基于商圈解析的零售业选址问题研究——以桂林南城百货为例.doc

基于商圈解析的零售业选址问题研究以桂林南城百货为例科技信息专题论述基于商固髓析昀零售业选址问题研究以桂林南城百货为例广西师范大学08级经济管理学院研究生姚远摘要本文在基于对商圈解析的基础上对大型的零售企业在选址上所需遵循的客观要求,选址的基本方法进行系统的探讨,并以桂林南城百货为实例进行选址问题的实证研究.关键词商圈选址桂林南城百货所谓商圈,是指零售企业以自己所在点为中心,沿着一定的方向和距离扩展能够吸引消费者的辐射范围.简言之,就是来购买商品的消费者所居住的地理范围.一,商图解析商圈是现代零售业的重要标志和特征,在商圈的建设中,选点,规模和功能这三个问题是至关重要的,这也是市场规律的客观要求,忽视了其中任何一点都有可能影响商圈效能的发挥,甚至导致商圈的失败.(一)商圈的选点选点是否合理,关系到商圈是否具有生命力的问题,即是否有发展商圈的地域优势.所谓地域优势,就是地理级差,交通条件等硬件设施的客观环境和人流数量,购买能力等消费对象的潜在因素.地域优势是一种自然资源和社会资源,作为商圈而言,存在着巨大的价值潜力,若能有效地融入市场的要素中,它将会发挥最佳的社会经济效益.因此,作为大型的零售企业,在选点上,一般依托于交通便利的商业区,经济区,文化区,还要看是否具有规模相当的停车场和临近公交站点,这样才能为前往的顾客提供便利的交通条件.(二)商圈的规模商圈规模的大小主要是以地域条件及其吸纳客流群体的能力而定的.商圈规模的首要表现是其吸纳客流群体的能力,就此而言,在构造上,地面形状以长方形,方形为好,这样才能有足够大的空间容纳建筑物,停车场以及展示台等其他必要设施.同时,在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能.因为若消费群体有不断攀升的可能,那么随着客流群体的增加,商圈的规模就需要一定程度的扩大.另一方面,商圈的规模表现在地域上的辐射范围和业态结构的多样性.商圈的辐射范围越大,越多的经营企业进入商圈,这样就形成了大,中,小规模相结合的经营模式,从而经营的商品就有着各自鲜明的主题和特色,也就会使商圈呈现热闹的氛围,商圈的规模自然也就越大了.(三)商圈的功能定位在商圈的功能方面,应该严格围绕两个方面来开展:一是建设和发展哪一类商圈.这样可以使得企业在进入每一个市场前,经过详细的市场调研,对存在的同行间进行一个量化分析,从而选择最佳的业态形式,有别于其他的零售业,以突出自我的优势.二是商圈面向哪一类消费群体.这个方面就需要与业态的形式相呼应,例如,若其消费群体的定位主要是居民为主的消费者,因而在选择商圈的时候自然需要面向自己服务的那部分消费,立足消费者,为消费者着想,服务,使商务圈极富生命力.二,选址策略在商圈确定之后,就是对具体店址的选择.选址时确定商圈步骤的延伸.对于零售业来说,它是关系到企业成败的另一个重要的环节,甚至业内有人称”选址决定了6o%的销售”.(一)根据目标客户确定商圈规模在确定商圈的功能定位后,就需要根据目标市场来确定消费群体的层次,而大型零售商业的目标市场一般是高,中档次的工薪收入的阶层,地址也就适宜选择商业中心,居民聚集区或者工薪阶层工作区域.这样的消费档次的定位就决定了它的市场就要规模大,选址应拥有较大的商圈.(二)根据交通状况确定店面位置像大型零售企业在选址时,不仅要考虑到是否位于交通便利的商业区,经济区或是文化区附近,而且更重要的是是否具备规模相当的停车场和临近公交站点,以方便顾客来往.