房地产调研之普通住宅.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除西安市房地产市场分析报告之普通住宅第一篇：房地产业发展现状1.1中国房地产发展状况近年来，随着我国市场化改革的快速推进， 房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。为适应市场经济的发展，中国从建国以来延续了几十年的福利分房制度应该革，几十年一成不变的城市面貌需要改观；为招商引资，适当的工业区、开发区需要建设，中国二十年的发展成果也需要得到体现。 但问题是这种发展给广大人民群众带来的收益是大于、等于甚或小于给他们所失去的东西呢？实事却是：一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者，面对动辄上万元1平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民；另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置，所谓的开发区、 工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。从宏观经济可持续发展角度讲，中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的，对外资的依存度较高，在全球经济一体化的过程中，很容易受到外部因素的影响。从外国的成功经济发展经验来看，具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋，内需拉动对 GDP增长贡献率较低也是不争的实事，从这个角度讲，持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系，更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长，客观上加剧了经济发展格局的扭曲。对于中国房地产市场的种种非正常现象，国人关注度日高，地产界、政府和主管官员、学界人士“仁者见仁，智者见智”，角度不同，解读的观点自然不同。客观的说，导致中国房地产市场畸形发展的根源既有历史因素，也有现实原因。从投资地产的各个主体看，国家有国家的大算盘，地方政府有自己的小九九，商人则直接以追求高额利润为己任。他们的说法不能说不对，但未必是全面而客观的，未免会带有主观因素。要弄懂中国的房地产市场，首先需要从现状说起。一、 中国房地产业之怪现状怪现状1：旁观者清，当局者迷。让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜，德国报纸称北京、上海房价已经远远高于欧美很多同类城市，考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说，中国的房地产有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩；二是与物价指数脱钩；三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是1：2。而在中国平均收入与每平方米房价比是1：0.2，二者差距高达10倍。怪现状 2：在本轮持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是： 一方面房价快速攀升，自2006年国六条发布以来，政府调控政策步步为营、招招逼近；一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局2007年3月19日发表的调查结果显示，今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点，但依然高达5.9%，特别是深圳、北京、 广州等大城市的涨幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006年4月25日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰2006 年房地产蓝皮书指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明， 截至2006年7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。怪现状 3：正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时， 令人不解的是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了和近期韩国社会出现的房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。二、房价持续上涨及房价虚高分析针对房地产市场种种不良现状，中央政府连续出台各类宏观调控政策，先是各部委单独出台各类措施，及至后来“国八条”以及“国六条”，试图最大限度稳定房价。