大连万科五里河项目说明报告.ppt

五里河项目汇报材料 目录 一 项目简介 二 产品设计与规划指标 产品设计与类型 规划指标 三 全周期运营计划 开发节奏 销售计划 现金流情况 最新计划与可研方案的对比说明 四 项目最新工作进展 拆迁进展 设计进展 工程进展 五 片区市场情况与展望 一 项目简介 宗地行政隶属于东陵区 与沈河区南边界相邻 地处沈阳五里河商务区内 毗邻三好商业街 南塔商业区 区域同时也是沈阳传统的高档居住区 区位 沈阳城市空间发展方向 市内核心区率先实现以 旧城改造 为主的填充式发展 同时逐步向外环南 北扩散 而东西则以第二产业带动扩张 金域国际 魅力之城 兰乔圣菲 万科城 新榆公馆 金域蓝湾 五里河商务区 高档居住区 五里河 项目四至 宗地西侧 南塔西街 拓宽至30米 宗地东侧 用地界线 现状南塔街 宗地南侧 绿化带宗地北侧 信用合作社 一基本信息 二区位状况 三土地属性 1 交通配套 宗地周边道路通达性较好 可方便接入城市南北交通主要干道 公共交通系统发达 临近地铁2号线夏宫站出口 宗地出行主要依靠交通方式 a 公交线路丰富 公共交通出行方便 宗地西侧主要公交线路有213路 282路可以达五爱 太原街等商圈 宗地向西步行100米 主要公交线132路 334路 212路 389路 395路 388路可方便到达中街 沈阳北站 大东 陆军总院 奥体 b 宗地周边具有便利的道路通达性 宗地西侧规划路连通五爱街 青年大街 方便南北通行 宗地经南塔街方便连接一 二环路 方便东西通行 宗地经五爱隧道可直达浑南奥体中心 c 宗地距地铁2号线夏宫站出口约750米 未来地铁开通更加方便宗地出行 会展中心 奥体中心 亿丰商业广场 南一环 文化路 文萃路 青年大街 五爱街 地铁二号线 夏宫站 浑南大道 南塔街 项目周边配套 三土地属性 景观资源 四大公园环绕 眺望浑河 景观资源卓越 宗地西侧为正在建设的绿地公园 宗地南侧隔二环路临近五里河公园 同时宗地向南350米可眺望浑河 距西侧的科普公园约250米 距东北侧的南塔公园约600米 350米 浑河 科普公园 占地24 2ha 南塔公园 占地5 4ha 五里河公园 占地126ha 生活商业配套 宗地可方便到达沈阳南部各大主要商圈 宗地距南塔商圈核心区约1000米 距三好商业街约1500米 距五爱商圈约2 5公里 经五爱隧道距浑南奥体商圈约2公里 距万豪 喜来登酒店500米 距西武百货约500米 南塔商圈 五爱商圈 万豪酒店 喜来登酒店 三好商业街 喜来登酒店 西武百货 家乐福 浑南奥体商圈 农村信用合作社 沈阳西武百货 宗地所在方向 文体教育 医疗配套 项目周边文体 医疗资源丰富 距沈阳三级甲等医院陆军总院 医大二院仅有3 5分钟车程 东北大学 药科大学 音乐学院等高等学府分布在宗地周边 距省图书馆约1500米 市图书馆 科学宫约500米 并有10余家科研机构分布周边 文化氛围浓郁 音乐学院 东北大学 药科大学 医大二院 科学宫 市图书馆 省图书馆 陆军总院 东陵区政府 东陵区委 东陵区人大 东陵区政协 药大医院 南塔街小学 145中学 项目获取与指标 项目获取基本情况 该项目于2009年6月4日以公开挂牌竞买方式获得 土地单价8408元 平 楼面地价2402元 平 二 产品设计与规划指标 园区总体鸟瞰图 沿二环路渲染图 公园透视渲染图 北面透视渲染图 组团透视渲染图 入口透视渲染图 组团景观渲染图 会所渲染图 八大触点 本项目所属地段具有 大隐隐于市 的特点 为更能突显本项目的特点 在未来 会在规划路两旁种植大型树木 形成曲径通幽的林荫大道 使开车回家的人能感受到 深宅大院 的高贵 林荫大道 八大触点 形式和尺度参考上海翠湖天地 围墙高5 0米 采用暖色火烧面石材 