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郑州写字楼市场调研报告201208 1 格局篇 发展篇 2 市场篇 3 1 2 1 发展 3 4 1 市场萌芽期 1997前之前 郑州写字楼市场处于萌芽期 以民房及单位公房为主 规模小 设备简陋 户型单一 分布区域集中 萌芽期 1997年以前 此时期以民房和单位公房为主 如亚达大厦 银河大厦 科瑞大厦 明星大厦等物业 其主要特点是 规模小 设备简陋 户型单一 分布区域集中 市场管理混乱 主要集中在金水区 经营方式以租赁为主 物业管理水平低下 郑州的房地产市场发展始于上世纪90年代 与全国同步 但发展过程缓慢 整体看来 郑州写字楼市场发展经历5个阶段 市场萌芽期写字楼代表 5 2 市场探索期 1997 2000年郑州写字楼市场处于探索期 出现纯写字楼 此阶段办公楼相对细分化 专业化 各方面提升明显 探索期 1997年 2000年 郑州这个时期 出现了纯写字楼项目 如经纬大厦 未来大厦 裕达国贸 金博大商务中心等中高档商务物业 及安华大厦等中档商住物业 此阶段办公楼相对细分化 专业化 如裕达国贸 未来大厦代表郑州市场东西区高端办公物业 金博大代表二七区高端办公物业 配套设施及物业水准明显提高 租赁行情较旺 吸引了大批外企及大公司入驻 区位较弱写字楼如经纬大厦吸引本地区中小物业 商务氛围浓厚 但此时写字楼物业出现硬件缺陷 如金博大交通拥堵 车位不足 商业 办公混淆 此时期写字楼市场主要特点是 以高层建筑为主 将通信 网络 会议室 餐厅等较为现代化的办公的办公功能列入建筑设计必要元素 经营方式以租赁为主 建筑结构可灵活分割 智能化水平和管理水平有所提高 6 市场探索期 郑州城市发展均衡 分布区域较前一时期开始分散 7 3 市场过渡期 2000 2004年郑州写字楼处于市场过渡期 商住楼 成为此时期主要的写字楼物业业态 过渡期 2000 2004年 此时期 随着市场经济转好 中小企业数量增多 由于企业实力有限 对纯写字楼市场未形成有效需求 促使原本住宅立项的项目转变为 宜商宜居 的 商住楼 此时期成为以 商住楼 为主要业态的过渡时期 其主要特点是 房地产开发企业开始大量介入写字楼市场 诸如SOHO类的商住项目投放市场量增多 购房自用或投资的需求旺盛 楼宇设计更加专业化 投资需求快速增长 户型设计 专业化配套更科学 齐全 吸引众多新兴中小企业 及从其他物业中迁入的物业 同时 投资类客户明显增多 且回报率较高 形成以商住楼为主角 高端专业写字楼为亮点的综合性写字楼 涌现出包括索克 明辉等专业专业商务物业服务机构 8 市场过渡期 郑此时典型项目均为商住项目 市场量价齐升 传统经济发展区域及郑东新区CBD较为集中 此时期典型项目融丰花园 江山智能大厦 日月星城 绿洲花园等项目 而以纯住宅面世的未来花园 天下城 锦绣正泓国际公寓等小区在此时期也成为商务者主要商用项目 市场供应量井喷 价格逐年上升至4000元 平米以上 分布区域集中在农业路 经三路和花园路 金水路围合的区域 以及新兴起的郑东新区CBD中心 9 4 市场发展期 2005 2008年郑州写字楼处于市场发展期 市场纯写字楼开始大量涌现 发展期 2005 2008年 此时期是写字楼市场发展的契合期 随着商住项目的投入使用 诸多问题逐渐体现 市场对写字楼的需求开始转变 纯写字楼作为办公场所的选择成为市场主流 此时信息大厦 联合中心 蓝马地王大厦 顺驰第一国际 绿地世纪峰会等代表的纯写字楼项目应运而生 这些写字楼的特点是 区域分散 临街临路单体楼增多 专业写字楼的实力型客户聚集 长期办公稳定性长 写字楼专业配置进一步提升 10 市场发展期 写字楼供应增多 郑东新区写字楼项目大量涌现 