潭头镇边兰工业区控制性详细规划说明书081223.doc

潭头镇边兰工业区控制性详细规划 说明书第二部分 说明书一、 规划背景随着“建设海峡西岸经济区、做大做强省会中心城市”战略的深度推进，城市规模不断扩大，长乐市作为福州城市东扩的主要发展方向，应借此发展的良好契机，充分利用自身的的区位优势，明确发展定位，继续深入学习、贯彻工业带动的发展战略，推进工业集中区建设步伐。在此背景下，潭头镇政府积极响应政府号召，以海峡西岸经济区建设为契机，立足潭头镇实情，全面落实科学发展观，积极推进“农业稳镇、工业强镇、商贸旺镇”发展策略，推动潭头各项事业的发展；同时，为了进一步的细化规划编制，适应规划建设的管理需求，更好的指导镇区工业区的建设，本着“规划先行”的理性思路，受潭头镇政府的委托，开始了潭头镇边兰工业区控制性详细规划的编制任务，经我院规划设计小组对基础资料的收集、整理及多次的现场勘察、调研，先已完成了该规划的初步方案，供审查。二、 现状概况(一) 地理位置和用地规模规划边兰工业区位于长乐市域东北部，潭头镇区西南面，东临石马、岭南，规划范围涉及二刘、边兰、石马三个村，其距离福州市区约58公里，距离长乐市区约20公里，距离福州长乐国际机场约15公里，总规划用地面积114.17公顷。本区紧邻潭头镇区，西面、东面群山环抱、风景优美，镇区的相关生活和公共服务设施，为其提供了优质的配套服务。(二) 自然条件1、气象本区属于南亚热带海洋性季风气候，气候温和，雨量充沛。年平均气温18.8左右，最高气温七月份，平均24.228.5；最低气温一月份，平均7.211.4。年平均降水量1382.3毫米。全年主导风向以东北风为主，夏季主导风向以西南风为主。全年无霜期达351天，日照时数在1900小时以上。2、土壤本区土壤类型以红壤和红壤发育的水稻土为主，少部分为滨海风沙土和滨海盐土。3、地形地貌本区地处滨海丘陵地带，总体地势平坦，镇区内河网、港道密布，农业灌溉水资源丰富，适合多种农作物的种植和生长。(三) 侨乡优势本区位于属于潭头镇管辖范围，潭头镇是福州市著名的侨乡，全镇拥有华侨约2.3万人，主要分布于美国、加拿大、英国、日本、阿根廷、港、澳、台等二十多个国家和地区，广大侨胞都热衷于家乡的建设事业，长期捐款捐资用于家乡的建设，为潭头镇，乃至长乐市的发展作出了巨大的贡献。(四) 经济社会发展概况改革开放以来，潭头镇按照“工业强镇、商贸旺镇、旅游活镇、农业稳镇”的发展思路，充分发挥乡镇企业的主力军作用，加快了各项社会事业的发展进步，其社会、经济、文化均取得了长足的发展。据资料统计，至2003年年底，潭头镇乡镇企业总产值达19.42亿元，工农业总产值14.8亿元，实现了农民人均收入5110元；2004年年底，乡镇企业总产值23.486亿元，工业总产值17.932亿元，农业产值14320万元，农民年均收入5380元；至2005年年底，乡镇企业总产值24.25亿元，工业总产值20.04亿元，农民人均收入5680元；至2006年底，工商税收1951亿元，工业总产值23.1亿元，农业总产值3.69亿元，农民人均收入6000元。表2-1 企业情况一览表企业名称企业性质职工人数（人）工业产值（万元）主要产品年用电量（KWh）年用水量（t）占地面积（hm2）建筑面积（m2）华威化纤民营82050000涤纶丝8000万度3650020公顷45674M2闽威电路板中外合资4508400电路板550万度3650007650M29000M2新发隆针织私营1901500针织印染350万度55000063936M218900M2闽发食品水产外商独资2002250水产品50万度182507328M24683M2闽光消防器责任有限公司140880灭火器220万度2920009800M23200M2新兴石制品外资1621000石制品53万度365003000M21500M2佳宝珍珠棉私营36500珍珠棉13万度73001400M2500M2日兴达提花私营108600针织品20万度73006600M23300M2日升针织私营160800服装面料34万度36504100M22800M2微型轴承厂联营2001000微型轴承12千万/时182.5立方4000M23500M2厚东针织染整私营82450布匹150万度730001960M21000M2亚多帽业中外合资3481000草织品17.4万度34676000M21800M2华艺车辆私营80500汽车座椅10万度36504600M21000M2锦珊工艺品有限责任42350工艺品0.6万度2530M21730M2霞辉针织私营43600面料窗纱18万度73002620M21950M2鸿泰装饰私营89150PVC塑料扣板18万度109510000M25000M2花园朋友外资140700干花6万度73001200M21000M2(五) 