盘锦房地产市场现状分析.pdf

地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 1页 盘锦房地产市场现状分析盘锦房地产市场现状分析 目录目录 1 阅读盘锦市 1 1 盘锦市概况 1 2 城市经济发展概况 1 3 城市建设及发展 2 盘锦市房地产市场现状分析 2 1 盘锦市房地产市场综述 2 2 盘锦市在售项目概况 2 3 盘锦市房地产市场总结 1 1 阅读盘锦市阅读盘锦市 1 1 1 1 盘锦市概况盘锦市概况 地理概况地理概况 盘锦市位于辽宁省西南部 辽河三角洲中心地带 东 东北邻鞍山市辖区 东南隔大辽 河与营口市相望 西 西北邻锦州市辖区 南临渤海辽东湾 市区距省城沈阳市 155公里 西距锦州市 102 公里 南距营口市 65 公里 鲅鱼圈港 146 公里 大连港 302 公里 东距鞍 山市 98 公里 地理坐标为北纬 40 39 41 27 东经 121 25 122 31 之间 总 面积 4 071 平方公里 占辽宁省总面积的 2 75 地势地貌特征是北高南低 由北向南逐渐 倾斜 比降为万分之一 坡度在 2 以内 地面海拔平均高度 4 米左右 最高 18 2 米 最 低 0 3 米 地面平坦 多水无山 盘锦市境内有大 中 小河流 21 条 总流域面积 3 570 平方公里 其中 大型河流 4 条 辽河 大辽河 绕阳河 大凌河 资源概况资源概况 盘锦市地下有丰富的石油 天然气 井盐 煤 硫等矿藏 2000 年底 辽河油田累计 探明石油储量 21 亿吨 天然气 1 784 亿立方米 中国第三大油田 辽河油田坐落于此 已开发建设 32 个油气田 已建成兴隆台 曙光 欢喜岭 锦州 高升 沈阳 茨榆坨等 12 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 2页 个油气生产单位 盘锦市苇田收割面积 55 608 公顷 年产芦苇 50 万吨左右 列世界之先 盘锦市南部沿海 15 米等深线以内浅海水域约 20 万公顷 鱼 虾 蟹资源蕴藏量约 4 万吨 5 万吨 占辽东湾蕴藏总量的 70 其中以河蟹最为著名 气候概况气候概况 盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区 其特点是 四季分明 雨热同季 干冷同期 温度适宜 光照充裕 土壤在 11 月中旬开始冻结 下旬封冰 解冰期在 3 月上旬 4 月上 旬化通 全年无霜期 204 天 终霜为 4 月上旬 初霜为 10 月中旬 行政区划行政区划 盘锦市是 1984 年经国务院批准成立的地级市 隶属辽宁省 辖 2 个区 2 个县 即双 台子区 兴隆台区 盘山县 大洼县 区 县共辖 19 个镇 10 个乡 含 1 个民族自治乡 27 个街道办事处 各镇 乡共辖村民委员会 308 个 各街道办事处共辖社区居民委员会 178 个 人口现状人口现状 全市户籍总人口 128 2 万人 比上年末增加 1 1 万人 全年出生人口 9042 人 出生率 6 97 死亡人口 4653 人 死亡率 3 59 自然增长率 3 38 计划生育率 97 53 全年城市居民人均可支配收入 14907 元 比上年增长 22 1 城市居民家庭恩格尔系数 为 31 6 全年农村居民人均纯收入 6391 元 比上年增长 11 9 农村居民家庭恩格尔系数 为 45 全市城镇单位从业人员 451329 人 私营个体从业人员 157216 人 其中 城镇私营个体 从业人员 90941 人 城镇登记失业率 2 2 暂住人口高峰期 从事建筑 运输等行业的人 员 3 万余人 经商和从事服务业的人员 1 5 万余人 域内人口以汉族为主 共有 35 个民族 汉族占 95 17 少数民族占 4 83 其中 满 族占 3 01 朝鲜族占 0 90 其他少数民族占 0 92 几个人口较多的少数民族依次是 满族 38 001 人 朝鲜族 11 307 人 蒙古族 5 914 人 回族 4 113 人 锡伯族 744 人 旅游概况旅游概况 全市共有星级宾馆 14 家 旅行社 37 家 国家 A 级以上景区 7 家 全年接待国内外旅游 者 