围墙 八大触点 大门内的半室内空间 园区的主入口采用半封闭的庭院样式 融合美式风格 给进入本项目的人以尊贵之感 典雅的古典风格喷泉 打造区别于普通住宅的非凡气质 八大触点 风雨回廊 风雨回廊是本项目的一大亮点 也是研发东北豪宅项目的一个创新 沈阳地区四季分明 夏季风雨回廊可以遮挡风 雨对人的干扰 在冬季更是可以为尊贵的客户提供宜人的室内环境 使人进入园区到回家持续的感受到与众不同的温暖 八大触点 豪华大堂 每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5 8米 已经具备了做豪华大堂的尺度 在内装饰上 采用高档石材和木材 内部风格延续整个园区的美式古典的主题 使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升 八大触点 地下车库大堂 考察国内知名豪宅项目 都有一个共同特点 就是有一个豪华的地下车库大堂 因为很大一部分高端客户都只走地下车库大堂开车出行 所以豪华地下车库大堂是区别于其他中低端项目的一大特色 八大触点 美式户内空间 参考美国中央公园附近的豪宅项目 尽可能利用南侧的浑河景观 分别采用3 00米 3 15米层高 6 30米大挑空空间 6 00米的大客厅开间 使美式豪宅的生活体验成为可能 八大触点 会所共享空间 本项目的会所是综合了运动休闲 餐饮 SPA等功能与一身的高端项目 会所也兼备了整个的项目的 会客厅 的功能 所以 会所中随处可见共享空间 比如 一个400 的中央大堂 200 的内庭院接待区 150 的露天庭院等等 室内装修意见及部品 景观意向 本项目拟参考绿城杭州 春江花月 项目的景观风格 追求自然的同时与建筑进行有机的结合形成可观 可游 可憩的大型风景花园 产品类型及技术经济指标 产品分布 三 全周期运营计划 2013年3月15日开工 2015年12月30日入住 2012年3月15日开工 2014年12月30日入住 2011年3月15日开工 2013年12月30日入住 2010年3月25日开工 9月开放 2012年12月30日入住 五里河项目分期开发节奏 成本预算 全项目改为装修房及品质定位提升 总成本增加8 3亿元 五 片区市场情况与展望 一 售价制定背景 沈阳万科五里河项目目前约1 4万元 平的销售价格对比之前决策版销售计划变动的主要原因是在该项目通过市场分析 产品定位调整和客户调研完成后 考虑该项目的整体属性 沈阳公司决策将该项目的属性由原定的G2类产品调整为TOP1类的情况下决定的 二 市场环境支撑 从项目的区域属性上分析 项目位于沈阳老牌高端住宅 扼守 沈阳金廊 入口的河畔花园东侧 南邻沈阳珍惜的景观资源浑河 同时 项目距沈阳核心CBD五里河商圈核心万豪 喜来登直线距离500米 项目位于城市稀缺地段 五里河 并占有稀缺的城市资源 浑河 符合TOP1产品属性 二 市场环境支撑 从竞品价格上分析 1 目前沈阳首个单价过万产品 皇朝万鑫国际大厦南向开盘单价1 6万左右 装修标准3000 4000元 目前均价2 3万 对比本项目皇朝万鑫面积较小 具有较高的投资价值及涉外功能 导致一定的溢价空间 2 五里河区域主要竞品 世贸五里河目前9 33层售价达到10000元 清水产品 随着本项目的开盘及世贸外立面形象的呈现 借助世贸项目所处五里河核心区域的优势 10年售价将突破万元 成为本项目区域内的主要追赶者 3 金廊竞品 华润悦府 目前售价没有确定 从铁西凯旋门中高端项目6500元的均价 99 的消化率 判断 悦府作为华润核心区域高端项目清水产品售价将在1万元以上 4 浑河南岸景观资源项目 本土开发商银基东方威尼斯目前临河售价已经开到1 2万元 考虑成交折扣实际成交价8000 