人口和土地使用现状1、人口现状此次规划范围涉及二刘、边兰、石马三个村，现状人口约5500人，其中二刘村约2347人，边兰村约2653人，石马村约500人。2、土地使用现状规划范围东西宽约300米，南北长约2300米，总用地面积114.17公顷，区内除了位于范围东北面的85.4米高的山体及位于边兰村东侧的标高分别为28.5米（凤凰山）、34.417米、28.2米的三座小山包外，整体地势较为平坦，中部稍高，标高从2.8-12.4不等，区内现状用地主要由居住用地、公共设施用地、工业用地、水域、农地、林地等组成；表2-2 现状用地平衡表序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）人均用地面积（平方米）1居住用地R15.78 74.29 28.69 2公共设施用地C1.68 7.91 3.05 其中行政管理用地C10.07 0.33 0.13 教育机构用地C20.24 1.13 0.44 文体科技用地C31.37 6.45 2.49 工业用地M0.10 0.47 0.18 3道路广场用地S3.78 17.80 6.87 4城镇建设用地21.240 100.00 38.62 5水域及其他用地92.930 其中水域E13.570 农地、林地E286.450 闲置地E62.910 6规划总用地114.170 现状人口5500人（1） 居住用地区内的居住用地主要是指规划范围内的二刘村、边兰村、石马村的村庄建筑用地，除去近年新修建的住宅外，大部分住宅建筑建设无序，缺乏管理，居住环境差，建筑质量以砖混结构为主，层数主要以2-4层为主，配套设施缺乏，区内共有居住用地15.78公顷，占现状建设用地的74.29。（2）公共设施用地区内共有公共设施用地1.68公顷，占现状建设用地的7.91，包括行政管理用地、教育机构用地、文体科技用地三类。其中行政管理用地主要是指边兰村村委会用地；教育机构用地为边兰小学，用地面积0.15公顷，用地小、规模小，班级少，无法满足村庄的教育需求；文体科技用地指位于石马村北面的二刘寿堂及位于边兰村委会南面的教堂、上厝文化中心，文化用地面积1.37公顷。（3）工业用地本区内现状基本无工业用地，仅有位于范围最北面的简易酒厂，设备简陋，卫生条件差，经济效益极差。除去以上用地外，其余用地主要为水域用地、农地、林地及少量的闲置地，用地面积分别为3.57公顷、86.45公顷、2.91公顷，在区内农地、林地所占比重较大。详见现状用地平衡表。(六) 交通和市政工程现状1、现状道路：本区内现状道路情况较差，仅有几条村道，宽度3-9米不等，主要的道路为南北走向宽度6-8米的金福路（是镇区与南部各村庄联系的主要道路、也是潭头镇与金峰城区之间的重要联系通道）、东西走向的宽度4-6米的连接石马和镇区的小路。各级道路衔接不尽合理，整体路网结构不完善，随着城市建设的发展，交通量增加，现有的道路已远远不能满足实际发展需求，急待改善。2、供水：目前潭头镇（含本区）有长乐宇泉自来水有限公司供水，水源引自岱西水库，另外由金峰镇方向引入长乐市第二水厂DN300供水管对镇区周边的村庄供水进行补充，由于现状镇区的供水管网不够完善，管径偏小，供水情况紧张。3、排水：现状区内基本无排水设施，雨污混合排放，污水未经处理，就近排入水体及农田。4、供电：目前，本区的供电设施不足，现状的电力主要依靠长乐市电网，由位于镇区西南部的35kv的潭头变电站解决其生产和生活用电。三、 现状问题分析1、本区内涉及二刘、边兰、石马三个村，有一定量的村庄建筑用地，大多数住宅建筑质量差，自由发展无序，且缺乏引导和管理，导致了土地利用不尽合理，急待改善、改造、提升。2、规划范围位于镇区的西北面，位置稍微独立，各项公共配套设施相对不足，基本无集中成型的公共配套中心，无文化、体育设施来满足村民需求，无法满足人民日益增长的精神、物质、文化等方面的需求。