____年房地产市场形势分析.doc

20122012 年市场形势分析及应对思路年市场形势分析及应对思路 20122012 年如何确保经营的安全性及把握发展的机遇年如何确保经营的安全性及把握发展的机遇 内内 容容 目目 录录 一 一 2011 年北京市主要房地产行业政策分析年北京市主要房地产行业政策分析1 二 央行存款准备金率调整对房地产行业影响分析二 央行存款准备金率调整对房地产行业影响分析2 三 银行基准利率调整对房地产行业影响分析三 银行基准利率调整对房地产行业影响分析4 四 房产税推广对房地产行业影响分析四 房产税推广对房地产行业影响分析6 五 保障房因素五 保障房因素6 六 六 2011 年年 1 11 月北京市房地产市场分析月北京市房地产市场分析6 七 七 2011 年中央经济工作会议关于房地产政策研究年中央经济工作会议关于房地产政策研究10 八 结论 八 结论 2012 年市场形势预判及应对思路年市场形势预判及应对思路11 九 九 2012 年整体项目经营思路年整体项目经营思路12 一 一 2011 年北京市主要房地产行业政策分析年北京市主要房地产行业政策分析 时间时间部门部门文件名称文件名称政策要点政策要点 2011 1 26 国务院新新 国八条国八条 2011 1 27 北京市 京十五条京十五条 北京市对 新 国八条 的具体政策 二套房首付不低于 60 贷款利率不低于基准利率 1 1 倍 当地户籍居民 对已有 1 套住房的限购 1 套住房 非当地户籍居民 提供连续 5 年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明 限购 1 套 已拥有 2 套及以上住房当地籍户 拥有 1 套及以上非当地籍户 无法 提供连续 5 年本市纳税或社保证明的非当地籍户 暂停向其售房 个人购买住房不足 5 年转手交易的 统一按销售收入全额征税 2011 3 16 国家发改委 商品房销售明码标价规定 2011 7 12 国务院 新版楼市 国五条国五条 对于房价上涨过快的二三 线城市也要采取必要的限购 措施 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责 二要完善相关政策措施 加大政府投入和贷款支持力度 确保今年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设 三要继续严格实施差别化住房信贷 税收政策和住房限购措施 遏制 投机投资性购房 合理引导住房需求 四要认真落实今年的住房用地供应计划 确保保障性住房用地 加快 普通商品住房用地投放 五要规范住房租赁市场 抑制租金过快上涨 时间时间文件名称文件名称政策要点政策要点 2011 1 26 新新 国八条国八条 2011 1 27 京十五条京十五条 北京市对 新 国八条 的具体政策 二套首付不低于 60 贷款利率不低于基准利率 1 1 倍 京籍户最多购至 2 套 非京籍足 5 年纳税或社保购 1 套 其他禁购 个人购买住房不足 5 年转手交易的 统一按销售收入全额征税 2011 7 12 新版楼市 国五条国五条 对于房价上涨过快的二三 线城市也要采取必要的限购 措施 一严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责 二完善政策 加大政府投入和贷款支持 确保 1000 万套开工 三继续住房信贷 税收和限购措施 遏制投机 四落实供应计划 确保保障房用地 加快普通商品房用地投放 五规范住房租赁市场 抑制租金过快上涨 结论 北京市限购政策调控要点 京籍户限购 2 套以内 非京籍户须纳税或社保 5 年以上可购一套 其他 一律禁购 北京市住房和城乡建设委员会委员已于 12 月 16 日召开发布会 声明 北京市按照中央的决策部署 坚持房地产市场的调控 包括限购政策不放松不动摇限购政策不放松不动摇 房地产市场健康发展需要政策持续延续 意 味着行业政策将持续 严峻的限购政策不会放松 十二五 规划纲要 提出 未来五年建 3600 万套保障房 其中 2011 年开工 1000 万套 如从目 前的市场数据分析 保障房入市规模已开始明显加大 预计 1000 万套的开工 将在 2012 年对商品 房市场产生激烈的冲击 11 月前 13 天内新建住宅网签 8035 套套 其中保障房超 5800 套 占比超套 占比超 72 2011 年 11 月 30 日晚 央行宣布降低存款准备金率 12 月 1 日房企股票大涨 其中港 股中海地产 