产品配置投入加大 国际企业中心 信息大厦等写字楼项目热销后 新项目不断涌现 郑东新区CBD联合中心 CBD世贸大厦 顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场 自动化消防系统 闭路系统 停车智能管理系统 智能化会议室 高速宽带 预留企业私属卫生间等产品配置大大提升 11 5 市场稳定期 2009年后 郑州写字楼市场处于稳步发展期 市场限购期间商业 写字楼项目销售火热 稳定期 2009年以后 此2009年以来 写字楼市场火爆 供应销售量均有大幅提升 2010年市场供应量101 81万 是2009年的3 8倍 2011年受住宅市场限购 投资客开始把目光转向商业地产 商业 写字楼项目出现供不应求局面 写字楼市场价格延续上涨趋势 2011年写字楼成交均价达到12464元 此时期推出项目以综合体 多功能 复合体形式的项目为主 如升龙国际中心 中原万达广场 12 情况小结 2 格局 13 14 市场板块 郑州市场按发展成熟度可划分郑东新区 CBD及新东站商圈 中心区 南区 西区四大板块 郑东新区受规划利好为郑州写字楼最前沿市场 领航郑州写字楼市场 规模 品质都是其他区域不可比拟的 中心区因优越地段为传统中心市场 分布集中 发展成熟 且目前仍保持较大开发力度 南区 中原西区为中心区外溢区域 成熟度低 15 郑东新区 有 未来之眼 郑州之心 之称的郑东新区从一出生就倍受瞩目 2004年大批省外有实力的开发商入驻郑东新区为该区域高层写字楼的发展注入了强大的动力 现CBD区域写字楼市场已经成熟 成为众多高档写字楼集中分布区域 形成了浓厚的商业氛围和高素质人文环境 目前 新东站商圈规划落地 区域代售写字楼较多 且区位 品质较高 郑东新区 05年后郑东新区CBD区域发展为郑州市写字楼最成熟区域 现郑东区东部随东客站商圈发展 成为新热点区域 16 核心驱动力政府导向 会展业带动 成熟公建配套 高档住宅区 价格CBD区域均价24000元 郑东新客站商圈内写字楼均价16000元 绿地千禧广场作为标杆销售价格50000元 租金1 5 3 5元 天 个别高端项目 天玺广场 可达7 5元 天 郑东规划发展区域 写字楼市场成熟度高 租售情况初期由于交通及配套不成熟 出租率在50 左右 现在随着CBD区域成熟 出租率已在80 以上 客户区域内 会展中心带动相关行业 如会展 贸易等 国内外 上市公司 国企类企业居多 具有一定规模的私企 投资客户占一定比例 行业大 中型企业客户居多 在办公场所的选择上更为依赖于商务环境 加上公司形象均较好 因此在其办公场所的选择上较为苛刻 区域特征 17 区域租金调研 CBD商务项目调研信息 CBD商务市场开发周期较长 目前招商入驻效果良好 租金1 5 3 5元 天 个别高端项目 天玺广场 可达7 5元 天 CBD商务圈中东侧靠近会展中心及步行街 东侧整体租金价格高于西侧 商户多为个人 租金价格可面议 18 区域租金调研 19 中心板块寸土寸金 配套设施齐备 可利用资源丰富 因此该区域的高层写字楼均价在郑州市处于高位 该区域因为与生俱来的人文与区域优势 是高层写字楼比较集中的地方 其中农业路花园路商务圈为中心区最成熟区域 但目前可开发用地已极为稀缺 中心区域 地段 配套的区域优势明显 传统写字楼集中区域 但缺少高端项目 20 核心驱动力行政导向 依托政府机关 商业 交通配套成熟 商务气氛浓厚 价格中心区域均价12000元 曼哈顿金融中心作为标杆销售价格22000元 租金价格1 2 3 5元 天 个别写字楼 曼哈顿金融中心 可达5元 天 租售情况高品质物业招租情况良好 出租率在85 以上以上 客户行业 行业中 小型企业客户居多 