3、范围内现状道路系统不够完善，道路宽度小、等级低，严重制约本区的发展。4、本区位于镇区的西北面，位置稍微独立，目前道路交通情况较差，仅通过金福路与镇区可取得联系，交通条件不够便捷。四、 镇总体规划对本区的要求长乐市潭头镇总体规划（2004-2020）于2004年8月开始编制，至2005年7月通过评审并上报了市政府。本次规划范围位于潭头镇总体规划的范围内，总体规划确定的潭头镇的性质为：长乐市域北部重点城镇，新兴的工农贸一体的滨海城镇。本区也是总体规划确定的镇域的南部经济区，该区主要发展以纺织、印染、电子等工业门类为主的产业，也作为潭头镇的产业主导发展方向，通过逐步加大技术密集型产业比重，完善镇区工业区的建设，发挥企业规模效益，实现工业强镇的目标。即总体规划已经对该片区工业的产业门类、布局作了响应的布局，也是本次控制性详细规划的重要依据。五、 规划发展条件分析(一) 区位条件本区位于潭头镇，其地处福州市经济发达地区，也是未来福州主城发展的主要方向，同时其与马尾经济技术开发区仅一江之隔，其东南面为新兴的福州长乐空港工业集中区，南面为岭南工业区，可主动接受其辐射带动，壮大产业优势。同时，随着其东南面的金峰镇城区城市功能的逐步完善，本区也可主动接受其辐射，成为承担大金峰产业集群的部分功能。(二) 用地条件本区范围内，除去少量的村庄住宅建筑用地、山林地之外，大量的用地为农田等，整体地势较为平坦，开发建设条件良好，用地发展空间极大。(三) 交通条件本区的交通区位条件优势明显，向东可达长乐国际机场，距离约15公里；向南可至松下深水港码头，距离约33公里；随着福州市域范围的扩大，福州市域外环路、长乐市域滨海达到及机场货运线的打通，将使本区与外界的联系更加便捷。此外，琅岐大桥也拉进了其与马尾经济技术开发区的距离，同时也为其提供了便利的区域交通条件。六、 规划依据(一) 国家有关法律、法规、标准、文件1、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日）2、城市规划编制办法（建设部令第146号）3、城市规划编制办法实施细则4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）5、福建省控制性详细规划编制办法6、城市道路交通设计规范7、其它相关法规、规范(二) 相关规划及其他1、长乐市潭头镇总体规划（2004-2020）2、福州城市发展战略规划3、项目委托书以及规划设计合同4、甲方提供的电子地形图七、 规划原则、目标与策略(一) 规划原则1、坚持区域的观点，充分考虑整体与局部的关系，在土地使用、道路布局上都从全面综合、整体的角度出发，与总体规划相衔接。2、坚持前瞻性与现实性相结合的原则，立足现实、面向未来、因地制宜、合理安排各项建设用地。3、强调地块开发的可操作性，为规划管理提供切实可行的管理依据。4、充分考虑产业特性，利用本地环境优势，立足“高标准、高起点、高质量”的原则，建设一个环境优美、现代化的工业园区。5、坚持统筹规划的原则，将工业区的生活区及相应的公建配套设施规划纳入镇总体规划统一考虑，在发展工业的同时，加快城市化的进程。6、坚持集约建设、节约土地的原则，合理控制开发强度，在充分考虑社会、经济以及环境效益的同时，尽可能提高土地利用率。7、从经济、社会、环境效益相统一和园区的可持续发展角度出发，注重景观规划和环境保护，构筑环境优美、设施齐全、配套完善的现代化生态工业园区。(二) 规划目标1、遵循总体规划提出的相关工业园区建设目标，遵循总体规划对本区的产业和功能发展定位要求。2、在镇总体规划的指导下，进一步的深化规划内容，做好相关设施的配套，完善投资环境，优化用地布局，提高土地的利用效率。3、合理划分地块，科学的制定个地块的建设用地控制指标和有关规划管理要求，强化规划控制功能，为指导修建性详细规划编制、园区的土地出让及规划管理提供技术支持。4、重视并充分利用自然资源条件，运用城市设计手法，加强园区空间环境和景观设计，创造富有个性、舒适宜人的园区空间。(三) 规划策略1、利用区位、交通优势，立足环境、发挥政策优势。2、加强基础设施和配套公建、服务设施建设，优化投资环境，完善工业园区功能，增强园区的招商引资吸引力。