2020年版群升江山城二期合同范本.doc

2020年版群升江山城二期合同范本 商品房买卖合同（合同编号:）合同双方当事人:出卖人:福州群升置业有限公司注册地址:闽侯县南屿镇高岐工业小区_营业执照注册号:681企业资质证书号:法定代表人:徐步升联系电话:邮政编码:350100委托代理人:*空*联系地址:*空*身份证号码:*空*邮政编码:*空*联系电话:*空*委托代理机构:*空*注册地址:*空*营业执照注册号:*空*代理机构经当地房地产行政主管部门备案号:*空*法定代表人:*空*联系电话:*空*邮政编码:*空*买受人:本人姓名:国籍:身份证号码:联系地址:邮政编码:联系电话:根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国物权法及其它有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:第一条项目建设依据。 出卖人以出让方式取得位于闽侯县南屿镇葛岐村、上街镇马保村群升江山城编号为侯国用（）第209383的地块的土地使用权。 土地使用权出让合同号为02023G号及补01号。 ，规划用途为居住，住宅土地使用年限自01月17日至2082年01月17日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名群升江山城。 建设工程规划许可证号为建字第187号,施工许可证号为榕高施字（）0010号。 第二条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为预售商品房。 预售商品房批准机关为闽侯县房地产管理所，商品房预售许可证号为。 现售商品房备案机关为*空*，现售备案号为*空*出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证（或其它有效用地证明文件）、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证和白蚁预防合同及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。 第三条买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，经有权机关批准的房屋所在层平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）为本合同第一条规定的项目中的:第#楼幢；层单元号房。 该商品房的用途为住宅，属钢混结构，(备注:15#、16#、17#、18#、20#、21#、23#栋住宅层高3米；13#、22#)，位于所在建筑设计标高地上第层。 地上建筑层数地上最高33(备注:20-23#33层，13#40层，15#、18#39层，16#、17#43层)层，地下1层。 该商品房阳台为封闭式*空*个，非封闭式*空*个。 该商品房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位共有分摊建筑面积平方米（有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见附件二）。 该商品房所在建筑采用的节能措施、指标见附件三。 第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款: 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）千百拾万千百拾元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米零元，总金额（人民币）零千零百零拾零万零千零百零拾零元整。 3、按套内建筑面积计算，该商品房总价款为（人民币）零千零百零拾零万零千零百零拾零元整。 4、*空*除上述购房款外，其它由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取:详见附件六。 第五条面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理: 1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3以内（含3）的，据实结算房价款； 2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行同期活期存款利率利率付给利息。 买受人不退房的，按以下方式处理:产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3的，买受人不承担超出3部分的房价款。 面积误差比(产权登记面积合同约定面积)/合同约定面积100因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条付款方式及期限。 如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。 监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。 监管银行:监管帐户:买受人按下列第1种方式按期付款: 1、一次性付款:买受人应于签订本合同时付清购房定金计人民币叁万元整，定金折抵购房款，剩余购房款计人民币拾万仟佰拾元整应于合同签订后七天内付清。 2、分期付款:*空*年*空*月*空*日前支付全部购房款的*空*%，计（人民币）零千零百零拾零万零千零百零拾零元整。 *空*年*空*月*空*日前支付全部购房款的*空*%，计（人民币）零千零百零拾零万零千零百零拾零元整。 3、其它方式:买受人应于签订本合同时付清购房定金计人民币叁万元整，定金折抵购房款；购房首付款计人民币拾万仟佰拾元整应于合同签订后七天内付清，剩余购房款计人民币万元整由买受人申请银行按揭贷款。 第七条买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理: 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。 出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10向出卖人支付违约金。 买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第 （1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 第八条交付条件与期限。 出卖人应当在9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用: 1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格； 2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件； 3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其它商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。 