9000元 新世界无法看河产品销售均价6700元 900套开盘即售罄 其中能够望到河的产品售价已接近9000元 预计未来临河产品售价必将突破万元 考虑目前市场高端产品的销售情况 09年五里河区域高端产品的售价已经达到10000元 二 市场环境支撑 从价格增速上分析 1 皇朝万鑫国际大厦09年7月开盘 南向单价1 5 1 6万 装修标准3000 4000元 截至09年10月均价达到2 2 2 3万 由于产品的资源及属性优势明显 短短四个月溢价37 5 2 世贸五里河目前9 33层产品08年9月开盘售价9000元 09年10月售价已超过万元 并接近售罄 由于该产品为超高层 全年工程形象变化不大的情况下年增速达到11 3 作为我们主要竞争对手的华润悦府尚未开盘 但其位于铁西得凯旋门项目高层产品09年8月8日开盘均价达到5800元 开盘即售罄 8月15日加推售价上涨300元 再次售罄 当时该项目周边高层均价在5000元 上市参照周边溢价16 22 4 银基东方威尼斯 新世界等沿河高端项目由于产品定位的调整和多年积累的加推 价格增幅也突破了15 考虑到10年华润 嘉里等产品的上市 世贸 东方威尼斯等产品的立面 园区呈现 10年9月五里河项目上市时高端市场供应产品的价格增幅应该达到09年的15 20 清水产品售价应该达到11500 12000元 二 市场环境支撑 从装修溢价上分析 五里河项目作为五里河区域首个全装修高端大户纯居住景观社区 产品的装修本身也是项目溢价的一个支撑 回顾08年8月年万科城峰汇产品1600元装修标准 2000元装修报价 售价9000元 装修成本占售价22 25 的装修溢价仍然得到了客户的高度认可 同时在09年万科城已经发觉了市场对产品的高期望 准备在10年推出1800元的新装修标准 对外报价相应提高 五里河项目的装修标准将采用200平以上2300元 200平以下2000元的装修标准 对外报价初步拟定在2800 2500元 装修溢价21 25 占售价17 20 装修溢价及所占售价比均低于峰汇对外报价 预计能够得到客户认可 同时基于10年9月市场清水产品售价判断 1 15 1 2万的市场认可清水售价 0 25 0 28万的市场认可装修价格 五里河项目在10年9月上市时的市场认可价格将在1 4万 1 48万元 二 市场环境支撑 从无可替代性上分析 五里河项目作为沈阳公司全力打造的高端城市住宅 在产品呈现上力求以全新的产品形式引领沈阳市场 09年5月30日在沈阳万科金域蓝湾中轴泰式园林景观呈现之前 金域高层的销售均价为5500元 09年5月30日景观呈现之后金域高层的销售均价为7500元 当时分析价格提升的影响因素主要有两点 一点是市场原因 09年5月30日后住宅市场开始转暖 另一点是实现力 金域蓝湾呈现了一个沈阳本土没有见过的景观 沈阳第一个做泰式园林景观的项目 与竞争对手完全区隔 五里河项目产品力提升后的产品是目前沈阳市场没有的 客户没有见过 基于五里河项目特殊的土地属性 能够将五里河项目与竞争对手完全区隔 2010年9月1日项目开盘前一个月 五里河项目将呈现一个沈阳市前所未有的多功能高端会所和住宅公园式销售示范区 项目将具备充足的市场话语权和定价权 二 市场环境支撑 小结 考虑到09年区域竞品的售价及销售情况 同时参照09年沈阳市场成交价格的上涨及成交产品面积格局的变化 10年五里河区域及金廊 银带相关产品的清水价格必将有新的突破 将对五里河项目的价格起到支撑作用 同时 五里河项目的自身溢价潜力将在项目开盘初期即展示给客户 为五里河项目的成功开盘打下牢固的基础 三 产品形式支撑 从规划立面上 项目最大数量的设置了河景住宅 同时合理生动布置了的园区空间体系 并突出考虑了庄重大气的城市形象 立面上 项目采用新古典风格 