2009年12月北京顺义后沙峪地产项目市场研究报告(ppt 46)

北京 后沙峪项目报告 在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。 大势 宏观市场分析 2009年 1-11 月 ， 北京市期房住宅销售共131453套 ， 销售面积共 14441391 ， 同比去年 ， 分别上涨了 55%和 63.31%； 在 11、 12月传统的销售淡季内 ， 销售情况仍持续高涨 ，地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因 。 2009年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。 2009年北京房地产市场整体销售状况 北京市整体成交均价自 2009年 3月后保持持续平稳的增长 ， 截止 2009年 11月 ， 北京住宅成交均价已高达 17443元 /平方米 。 2 0 0 8 年、2 0 0 9 年各月日均成交量对比4162673231281592622161651838018642238238739141447844149940623424801002003004005006001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2008年 2009年2 0 0 8 、2 0 0 9 成交价格对比10486 112501176112269 12919134161441014860 14382158931744311419128111146212809 1312212688 135841420412694 127671221250008000110001400017000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月单位: 元/ 平方米2009年 2008年2009年北京房地产市场区域土地供应状况 北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙房地产又以 50.5亿元的天价拍得顺义天竺 22号地，该土地楼面地价达到了 29859元 /平方米 。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。 土地供应郊区化 2009年，北京市住宅土地成交面积 1075.27万，成交 68块地，城八区成交面积仅为 200.37万， 17块地，占北京市土地全年交易量的 18.63%； 2 0 0 9 年度北京住宅用地成交情况050100150200250大兴 房山 通州 朝阳 顺义 昌平 怀柔 密云 开发区 海淀 石景山 平谷 丰台 西城02468101214住宅用地成交面积( 万)住宅用地成交块数北京 09年房地产市场总结 市场存量逐渐减少，呈现供求平衡的格局。 投资热情高涨，导致后续市场潜在供应不足。 整体市场火爆，销售市场转为卖方市场。 投资市场 供应市场 销售市场 北京 09年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格将继续看涨。 宏观政策 关键词 利好行业 房地产行业做为我国支柱行业 ， 其稳定 、 长效的发展至关重要 。 因而 ，出于对行业及整体经济的保护 ， 在现今市场环境下 ， 政府将继续加大“ 救市 ” 力度 ， 以稳定市场 。 北京 2010年房地产市场展望 市场环境 关键词 逐渐复苏 行业整顿还在进行中 ， 消费者观望情绪依然存在 ， 政府坚定的救市政策及措施出台 ， 会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏 。 北京 2010年房地产市场展望 价格走势 高位运行 09年整体市场价格持续走高，尤其表现在区域市场上，但从成交来看，刚性需求客户对价格的敏感度最高。 未来产品品质重新成为定价的主要参考依据，市场价格将趋于理性回归。 关键词 北京 2010年房地产市场展望 产品供应 结构单一 随着 90/70政策的落实 ， 市场的供应结构正向着宏观调控的方向前行 。 中小户型已经成为主流供应 。 大户型产品将呈现稀缺性 。 对于产品面积的限制也将催生产品形态的创新 。 关键词 北京 2010年房地产市场展望 板块轮动 向外扩散 09年，大兴取代朝阳，成为北京土地成交量之冠，北京市场呈现郊区化供应态势，大兴、顺义、通州、昌平等郊区县成为未来房地产市场热点区域。 关键词 北京 2010年房地产市场展望 在整个 2009年中，中国房地产市场又经历了一次“拐点”。 