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05购房流程第五步合同 购房流程第五步合同- 2、补充协议我们通过网友提供的补充协议，将其中涉及房屋质量的条款汇总如下 1、墙体住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。 2、管线管线安装与室内表面的平整，不在商品房内通行任何公用管线，任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。 3、防水标准房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。 新浪乐居论坛#v:d)Y8s,w 4、配套设施保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用，并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。 5、小区规划买方不得擅自变更公共设施（停车场、加工层、园林绿化等）设计和用途；车库、泳池、绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行政主管部门的文件规定执行；公共设施是小区配套，不允许用作营业性用途；商品房楼顶和外墙所有权归全体业主，买方和物业管理公司可以无偿使用，但不得在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施；不得在外墙设置影响买方采光、通风、安全、景观及产生噪音和污染的设施 6、房屋面积问题新浪乐居论坛.a-X1H7S,g;V-f:e (1)、买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。 (2)、买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。 (3)、买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；买受人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍然应当及时为买受人办理房屋所有权证。 :k:r(m+o4Wx房屋质量问题无疑是所有合同、条款中的重中之重。 一旦发生重大问题，将会直接影响到购房者的入住、装修。 同时，由于建筑主体结构的不可逆转性，当您入住后再发现重大问题，往往为时已晚。 因此在补充协议中约定房屋质量的内容是十分重要的。 以下问题务必要求开发商在补充协议做出明确陈述小区规划面积问题水、电、煤气(天然气)开通时间我们通过网友提供的补充协议，将其中涉及收房入住的条款汇总如下房产论坛,装修论坛,业主论坛9O(X2g/| 1、交付程序(以下流程1-4步可在一天内完成,第5步视开发商而定,一般在收到入住通知书三天后可提供) (1)出卖人向买受人发出入住通知书；zigong.bbs.house.sina.7f1m6eX:h (2)买受人书面签收“收到入住通知书”；(如购房者对房屋质量、入住条件有异议,可拒绝签署) (3)买受人书面签收“住宅钥匙收到条”； (4)出卖人提供住宅质量备案表；买房,购房,装修论坛,房产论坛-s00y&yl7o(X5I (5)出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果； (6)上述条件缺少任何一条，均不构成住宅的交付。 2、交付前的观察验收买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。 买受人可以进行如下评价与验收质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。 3、延迟交付当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择通知出卖人解除合同，或者继续等待出卖人。 详见购房合同第八条 4、交付效力出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。 5、住宅质量保证书其内容不得低于政府最低标准。 6、住宅使用说明书其内容不得低于政府最低标准。 买房,购房,装修论坛,房产论坛%i& 7、不可抗力明确说明(一般包括) (1)人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件； (2)为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误； (3)非出卖人原因，而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施； 8、物业相关物管公司、服务期限、管理费用(明细)、管理责任. 9、明确收房入住时需缴纳费用收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点，以下为开发商交房的必须条件，您务必谨记gong.bbs.house.sina.v2g2a$y;y (一)取得建筑工程竣工验收备案表；新浪乐居论坛!Q7O(i!?-J (二)取得商品房面积实测技术报告书； (三)预售合同约定的其他交付条件。 房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。 交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 我们通过网友提供的补充协议，将其中涉及产权过户的条款汇总如下/Ao)h3F*gZ&D: 1、产权证取得买房,购房,装修论坛,房产论坛8b7R1A3a5 (1)、所有权取得标志所有权的取得以北京市房屋所有权证为标准。 (2)、所有权取得时间从_年_月_日开始，即确认为无法取得。 (3)一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。 (4)、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。 房 2、办理产权证费用问题出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得北京市房屋所有权证明，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。 3、开发商代办产权证事宜出卖人办理产权证出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证；此后买受人不能取得所有权证的，买受人有权退房，并且要求出卖人承担违约责任。 4、退房相关买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。 产权对购房者来说至关重要，您要想避免产权纠纷，请牢记两条+g%R$m*zF%P 1、严格审查开发商提供的“五证”，尤其是“土地使用证”的正本记事栏中，有无土地被抵押的标注，也可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”进行查询买房,购房,装修论坛 2、严格审查购房合同第十五条，明确约定开发商在若干工作日内办理产权登记购房流程第五步合同- 3、合同陷阱单方扩大解约权实例1居商品房认购书中规定“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署商品房买卖合同及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。 实例2花园商品房认购协议中规定，“认购方应在xx年月日之前前往签订商品房买卖合同，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。 点评意见订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。 按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。 此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。 这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。 上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 任意使用免责权实例某房地产公司制定的商品房买卖补充协议中规定非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。 出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 点评意见在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。 有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。 其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。 而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。 该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 违约责任不对等实例某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容“ (1)甲方须于年月日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。 (2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。 点评意见上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。 经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。 由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。 这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。 违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 购房流程第五步合同- 4、如何签定合同购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。 因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。 能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。 目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 新浪乐居,v9p5p.E4B-?8G商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 房产论坛,装修论坛,业主论坛4L,*4l购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件房产论坛,装修论坛,业主论坛)Z*o-pX城市房地产管理法对商品房预售的条件作出以下规定 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。 拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。 购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。 此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。 此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。 此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。 即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。 预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。 预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 新浪 4、价款。 即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。 我国城市房地产管理法虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 新浪乐居论坛$z&s:A5I 5、房屋交付方式和期限。 逾期交房的免则条件。 例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。 是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。 包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 装修论坛,业主论坛6M g-/L6M 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。 如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项N7R.D)u#f(y 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件zigong.bbs.house.sina.9Y&S9m/qxx年4月4日，建设部发布了商品房销售管理办法该办法自当年6月1日起正式施行。 规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；买房,购房,装修论坛,房产论坛h I(H/z$i9O!Ka6R（七）物业管理方案已经落实。 房产论坛,装修论坛,业主论坛7x0b*F7P$%E不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 新浪乐居-f3e+S 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容s（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；+J.qB#L(3j（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未约定的按以下处理原则处理 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面一是开发商的五证二书,这是最重要的.买房,购房,装修论坛,房产论坛.TA#k(W一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。 所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。 分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.四是交房时,先验房后办手续房产论坛,装修论坛,业主论坛5V.H2?/D;d-a一看房子质量二查“两书一表”三签房屋验收单办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。 通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。 等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。 为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。 或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点房产论坛,装修论坛,业主论坛.B4k%u0yVQ第 一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