00688 HK 当天涨幅 13 18 13 18 股票市值增涨市值增涨 138138 亿亿港币 恒大地产 03333 HK 涨 幅 16 279 16 279 雅居乐涨幅 14 89 14 89 等的 本次 R 的调低 除释放 4000 亿银行信贷额度外 更预期货币政策将出现放松迹象 自 2011 年上周召开的中央经济工作会议 加快普通商品住房建设 扩大有效供给加快普通商品住房建设 扩大有效供给 意味着政 策将主导加大投资 方可增加供给 但前提是货币政策必须放松 从 12 月 5 日央行存款准备金率下调 0 5 释放两个利好 首先释放约 4100 亿流动性货币 其 次 从之前经验分析 每次准备金率调整变向后 都会持续相同趋势一段时间 可判断 未来 一段时间准备金率将持续下调趋势 市场流动性加强 银行存贷款基准率对开发商和贷款购房者 都增加了利息成本 对于一直行业规模过快发展有 利 但对于双方都不利 根据目前国内经济情况观察 未来一段时间对贷款基准利率的调整更 趋于持平或者微降 预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显 1 存款准备金率的高低 直接影响市场流动货币的存量 当 R 提高是 冻结一定数量货币 的流动性 当 R 降低时 释放一定数量货币的流动性 2 当存款准备金率对房地产市场具有明显的影响 当 R 达到高点前后 房地产市场往往处 于低迷期 当 R 开始降低后 房地产市场将逐步走出低谷 3 2011 年 11 月底 M2 余额 广义货币 即人民币银行存款余额 约为 82 55 万亿 存款 准备金率降低 0 5 可释放 4100 亿的货币规模 12 月 5 日存款准备金率降低 0 5 意味 着释放约 4000 亿资金的流动性 4 存款准备金率一旦调节方向转变 往往会持续相同的趋势一段时间 从目前调整方向预 计 未来一段时间 R 将持续下调的方向 即不断向市场释放大量资金 对房地产行业是 个利好 三 银行基准利率调整对房地产行业影响分析三 银行基准利率调整对房地产行业影响分析 2007 20112007 2011 年银行贷款基准利率变动记录年银行贷款基准利率变动记录 调整时间调整时间1 1 年期贷款利率年期贷款利率5 5 年以上贷款利率年以上贷款利率 2007 3 186 397 11 2007 5 196 577 2 2007 7 216 847 38 2007 8 227 027 56 2007 9 157 297 83 2007 12 217 477 83 2008 9 167 27 74 2008 10 96 937 47 2008 10 306 667 2 2008 11 275 586 12 2008 12 235 315 94 2010 10 205 566 14 2010 12 265 816 4 2011 2 96 066 6 2011 4 66 316 8 2011 7 76 657 05 目前中国房地产开发商的绝大部分筹资来源渠道为银行 银行存贷款利率的调整 对房 地产行业融资成本具有重要影响 且影响具有长期性 所以 银行存贷款基准利率的调整方向 是国家的对房地产行业调控方向的具体体现 银行基准存贷款利率对房地产市场的影响分析 银行基准存贷款利率对房地产市场的影响分析 1 贷款基准利率的上升 将使资金成本提高 为房地产开发商造成明显的利润压力 一定 程度上抑制房地产投资 相反 贷款基准利率的降低 将降低融资成本 鼓励房地产投 资扩大规模 2 贷款基准利率的上升 将使资金成本提高 使通过贷款购房的客户购房成本明显增加 故将抑制购房消费积极性 相反 贷款基准利率的降低 将降低贷款购房成本 鼓励购 房者得积极性 3 根据目前国内经济情况观察 未来一段时间对贷款基准利率的调整更趋于持平或者微降 预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显 四 房产税推广对房地产行业影响分析四 房产税推广对房地产行业影响分析 中央经济工作会议已经明确要求 开展房产税推广 房产税将开始一定范围内实施 对于调整房地产产品结构 抑制房地产投资具有一定的作用 总体来说 房产税对房地产投资具有一定的抑制作用 但总体效果显现较慢 影响程度不强烈 五 保障房因素五 保障房因素 十二个五年规划纲要 提出 未来五年 我国将建设 3600 万套保障房 其中 2011 年实现 开工 1000 万套 如果保障房 5 年能够能按照这个规模发展的话 预计从 2011 年开工的 1000 