所以,大型零售商业应按所在地人们行进,停留的规律进行选址分析,应选择在顾客容易接近的地段和位置.因为交通便利往往意味着客源,这就需要获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料,从而保证商业建成以后,能够带来充足的客源.三,桂林南城百货的选址规划(一)桂林商业零售格局现状分析根据相关部门统计,目前桂林市区限额以上零售企业有l6家,从.374.业态上分,大型百货5家,包括微笑堂,南城百货,百货大楼股份有限公司,梦之岛,联达商业广场,总营业面积28.93万平方米,年销售额12.56亿元,占全市社会消费品零售总额的5.59%.便利型社区连锁企业5家,包括华荣,好又多,桂怡,联华,喜洋洋,总经营面积37988平方米,年销售收入29811万元,遍布桂林市的所有社区.专业大型电器经营4家,包括国美,苏宁,心连心,星达.国有及集体企业2家,包括百纺总公司和糖酒总公司,这些企业基本代表了桂林市较为成熟的商业业态.而南城百货的市场份额在桂林市内众多的零售企业中已经处于数一数二的位置,与其规模和定位相似的零售企业也不超过4家.对桂林市日益富足的中高档消费群体而言,南城百货不仅填补了桂林城东无大型商场网点的空白,而且它在桂林也已经成为家喻户晓并标志着品味和时尚的知名品牌商场.(二)南城百货进驻桂林的选址原则对于南城百货来说,选址工作涉及的不仅仅是店址,还有商圈的确定和竞争状况,因为商圈表明了未来商场所进行销售的空间范围以及该商场吸引顾客的区域范围.竞争状况则能反映桂林零售业市场的机会和威胁,作为南城百货进入桂林后如何进行运营和管理的重要决策依据.因此,南城百货在最初进入桂林的时候就注意到了选址的重要性,在前期对影响南城百货选址的因素进行了大量的考察和细致的分析.对于南城百货选址的原则,主要有如下几点:1.适合商圈的规划发展南城百货的选址一般都是在城市繁华的闹市区,或者商圈刚刚开始发展起步的地段,通过自身的进入带动社区商圈的发展.在南城百货落户桂林之前,桂林已经有比较大型的零售企业如微笑堂,王城百货,桂林百货等十多家,虽然能跟南城百货规模和定位相比较的只有为数不多的几家,但较大型的购物中心多数位于中山路北极广场至上海路口东西两侧500米范围内的区域,这是桂林这个国际旅游城市的集旅游,休闲,购物,娱乐为一体的成熟的商业区,竞争非常激烈,而且没有足够理想的空间再容纳一个5万多平方米的购物中心.而在以三里店为中心,南至桂磨公路交界处,西至会展中心,北至解放桥这一段区域,中高档社区林立,学校云集,同时还有一个高新技术开发区.然而该地段区虽然人流密集,但是还缺乏一个大型高档的购物中心来带动该区域的商圈发展,这给南城百货提供了一个绝好的机会,落户于会展中心旁,既能保证商场销售的区域范围受到较小的竞争,又可以依托该地区消费者取得较好的经济效益.2.居民消费状况符合商场定位当地消费者的人口分布,收入水平,年龄层次,教育水平,消费结构,消费观念等都会对一个购物中心的选址产生影响,因此桂林南城百货所在区域的居民消费状况也是其选址时所要考虑到一个重要因素,通过大量的市场调查和数据收集,南城百货最终确定落址于七星区漓江路26号,该地点附近区域有档次较高的住宅,如龙隐园,樱特莱庄园,世纪新城以及财富名城等,中低档小区有施家园,安心小区,七星花园等,这类小区虽然不是高档小区,可是却是桂林市资格较老,人口密度较大的小区.此外,高新科技园也在附近,该地商圈是桂林市大部分企业人士往来最多的区域.