从近期政府、金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房地产救市的倾向和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望情绪在短时间内也不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退， 2010年房地产整体市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为取胜之关键。 所以， 2010年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！ 2010年 挑战与机遇并存 战局 顺义区域市场分析 顺义 1998年撤县设区，总面积 1021平方公里，下辖 19个镇、 6个街道办事处、 424个行政村，户籍人口 56.4万，常住人口 70.3万 ; 顺义位于北京市东北部，城区距市中心 30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。区境东西长 45公里，南北宽 30公里，总面积 1021平方公里； 城乡劳动力在二三产就业人数达到 21.8万人，占本区劳动力总数的 88。 顺义概况 顺义 ： 顺义区”十一五规划“中明确指出，围绕扩建中的首都机场，着力打造 “临空经济带” 的发展目标。并提出 ”空港国际化、全区空港化、发展融合化“ 的区域发展口号。 临空经济带： 五大功能板块共同组成，包括“ 顺义新城区 /空港 工业区 / 会展产业区 / 国门商务区 / 空港物流区” 。 区域发展背景 “2008 年，中国 北京” 国际社会的焦点，全球华人的骄傲 在这样的宏伟背景下，顺义正走在前所未有的高速前进的轨道上。 2008年，对于顺义，发展契机来源于奥运，但并不局限于奥运。 顺义在承担奥运水上项目之外， 08年更为重要的是“经济产业的转型”。 区域发展契机 新国展 会展经济全速启动，国际精英人群趋集 规划总建筑面积 65万平方米。总建筑面积达到 35.5万平方米，包括 10万平方米的展馆及展览配套设施。预计新国展投入使用后，每年对相关产业带来的影响产值将达到 60亿元，税收收入将达到 2.3亿元。 顺义区文化创意产业发展实施意见 ， 明确了以会展为龙头， 打造广告会展、设计创意、出版印刷三大板块。 新国展催化区域经济多元化发展 本案思考： 会展经济、创意产业，将为区域注入全新的运转资源，带动区域经济发展，以及产业、人群的丰富。 大量的就业人口对本案定位及客群捕捉影响意义重大。 空港提出“国门一公里”概 念，建设 工业别墅群，五星级酒店、商铺等作为综合配套设施 利用国际口岸优势，设立空 港保税区或空港保税物流园区，形成保税仓储、物流中转、物流配送、国际采购、展览展示、加工出口以及其它保税 延伸产业集群 ； 利用航空运输功能，在机场 所在地周边地区形成产业群，以及更广泛的地区内与空运、航空 相关的产业集群 。 截止到 2008年上半年，临空经济区引进项目 242个，协议引进资金 486亿元。从业人员 13万人。 临空经济带 助推区域经济向国际化口岸跨越式发展 本案思考： 临空经济的快速发展 直接导致区域产业结构的变化 ， 以及大量相关产业人群的涌入 。 空港助推区域经济 本案思考： TOD模式的引入，缩短中关村、亚运村、望京、及城市核心区与区域的时间距离， 区域突破原有的依赖地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。 15号线 ,线路为西苑 -中关村 -奥林匹克中心区 -望京 -沙峪镇 -新国展中心 -京密路 -顺义府前街，到达燕京桥。 此外，机场轻轨从东直门到机场 3号航站楼，在设计过程中给通往顺义区的轨道交通预留了出口。 TOD： 公共交通导向型发展模式， 为区域建设提供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。 地铁 15号线、机场线 发达立体交通结构，助推区域发展引擎 交通系统打通区域经济动脉 产业丰富，结构转型 2008年，顺义区第三产业比重将达到 50左右，借助新国展、空港物流、国门商务等重要产业构成的腾飞，顺义正在快速的 从制造大区向服务大区转型。 平台搭建，区域腾飞 2008年，首都国际机场三期扩建完成；新国展一期工程完工并投入使用。国际化的空港基地、跨时代的会展中心， 08年，基础设施的建设完成，使得 顺义的真正腾飞，从机会变成现实。 区域前景展望 1 2 3 4 顺义新城 临空经济带 新国展 轨道交通 顺义区房地产发展前景良好 城市化进出将快速增加区域的就业和配套，将促进顺义 房地产市场产生跨越式变化 。 