万 套保障房大多数能够在年内实现预售 将对逐步对商品房产生强烈冲击 尤其将体现在 2012 年 但从目前市场的反应来看 保障房的实际影响小于预期 据此可推断出两种可能 第一 如果 2011 年的保障房尚未大量入市的话 从开发周期推算 2012 年必将大规模入 市 所以 2012 年保障房将分流大量的商品房 对商品房市场冲击严重 第二 保障房建设目标不现实 地方政府在实现过程中打了折扣 致使保障房的供给量远 远低于市场目标 那么后期将使 十二五 规划中的保障房政策发生调整 11 月以来 北京有 7 个保障房项目入市 其中大部分为限价房 供应面积合计接近 8080 万平万平 提供房源超过 8000 套 11 月前 13 天内新建住宅网签 80358035 套套 其中商品房住宅签 约 2200 套左右 保障房签约超过 58005800 套 占比超过套 占比超过 72 72 预计 2012 年保障房的建设总量 仍将维持高位 而且保障房的信贷等资金倾斜很可能会继续影响商品房开发的资金来源 法制晚报 六 六 2011 年年 1 11 月北京市房地产市场分析月北京市房地产市场分析 1 房地产开发投资完成情况统计分析房地产开发投资完成情况统计分析 1 11 月 北京市完成房地产开发投资 2840 1 亿元 同比增长 12 7 其中 住宅投资 1686 2 亿元 增长 29 8 写字楼投资 333 3 亿元 增长 37 2 商业及服务业等经营性用房投 资 276 6 亿元 增长 6 房地产开发投资中 建安工程投资完成 1087 3 亿元 增长 39 4 占全市房地产开发投资比重为 38 3 2 房地产市场供给情况房地产市场供给情况 11 月末 全市商品房施工面积为 11682 8 万平方米 同比增长 21 3 其中 住宅施工面积 为 6988 1 万平 增长 22 写字楼为 1404 4 万平 增长 39 7 商业及服务业等经营性用房为 1149 2 万平 下降 3 6 1 11 月 全市商品房新开工面积为 3917 7 万平方米 同比增长 61 4 其中 住宅为 2445 2 万平 增长 45 5 写字楼为 448 4 万平 增长 2 倍 商业及服务业等经营性用房为 281 6 万平 增长 25 5 1 11 月 全市商品房竣工面积为 1367 6 万平方米 同比下降 19 2 其中 住宅竣工面积 为 800 万平 下降 24 9 写字楼为 167 9 万平 增长 20 6 商业及服务业等经营性用房为 145 5 万平 下降 35 4 3 房地产市场销售情况房地产市场销售情况 1 11 月 全市商品房销售面积为 1107 8 万平方米 比上年同期下降 19 5 其中 住宅销 售面积为 772 1 万平方米 下降 22 7 写字楼为 182 1 万平方米 下降 1 7 商业及服务业等 经营性用房为 88 万平方米 下降 28 4 政策性住房建设情况政策性住房建设情况 1 11 月 全市政策性住房完成投资 666 亿亿元 同比增长 130 其中住宅投资为 531 1 亿亿 增长 120 11 月末 全市政策性住房施工面积为 3944 6 万平万平 同比增长 67 7 其中住宅施工面积为 3179 2 万平万平 增长 59 4 1 11 月 全市政策性住房新开工面积为 1602 6 万平万平 同比增长 130 其中住宅新开工面 积为 1303 4 万平万平 增长 95 2 5 房地产开发企业项目资金到位情况房地产开发企业项目资金到位情况 1 11 月 全市房地产开发项目到位资金为 4773 9 亿元 同比下降 2 1 其中 金融贷款为 1025 2 亿 下降 15 4 自筹资金为 1525 8 亿元 增长 0 1 定金及预收款为 1367 8 亿 增长 3 9 从以上数据可见 在国家大力的宏观调控之下 2011 年 1 11 月北京市房地产投资增长 12 7 新 开工面积增长61 4 商品房销售面积增长 21 3 但深入研究各类数据内部结构后发现 其中 保障房在房地产投资 新开工面积 销售面积等方面都出现明显增值 成为今年各类指标总体 增长的主要驱动因素 初步分析 除保障房外的商品房市场 以上各项指标今年预计将出现下 降 七 七 2011 年中央经济工作会议关于房地产政策研究年中央经济工作会议关于房地产政策研究 2011 21 12 14 日召开的 2011 年中央经济工作会议精神定调 稳增长 控物价 调结构 房地产行业调控基调 坚持房地产调控政策不动摇 坚持房地产调控政策不动摇 会议提出的涉及房地产业的政策方针如下 