因此社区居民素质相对较高,收入水平,消费水平也处在一个较高层次,对零售环境的舒适度,便利性有一定的要求,看重零售服务的提供,同时对商场商品的品牌也十分看重,对价格的敏感度低,这基本符合南城百货自身的定位.因此,南城百货的销售对象能够覆盖该区域大部分的消费群体,在市场推广,促销宣传,吸引顾客方面都能在相对较小的成本下取得更突出的效果.3.交通状况便利交通条件决定了一个商场经营是否可以顺利开展,顾客购买行为是否能够顺利的实现.如果一个商场的未来店址周围的街道宽敞,交通方便的话,那么其销售辐射的半径也可以放大很多,商业盈利空间也会更大.另外,店址周围的公交车线路也是一个购物中心所应该考虑的因素,它直接关系到消费者购物的便利程度.桂林南城百货所在的位置,就选在漓江路和金星路的十字路口处,车流量密集,是附近大部分居民上下班必经之路.同时,有16路,27路等公交车经(下转第375页)科技信息.专题论述饮酒致头孢哌酮戒酒硫柱反应两例报垣河南工业大学医院丁继侠尚伟戒酒硫样反应是药源性急症.近年来,随着人们生活水平不断的提高以及保健意识的不断增强,对头孢类抗生素的使用越来越广泛,其不良反应也13渐增多,现将两例饮酒致头孢哌酮戒酒硫样反应报道如下.1,临床资料蔡先生,63岁,9月份因”肺炎”在市中心医院住院,给于静脉注射头孢哌酮,其间回家与朋友一起饮酒,只饮到平时酒量的1/5时,出现心慌,胸闷,面色青紫,呼吸困难,家人拨打120急忙送往医院,经吸氧,静脉点滴维生素c,维生素B6,补液等治疗后,症状消失.杜先生,46岁,因上呼吸道感染,静脉注射头孢哌酮6天,少量饮酒后出现心慌,胸闷,呼吸困难,口唇紫绀,休息后症状自行缓解.但自觉体质明显下降,l0后再次饮酒后,又出现上述症状.经对症治疗后缓解.2,讨论2.I戒酒硫与戒酒硫样反应戒酒硫,通用名为双硫仑,又称双硫醒,双硫醛,化学名为双二硫化物.是人们熟知的治疗慢性酒精中毒的药物,吸收后数小时出现作用,可持续710日,在此期间若饮酒,甚至很小量,也可引起很强烈的不良反应.戒酒硫样反应是由”乙醇+双硫仑”合并使用所致,可发生面色潮红,头面部肿胀,心动过速,气喘,头昏,低血压,恶心和呕吐等反应,也称安塔布司反应.临床上应用此作用戒酒.2.2戒酒硫样反应为体内乙醛蓄积所致酒的主要成分是乙醇,进人体内后先在肝脏经乙醇脱氢酶作用转化为乙醛,乙醛再经醛糖氧化还原酶作用转化为乙酸,乙酸进入枸橼酸循环,最后转化为水和二氧化碳,24h内完全排泄.正常人饮酒后血中可出现少量乙醛,但若服用戒酒硫,血中乙醛的浓度可以上升510倍,当血中乙醛浓度大于0.5%时可发生一系列中毒症状.为体内乙醛蓄积所致.2-3头孢类抗生鬃与戒酒硫临床中常用的头孢类抗生素含有硫甲基四氮唑基团,与戒酒硫结构相似,能抑制醛糖氧化还原酶,使乙醛不能转化为乙酸,造成体内乙醛浓度升高,产生不适,即体内乙醛中毒的表现一醉酒状”】.主要表现在使用头孢类抗生素期间或停用头孢类抗生素后45日内饮酒,5lOmim后患者出现面部发热,面色潮红,头痛,严重者出现呼吸困难,出汗,口干,眩晕,腹痛,胸痛,心跳过速,烦躁不安,视觉模糊,精神错乱,嗜睡,幻觉,意识不清,蛋白尿,肝和心肌损害等反应,甚至血压下降,休克,心律失常,心肌梗塞,急性心力衰竭,惊厥或死亡.3,结论上述资料说明患者戒酒硫样反应的轻重与其体内总体酒精含量,药物浓度有关,同时还和患者自身身体状况,对乙醛的敏感程度有关.据报道即使饮少量的酒也能发生此反应口,这是酒精过量与戒酒硫样反应的区别之一.目前临床上不少戒酒硫样反应还不被人们认识,被误认为酒精过量或酒精中毒或一般常见的药物反应.