日渐成熟，发展 空间广大 、产业素质与综合能力较高，为区域房地产市场提供良好的生存环境和客群基础 。 将带来大量的产业 人口聚集 ，为区域提供臵业的支持平台和客源基础 。 将缩短区域和其他区域的交通时间成本，使区域 居住客群基数得到快速释放 。 顺义宏观环境小结 顺义老城区版块 国展版块 温榆河版块 顺义区域房地产市场概述 温榆河版块 新国展版块 马坡版块 顺义区域房地产市场发展至今，形成三个版块，并各具特色。 马坡（潮白河） 新国展 温榆河 顺义老城区 顺义房地产市场以顺义老城区起步， 温榆河版块以 其自然资源成为最早的高端物业云集之所，已成为北京最为著名的中央别墅区；新国展版块，在新国展兴建后，也成为区域房地产开发重点；顺义新城马坡组团新起步，后市强劲。 区域房地产发展历程 发展历程层面，新国展和马坡两版块房地产市场发展阶段较为接近，存在一定竞争关系。 顺义老城区 1 2 温榆河版块 3 新国展版块 区域各版块房地产市场分析 顺义老城区 在售项目 顺义县城为顺义老城区版块的核心组成部分； 便利的交通，完善的生活配套是顺义老城区最为明显的优势； 老城区项目多以地段优势和配套作为卖点，目标客群更多地指向顺义本地居民； 典型项目如下： 项目名称 地址 体量 容积率 供应情况 均价 (元 /平方米 ) 金汉绿港 顺义区府前东街东兴路 63.94万平米 1.89 普通住宅； 96平米二居； 103-160平米三居 13000 裕龙花园 顺义区县城东侧 150万平方米 1.88 板楼； 66平米一居 -180平米四居 800 万科四季花城 顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面 (顺义二中南侧 ) 50万平方米 1.56 普通住宅、花园洋房； 95-100平米的两居、 118-130平米的三居、 150平米的情景花园洋房四居 7600 望潮家园 顺义区滨河小区东侧 100万平方米 2.8 90、 99平方米两居、 117、 120、 128平方米三居 8800 仓上家园 顺义区燕京桥西南侧 2万 未知 板楼 ， 82-155平方米 8200 顺义老城区 特性分析： 本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。 区域客群 自住为主： 其主要满足顺义区内住户的自住性需求。该区域客群看重价格及户型。消化速度最快的是 90平米左右的中小户型。 产品单一 价格稳定： 区域在售项目以普通住宅为主，均价在 8000-10000元左右。 后续量小 区域衰败： 顺义老城区的房地产开发基本已进入尾期，后续开发量较少。未来供应以多以普通住宅为主。 顺义老城区 1 2 新国展版块 3 温榆河版块 区域各版块房地产市场分析 项目名称 地址 体量 容积率 供应情况 价格 誉天下 顺义中央别墅区温榆河畔 ,机场杨林出口 1000米 78万平方米 0.6 双拼、联排 260-420平米 20000 清锦源 顺义中央别墅区京承高速后沙峪出口向东 800米温榆河桥东 10.6万平方米 0.33 独栋 600-800平米 2400万 /套 龙湖滟澜山 顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东 1500米 10.8万平方米 0.67 联排 310-450平米 33000 阿凯笛亚庄园 顺义区后沙峪 ,温榆河畔 28万平方米 1.12 别墅：联排 320-430平米、双拼470-560平米、独栋别墅 735； 公寓： 99平方米一居、 118平方米两居和 175至 220平方米三居四居 别墅： 500万 -800万 /套 公寓： 9800元 /平方米 龙湾 顺义后沙峪镇温榆河别墅区 21号地 35万平方米 0.47 独栋、联排 360-500 2500万 /套 优山美地 顺义温榆河北岸 21万平方米 0.4 独栋别墅 ： 777-1747平方米 3000万元左右 /套 丽宫 顺义机场高速公路杨林大道出口，介于机场高速与京顺路之间 30.7万平方米 0.52 独栋 680-1470平米 30000 温榆河版块在售项目 温榆河畔北京传统中央别墅区是温榆河版块的核心部分； 高端别墅成为本区域的标语，客群、氛围不可复制； 典型项目如下： 温榆河版块特性 涉外区域 高端调性： 顺义最高端、最具知名度的房地产区域，以别墅供应为主，已形成独特的区域属性，引领全北京别墅市场。客群、氛围不可复制。其它三个版块与其无竞争性。 成熟区域 最后的晚餐： 区域短期内供应较大，多为老项目后期放量，区域也已成熟，长期供应有限。 形象基础 区域名片： 对顺义其它区域的房地产市场而言，该区域拉升整体区域形象和价值，也成为区域最具客群吸引力的地产名片。 