可见，不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识”。( 一) 地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1993年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。( 二) 片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与 GDP 的成长挂钩，GDP 的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地产业天生具有的“短平快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技”。( 三) 土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费午餐”。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。( 四) 银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域， 房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险存在的可能性。( 五) 开发商的高额垄断利润刺激。近几年，随着建筑市场日趋规范，承包方在保证工程质量和进度的前提下，往往只能确保正常利润，有时为了确保市场份额甚至降至零利润，而开发商在供不应求的建筑承包领域相对于承包方拥有卖方优势，在招标过程中往往以最低报价中标为手段，竞相压价，从而获得高额垄断利润；其次，从房产销售市场的定价规则来看，地产市场类视于寡头垄断市场，少数人合谋比照定价；同时，在地产市场存在单向定价现象，很少存在讨价换价，房地产商具有先出价优势，这种定价方式造成定价的结果有利于卖者。( 六) 投机商的投机行为。由于房地产销售市场特定的优势吸引了大量囤积居奇、奇货可居者的投机行为。金融数据显示，2004 年住房消费信贷增长35%以上，总额 4700 亿元；2005年住房消费信贷增长仅仅增长15.8%，个人消费信贷为2600亿元，是2004年的一半；2006年第一季度统计数据显示，平均增长降至7.3%，仅为256亿元。相对于国内住房个人消费信贷下降的趋势，商品房空置率却一直居高不下，价格快速攀升，这说明了国内房价非正常上涨并不是完全由供需矛盾决定的，确实存在人为操纵因素。三、理性面对中国房地产业中国的房地产业是土地市场不完善和政治体制改革滞后的必然结果，其种种怪现状试图单纯用经济的、行政干预或宏观调控的手段是无济于事的，试图在短时间内取得显著的成效也是不切实际的。在这点上，从中央政府在“国八条”的降低房价到“国六条”的稳定房价的态度转变可窥见一斑，实际上稳定房价也不太现实，在规范的、完全的市场化的地产市场，按照国际经验，在经济持续增长过程中，理性的房价上涨只要维持在正常的房价收入比上都是可以接受的，也是允许的。对于广大的理性消费者来说，也许这就是最完美和最乐于接受的结局，但这同样需要等待。1.2从宏观经济角度看中国房地产业宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展为什么中国当前房地产业发展如火如荼？一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。 为什么中国当前的房地产业发展水平还不够，基本上还处在第二产业，房地产企业的主要业务还是房地产开发，而不像西方那样，房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务大大超过建筑业的规模，原因亦在于中国的经济发展阶段还比较低，人均收入还比较低。中国房地产的发展尚待天时。写到这儿，不禁想到前年，见到万科的老总王石，问万科的最新动态是什么，答曰“成立研究院”，再问研究什么，复答曰“研究标准件，新型建筑方式”等等。呵呵，原来轰轰烈烈的中国房地产其实一直处于各个项目各自为战的“农业时代”，这才刚刚开始进入标准化、规模化、集约化的工业时代，离后工业时代还远着呢！ 房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行房地产的厉害，在于他拉动的产业巨多，据说高达130多个行业，这使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。早在2000年，汽车等其他产业还没有预热时，房地产的投资和消费的增长均已超过30%，可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。在过去几年，房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2-3个点，功莫大焉！即使对房地产颇有微词的央行，在最新政策报告中，也给了充分肯定。