真石漆及石材结合手法 较好的迎合了北方城市高端客户的尊贵心里 从景观体系上 项目采用组团景观与中央绿化相结合的手法 巧妙地将美式序列景观与自然式景观相容汇 打造了全新的景观理念 同时在组团空间及细部设计上采用了美式庭院式入口 下沉音乐广场 冬季水晶宫绿化广场 河流 瀑布 美式连廊等多种景观概念 营造独一无二的生活归属意境 在追求自然的同时与建筑进行有机的结合形成可观 可游 可憩的大型风景花园 在户型设计上 项目秉持序列感较强的美式豪宅理念 从入户的仪式感 到大客厅的豪华感 进入每个房间尊贵感甚至卫生间 厨房等空间的尊贵体验 都体现了房屋主人的身份与气质 在精装修设计风格上 以北京假日风景项目为标杆 采用新古典的设计风格 现在的新古典主义装修风格保留了古典中最精华的元素 这些元素经得起时间考验而不被淘汰必然有它的独特价值 带给业主传统 中正 稳重 经典 高雅和大气的感受 较适合有一定生活阅历和积淀的业主的身份 在项目凭借以上产品支撑于五里河区域内超越竞品的同时 为了保持未来对于市场的领先优势 在项目开盘销售前将率先把项目的豪华餐饮运动会所投入使用 会所将容网球 游泳 羽毛球 SPA 餐饮等多项功能于一体 并呈现高端服务理念 借助沈阳前所未有的豪华高端会所的体验 来拉升项目的高端形象气质 同时打造沈阳高端人士的生活交流平台 最终以良好的口碑支撑产品高端的价格 四 客户调研支撑 在项目定位之初 五里河项目就目前居住在城市核心区域的沈阳高端客户进行了产品定位访谈 高端客户从居住情况及客户关注要点反映 安全 健康 舒适的居住环境是纯居住型社区客户的主要需求 同时也或多或少表示了对目前居住环境的不满和对城市高端住宅的渴望 如 河畔花园业主因河畔物业管理问题 换房需求大 同时购房实力分布在各面积段 新世界有换房需求业主主要是感觉新世界综合产品力 户型 物业 价格等 不够高端 所以多选择大面积升级产品 地王有实力客户多数已离开地王 部分实力业主因其地段暂无可替代项目 仍居住其中 现代家园作为沈河区早期豪宅拥有较多政府 事业单位客户 因建筑结构较老旧目前存在换房需求 在此次客户访谈中 比较欣喜的是60 的访谈客户能够接受清水1万元左右的价格 其中180 200为主力客户需求 同时客户也不同程度的表示出了对万科的信心及对项目宗地的渴望 出于客户开价保守及对产品信息不完全了解的背景考虑 客户的支付能力及未来预期也是项目实现高价值的有力支撑 五 售价制定综述 基于以上对产品 市场 消费者的综合考虑 五里河项目已经具备了在沈阳市场由G2向TOP1转变的机会与立脚点 所以 最终项目确定将沈阳万科五里河项目的售价确定在一期1 4万元 含装修 的起步平台上 09年整体市场 09年沈阳商品住宅成交面积突破1400万平 成交均价超过4000元 平 批售比持续走低 9个月低于1 期末库存减少到580万平 呈现明显的供不应求局面 5 5 09年片区市场 五里河板块在售项目6个 09年供应64 85万平 成交44 05万平 价格波动增长 下半年涨幅明显 7部委联合救市 减免房地产交易税费 对首次购房给予利润优惠 宽松货币政策 央行4次下调存款准备金率 4次下调存款利率 5次下调贷款利率 放松外籍人士购买限制 沈阳二套房贷全面松绑 房贷还清即可算首套 国务院提出深化研究物业税 国务院总理温家宝强调要坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 全国收紧二套房政策 国土部连发通知严查囤地 明确闲置土地收费 房地产收紧政策 利好政策 国四条 打击投资投机购房 五部委提高地价首付比例 二手房交易优惠政策收紧 政策变化 近期政策导向出现调整迹象 09年下半年以来利空政策明显多于利好政策 08年