分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施； 4、小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程及环卫、其它商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施等项目，可在相关规划及设计规范允许范围内进行适当的设计调整，买受人同意出卖人对上述有关项目按设计调整后的最终成果进行建设。 如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第_2_种方式处理: 1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任； 2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期: 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的； 2、因恶劣天气、停水、停电或因政府政策性原因以及政府有关部门的决定与命令（如高考、创卫等）导致该项目暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件，按实际停工天数顺延工期。 第九条出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理: 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第 （1）项和第七条中的比率）的违约金。 第十条规划、设计变更的约定。 下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人: （1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向； （2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施； （3）变更房屋节能措施及指标；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。 买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。 出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期活期存款利率付给利息。 买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予*空*合理补偿。 第十一条交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。 所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人无合理理由逾期交接或拒不交接的，每延期一日应交纳商品房保管金人民币100元整，并且以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，物业管理费及水电公摊自出卖人书面通知的交付日开始由买受人向物业企业支付。 第十二条出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其它债权债务纠纷。 因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 第十三条出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。 达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理: 1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。 2、出卖人据实向买受人补偿装饰，设备差价（若商品房的装饰、设备超过约定标准，买受人无需补差价）。 第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2:1出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。 如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2因开发商无法按照第1约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。 如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理: 1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的3赔偿买受人损失。 2、买受人不退房，向买受人支付违约金。 经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。 第十五条保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。 出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。 因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 第十六条除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其它公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主:。 法律、法规另有规定的除外。 第十七条买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间必须遵守规划审批和城市管理有关法律法规规定，合法使用房屋，不侵犯他人合法权益，不得进行违法搭建、改、扩建、拆除重建或擅自开挖地下室等行为，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。 买受人存在上述行为的，相应法律后果由买受人承担，造成买受人无法办理产权证、已办房屋所有权证被注销或产权被限制的，由买受人自行承担责任。 除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其它权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应业务。 出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 第十八条前期物业服务约定。 本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘品晟（福建）物业服务有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。 专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币*空*拾*空*万*空*千*空*百*空*拾*空*元整，于*空*年*空*月*空*日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。 