算起来，2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13，房地产业成了中国的支柱产业。 中国独有的增长模式将影响房地产发展房地产业发展这么快，不仅与经济发展阶段有关，与对过去的补课有关，还与经济增长模式有关。众所周知，中国的一个独特的增长特色是“诸侯经济”，即各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动。而在房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”这样一种增长模式。对于地方官员来说，只要土地卖出去，城市建起来，我的政绩就有了。对于房地产商来说，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商业发展时机，哪管有人因此失去土地，哪管身后骂名滚滚来。 “你发财我发展”这句话还没有完全道尽这一发展模式的秘诀，还要加上一句 “成本社会掏”，才算完整。最主要的成本，当然是失地农民来掏，另外环境污染等方面的成本则是全社会来掏。而成本的节省就是地方政府收入和开发商的利润。据国务院发展研究中心调查，农民从土地转换与增值中拿到的收益不到全部的5，45地方政府拿走了，55开发商拿走了，农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿人民币计。为什么农民穷？土地产权不在手，土地收益拿不到是关键。为什么中国会迅速形成一批暴富，同时又形成一批赤贫，原因亦在于此。 “你发财我发展、成本社会掏”是刺激中国房地产业发展陷入疯狂发展的“制度加速器”。 宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系房地产是如此特殊的产业，它对于经济发展有如此重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子。在中国，1997年后，经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态，房地产业被认为是能重振景气的法宝，政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策，终使房地产走到时代舞台的中央，随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热，政府的政策导向也开始发生变化，对房地产的调控也终于走到前头。所谓阴阳变化，物极必反，此理天下皆同。需要特别提出的是，很多不从宏观角度看房地产的人，往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系，当然也就看不清房地产业发展和其他产业之间的微妙关系。比如，整理这几年的中国宏观经济数据，你会发现，最“过热”的并不是房地产，而是带“外”字的一系列数据，如外贸增长，外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因，但是，出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万，在增长优先的宏观政策导向下，通过调整外汇进而调整外需让政府感觉投鼠忌器，非常为难。在这种情况下，不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。所以，房地产调控固然有其自身原因，更有其微妙的宏观原因。 房地产调控在一定程度上是调控外需的替代。2005年，中国净出口达历史纪录，从宏观角度看，是因为房地产业为出口部门承受了调控的成本。 宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响很多人看房地产需求，看的是潜在需求，而不是附加货币价格的需求，其实这个看法完全不对，真正要看的是附加货币价格的需求，因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求。 房地产目前很强势，外部形势好是关键。假设目前开发贷款是3.1亿元，消费贷款是1.9亿元，加起来是5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿元，房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大的不是别的，正是宏观参数。 汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率，导致大量外汇流入房地产，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。 有道是，“形势比人强”。房地产的盛衰，全在于“形势”。 收入分配将最终决定房地产发展模式我曾经和发展商争论中国房地产价格是否合理。发展商掐着指头说房价是合理的，每一个项目地的成本是多少，剩下的部分税收是多少，利润只有多少，还强调中国的商品房只是少数，商品房的高价是合理的，开发商为富人建房也是合理的，云云。