3、采取开发型的积极保护环境政策，将园区开发与环境保护及可持续发展有机融合，突出园区绿化、环境建设，实现工业园区良好的环境与经济效益。4、创新体制和机制，加强实施人才开发策略，为吸引和留住人才营造独特的用人环境和创业环境。5、改革和创新园区的发展机制和政策环境，深化和拓展利用内、外资的渠道，权利增强竞争和发展优势，促进工业园区的建设发展。八、 产业发展目标与规模(一) 产业发展目标根据镇总体规划的产业发展目标及定位，本区应立足地缘优势和良好的用地发展条件，以市场为导向，加大科技投入，扩大内引外联，充分发挥侨乡优势，做好潭头镇南部经济区的产业功能布局，主要发展以纺织、印染、电子等技术先进、耗能低、污染小、效益好的信息产业和传统制造业、加工业为主的工业。因此本区的产业发展目标为：以技术先进、耗能低、污染小、效益好的现代化工业园区。(二) 规划规模1、用地规模本区位于长乐市域东北部，潭头镇区西南面，东临石马、岭南，规划范围涉及二刘、边兰、石马三个村，总规划用地面积114.17公顷，扣除水域及其他用地15.25公顷，建设用地面积约98.91公顷。2、人口规模：本区内的人口主要由二刘、边兰、石马三村的村庄人口及工业园区就业人口组成。（1）其中村庄人口按照用地容量测算，规划总的居住建筑用地面积约315318平方米，按照户均建筑面积150平方米，户均人口3人计，则可容纳6306人；综合商住建筑面积8320平方米，按70计住宅建筑面积，户均120平方米/户，取3.2人/户，共155人 。综上两项，则本区可容纳人口6461人。（2）规划范围内共有工业建筑面积412332平方米，参照国内和省内相类似工业园区的建设经验数据进行预测，工业用地规划按150200人/公顷，考虑本区工业类型主要以劳动密集型企业为主，取200人/公顷计，则本区安排就业人口约8246人。综上，本区的人口规模为14707人，取1.47万人。九、 规划结构与土地利用规划(一) 规划布局结构规划充分利用现状自然资源，接合道路网结构，保留原有村庄的格局，对整个片区进行了用地的合理布局，形成了“两片、一心”的用地布局结构：两片：由规划的远期机场货运线分割而成的南北两片区，北片区主要以工业用地为主，居住用地为辅，南片主要居住用地为主、工业用地为辅；一心：为依托现状边兰村村委会及上厝文化中心而形成的公共配套服务中心。(二) 土地利用规划本片区的规划用地主要以居住用地、工业用地为主，作为镇区西南部经济区的一个重要组成部分，该工业区主要发展以技术先进、耗能低、污染小、效益好的工业为主，并保留现状的二刘、边兰、石马三村的村庄用地，通过河道、用地的整合，形成片区合理的用地布局结构。1、居住用地规划充分的尊重现状村庄的布局，根据现状的用地条件，充分利用现有河道，结合规划路网，进行用地的调整梳理，保留了现状的二刘村原有用地，并适当扩展，留足发展空间；在原边兰村现状用地的基础上，对其周边的用地进行了整合，合理利用现状的农田、闲置地等，规划为住宅用地，并适量安排一定量的单身公寓，为工业区的外来人口提供居住需求；另在规划范围内的石马村的用地，规划调整为公共绿地，也作为石马村的公共绿地。规划共有居住用地面积32.33公顷，占规划建设用地面积的32.66。2、公共设施用地规划公共设施用地面积2.09公顷，占规划建设用地面积的2.11。规划充分考虑新工业园区的相关公共配套设施需求，在南片区的北侧设置了工业区管委会一处、文化活动站一处、储蓄所一处、邮政所一处、电信所一处、社会停车场一处，为工业区提供相应服务；其二，为对现状边兰村周边的用地进行整合，保留了边兰村村委会，并对现状上厝的文化中心进行扩大用地，为边兰村的村民提供文化方面的需求，满足远期发展需求。3、生产建筑用地根据镇区的总体规划要求，充分考虑现状用地条件，本着可持续发展的原则，规划对片区内农田、闲置地等合理利用，规划形成了以耗能低、污染小的各具特色的工业园区。工业用地在本区中占主导地位，是本区的主要用地功能，规划考虑北片的用地整体地势较为平坦、集中，用地发展空间大，环境较好，同时可结合竖向设计灵活划分地块，重点发展技术先进、耗能低、污染小的技术密集型的工业，如电子信息、新型材料等高新技术产业等，并适当的安排传统的制造业、纺织业、印染业等产业；在本规划区中部，主要考虑处于下风向以及与岭南工业区产业的对接，主要安排以无污染、轻污染的二类加工工业为主，以完善镇区的整体产业结构，逐步加强本区的产业竞争力，以实现工业强镇的目标。