监管银行:按房地产行政主管部门委托的商业监管银行为准监管帐户:按房地产行政主管部门委托的商业监管银行帐户为准第十九条买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。 第二十条文书送达。 本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。 第二十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。 协商不成的，按下述第2种方式解决: 1、提交福州仲裁委员会仲裁； 2、依法向人民法院起诉。 第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件*空*:*空*第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。 本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十四条本合同连同附件共37页，一式叁份，具有同等法律效力。 合同持有情况如下:出卖人壹份（其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份），买受人壹份（原件不少于一份），闽侯县房地产管理所壹份。 第二十五条本合同自双方签订之日起生效。 本合同签订起10日内，由出卖人向房屋权属登记机构闽侯县房地产管理所申请预告登记。 第二十六条其它买受人信息*空*出卖人（签章）:买受人（签章）:【法定代表人】:【法定代表人】:【委托代理人】:【委托代理人】:（签章）（签章）年月日年月日签于签于附件一:房屋分层平面图附件二:公共部位共有分摊建筑面积构成说明 1、房屋内的电梯井、候梯厅、公共管道井、配电间、电表间、水表间、楼梯间、公共门厅、过厅、走廊、挑廊、电梯机房、设备用房等公共用房。 2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙、外半墙。 注:公共部位共有分摊建筑面积根据3月1日福州市房地产管理局颁布的福州市房屋面积计算细则（暂行）规定计算，若福州市房地产管理局变更、修订福州市房屋面积计算细则（暂行）以及因福州市房屋面积计算细则（暂行）中未述及的规则引起的面积差异，则相应调整共有分摊建筑面积，最终以政府主管部门核定面积为准。 附件三:建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准 1、房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标屋顶:采取60mm复合聚苯乙烯泡沫保温板节能措施，传热系数K:(m2K)；外墙:采取200mm厚蒸压砂加气混凝土砌块/热桥处20厚无机保温砂浆内保温节能措施，传热系数K:(m2K)；外窗（含天窗）:采取普通铝合金框安全玻璃节能措施，传热系数K:(m2K)；遮阳系数SC:气密性:1-9层、10层及以上m3/（mh）且1-9层、10层及以上（m2h） 2、外墙:高级外墙涂料 3、内墙:200mm厚蒸压砂加气混凝土砌块水泥砂浆找平（仅做分户隔墙） 4、室内分隔部位:无 5、顶棚:无 6、楼（地）面:毛胚，水泥砂浆找平 7、门窗:外窗:普通铝合金框安全玻璃；外门:高级入户门 8、厨房:隔墙用户自理，地面水泥砂浆找平 9、卫生间:隔墙用户自理，地面水泥砂浆找平、防水层: 10、阳台:地面水泥砂浆面层 11、电话:预留接口一个 12、有线电视:预留接口一个 13、互联网络:预留接口一个 14、电梯:采用品牌电梯 15、楼梯:水泥砂浆找平。 16、其它:无附件四:前期物业服务合同群升江山城（二期）前期物业服务协议根据物业管理条例第二十五条的规定:建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 故在此出卖人把与品晟（福建）物业服务有限公司签订的前期物业服务合同的主要内容告知买受人，作为商品房买卖合同的附件（前期物业服务合同中的买受人为购买福州群升置业有限公司开发建设的群升江山城项目商品房（物业）的购房人，物业公司为品晟（福建）物业服务有限公司）。 买受人签署本附件，视为已就下述内容与品晟（福建）物业服务有限公司签订了前期物业服务协议，享有和履行本附件中买受人的权利与义务（专属于开发商的权利义务除外）。 根据物业管理条例及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，出卖人与买受人双方在签订商品房买卖合同时，就前期物业管理服务达成如下协议: 一、物业管理服务事项 1、物业管理区域内物业的共用部位、共用设备设施维护保养； 2、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运； 3、公共绿化的养护和管理； 4、物业管理区域内的公共秩序的维护与服务，安全防范等事项的协助管理； 5、装饰装修管理服务； 6、物业档案资料管理； 7、组织、配合开展社区文化活动。 二、物业管理服务费用的收取 1、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、电梯运行电费、停车场物业管理服务费等费用。 买受人自开发商书面通知的交付日期的最后一日（下称入伙交房日）起开始交纳物业管理服务费和相关费用；买受人如未及时办理入伙交房手续的，其物业管理服务费仍从通知的入伙交房之日起按以下标准全额交纳。 具体收费标准如下:高层带电梯住宅:20#、21#、22#、23#栋楼，交房之日起3年内:平方米；交房3年后:2.15元/月平方米。 超高层带电梯住宅:13#、15#、16#、17#、18#栋楼，交房之日起3年内:平方米；交房3年后:2.47元/月平方米。 按政府规定，改作办公用途的住宅，按住宅管理费标准的200%收取。 电梯运行电费由该梯位业主共同分摊（未使用电梯的，不免除该费用的缴费义务），小区公共水电费均以每月实际发生额由小区全体业主或使用人按建筑面积另行分摊。 2、车位使用维护服务费按物价主管部门关于停车场物业管理服务费用指导价格执行。 小区内车位权属依照法律规定或买受人与开发商签订的商品房买卖合同的约定执行。 物业公司负责停车场停车秩序的物业管理工作（不包括车辆及车内物品保险以及保管责任）。 （1）停车位由买受人购买或租用的，车位使用人应按照政府规定标准向物业公司交纳车位使用维护服务费，收益用于补充物业管理费开支； （2）停车位产权属于开发商的，车位使用维护服务费由开发商按照政府规定标准向物业公司交纳；出租的，租金标准由租赁双方另行商定。 3、物业公司如接受委托代收下列各项费用的，按照政府及公用事业单位规定的标准收取:水费、电费、供气费、供热费、通讯费等物业公司代收的费用，业主、物业使用人应于规定的时间内向物业公司交纳。 4、买受人在停车场外江山城小区公共区域停车的，应根据物业公司规定缴纳相关费用。 5、买受人应于每月5日前向物业公司交纳当月物业服务费、车位使用维护服务费及上月发生的电梯运行电费、小区公共水电费等费用 6、买受人若非单一产权人（单一产权人指单一产权主体，无共有权人），各产权人（包括共有人）对上述费用承担连带缴纳责任。 买受人若将物业出租、出借，约定由承租人、借用人或其它使用人（统称物业使用人）缴纳上述费用的，从其约定，但买受人仍承担连带缴纳责任。 