不能说这样的分析一点道理没有，但最终结论肯定是错的。问题在什么地方呢？在于开发商没有宏观与全局的眼光。 从宏观的角度，我们可以清晰地看出，由于权力资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素，中国社会已经陷于两极分化的收入分配格局，越来越多的低收入者涌入城市（每年在1000万-2000万），这样一种收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。有人说，“有房住不等于有住房”，更有人说，穷人应该去住廉租房和经济适用房。如果社会的主流阶层是中产阶级，穷人和富人都很少，这样的处理并无不妥，但如果穷人成为大多数，这样的解决办法就是畸形的，也是根本不可能的。 千万不要忘记，分配决定生产，一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家，一定是中产阶级占主流，收入分配相对合理的国家。从这个角度看，拉美式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展，也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。1.3中国房地产行业面临的挑战一、新形式下房地产行业所面临的挑战 (一)金融危机的影响 源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。 房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。 金融危机对房地产的具体影响表现在： 1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。 2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。 (二)人民币增值的影响 从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。 (三)国家宏观调控政策的影响 房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。 2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地高潮。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。 不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。1.4房地产业未来竞争策略分析通过对房地产业现状的剖析和行业未来的前瞻性分析，可以推断，该行业未来竞争所遵循的竞争策略如下：企业合作与产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径 战略联盟与合并或兼并是有区别的。战略联盟是企业之间达成的既超出正常交易，但又达不到合并程度的长期协议，它所强调的是伙伴之间的全面相容性，重视的是彼此间某些资源的共同运用。市场准入规则与开发成本的提高淘汰了一批资金实力不足的开发商，也促使开发商积极谋求联合，以合资、合作或资产重组的方式在市场上寻求新的立足点。以上市公司为主体的大公司、大集团通过联合购并、重组，能够实现超常规的资源汇聚、资产增值和资本扩张。以往开发主要通过子公司操作的经营模式将逐步被合资、合作等多种方式代替。品牌化经营是企业发展的必由之路 未来的市场竞争就是品牌的竞争。据一项关于对居民消费与市场品牌的调查表明，无论是居民日常消费品市场还是耐用消费品市场，其集中程度均很高，前十名品牌的占有率之和一般在 70一80左右。由此可见，消费者已从单纯注重消费商品的物质效用向物质功能外的其他效用转变，部分消费者已进入“品牌消费”阶段。房地产开发项目在空间上的不可移动性使得它在营销上与一般商品不同。房地产开发企业必须把项目和企业形象、声誉结合起来吸引消费者。信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发项目有极大的感召力。提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 与家电等行业不同，房地产业没有垄断性的核心竞争力，房地产企业无法凭据自身的核心技术优势来赢取产品的优势。因此对于企业来说，关注顾客的终身价值，以最有效的途径来满足顾客期望，获得顾客满意和企业获利的均衡，谁就会立于不败之地。当然，获得顾客满意需要房地产开发企业具备创新和把握市场的能力。只有使用新的经营管理手段，开发新的建筑产品并提高产品的附加值，在及时了解需求动向的基础上，寻找市场供给与需求的最佳结合点，才能真正的提高顾客的满意度。人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 在知识经济时代，人力资本增值能力高于非知识资本，而组织文化，包括企业的价值观、理念和行为规范，又对企业的发展提供强有力的支持。