规划生产建筑用地面积30.01公顷，占规划建设用地的30.32。4、公用工程设施用地规划共有公用工程设施用地2.77公顷，占规划建设用地的2.80，规划按照要求在区内设置一个变电站、6个垃圾收集点、3个公共厕所，其中垃圾集散点、公共厕所可附设于其他建筑之中，其他相关的市政设施按要求配置，详见地块指标一览表。5、道路广场用地规划共有道路广场用地面积11.11公顷，占规划建设用地的11.23。6、绿化用地规划共有绿化用地面积15.28公顷，占规划建设用地的15.44，其中公共绿地面积7.51公顷，生产防护绿地面积7.77公顷。7、对外交通用地对外交通即规划的机场货运线，用地面积5.40公顷，占规划建设用地的5.45。7、水域及其他用地规划按照现状河网的自然机理，通过规划整治，形成南北向的规划河道一条，规划水域及其他用地面积15.21公顷，其中水域用地面积2.23公顷，山林地面积12.98公顷。表9-1 规划用地平衡表分 类 代 号用地名称 规划2025年面积 (ha)比例 (%) R 居住建筑用地32.33 32.66 C公共建筑用地2.09 2.11 其 中 C1行政管理用地0.51 0.52 C2教育机构用地0.76 0.77 C3文体科技用地0.82 0.83 M生产建筑用地30.01 30.32 S道路广场用地11.11 11.23 U公用工程设施用地2.77 2.80 T对外交通道路5.40 5.45 G绿化用地15.28 15.44 其 中 公共绿地7.51 7.59 生产防护绿地7.77 7.85 建设用地98.99 100.00 E水域和其他用地15.21 其 中 水域2.23 其他用地12.98 规划范围114.20 表9-2 公共配套设施一览表序号配套设施所在地块备注1工业区管委会、文化活动站、公厕、邮电所、电信所、储蓄点BL-D-072A-183小学BL-C-074村委会BL-C-085变电站BL-C-296社会停车场BL-D-087公厕BL-D-05、BL-C-138垃圾集散点BL-B-06、BL-B-14十、 地块控制(一) 地块控制1、基本地块划分以保持用地性质的完整性和唯一性，并有利于修建性详细规划的编制和土地出让为原则。2、各地块划分由主、次干道、小区道路为界。规划图则以BL-A-01、BL-A-02、BL-A-03、BL-B-01、BL-B-02、以此类推，规划范围内共分为80个地块。(二) 控制性指标体系1、控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。2、规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方向、停车泊位及其他需要配置的公共设施。3、指导性指标包括人口容量、建筑形式/体量/风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求等。表10-1地块指标一览表地块编码用地性质性质名称用地面积M2容积率建筑密度%绿地率%建筑限高M建筑面积M2出入口机动车位配套公建BL-A-02G2生产防护绿地981BL-A-03M1一类工业用地10406135202410406 EN31 BL-A-04G2生产防护绿地2395BL-A-05G1公共绿地2861BL-A-06G1公共绿地3144BL-A-07R1一类居住用地332861.225352439943 WN120 BL-A-08M1一类工业用地784013520247840 E24 BL-A-09M1一类工业用地406713520244067 E12 BL-A-1R1一类居住用地139921.225352416790 W50 BL-A-10G1公共绿地15965BL-A-11G1公共绿地1160BL-A-12R1一类居住用地79581.22535249550 W29 BL-A-13G1公共绿地1309BL-A-14R1一类居住用地85201.225352410224 EN31 垃圾集散点BL-A-15G2生产防护绿地1478BL-A-16M2二类工业用地21129135202421129 