765 万人次 比上年增长 67 3 其中 接待国内旅游者 760 万人次 增长 67 4 接待 入境旅游者 5 3 万人次 增长 55 8 全年旅游总收入 52 7 亿元 比上年增长 69 9 其中 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 3页 国内旅游收入 51 亿元 增长 69 9 旅游外汇收入 2324 万美元 增长 71 0 教育概况教育概况 全年 2008 年 普通高等教育招生 1971 人 在校生 5012 人 毕业生 1387 人 各类中 等职业教育招生 4402 人 在校生 13191 人 毕业生 2914 人 全市普通高中招生 8660人 在校生 25940 人 毕业生 7941 人 全市初中招生 16856 人 在校生 53738 人 毕业生 15702 人 普通小学招生 14682 人 在校生 84408 人 毕业生 16858 人 特殊教育招生 11 人 在 校生 126 人 幼儿园在园幼儿 28875 人 全市小学生升初中升学率 100 初中毕业生升学 率农村 85 城市 96 1 21 2盘锦市经济发展状况盘锦市经济发展状况 经济及社会发展情况经济及社会发展情况 2008 年盘锦市生产总值实现 670 亿元 增长 11 实现了十年来首次两位数增长 城镇 居民人均可支配收入达到 1 7 万元 增长 14 农民人均纯收入达到 7700 元 增长 20 5 2008 年财政总收入为 629887 万元 其中 当年财政一般预算收入 349116 万元 上级补助 收入 235684 万元 调入资金 14829 万元 上年结转收入 30258 万元 2008 年财政总支出为 629887 万元 其中 财政一般预算支出 579301 万元 上解省支出 18359 万元 结转下年支 出32227万元 实现了收支平衡 2008年全社会固定资产投资 270 2亿元 比上年增长 34 3 其中 城镇投资 248 亿元 增长 34 4 农村投资 22 2 亿元 增长 32 8 上述四项主要经 济指标增长幅度均呈现喜人态势 盘锦全年 2008 完成各项税收 80 4 亿元 比上年增长 20 1 实现地方财政一般预 算收入 21 5 亿元 比上年增长 16 4 全年 2008 居民消费价格比上年上涨 5 5 其中 服务项目价格上涨 0 8 商品零售价格上涨 4 6 全年工业品出厂价格比上年下降 1 1 原材料 燃料 动力购进价格比上年上涨 4 2 全年 2008 新签外商直接投资合同项目 13 项 合同外资金额 4761 万美元 合同项目 数比上年减少 27 项 合同外资额增长 31 4 在新签外商直接投资项目中 合同外资额在 100 万美元及以上的大项目有 7 个 其中 500 万美元及以上项目 3 个 实际利用外商直接投资 额 2623 万美元 比上年增长 27 8 全市工商登记注册外商投资企业 136 户 其中 当年 新增 14 户 居民人均可支配收入状况居民人均可支配收入状况 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 4页 2008 年盘锦市生产总值实现 670 亿元 增长 11 实现了十年来首次两位数增长 年人 均生产总值 42290 元 按可比价格计算 比 2007 年增长 7 3 2008 盘锦去年全市人均收入 1 6 万元 城市人均可支配收入 1 7 万元 农村人均可支 配收入 7 千元 由此可见 随着盘锦市经济的不断发展 盘锦市居民的收入及生活水平都在不断提高 居民消费状况居民消费状况 盘锦市 2009 年前三季度经济持续保持较快增长的良好走势 特别是居民收入水平的快 速增长 商业和餐饮企业经营水平不断提高 国家法定假日的调整 带动了消费市场的健康 活跃发展 前三季度 市居民消费价格总水平上涨 实现社会消费品零售额 97 5 亿元 同 比增长 23 1 居民用于居住的消费大致占 11 并呈较快的上升趋势 居民消费趋于追求 品质 理性消费的理念基本形成 产业结构状况产业结构状况 盘锦的支柱型产业是 石油 天然气生产加工 大米种植和河蟹养殖 有中国第三大油 