一 进一步推进房产税房产税改革试点 二 抓好保障性住房保障性住房投融资 建设 运营 管理工作 三 坚持房地产调控房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归房价合理回归 加快普通商品住房建设 扩大有效 供给 促进房地产市场健康发展 2011 年中央经济工作会议对 2012 年中国房地产行业的定调 2012 房地产政策 坚持保障房建设和市场调控两手抓 推进房产税改革试点房地产政策 坚持保障房建设和市场调控两手抓 推进房产税改革试点 自从去年房地产调控以来 加大保障房建设和加强房地产市场调控就是调控政策的重点 明年仍将坚持保障房建设和房地产市场调控两手抓 去年中央经济工作会议注重建设规模注重建设规模 而 今年会议要求 要抓好保障性住房投融资 建设 运营 管理工作要抓好保障性住房投融资 建设 运营 管理工作 保障房政策重心由强调规 模向运营和管理方面转移 本次中央经济工作会议还指出 进一步推进房产税改革试点 这可 能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件 房地产调控目标 由房地产调控目标 由 遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨 升级为升级为 促进房价合理回归促进房价合理回归 去年 4 月 国十条 房地产调控目标为 遏制部分城市房价过快上涨遏制部分城市房价过快上涨 今年 1 月出台的 国八条 强调 巩固和扩大调控成果 今年中央在此次会议上把调控目标由 遏制房价过快 上涨 正式升级为 促进房价合理回归促进房价合理回归 表明 合理回归 才是中央的真正意图 从从 调结构调结构 的高度认识房地产调控的高度认识房地产调控 房地产调控由 被动 向 主动 转变 由 遏制房价过快上涨 促进房地产市场健康发 展 向 促进房价合理回归 为调整经济结构服务为调整经济结构服务 转变 房价合理回归有利于扩大内需 调房价合理回归有利于扩大内需 调 结构结构 李克强副总理近期讲话中多次指出房地产调控对扩内需 调结构具有积极作用 八 结论 八 结论 2012 年市场形势预判及应对思路年市场形势预判及应对思路 2011 2011 年北京市新建普通住房价格目标 较去年年北京市新建普通住房价格目标 较去年 稳中有降稳中有降 截至目前 北京市新建普 截至目前 北京市新建普 通住房成交均价每平方米通住房成交均价每平方米 1391413914 元 比去年全年水平低元 比去年全年水平低 6 3 6 3 2011 年北京市城乡住房 建设情况 新闻发布会 2011 12 16 北京限购政策执行一年来 效果明显 刚性自住性购房占到北京限购政策执行一年来 效果明显 刚性自住性购房占到 90 以上 房价降了以上 房价降了 6 3 北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控 包括 北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控 包括限购政策不放松不动摇限购政策不放松不动摇 房地 房地 产市场健康发展需要政策持续延续 产市场健康发展需要政策持续延续 北京市住房和城乡建设委员会委员 王荣武 从目前我们掌握的情况 北京市还没有开展房房地产税试点的想法 如果需要也将开展从目前我们掌握的情况 北京市还没有开展房房地产税试点的想法 如果需要也将开展 试点 试点 北京市住房和城乡建设委员会委员 王荣武 今年目标是开工今年目标是开工 2020 万套 年底会有所超出 截至目前 固定资产投资是万套 年底会有所超出 截至目前 固定资产投资是 567567 亿元亿元 1 1 1111 月房地产开发投资增长月房地产开发投资增长 12 7 12 7 其中保障房投资增长 其中保障房投资增长 1 21 2 倍 倍 北京市住房保障办公室 常务副主任 邹劲松 市场形势预判市场形势预判 1 2012 年 房地产行业行政调控政策不动摇房地产行业行政调控政策不动摇 即限购 限贷方面的政策将继续目前的态势 即使调整也将使微调 不会出现大的变动 调控目标更加严峻 促进房价合理回归 房价合理回归 这将比之前的调控目标更深入 加快普通商品住房建设 扩大有效供给扩大有效供给 促进房地产市场健康发展 以上手段将更有利于 房地产市场长期可控 稳健的发展 同时也意味着在货币政策方面将适当放松 应主要体现在 央行存款准备金率的降低 以此促进投资 才可增加供给 2