ESW63 BL-A-17M2二类工业用地859013520248590 W26 BL-A-18G1公共绿地2560BL-A-19R1一类居住用地53601.22535246432 WN19 BL-A-20M1一类工业用地455013520244550 NE14 BL-A-21G1公共绿地1668BL-A-22G2生产防护绿地1567BL-A-23M1一类工业用地660113520246601 E20 BL-A-24G2生产防护绿地2244BL-A-25G1公共绿地1015BL-A-26M2二类工业用地14003135202414003 WS42 BL-A-27M2二类工业用地24538135202424538 EWN74 BL-A-28M2二类工业用地22657135202422657 EW68 BL-A-29G2生产防护绿地14052垃圾集散点BL-A-30G2生产防护绿地294BL-B-01G2生产防护绿地1056BL-B-02R1一类居住用地129411.225352415529 ES47 BL-B-03M1一类工业用地10402135202410402 EN31 BL-B-04G2生产防护绿地2323BL-B-05M1一类工业用地12410135202412410 E37 BL-B-06M1一类工业用地11237135202411237 ES34 垃圾集散点BL-B-07M1一类工业用地12414135202412414 EN37 BL-B-08M1一类工业用地18399135202418399 ES55 BL-B-09G2生产防护绿地1540BL-B-10G2生产防护绿地2058BL-B-11R1一类居住用地407471.225352448896 NS147 BL-B-12G2生产防护绿地9869BL-C-01G2生产防护绿地12965BL-C-02M1一类工业用地28701135202428701 WS86 BL-C-03G1公共绿地20491EWNBL-C-04R1一类居住用地246311.225352429557 S89 BL-C-05R1一类居住用地193591.225352423231 EN70 BL-C-06C3文体科技用地221923035244438 E13 BL-C-07C2教育机构用地76190.82535186095 S37 小学BL-C-08C1行政办公用地7412.53535601853 E6 村委会BL-C-09R1一类居住用地129871.225352415584 ES47 BL-C-10G1公共绿地17454NBL-C-11R1一类居住用地358741.225352443049 SWN129 BL-C-12G2生产防护绿地2503BL-C-13R1一类居住用地535981.225352464318 SWN193 垃圾集散点BL-C-14G2生产防护绿地3884EBL-C-15C3文体科技用地6016230352412032 S36 BL-C-16R1一类居住用地187251.225352422470 EWN67 BL-C-17G1公共绿地963BL-C-18R1一类居住用地148431.225352417812 SW53 BL-C-19G1公共绿地6928SBL-C-20R1一类居住用地204871.225352424584 N74 BL-C-21G2生产防护绿地1352BL-C-22M1一类工业用地806413520248064 N24 BL-C-23G2生产防护绿地1882BL-C-24M1一类工业用地916113520249161 S27 BL-C-25M1一类工业用地11911135202411911 SW36 BL-C-26M1一类工业用地10194135202410194 WN31 垃圾集散点BL-C-27M1一类工业用地928413520249284 EN28 BL-C-28M1一类工业用地953913520249539 ES29 BL-C-29U1市政设施用地98860.62030155932 SW6 BL-C-30M1一类工业用地953913520249539 WN29 BL-D-01G2生产防护绿地10619BL-D-02U1市政设施用地79150.62030154749 S5 