地产企业向客户收取的销售房款，反映的是企业占用的客户资金，在交房时结转为销售收入，一般是无需再偿还的。 因此从严格意义上来说预售房款并不是房地产企业的负债，所以我们在计算相关偿债能力指标时必须考虑这一因素，故本文对相关偿债能力指标分析时也会计算其扣除了预收账款的实际指标，以使我们的分析更符合房地产企业的实际情况。 实际营运资本=流动资产（流动负债预收账款）（公式9）由于营运资本是绝对数指标，不适合于行业间不同企业之间的比较，故仅对保利地产xx年至xx年的营运资本和实际营运资本进行分析。 表2-6保利地产xx年到xx年营运资本对比表指标xx年xx年xx年xx年营运资本102.66亿元89.4亿元77.77亿元502.71亿元实际营运资本193.21亿元160.33亿元129.31亿元801.01亿元中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）13图2-5保利地产xx年到xx年营运资本对比图保利地产的营运资本总量规模较大，在xx年之后的大跌落之后逐年上升，说明公司抵御流动负债风险的能力较强，这与公司激进的营运资本投资政策相吻合。 随着公司发展速度的加快，流动资产占总资产的比重日益增大，预收账款除了xx年由于受宏观市场不景气影响有所下降外，每年更是大幅度攀升，到xx年末公司预收账款已达298.3亿元。 流动性的加强提高了公司的短期偿债能力，但却降低了公司的收益性。 公司必须要注意在规模增长的同时保持营运资本的平衡，提高销售效率和存货周转率，避免存货闲置，这样才能在降低偿债风险的情况下提高公司价值。 2.3.2短期偿债能力指标分析流动比率流动比率是指流动资产与流动负债的比率，表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。 其计算公式为流动比率=流动资产流动负债（公式10）针对房地产企业我们也可以计算其实际流动比率。 实际流动比率=流动资产（流动负债预收账款）（公式11）表2-7三家企业xx年到xx年流动比率对比表指标xx年xx年xx年xx年保利1.731.912.132.32万科1.41.411.591.92金地1.971.82.182.21中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）14图2-6三家企业xx年到xx年流动比率对比图从上图中可以看出，三家公司中金地的流动比率表现较好，从xx年开始虽然有所下降，但幅度控制在0.3以内，显示出公司资产的流动性还是保持在相对良好的状态下，短期偿债能力在三家企业中是相对较强的。 保利地产流动比率从xx年的2.32一路下滑到xx年的1.73，表明保利地产的流动资产出现缩水，由于地产行业中大部分都是存货，xx年存货占流动资产的比重更是达到了67.91%，由于存货在变现能力上还受到公司开发、销售速度和宏观经济环境等多重因素影响，故而仍然具有一定的不确定性，保利地产在短期偿债能力近四年有所降低。 2.3.3短期偿债能力指标分析速动比率速动比率表示企业能在较短时间内变现以偿还债务的能力的指标。 由于剔除了存货等变现能力较弱且不稳定的资产，因此速动比率能更准确地评价企业资产的流动性及偿还短期债务的能力。 其计算公式为速动比率=速动资产流动负债（公式12）经计算三家公司各年速动比率如下表2-8三家企业xx年到xx年速动比率对比表指标xxxxxxxx保利0.380.360.530.74万科0.410.370.560.59金地0.560.490.780.56中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）15图2-7三家企业xx年到xx年速动比率对比图大量的存货和土地储备是房地产行业的显著特点，因此扣除了存货等因素计算出来的速动比率更能直观的反映房地产企业的短期偿债能力。 从图中可以看出，保利地产的速动比率逐年下跌，xx年才有所上升，在三家公司中表现最差，表明公司的变现能力和短期偿债能力近几年持续下降。 这说明公司在扩张的过程中对负债的结构控制弱于其他两家公司，流动负债的增长速度高于流动资产和速动资产增长速度，使得公司在面对短期债务风险时相对于万科和金地集团不具有优势。 2.3.4长期偿债能力指标分析资产负债率资产负债率又称负债比率，指企业负债总额与资产总额的比率，表明企业资产总额中，债权人提供资金