田 辽河油田 年产原油 1200 万吨 天然气 9 亿立方米 是全国最大的稠油 高凝油生 产基地和重要石化工业基地 也是全国最大的道路沥青 防水材料生产基地 重要的化肥与 合成树脂生产基地 有全国集中连片最大面积的水稻田 10 5 万公顷 年产水稻 98 万吨 是 全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地 也是中国北方重要的稻米集散地 有 118 公里 海岸线 20 万公顷滩涂湿地 以及 16 万公顷淡水水面 年产鱼 蟹等水产品 25 万吨 是 中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地 目前三种产业均发展良好 前景广阔 1 1 3 3 城市建设及发展城市建设及发展 政策环境政策环境 虽然 09 年出现全国性房价暴涨 但在当前刚刚走出金融危机阴影 经济增速较低的背 景下 政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展 政策将具有一定的稳定性 但为控制 房价过快上涨 二套房贷收紧政策仍将持续 2008 年 6 11 月 各地方政府陆续出台的针对 房地产消费的刺激性政策 2009 年底之后是否延续 可能要视各地的房价情况而定 从房地 产行业税费改革的方向来看 减少流通环节的税费 增加持有环节的税费是方向 投资环境投资环境 全年 2008 全社会固定资产投资 270 2 亿元 比上年增长 34 3 其中 城镇投资 248 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 5页 亿元 增长 34 4 农村投资 22 2 亿元 增长 32 8 全市 7 个特色园区 完成投资 32 1 亿元 比上年增长 1 1 倍 开工建设项目 167个 比上年增长 41 5 园区基础设施投资 9 5 亿元 全市计划总投资 500 万元以上重点项目 382 个 完成投资 246 7 亿元 超亿元以上建设 项目 29 个 完成投资 188 2 亿元 在城镇投资中 第一产业投资 1 8 亿元 增长 43 8 第二产业投资 189 4 亿元 增长 25 第三产业投资 56 8 亿元 增长 76 7 2 2 盘锦市区房地产市场现状分析盘锦市区房地产市场现状分析 2 2 1 1 盘锦市房地产市场综述盘锦市房地产市场综述 房地产市场供应综述房地产市场供应综述 2008 年 盘锦市房地产开发总量 240 万平方米 其中 住宅地产 215 万平方米 商业 地产 20 万平方米 工业地产 5 万平方米 全年住宅地产新开工面积 170 万平方米 竣工面 积 80 万平方米 主要在建项目为紫苑名都 水木清华 日月兴城 蓝色康桥 恒泰尚城等 2009 年计划新开工面积 280 万平方米 其中 住宅地产 140 万平方米 商业地产 40 万平方米 工业地产 100 万平方米 目前新建项目主要为长湖新城 湖滨四季城二期 泰山 新苑 鼎信佳苑 铁西小区三期 圣凯家园 润城苑三期 晟华苑二期 秉耀工业地产项目 等 所有住宅项目均由国内 外知名规划设计单位规划设计 依据盘锦临海 多河 湿地 海洋气候等得天独厚的自然条件实施规划 园区规划设计以高层 多层相结合 地下停车 一户一车位 实现人车分流 注重环境建设 绿化率 35 以上 大面积园区水系 多处景观 节点 具有南国水乡特色的 北方水城 房地产市场需求综述房地产市场需求综述 盘锦市每年商品房需求量为 200 万平方米左右 一是城市区域新婚购房需求 从近年统计结果看 每年新婚夫妇在 5000 对左右 新婚 人员大多与父母分居 独自购买商品楼 按每对新婚人员购买 100 平方米商品楼计算 需求 约在 50 万平方米 二是油田职工由外围迁入市区购房需求 近年来 辽河油田职工退休后有迁入市区居住 愿望 需求量约 30 万平方米 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 6页 三是旧房调新房需求 盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素 