变电站BL-D-03M1一类工业用地14468135202414468 S43 BL-D-04G2生产防护绿地1866BL-D-05G2生产防护绿地1458BL-D-06G1公共绿地407BL-D-07C1行政办公用地433623030248672 N26 BL-D-08S2广场用地31180.52530121559 N62 社会停车场十一、 建设开发控制(一) 开发强度土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导，土地使用效益的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。土地开发强度的控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。控制合理的开发强度，在发挥经济效益的同时，最大限度地提高环境品质，才能体现现代工业园区的形象。参照福建省工业项目投资强度与用地规划控制指标（试行）以及福州市城市规划技术管理规范，并结合国内各工业园区建设的实际情况，科学地制定了本区内各地块的开发强度及各项指标要求，即能够对本区建设进行很好管理与控制。（具体指标详见规划分图则）本区规划总建筑量约733403平方米，平均容积率约0.90。其中，工业区建筑量约300104平方米，平均容积率约为1.0。(二) 建筑间距建筑间距必须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线等方面的要求，还应同时符合本规划的具体规定。对本区建筑间距的控制分工业厂房之间的间距和非工业建筑之间的间距。工业厂房之间的间距应当满足建筑设计防火规范（GBJ1687）的相关要求；非工业建筑之间的间距则应符合表11-3的规定。(三) 后退红线为保证本区的环境质量，使工业区建筑掩映在大片的绿化之中，规划对建筑后退道路红线的要求较高，并综合考虑建筑应急通道以及日照和防火要求。规划参照国家有关规范以及福州市城市规划管理技术规定，制定了表11-1、表11-2，较全面对规划区内各类建筑后退城市不同级别的道路红线提出了要求，能够对规划区内各类建筑后退道路红线进行很好管理与控制，满足区内环境、景观、日照以及消防防灾的要求。另外，为了方便本区的各类市政工程管线的铺设和检修，建议各厂区的围墙后退道路红线至少1米。表11-1 建筑后退道路红线距离控制指标道路宽度（m）后退距离（m）建筑高度（m）工业区主干路L=24工业区次干路L=18工业区支路L=12低层建筑 H10533多层建筑 10H24555注：当道路两侧规划有绿化带时，建筑后退道路红线宽度应加上绿化带宽度。表11-2 建筑后退用地红线距离控制指标 退红线距离朝向建筑高度倍数最小距离（m）主要朝向低层0.54.5多、中高层0.57.5高层0.2515次要朝向低层0.25消防间距多、中高层0.25消防间距高层9表11-3 非工业建筑之间的间距建筑类型布置朝向长边短边点状低层、多层建筑H24南北朝向1H6-8m1H东西朝向0.8H高层建筑2413m23m十二、 道路交通与竖向规划(一) 道路交通规划1、交通发展策略本区位于镇区西南面，在空间上是一个相对独立的位置，因此，便捷的交通对于片区至关重要。首先，园区交通规划的重点是与周边城镇的连接，处理好区域内部交通与周边交通干线的连通，加强其与潭头、金峰及长乐市区的联系。其次，规划合理确定的区内道路走向、路网密度，均衡交通流分布，建立一个布局合理、便捷有序、舒适安全的道路网系统。第三，规划时应充分考虑静态场站设施规划布置，尤其是社会公共停车场的规划，充分发挥动、静态交通系统的综合效率。2、道路网规划（1）形式：本规划区道路网呈类方格网布局结构，辅以环路、环网结合的布局形式。（2）等级：规划道路等级分为公路、工业区干道、工业区支路三个等级。全区规划道路总长度9.7公里，道路网密度8.51公里/平方公里，总面积为11.11公顷，道路占规划总用地的11.23%。其中工业区干路规划长度998米，密度0.88公里/平方公里；工业区支路规划长度8.16公里，密度7.16公里/平方公里。（3）结构：规划按公路、主干路形成了“十字形”的路网结构：公路：即至规划的金福路，片区与潭头镇区联系的主要通道，以机动车交通为主，规划道路红线24米，双向四车道，一块板形式。