一个现代企业在竞争中兴衰存亡，越来越取决于其所拥有的知识资本和组织文化等战略资源的存量和有效的制度安排能力。价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 房地产行业发展规范化，专业化特征日益明显。在房地产开发价值链的企业集群中，开发商位于价值链的顶端。单个企业难以在整个价值链的各个环节都做得最优。从价值链的角度来参与竞争，加强链上各经济主体的管理与协调尤为重要。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现业主价值最大化与企业生存发展的有力保障。 1.5明年（2011年）中国房地产业发展的前景预测本轮房地产调控已出现胶着状态。对于日益严重的楼市乱象，如果治理目光只盯着房价，不从人口、资源、财富分配、市场机制等深层次来思考，那么要取得实效是有困难的。处理不当，很有可能引起房价的更大反弹，造成更尖锐的社会矛盾。本轮房地产调控目前已出现胶着状态。一方面，近几个月来出台的一系列政策声势很大，对打击房地产投机毫不手软；另一方面，开发商的对赌意识又很浓厚。更有知名人士断言，房价一直下跌是不可能的，一直下跌也没有好处。此情此景，不禁让人要问，这“打房”，是真打还是假打？应该说，针对房价飞涨、民怨沸腾，今年4月出台的调控政策，选择炒房客作为打击对象，其方向是对的。但由于房地产市场积弊太深，长期问题与短期问题纠缠在一起，这些政策又被误读为打压房价，而老百姓又对房价的下跌有很高期待，这就使得本轮调控陷入了十分尴尬的境地。本轮调控如果把目光只盯着房屋价格，不从人口聚散、资源配置、财富分配、市场机制等更深层次来思考，那么要取得治本的效果是有困难的。一旦处理不当，反而有可能引起房价更大反弹，造成更尖锐的社会矛盾。因此，当前治理楼市乱象必须直面四大根本问题。第一，人口聚散畸形问题。近年来房价涨得最凶的城市是谁？是北京、上海等一线城市。这些城市为什么会疯涨？和人口，特别是外来人口增长太快有关。房价是人口的函数。当一座城市的人口越来越多，特别是外来人口大量涌入时，房价的上涨自然是势不可挡的。以北京为例，北京的“蚁族”现在越来越多，就跟人口的畸形聚集有关。而北京的自然条件已经完全不能承受这样的人口负担，已经有越来越严重的资源与社会问题。但奇怪的是，越是这样人越多。而广大内陆地区则是人口外流乡野凋敝。这种畸形的人口聚散状况，已成为当今中国经济社会最大麻烦。第二，资源配置错位问题。为什么一线城市那么拥挤，房价越涨越高，生活成本越来越大，工作节奏越来越快，就业压力越来越严重，人们还要拼命地往里面挤呢？还要不顾尊严地“蜗居”在一起，成为身心俱疲的“蚁族”呢？这和近几十年来各类资源的严重错配有关。改革开放以来，在非均衡发展战略的影响下，包括人才、资金、技术、文化、教育、医疗等在内的各种社会资源，严重向一线城市倾斜配置，致使地区差距、城乡差距越拉越大，人口流动出现异常，社会结构发生突变。这种资源错配状况如果不改变，那么中国经济面临的问题就不可能得到根本解决。第三，社会财富瓜分问题。当人口不断向一线城市聚集、资金等资源不断向一线城市聚集时，当房地产的局部供求由于政策与制度因素出现越来越明显的失衡时，房地产的性质就开始发生变化甚至异化了。房地产已经从住宅消费品，蜕变成投资品直至瓜分社会财富的筹码了。一方面，一些地产大鳄和投机客利用各种杠杆工具，大肆占有土地资源和金融资源，通过手中的房地产筹码，竭力盘剥住房消费者的财富；另一方面，消费者面对疯涨的房价，在无奈之中很快发现社会财富正在向少数人手中聚集，贫富差距越拉越大。其间，房地产行业正扮演着重要的掠夺者角色。第四，市场机制异化问题。由于土地制度以及其他体制与机制原因，正在发育中的中国房地产市场，受到了多股力量的拉扯。一是土地财政的拉扯，二是开发商与投机客牟取暴利的拉扯，三是散沙似的住房消费者的拉扯。当前两股力量合为一体时，房地产市场的价格形成机制就不可能正常了。在土地财政的影响下，在片面追求经济增速、试图利用拉抬房价来提升一个地区的GDP的情况下，来自土地财政的涨价冲动与来自房地产开发商与投机客的牟利动机一唱一和，这就直接导致了房价的持续暴涨，导致了房地产市场的长期问题与短期问题纠集在一起，直至积重难返、积弊难除。而经济发展方式如果不转变，地方财政还要过度依赖土地收益，要解决房价问题也不现实。由此来看，万众瞩目的房价问题只是最表面的现象。头痛医头、脚痛医脚，是治不了房地产市场痼疾的。房价问题牵连很多，只有从社会资源的合理配置、从人口的地域聚散、从社会财富的均衡分配，从房地产市场的制度建设，总之只有从经济与社会发展的角度看问题，才能找到活血化淤、治标治本的好方子。第二篇：西安房地产业的宏观环境2.1西安市的宏观经济状况2.1.1.2010年西安市国民经济运行状况今年以来，西安市认真贯彻落实科学发展观和国家的各项宏观调控政策，抢抓机遇，在发展中顺应调控，在调控中谋求发展，加大经济结构调整力度，加快经济增长方式转变步伐，全市经济持续平稳较快发展。