四、物业公司服务报酬 1、本物业采取包干制方式收取物业服务费用。 2、买受人自用部位的维修、养护及物业公司提供的其它特约增值服务，服务报酬由物业公司与买受人和物业使用人另行约定。 3、除停车场外，其它共用部位、共用设施的经营，物业公司按照收入的30%提取代理服务费，扣除成本、代理服务费后，剩余部分全部用于物业管理服务开支。 五、专项维修资金的筹集、管理与使用 1、专项维修资金用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的公用设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。 2、物业专项维修资金的收取、使用、筹集按政府相关规定及购房合同约定执行。 六、双方权利义务（一）买受人的权利和义务 1、买受人成为业主时，应参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。 2、监督物业公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议。 3、遵守本物业的各项管理制度及业主临时公约的承诺。 4、依据本协议向物业公司交纳物业管理服务费及其它应交费用。 5、装饰装修房屋时，遵守装饰装修管理的有关管理规定； （1）按规定提供相关资料给物业公司办理装修申请手续，与物业公司签订装修管理协议、获取装修许可证后方可开工； （2）遵守装修施工时间规定，区分噪音施工及静音施工时间； （3）为电梯保值及安全、延长电梯使用寿命，装修材料及垃圾禁止使用电梯运送；搬家及运送固定资产则必须与物业公司联系，由工作人员到现场安排运送； （4）按照规定时间及规定地点进行废弃物的清运与处置； （5）注意保证房屋结构安全及外观统一，不得改动外门窗、全封闭或玻璃透明式封闭阳台（包括入户阳台）、改变阳台用途及窗户、阳台色调。 商铺广告牌或标识安装应首先得到市政府有关部门批准后报物业公司审批，应根据物业公司提供式样统一规范安装或直接委托物业公司代为统一制作。 不得在阳台搭建阳光棚，安装防护栏，内窗花须按统一款式、颜色安装。 否则物业公司可采取包括但不限于诉讼、报告执法部门等措施，以维护全体业主的共同利益； （6）安装空调前,须向物业公司申请并应按指定预留的室外主机台位、孔洞安装，并将冷凝水引入预设引入管内； （7）为保证小区生活秩序及维护公共设施完好，所有机动车辆不允许进入小区区间道,装修期间装修材料运送统一在指定地点装卸； （8）装修不得损害公共利益及他人合法权益； （9）享有和承担物业管理法规及其它相关规定赋予业主装修时的其它权利和义务。 6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。 因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知物业公司，并在约定的期限恢复原状，造成损失的，给予赔偿。 7、转让房屋时，事先通知物业公司并结清物业管理服务费及相关的费用，告知受让方与物业公司签订本协议。 8、出租房屋时，买受人应将房屋租赁合同和承租人身份证复印件交物业公司备案，以便物业公司进行管理。 9、对承租人、使用人及访客等违反本协议和临时管理规约等造成的损失、损害承担民事责任。 10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的邻里关系，不得侵害他人的合法权益。 11、物业公司对房屋毗连部位进行维修的，买受人应给予物业公司通行的方便和维修的权利。 若毗连部位的损坏系买受人造成，则买受人应承担维修费用；房屋毗连部位确需维修而买受人拒绝协助维修或拒绝承担费用的，买受人应承担相应的民事责任。 12、买受人已知悉并认可物业公司明示的群升江山城前期物业服务合同相关内容。 （二）物业公司的权利义务 1、结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、年度费用预算。 2、编制房屋、设施设备大中修方案报业主大会批准后实施。 3、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务。 但不含业主、使用人、访客的人身、财产保险及财产保管责任，若买受人与物业公司另有约定的，按约定履行。 4、根据法律、法规的有关规定和本协议的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。 5、根据有关法律、法规的规定和本协议的约定向业主或物业使用人收取物业服务费等费用。 6、建立物业管理档案，及时记载变更情况。 7、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。 8、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 9、明示物业管理服务费等费用的收费项目和标准以及特约增值服务项目的收费标准。 10、及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，必要时公布物业服务费用收支账目。 11、应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 发生安全事故时，物业公司在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 12、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 13、对业主或和物业使用人违反业主临时管理公约的行为，有权采取劝阻、制止、禁止继续施工、禁止材料和工人进入、在小区公示、要求赔偿经济损失、报告业委会、停止提供服务、诉讼等方式进行处理； 14、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督，当有违反业主临时管理公约、前期物业服务协议及本物业装修管理协议的行为时可采取停止施工、禁止施工人员进入施工现场、停供施工用水用电等措施有效制止，直至恢复原状为止； 15、本协议终止，物业公司退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料。 七、违约责任 1、物业公司违反协议，未提供约定的管理服务内容的，买受人有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给买受人造成损失的，物业公司承担相应的法律责任； 2、买受人违反协议，使物业公司未达到管理服务质量约定目标的，物业公司有权要求买受人限期改正，逾期未改正给物业公司造成损失的，买受人承担相应的法律责任； 3、物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，买受人有权要求物业公司清退所收费用，并支付银行同期存款利息； 4、买受人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之五计付滞纳金，物业公司还可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布、停止提供服务等合法手段催收、催缴。 