工业区干道：工业区干道主要承担组团内部短距离的交通联系，对道路骨架起补充作用，分流主干路的交通，直接服务城市各种用地。区内的工业区干道主要指横五路，为依托现状道路拓宽的道路，该道路主要是本区与金峰镇区联系的主要通道，另外为片区最北面的一条干道，规划道路红线宽度均为15米，一块板形式。工业区支路：工业区支路主要用于局部地段的用地划分及地块的交通出入，红线宽度9m、12m，一块板形式。在不影响系统的联络性前提下，规划内部支路可以根据今后开发需要适当调整红线位置。表12-1规划主要道路一览表序号道路名称规划区内起讫点道路类别长度(m)红线宽(m)机动车道路宽(m)断面类型1金福路横一路至横九路公路549.762415一块板2横五路纵一路至纵五路干道998158一块板3横一路支路1759-127一块板4横二路支路41597一块板5横三路支路730127一块板6横四路支路84597一块板8横六路支路51297一块板9横七路支路23097一块板10横八路支路40097一块板11横九路支路123127一块板12纵一路支路550127一块板13纵二路支路131597一块板14纵三路支路84097一块板15纵四路支路66297一块板16纵五路支路245127一块板17纵六路支路54597一块板18纵七路支路56897一块板4、静态交通设施规划规划中对交通设施考虑主要是机动车停车位的安排，规划在区内结合工业区管委会规划设置了一处社会公共停车场，用地面积为0.31公顷。规划区以工业用地为主，停车需求以配建泊位为主，辅以必要公共停车场来满足，因此本区各地块配建停车指标至关重要。在工业区开发建设中，应严格落实泊位配建指标，并根据不同的用地功能，适度调整，考虑一定超前意识，以求满足今后一定时期内停车需求。表12-2建设项目配建停车设施标准建筑类型计算单位机动车非机动车说明办公省级、市级及涉外机关办公车位/100建筑面积0.454（2）其它办公车位/100建筑面积0.24商业零售城市中心区车位/100建筑面积0.38其它地区车位/100建筑面积0.26餐饮、娱乐车位/100建筑面积1.24医院车位/100建筑面积0.24公园车位/100占地面积0.1-0.151小学车位/100名学生0.570商住车位/户0.61住宅车位/户0.32工业厂房车位/100m2建筑面积0.3-0.35说明：（1）表列配建指标为建设项目应配建的停车车位最低指标。弹性指标按相应的说明进行控制。（2）办公建筑建筑面积在20000的基础上，建筑面积每增加10000，配建指标折减10%，但折减不得超过50%。（3）停车场用地面积：小型汽车按每车位25计算，自行车按每车位1.5计算；停车库建筑面积：小型汽车按每车位35计算，自行车按每车位1.8计算。（4）表（七）中未列出的建筑类型，其配建停车指标参考表中相近建筑类型的配建停车指标执行。5、公共交通规划同时考虑本工业区内的职工出行的问题，应积极贯彻“公交优先”理念，大力发展公共交通。建议本区设两条公交线路，一条为联系工业园区与潭头镇南北向线路；另一条为联系本区与金峰镇区东西向的公交线路。公交中途站点按站距500600米设置，具体公交规划应以全市为统一的系统，安排更为详细的线路、站点。(二) 竖向规划道路竖向设计在综合考虑现状地形地貌、防洪排涝、工程管线布置以及土石方量、防护工程量的基础上，建立片区高程控制系统，制定道路交叉点与变坡点高程，拟定建设用地控制标高，为下一步工作中的道路设计、修建性详细规划及城市规划管理提供参考。1、现状概况区内除了位于范围东北面的85.4米高的山体及位于边兰村东侧的标高分别为28.5米（凤凰山）、34.417米、28.2米的三座小山包外，整体地势较为平坦，中部稍高，标高从2.8-12.4不等。2、规划依据城市用地竖向规划规范（CJJ83-99）厂矿道路设计规范（GBJ22-87）3、规划原则A. 对起控制作用的坐标及高程不做任意改动，同时因地制宜，充分利用现有的地形地貌和竖向高差，满足建设用地的使用要求；B. 既应符合各级道路的现行技术设计标准,又要满足塑造景观形象的要求并与路侧用地的竖向规划相协调；C. 道路的最大坡度控制在7.0%以下，最小坡度控制在0.3%以上；D. 在满足各项用地功能要求的条件下，尽量避免高填、深挖，尽量减少土石方