本案关注： 成熟的涉外别墅区形象成就了区域地产高端基因，并且其强大的客群认知度成为本案高端物业分流的主要目标。 顺义老城区 1 温榆河版块 2 3 新国展版块 区域各版块房地产市场分析 新国展版块在售项目 后沙峪、新国展以及空港周边区域组成了新国展版块的主要部分； 临近传统别墅区以及新国展、空港未来所带来的客户及配套价值成为支撑该区域的主要力量； 典型项目如下： 项目名称 地址 体量 容积率 供应情况 价格 智地香蜜湾 顺义区后沙峪裕民大街 38号（龙腾文化公园对面） 11.2万平米 2.20 普通住宅 办公、商业 平层： 90-150平米 Loft： 40-70平米 平层 9500 Loft12000 顺鑫花语 后沙峪北火寺路西侧 8.8万平方米 1.4 板楼 ,多层 ,小高层 92 左右两居、 140 左右三居及 150-190 跃层 均价 9000 香花畦 空港城后沙峪德国印象北侧 16.8万平方米 1.49 板楼 ,多层 ； 178-226平方米 均价 13500 澳景园 天竺镇新国展正南面 5.9万平方米 0.69 460平方米至 600平方米独栋， 360平方米双拼， 800万至 2000万 /套 新国展国际公寓 顺义区天竺空港开发区 8万平方米 1.8 51平方米一居、 73-90平方米两居、 95-112平方米三居、 130平方米四居 9000 馨港庄园 顺义区首都机场东南李桥镇 44.6万平方米 1.07 44一 205平方米一至四居 8500 聚通嘉园 顺义区后沙峪镇 1.45万平方米 0.78 公寓 60平米一居、 82平米两居和 142平米三居 11000 新国展版块特性 后起之秀： 新国展版块做为顺义房地产市场发展的新起之秀，以商用物业供应为主，区域住宅供应还未形成规模，在售项目规模较小。 前景无限： 随着空港园区和新国展带动的会展产业发展，未来区域做为顺义经济产业核心区，住宅市场将随之启动，成为顺义房地产市场的热点区域。 中端区域 产品平实： 目前区域特性为中端住宅市场，虽有部分别墅等低密度产品的供应，但缺乏景观、氛围的支撑，未成气候。受限于产业的发达，区域房地产市场基调较为固化，以配套型住宅为主。 本案关注： 新国展从发展来说，是未来马坡的主要竞争对手。但其产业园区的标签弱化了竞争性 本体 个案项目分析 火 寺 路 规 划 路 机场北线辅路 规划路 本案 北 枯柳树 环岛 顺平路 京 顺 路 首都机场 机 场 高 速 项目周边示意图 中国第九届花博会主会场展馆 国航飞行 培训中心 城市公园 共占地 500亩 北六环 北五环 北四环 北三环 项目地理位置简图 项目地理位置简图 枯柳树环岛 北 京 顺 路 天竺路口 后沙峪站 新国展 北站 新国展站 望京站 亚奥 清华大学 示 意 图 本案 地块现状及周边现状 项目总占地 105亩。可建设用地面积为 65.42亩。现状为六通一平。土地性质为工业用地。 花博会主会场西南侧实拍图 国航飞行培训中心东南侧实拍图 国航飞行培训中心东北侧实拍图 国航飞行培训中心东侧实拍图 项目西北侧实拍图 项目西北角路标实拍图 国航飞行培训中心效果图 国航飞行培训中心效果图 地块现状及周边现状 技术经济指标 建设用地： 43300平方米 容积率 ：大于等于 0.8 建筑密度：多层不低于 40%；单层不低于 50% 控制高度：小于等于 24米 控制层数：小于等于 7层 绿化率 ：大于等于 15% 建议我们参照 智地 香蜜湾 作为模板来建造设计我们的建筑 对比理由 智地 香蜜湾 本案 物业地址 顺义后沙峪地区前沙峪村裕民大街 38号 顺义后沙峪镇中心区 C-29地块 总用地面积 39977平方米 43510.2平方米 规划总建筑面积 87950平方米 容积率 2.2 0.8 绿化率 30.00% 15% 建筑形态 2栋 15层小高层 ;6栋 8层小高层 ;2栋 11层小高层 7 层 智地 香蜜湾与本案项目，有很多相似性，我们在产品定位、价格制定、建筑形态和形式上均可借鉴智地 香蜜湾。 具体细节可有我们个性化的定制。 