初步核算，1-9月份全市生产总值（GDP）为961.43亿元，同比（比去年同期，下同）增长12.8%，比去年同期加快0.3个百分点，比上半年加快0.2个百分点，高于全省0.3个百分点，高于全国2.1个百分点。其中，第一产业增加值45.93亿元，同比增长8.7%；第二产业增加值402.67亿元，同比增长14.2%；第三产业增加值512.83亿元，同比增长12.2%。概括而论,前三季度经济运行平稳增长，呈现“六喜”、“三忧”、“三困难”的显著特点。 “六喜”：生产提速、效益回升、结构优化、活力增强、调控显效、景气攀升（一）生产提速：表明近年来西安市投资高速增长所致产业项目的生产能力陆续形成，宏观经济的供给能力明显增强。 粮食总产创历史新高，农业生产形势稳定。在夏粮单产创历史新高喜获丰收的基础上，秋粮再获好收成，秋粮产量107.9万吨，比上年增长2.3%；全年粮食总产量212.9万吨，比上年增加7.3万吨，增长3.6%，创历史新高。农业综合生产能力稳步增长，其中畜牧、渔业生产形势喜人，奶类总产量33.90万吨，同比增长13.2%；水产品产量0.66万吨，同比增长12.7%。 工业生产增速逐月加快，有力地推动全市经济的增长。今年全市规模以上工业总产值增长速度自2月份起逐月回升，6、7、8月均保持在20%以上，9月份接近30%。1-9月份累计增长23.1%，增速比去年同期提高8.3个百分点。全市规模以上工业1-9月份实现增加值243.39亿元，同比增长16.2%，增速比去年同期提高3.2个百分点。 建筑业增长较快，对全市经济的贡献作用增强。在投资增长的推动下，西安市建筑业较快发展。1-9月份，实现增加值82.6亿元，同比增长16.7%，拉动全市经济增长1.3个百分点，贡献率为10.2%；签订合同额585.86亿元，增长16.3%，增速比2季度提高2.1个百分点。 交通运输、邮电业稳定增长。1-9月份，公路、铁路和民航货运量同比分别增长6.8%、3.7%和22.6%；客运量同比分别增长5.1%、21.8%和20.5%。邮电业务总收入50.87亿元，同比增长11.8%。 旅游人数和收入持续增长。19月实现旅游业总收入162.79亿元，同比增长12.3%，其中旅游外汇收入3.34亿美元，同比增长14.4%；接待境外旅客63.28万人次，同比增长12.0%；国内旅客2116万人次，同比增长11.2%。 （二）效益回升：回应企业近年来所受生产价格“剪刀差”压力在今年相对减轻和国际、国内市场需求增加等客观因素的变化。 企业盈利水平回升。1-9月份，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为128.6，同比提高11.4个百分点。规模以上工业企业实现利税55.96亿元，比去年同期增长23.7%。工业企业盈亏相抵后实现利润24.68亿元，增长17.6%，扭转了自去年6月份以来的下降局面，经济效益综合指数达到近年来新高，利润总额恢复到2004年同期水平；实现税金31.28亿元，增长28.9%。19月建筑业全员劳动生产率15.17万元/人，同比增长28.1%。 财政收入增长加快。1-9月份，全市地方财政收入71.50亿元，同口径可比增长21.7%。一般预算收入63.56亿元，同口径可比增长21.6%，增速比去年同期分别加快12.7个百分点和4.9个百分点。各项税收52.10亿元，增长23.3%，地方主体税种的支柱作用显著，其中营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长22.1%、18.8%、20.6%和17.3%。 城乡居民收入稳定增长。今年以来，伴随着经济的快速增长及政府为提高城乡居民收入的一系列政策的出台，居民收入持续增长。1-9月份，城市居民人均可支配收入8377元，同比增加964元，增长13.0%，扣除物价因素，实际增长11.2%；农村居民人均现金收入3195元，增长11.3%，其中，工资性收入和家庭经营收入是农民现金收入的主要来源，工资性收入增幅较高，达12.3%。 （三）结构优化：反映大力发展主导产业、以优化投资引导产业布局、强力推进社会主义新农村建设等政策已初见成效。 工业结构得到优化。装备制造业的主导支撑作用进一步显现，1-9月份实现产值461.27亿元，同比增长30.9%，增幅高于全市规模以上工业7.8个百分点，装备制造业实现利润16.53亿元，增长20.6%；占规模以上工业利润的67.0%，比重同比提高1.7个百分点。重工业增长明显快于轻工业。1-9月规模以上重工业实现总产值665.44亿元，同比增长27.0%，与去年同期相比,增速加快11.1个百分点，快于轻工业15.5个百分点。 投资向工业倾斜。1-9月全市工业投资133.05亿元，同比增长67.0%，占全市城镇投资的20.9%，比重较去年同期提高4.0个百分点。农林牧渔业完成投资7.58亿元，增长90.1%，增速同比加快26.1个百分点。 财政支出向农村和社会事业倾斜。各项支出不断向新农村建设和社会保障等重点领域倾斜。1-9月全市财政支出77.97亿元，同比增长21.2%，其中，财政用于政策性补贴、生活保障补助和基本建设支出同比分别增长3.5倍、1.5倍和1.4倍；用于农、林、水和气象部门支出增长26.1%。 （四）活力增强：显示区域经济发展的协调度改善、经济的市场化程度逐步提高、企业增强自主开发能力的意识有所加强。 工业生产活力增强。规模以上工业企业中股份制企业增势强劲，1-9月实现总产值463.93亿元，同比增长27.2%，居各经济类型企业增幅榜首，拉动规模以上工业增长14.2个百分点。工业创新能力增强，新产品产值166.41亿元，同比增长39.0%，高于全市规模以上工业平均增速15.9个百分点，其中交通运输设备制造业和电气机械及器材制造业占全部新产品产值的72.5%，同比增长52.5%。 投资主体多元化，非国有制经济投资已经成为西安市投资增长的主体力量。1-9月份，非国有投资449.41亿元，同比增长44.8%，增速比国有投资高19.1个百分点，比全市城镇投资增速高10.1个百分点，占全市城镇投资的70.7%，比去年同期提高5.0个百分点。 区县经济协调发展。从主要经济指标看，1-9月份，规模以上工业增加值增速高于全市平均水平的有8个区县；全社会固定资产投资额雁塔区接近二百亿，达199.08亿元，5个区县过50亿元，增速超过全市平均水平的有12个区县，其中灞桥区和高陵县分别达84.1%和79.97%；社会消费品零售总额增速超过全市平均水平的有6个区县，2个区县与全市平均水平持平；地方财政收入增幅高于全市平均水平的有8个区县，碑林区和莲湖区地方财政收入超过6亿元。 “四区一基地”投资增势依然强劲。1-9月份，“四区一基地”共完成投资200.17亿元，同比增长50.2%。其中高新区完成投资96.08亿元，增长46.3%；经开区完成56.31亿元，增长35.2%；曲江新区完成35.73亿元，增长52.7%；浐灞生态园区完成8.7亿元，增长38.3倍；航空产业基地完成3.4亿元，增长44.1%。 利用外资持续大幅增长。1-9月份，全市新批外商投资项目141个，总投资18.19亿美元，实际利用外商直接投资5.75亿美元，同比分别增长62.5%和49.5%。 （五）调控显效：表明国家各项宏观调控政策对西安经济影响的时滞相对提前。 投资增速明显回落。今年以来，国家针对总体经济发展偏热的态势，先后出台了“国六条”、“新八条”等一系列强化土地管制力度和房地产降温措施的政策，西安市固定资产投资增速回落，房地产开发速度趋于平缓。1-9月全社会完成投资741.48亿元，同比增长36.6%，增速比上年同期回落19.3个百分点。其中房地产开发投资182.69亿元，同比增长25.3%，增速比去年同期回落18.8个百分点；商品房竣工面积64.51万平方米，同比下降7.5%。 信贷投放相对减缓。今年以来，国家针对商业银行流动性过剩、贷款投放速度过快的情况，出台了提高存贷款利率、提高存款准备金率及发行专项票据等货币政策。西安市金融贷款呈现上半年增速较高，受国家宏观调控政策的影响下，三季度放款速度有所减慢的整体走势。 8、9 月份，西安地区贷款投放速度有所减缓，货币投放量有所减少。9月末，西安市金融机构各项贷款余额2380.00亿元，比年初增加246.49亿元，比去年同期增长10.6%，增速比上半年下降5.4个百分点。其中，中长期贷款同比增长29.5%，主要投向基础设施、制造业等行业；短期贷款同比增长3.0%。新增贷款由上半年的同比多增123.11亿元下降到1-9月的同比多增21.02亿元。 9月末，全市金融机构各项存款余额3892.85亿元，比年初增加315.97亿元，同比增长10.4%。其中，企业存款同比增长5.7%；城乡居民储蓄存款同比增长15.3%。 生产价格涨势回落。1-9月份，原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨6.1%，但较去年同期涨幅回落3.8个百分点；全市工业品出厂价格较去年同期上涨3.2%，涨幅同比回落0.4个百分点，价格“剪刀差”由去年同期的6.3个百分点缩小到前三季度的2.9个百分点；固定资产投资价格稳中有升，比去年同期上涨1.8%，涨幅同比回落0.5个百分点。全市房屋销售价格总水平较去年同期上涨3.5%，涨幅同比回落0.7个百分点。8月份，西安市房屋销售价格涨幅低于同期全国平均水平2个百分点，在副省级城市中位居第10位。 （六）景气攀升：预示今年四季度、乃至明年一季度西安市主要产业的生产将可能维持或好于当前的发展态势。 企业景气指数不断攀升。据企业景气调查资料显示：三季度，全市企业景气指数为138.6，比二季度上升2.7个点、比去年同期上升18.8个点，为近几年来最高。分行业看，受三季度旅游旺季和新生开学的带动，交通运输仓储邮政业、房地产业、社会服务业景气指数与二季度相比大幅上升；工业、批发零售业、建筑业景气指数也有不同程度上升。 企业家信心指数上升。据调查，三季度全市企业家信心指数为139.0，比二季度上升2.0个点；比去年同期上升17.7个点。从行业来看，与二季度相比，除住宿和餐饮业、批发和零售业、交通运输仓储邮政业行业的信心指数有所下降外，其他行业信心指数上升，特别是信息传输、计算机服务和软件业、房地产业、社会服务业上升幅度较大。“三忧”：消费需求不足、收入差距扩大、 通胀压力增大 消费需求不足。