商品房需求约 40 万平方米 四是被动需求 每年因房屋拆迁 回迁安置等 需求量约 50 万平方米 五是其他需求 每年因外来人口迁入 农转非 投资等原因 形成的商品楼需求约 30 万平方米 房地产价格走势房地产价格走势 双台子区 2005 年平均价格 1467 元 m2 较上年度涨幅 20 75 2006 年平均价格 1725 元 m2 较上年度涨幅 17 59 2007 年平均价格 2200 元 m2 较上年度涨幅 27 53 2008 年平均价格 2800 元 m2 较上年度涨幅 27 27 兴隆台区 2005 年平均价格 2051 元 m2 较上年度涨幅 4 69 2006 年平均价格 2285 元 m2 较上年度涨幅 11 41 2007 年平均价格 2800 元 m2 较上年度涨幅 22 53 2008 年平均价格 3200 元 m2 较上年度涨幅 14 28 盘锦 09 年 1 7 月商品房销售面积 72 8 万平方米 以 303 8 的增幅位列全省之首 鞍 山和抚顺紧随其后 销售面积分别为 223 8 万和 85 2 万平方米 增幅分别高达 205 5 和 149 3 排在最后的沈阳市销售面积高达 725 6 万平方米 增幅为 8 6 盘锦 09 年 1 7 商品房销售额 23 9 亿元 以增幅 606 5 领先全省 排在其后的是鞍山和 抚顺 二市商品房销售额分别为 74 9 亿元和 26 7 亿元 增幅分别为 241 1 和 217 3 从商品楼价格走势来看 扣除原材料 人工费和土地价格上涨等因素 涨幅过快 但在 市民可接受范围内 与其它周边城市相比 盘锦市商品楼价格处于中下游水平 房地产业在经济发展中的作用房地产业在经济发展中的作用 盘锦市房地产业投资逐年增加 大大增加了税费收入 带动了相关行业发展 主要包括 钢铁 铝材 木材 水泥 石材 陶瓷 制砖 门窗 装修 防水和机械制造业等 50 余个 相关行业 且能解决大量人员就业 带来大量流动人口 有力促进了批发零售业 餐饮业 金融业 保险业 运输业 电信业等间接行业的发展 2007 年 全市房地产业投资占固定资产投资比重已达 7 28 房地产业增加值占 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 7页 GDP2 3 2008 年 房地产业固定资产投资总额达 35 亿元 全市房地产业投资占固定资产 投资比重为 11 房地产业增加值占 GDP4 房地产业已成为推动全市经济社会又好又快发 展不可缺少的重要组成部分 房地产市场存在的问题房地产市场存在的问题 2008 年 5 月份以来 盘锦市房地产业受全国一 二线城市的影响 市场萎缩现象凸显 房地产消费增长势头开始减缓 成交量较 2007 年同期相比大幅下降 绝大多数小区商品房 的销售量仅占开发量的 30 至 40 有的小区甚至出现退房现象 分析原因主要存在以下问 题 一是拟购房居民持币观望心理 从各开发企业售楼接待处反馈信息看 面询量和电话 咨询量与以往相比并没有减少 关心的焦点是房屋价格 怕购买后价格下调 因此 除急需 用房外 皆持币观望 二是盘锦缺少域外居民购买力 盘锦域外来盘就业人员相对较少 外市居民尚未认识 到盘锦生态宜居所在 很少选择到盘锦购房 三是少部分人存在投机心理 随着盘锦经济发展 居民存款余额显著增加 普遍存在 着业投资心理 少部分人将学校 商业集聚区周边作为房地产投资的热点 有的把所购商品 房出租 收取租金 长期获利 有的等商品楼升值后 转让产权赚取差价获利 由于受全国 房市影响 这部分人失去最初心理 四是开发企业资金周转压力过大 盘锦房地产开发企业开发建设资金与以往相比明显 紧张 个别工程项目出现资金明显接济不上的现象 房地产市场房地产市场 20102010年走势分析年走势分析 鉴于目前经济回暖 房地产市场向好的形势 2008 年出台的一系列楼市优惠政策有可 能在年底到期终止 被终止的政策可能包括契税 营业税减免 首套及改善型购房按揭利率 7 折优惠 房地产开发项目自有资本金低额度等 但根据房地产市场运行的客观规律 有比 较典型的两大旺季 一是春节前后的小阳春 二是国庆前后的 金九银十 从历史数据来 