主要原因是因为目前国内还有很多药物手册及说明书都未提及饮酒与一些药物同时使用可引起戒酒硫样反应,加之医务人员忽略了过去少见的一些药物反应随着人们生活水平的改变也可能变的多发.戒酒硫样反应多数表现较轻且可自行消退,也是不引起人们重视的重要原因之一.但对于有心血管疾病的,或老年人来说可能会引起病情加重或造成严重后果.另外,乙醛脱氢酶一旦被抑制常需45日才能恢复.因此,即使在停用药物后l周内饮酒,同样可发生戒酒硫样反应.所以作为医务工作者在给患者用头孢类抗生素前后一定要问清是否有饮酒史,用头孢类抗生素期间应避免使用酒精消毒,并告诫病人使用头孢类抗生素期间和其后12周内避免接触或饮食含有酒精的食物,补品和饮料,以免戒酒硫样反应的发生.戒酒硫样反应不仅在使用头孢类抗生素时会发生,临床上还发现甲硝唑,奥硝唑,替硝唑,呋哺唑酮,酮康唑,氯霉素,灰黄霉素以及治疗糖尿病的降糖药物也含有与硫甲基四氮唑相似的结构21,服药前后饮酒也能发生戒酒硫样反应,同样应引起临床工作者和患者的重视,以免加重原发病.参考文献1王安平.临床误诊误治,2001,14,(4):326.2冯婉玉,蔡爽.中国临床药学杂志,2001,10(5):3283王而立.黑龙江医学,2001,25(11):841(上接第372页)5,加强评估机构内部管理,建立内部质量控制制度.(四)资产评估人员应大力提高自身综合素质为了防止被停止执业等风险,评估人员应努力提高自身综合素质.1,转变思想观念,增强评估风险意识,在评估具体操作中,严格按照评估规范,认真撰写工作底稿和评估报告,独立进行价值判断,对评估中特别事项发表重大说明,防止将来可能发生的风险.2,加强自身职业道德建设,评估机构要加强自身道德建设,坚持独立客观,公正的行业原则,站在第三方的立场上,不与任何一方发生利益关系,敢于抵制委托人的不合理要求,对于超出自身业务能力的评估业务,经济利益再大也不去做,在业务上不唯利是图.3,大力提高自身业务素质.评估人员必须掌握必备的知识,专业技术和方法,能应对重大评估事项,业务素质的高低直接影响着评估结果和准确性.总之,只要我们坚持评估统一立法,统一执业标准,评估机构和评估人员自爱,执业过程中坚守职业道德,不断提高执业水平,评估风险是可以有效规避和防范的.参考文献1徐兴恩.资产评估学M.北京:首都经济贸易大学出版社.20062刘玉平.资产评估M北京:中国财政经济出版社,2007.3济南市政府门户网站.济南市国有资产评估管理办法.2009,8,11(上接第373页)色”都不可能直译为英语的yellow,这里的”黄色”在英语中的意义是pornographic(色情的),trashy(无聊的,低级的),obscene(淫秽的,猥亵的),filthy(猥亵的)或vulgar(庸俗的,下流的).而许多美国商店和家里都有一本厚厚的YellowPages(黄页电话簿),是按照不同的商店,企业,事业,机关分类的电话簿.由于全书用黄色的纸印刷,所以称为YellowPages,与汉语中的”黄色书刊”(filthybooks)意思完全不同.七,紫色中国自古代以来,就视紫色为祥瑞,高贵的象征,多被封建帝王所采用,如称吉瑞之气为”紫气”,”紫电”,皇宫叫做”紫禁宫”,”紫禁城”.历代皇帝为了笼络人,往往将”紫袍”赐予品位低的臣子,而”着紫”则成为封建文人奋力追求的荣禄.参加晚会时中国女性一般穿黄色或紫色的衣服,表高贵,而外国女性则穿黑色的衣服,表典雅.巧合的是,英语中的紫色(purple)象征意义也跟帝王将相有关,特指皇家的地位和权势.如thepurple帝位,王权,be.bomin