1-9月份，全市社会消费品零售总额555.39亿元，同比增长16.4%，比去年同期加快1.8个百分点，但扣除物价因素后，实际增长14.7%，比上年同期减少1.3个百分点。由于居民收入增长缓慢，特别是农民收入水平低，增收困难较大，消费在一定程度上受到影响。1-9月份，农村居民人均生活消费支出增幅同比下降4.7个百分点。加之教育、住房、医疗和养老在目前社会保障体系还不健全的情况下，成为居民扩大消费的拦路虎。同时对比今年1-9月西安市城乡居民储蓄存款增长回落情况分析，不难发现，在今年股市行情走强的状态下，减少的居民储蓄存款大部分向股市分流，并没有转入消费领域。 收入差距扩大。在收入增长的同时,西安市居民内部的收入差距仍在扩大。今年1-9月，全市10%最高收入户人均可支配收入是10%最低收入户的7.4倍，而去年同期为7.2倍。城乡居民收入差距也进一步扩大，1-9月全市城市居民人均可支配收入与农村居民人均现金收入之比由上年同期的2.58：1扩大为2.62：1。 通胀压力增大。1-9月份，居民消费价格总水平涨幅同比上升1.7个百分点。在居民消费八大类商品和服务项目中，只有交通和通讯类价格下降3.1个百分点，其它各类价格均不同程度的上涨。2005年1-9月份，西安市居民消费价格总水平涨幅低于全国2.1个百分点、低于副省级城市平均水平1.7个百分点居第14位、低于36个大中城市平均水平1.6个百分点居第34为位；今年1-9月份，西安市物价上涨加快，低于全国0.3个百分点、高于36个大中城市平均水平0.2个百分点居第13位，位次前移21位。 “三困难”：中小企业生产困难、收入快速提高困难、 扭转出口下滑困难 中小企业生产困难。今年以来，西安市生产价格“剪刀差”虽有所减小，但由于近两年上游产品价格累计涨幅过高，对下游产品生产成本的压力依然较大，使以加工制造业为主的西安工业企业特别是小型工业企业成本上升较快，加之中小企业贷款门槛高、贷款担保机制不健全等制约，增加了企业的融资成本，企业生产经营困难重重，造成企业发展后劲不足，市场竞争力减弱，利润下降，亏损增加。据全市741家规模以上小型工业企业统计，1-9月份实现利润2.11亿元，同比下降15.3%。其中，亏损企业333家，增加39家；亏损额5.54亿元，增加1.44亿元，增长35.1%。 扭转出口下滑困难。受人民币升值预期和出口退税政策的双重影响，今年以来，西安市出口形势严峻。据海关统计，1-9月西安地区累计完成进出口总值29.98亿美元，同比增长2.1%，增幅下滑32.7个百分点。其中, 进口10.00亿美元，增长6.5%；出口19.97亿美元，与去年同期持平，增幅下滑43.3个百分点。在出口产品中工业品出口增幅回落较大。前三季度规模以上工业企业出口交货值增长7.4%，增速回落97.9个百分点。 收入快速提高困难。1-9月份，西安市城市居民人均可支配收入和农村居民人均现金收入增速比去年同期分别回落1.5个和6.2个百分点。今年1-9月份，西安市城市居民人均可支配收入低于全国15个副省级城市平均水平3711元，排在第13位,位次比上年同期后移一位。在岗职工平均工资9月末达12572元，同比增长13.2%，但与其他副省级城市相比，在岗职工平均工资由2005年的14位下降到今年上半年的最后一位。 全年经济走势的判断及建议 从经济运行的外部环境分析。一是目前我国正处在城镇化、新型工业化加快发展阶段，加上社会主义新农村建设的推动作用，经济增长的惯性比较强；在十一五开局之年，各地抢抓机遇的意愿较强，投资需求旺盛。1-9月份，全国GDP实现141477亿元，同比增长10.7%，预计全年增长在10%以上。二是在全国经济增长较快的大背景下，陕西省总体经济仍然处于快速增长的上升通道，今年1-9月份实现GDP 2914.97亿元，同比增长12.5%，预计全年增长将继续保持去年水平。 从西安市产业发展状况分析。一是今年全市粮食喜获丰收，总产量创历史新高，农业生产好于去年，目前畜牧业发展形势良好，预计全年第一产业将稳中有升。二是国际原油价格经三季度较大幅度下降后目前在高位波动、国内部分产业不同程度地出现产能过剩，生产价格上行的压力减弱，西安市工业生产的成本压力减小，企业效益将理性回升；三是尽管固定资产投资增速有所减缓，但在项目带动年活动及项目带动战略效应下，今年西安市新开工项目增加，在建项目规模扩大，投资仍将保持稳定快速增长的良好走势；四是随着市委、市政府大力加强旅游、文化产业以及相关配套政策和措施的出台，一批在全国叫得响的旅游文化品牌正在稳健前行，会展经济的拉动力有所增强；五是以生产性服务为核心的现代服务业在生产快速发展的需求刺激下，正在快速发育并进入一个新的增长期，影响西安市第三产业仍将较快发展。 从全年目标与前三季度全市主要指标完成对比情况分析。如果能继续保持目前全市经济的较快发展态势，特别是四季度全市工业生产能够保持前三季度快速增长的好势头，重点建设项目能够按期完成，消费品零售额增长持续加快，居民消费价格总指数涨幅控制在2%左右，除外贸进出口指标以外，经全市各部门、各行业坚持不懈、继续加大工作力度的共同努力，2006年全年目标任务有望完成。为此建议： 第一，关注工业经济运行变化。从企业角度看，要强化增产增效，进一