看 春节前后的成交也不会太差 这除了开发商选择集中推盘之外 也与购房者的收入结构 有关 在环比不会大幅下降的成交支撑下 房价自然不会明显回落 基于上述判断 目前房价小幅上扬的趋势还会持续一段时间 大致在 2010 年 4 月份之 后会出现较为明显的回落 一方面 今年 3 月份开始 盘锦新开工土地面积逐步回升 一年 之后正好转换为可售面积 也就是说 届时将有大量的一手房供应市场 另一方面 2010 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 8页 年春节在 2 月份 刚性需求的释放大致有 1 2 个月的周期 在明年 4 月份需求也会回归到正 常的水平 并且央行的加息可能会取代房贷紧缩政策 成为房价回落的一个催化剂 所以我 们认为 2010 年的房价走势会从 4 月份开始回落 直至 9 月 10 月会有小幅反弹 之后会继 续呈现缓慢回落的趋势 直至年底 2 2 2 2 盘锦市区楼盘分析盘锦市区楼盘分析 近期开发楼盘概览 近期开发楼盘概览 代表性楼盘详情代表性楼盘详情 蓝色康桥 项目名称区位规模均价 主要在 售项目 生态园兴隆台区 市体育场斜对 面 83 万 3400 元 蓝色康桥惠宾街以南200 万 3500 元 筑景 地中 海 兴隆台区南侧26 万 3500 元 日月兴城双兴路100 万 3600 元 紫润茗都双兴路50 万 3550 元 恒泰尚城市重点高中南40 万 3400 元 瀚新花园双兴路西35 8 万 3200 元 广厦新城辽河文化产业园东侧13 万 3300 元 楼盘名称蓝色康桥项目地址惠宾街以南 占地面积131 万 建筑面积200 万 容积率绿化率 车位配比总户数17500 户 公摊栋数 层数层高 开盘时间2009 年定位中高档居住社区 销售价格 一层 4600 元 二层 3800 元 三层 3970 元 四层 3970 元 五层 3850 元 六层 3600 元 七层 3250 元 销售状况正销售 D 区 已售出 90 以上 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 9页 未来新楼盘发展未来新楼盘发展 通过了解 目前盘锦市在售新盘并不多 2009 年已开盘项目仅有蓝色康桥 D 区 日月 兴城 1 期 水木清华 上院 紫润茗都等少数几个 而未来入市项目将有所增加 据了解 未来入市项目除日月兴城二期 蓝色康桥 E 区 F 区 恒泰尚城二期 长湖新城等外 紫润 茗都二期 万豪国际公寓也都加紧筹建当中 届时开发量和开发规模 都将会有一个新的突 破 2 32 3盘锦市房地产市场总结盘锦市房地产市场总结 总体发展总体发展 盘锦市作为一个靠石油产业发展起来的新兴城市 各方面发展都还处在比较初级的阶 段 近几年来 随着 辽河油田新阶段发展规划 盘锦市接续产业发展规划 盘锦西部 地区旅游发展规划 盘锦滩涂综合利用发展规划 等重大项目的启动 盘锦市迎来新一轮 投资热潮和建设高潮 与此同时 大规模社区型楼盘相继浮现 而今年的盘锦市楼市 不管 是在楼盘开发规模 还是在楼盘品质 高层建筑 物业管理等方面 都将实现新的跨越 横向比较横向比较 随着学校 医院 银行等各种配套设施的完善 盘锦楼市也有了相应发展 尽管与周边 城市相比还有很大差距 不过具有自己特点 1 价格上涨和商品房销量增长相对较快 盘锦 09 年 1 7 月商品房销售面积与销售金额均列辽宁省之首 2 销售期较长 开发商盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司代理商 周边配套第一人民医院 第一完全中学 盘锦职业技术学院 备注 优势劣势主要客源主要卖点 1 地理位置 2 规模较大 3 户型设计较为合理 4 配套设施 5 价格合理 6 物业管理 1 建筑密度较大 2 楼距较小 3 靠近一体化 1 油田员工 2 政府公务员 3 教师 1 社区内部配套 2 周边配套设施 3 油田物业 4 所处地段为较成熟的生活区 地址 北京市朝阳区惠新东街 11 号紫光发展大厦TEL 010 84897038FAX 010 84897038 8007第 10页 盘锦市楼盘销售期长