项目名称：智地 香蜜湾 所在区域：顺义区 所在板块：顺义板块 环线位臵：五环外 楼盘地址：顺义区后沙峪裕民大街 38号（龙腾文化公园对面） 项目四至：东 :市政绿化带 ; 南 :空港开发区 ; 西 :龙道河 ; 北 :裕民大街 ; 物业类型：普通住宅 开发商北：京汉唐建设发展有限公司 销售代理：北京金网络房地产经纪有限公司 物业管理：北京金网络物业管理有限公司 广告策划：北京智联东方广告有限公司 建筑施工：江苏华建建设股份有限公司 建筑设计：中建（北京）国际设计顾问有限公司 景观设计：美国 EDSA景观设计公司 对比项目信息 时间 产品类型 销售报价 (单价 ) 备注 2009-11-2 普通住宅 12500元 / - 2009-9-22 普通住宅 12000元 / - 2009-8-14 普通住宅 15000元 / - 2009-7-24 普通住宅 14000元 / - 2009-6-25 普通住宅 12000元 / 此价格为 LOFT价格 2009-5-26 普通住宅 11000元 / 此价格为 loft价格 2009-5-26 普通住宅 9000元 / 此价格为平层价格 2009-4-28 普通住宅 7000-9000元 / 此价格为平层价格 2009-4-28 普通住宅 10000-12000元 / 此价格为 loft价格 2009-3-24 普通住宅 9000-12000元 / loft户型 40-70平米办公楼的价格一次性 9.5折，按揭 9.9折 2009-2-25 普通住宅 9000-12000元 / loft户型 40-70平米办公楼的价格一次性 9.5折，按揭 9.9折 2009-2-25 普通住宅 6800-8000元 / 一次性 9.8折，按揭 9.9折 2009-1-20 普通住宅 7500元 / 一次性 9.8折、按揭 9.9折 2009-1-20 普通住宅 10000-12000元 / loft户型 40-70平米办公楼的价格一次性 9.5折，按揭 9.9折 2008-12-25 普通住宅 7000元 / 一次性 98折，按揭 99折 2008-11-25 普通住宅 10000-12000元 / loft户型 40-70平米办公楼的价格一次性 9.5折、按揭 9.8折 2008-11-25 普通住宅 7000元 / 一次性 9.8折 2008-10-28 普通住宅 10000-12000元 / loft户型 40-70平米办公楼的价格一次性 9.5折、按揭 9.8折 2008-10-28 普通住宅 9000-9500元 / - 2008-10-20 普通住宅 9500-14000元 / - 2008-6-26 普通住宅 9500-14000元 / - 2008-5-26 普通住宅 9500-14000元 / - 对比项目数据 日期 销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 （套） （平方米） （元） （元 /平方米） 2009年 12月 1 91.51 1425678 15579 2009年 11月 40 3421.6 46200264 13503 2009年 10月 37 3590.87 45898576 12782 2009年 9月 69 6142.75 79660310 12968 2009年 8月 58 3447.65 50352372 14605 2009年 7月 72 4862.7 56024180 11521 2009年 6月 193 13342.95 142079632 10648 2009年 5月 144 10357.35 100392320 9693 2009年 4月 150 12420.64 110941536 8932 2009年 3月 75 6181.7 51786236 8377 2009年 2月 38 3030.18 26258982 8666 2009年 1月 18 1549.98 14783377 9538 2008年 12月 27 2630.25 21216816 8066 2008年 11月 37 2992.99 26383518 8815 2008年 10月 73 5735.88 50945060 8882 2008年 9月 5 328.91 3381848 10282 2008年 8月 10 1011.87 8643627 8542 2008年 7月 17 1323.39 13212011 9983 户型 面积 套数 配比 一居 50-77 683套 61.75% 二居 88-96 333套 30.11% 三居 137-149 90套 8.14% 对比项目数据 项目名称 :中间建筑 楼盘地址 :海淀区四季青镇西山地区 开 发 商 :北京西山产业投资有限公司 营销策划 :北京伟业房地产经纪有限公司 (委托销售 ) 物业管理 :北京达文世纪物业管理有限公司 办公建筑面积 :80000 建筑层数 :4层 建筑形态地上 4层，地下 1层 标准层净高 :2.80米 标准层面积 :5000平方米 得房率 :80% 对比项目信息 时间 销售报价 (元 / ) 2009年 11月 16500元 / 2009年 9月 27000元 / 2009年 8月 17000-20000元 / 2009年 6月 17500元 / 2009年 5月 17500-2000