买受人拖欠相关费用超过六个月的，物业公司有权依法向人民法院起诉。 5、为保护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因采取紧急措施造成买受人合理范围的财产损失的，双方按有关法律规定处理。 6、本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，买受人和物业公司按有关法律法规处理。 确认人:年月日附件五:临时管理规约第一章总则第一条、根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 第二条、建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时应对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。 第三条、本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。 第四条、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。 第二章物业基本情况第五条、本物业管理区域内物业的基本情况 1、物业名称:群升江山城二期； 2、座落位置:闽侯县南屿镇； 3、物业类型:高层住宅； 4、建筑面积:23万平方米(二期)。 5、物业管理区域四至: （1）东至规划路与群升江山城四期商业地块交界； （2）南至群升江山城 二、三期景观道； （3）西至群升江山城一期景观道； （4）北至新保路。 第六条、根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权（开发商与业主另有书面约定的除外） 1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、本体共用排烟道等； 2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、安防设施等； 3、物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、水泵、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、周界系统、道闸系统、闭路监控设备、人防设备、发电机设备、二次供水设备、绿地、水景、树木等。 业主行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业服务企业统一管理。 第七条、在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有: 1、“群升江山城”项目区域内之车位（含地面车位及地下室车位）、会所、幼儿园、架空层、文化活动室、卫生服务站、电信通讯机房、有线电视前端机房及其它未纳入公摊面积计算的共用部位及配套设施设备的权属均归出卖人所有，法律法规另有规定的除外。 该小区内全部地面车位和地下车库的所有权和收益权归出卖人所有，出卖人有权另行出售、出租、附赠。 2、其它拥有独立产权（包括已登记产权或经政府审批的设计图纸中属独立产权单位的）的建筑物及其附属设施设备，未出售给业主的。 3、无独立产权、亦不属上述列明的业主共有部位及共有设施设备的建筑空间及附属设施设备。 建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。 第三章物业的使用第八条、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其它业主正常使用物业，亦不得妨碍物业服务企业对物业的正常管理。 第九条、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 第十条、业主应按原规划设计用途使用物业。 因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得所有利害关系人（包括但不限于本栋业主，其它业主或物业企业能证明具有利害关系的，亦属利害关系人）书面同意后，及时通知物业服务企业，并应报有关行政主管部门批准方可施工和使用。 若合法改成商业物业后，物业企业将按本物业管理区域商业物业标准足额收取物业服务费。 第十一条、业主在装饰装修房屋前，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。 业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。 经物业服务企业通知后，在合理期限内未修缮或采取防范措施的，物业企业可先行组织修缮或采取防范措施，其费用由该专有部分所有人承担。 从事装饰装修工作的人员应服从、配合物业服务企业现场管理，不得在装修现场违规用水、用电、留宿。 物业服务企业有权根据本公约对业主的违规行为依法采取相应的制止措施。 第十二条、业主应在指定地点、路线放置、装卸及运送装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所，亦不得擅自占用其它业主专有部位。 业主应遵守本物业管理区域装修施工的相关规定，确保装修不影响他人居住。 本物业管理区域的装饰装修施工时间为:上午8:0012:00，下午14:0019:00（实际装修时间以物业管理区域内物业管理服务企业公示为准）；其它时间只能静音施工，不得影响其它业主。 周末及节假日不得进行影响其它业主正常生活休息的装饰装修活动。 第十三条、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 对拒不执行的业主，物业服务企业有权采取必要的措施（产生的相关费用由该业主承担）并向行政主管部门报告。 第十四条、业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。 第十五条、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。 第十六条、业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。 为了延长电梯使用寿命，禁止使用电梯运送散装的水泥，砖块，泥沙，装修垃圾等易污染、易损坏电梯的物品；为了确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；如需搬家及运送固定资产则联系本小区物业服务企业，由物业服务企业派人协助运送；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。 第十七条、在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则，服从物业服务企业场地人员的指挥并及时缴纳相关停车费用。 第十八条、本物业管理区域内禁止下列行为: 1、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外立面(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局，擅自全封闭或玻璃透明式封闭阳台（包括入户阳台）、安装防盗网、改变门窗玻璃颜色、入户门规格及位置，改变房屋设计用途；在阳台或露台搭建阳光棚，