多集中在高增长性和高附加值的产业 如投资咨询 信息通讯 房地产 保险 文化传播等 类型 郑州市及河南省知名企业为主 稳定上升阶段 实力较强的小型公司及投资客户亦占一定比例 选择优势地段项目 及配套成熟 区域特征 21 21 区域租金调研 22 南部区域 传统的大型集中市场区域 商务办公氛围不浓厚 随着二七新区规划 航海路商圈成熟 综合体中写字楼逐步入市 市场南区是郑州新兴的房地产板块 高层写字楼项目更是凤毛麟角 价格中心区域均价8000元 多为综合体项目中的写字楼入市 正商国际广场作为标杆销售价格12000元 租金价格0 6 1 5元 天 客户区域内传统市场集中的原因 特定行业私企 中小型企业客户为主 小型公司及投资客户因价格优势 及后期升值原因购买 亦占一定比例 23 23 23 区域租金调研 24 西部区域 区域房地产市场落后 写字楼市场待起步 仅有万隆广场 升龙金中环 西元国际个别项目 市场西区是郑州房地产洼地 仅有极个别高层写字楼项目 价格西部区域均价7500元 升龙金中环作为标杆销售价格9500元 租金价格0 6 1 6元 天 中原万达 裕达国贸为片区较高租金物业 客户区域内小型公司及投资客户为主 多为区域地缘客户 因价格优势 交通便利原因购买 随着政府政策的有力支持和交通等基础设施的改善 西区土地价值被重新发现 区域内涌现出多个高层住宅项目 但个别高层写字楼项目刚刚起步 郑州城市规模逐步扩大 城市最西侧高新区也出现少量写字楼项目 25 25 25 区域租金调研 26 情况小结 27 情况小结 客户 3 市场 28 01郑东新区 29 绿地中心千玺广场 销售情况 2010年5月开盘 首推5 19层 开盘售价30000元 左右 现售价50000元 20 29层只有一层散卖 31 35层整层购买 写字楼只售不租 自用为主占到70 80 投资客看的较多 购买的很少 客户情况 客户多为本土企业 外企集中在市区 在此较少等 客户看重地段位置 和这边的资源稀缺性 对其他硬件配套等要求不高 但整体片区停车位较少 客户对车位较关注 对精装修交房不太关注 郑东新区CBD中心之心的高端综合体项目 形象上已经成为市场的标杆 项目规划 30 31 中科金座 郑东新区CBD商务外环最后一栋在售商务写字楼 销售情况 7 12层分割销售 14层以上整层销售 销售价格23000元 平米 客户情况 整层购买客户为行业领头企业 本土及外地市驻郑州公司 CBD核心位置 项目位置稀缺性成为企业选择主要原因 项目规划 项目标准层总平面 32 美盛中心 郑东新区省政府核心地段 高端五星级酒店配套 项目交通 项目效果 销售情况 开盘至今销售近一半 目前推售17层以下楼层 均价24000元 西栋写字楼分为南北区域 北侧临金水路 可观省政府 金水路商圈一线城市景观 价位较南区极差高2000元 南北区可自由选择 最小160 单层3600 自由组合 17层以上未对散客销售 仅接受整层或多层购买大客户洽淡 现场展示 销售物料 服务有限 客户情况 客户多为大中型企业 本土 外地市驻郑州公司较多 富士康购买整层 经开区等郑东新区南部企业客户考虑企业形象要求 厂办分开 办公地点考虑购置在此区域 客户看重地段优势 对硬件配套 产品面积划分 周边便利度等要求较高 楷林IFC 销售情况 目前处于认筹期 4栋中一栋已与银行大客户进行整栋购买洽谈 购买多层 整层 半层的大客户引导购买西侧两栋 距离高铁线距离较远 价位较高 小客户及投资客户引导至东侧栋 西侧栋均价21000元 写字楼无独立售楼处 与后侧住宅项目共用写字楼 现场展示 服务有限 客户情况 客户多为大中型企业 本土及外地市驻郑州公司较多 客户看重地段毗邻CBD 新政府 及郑东客运站的优越位置 对硬件配套 产品面积划分 周边便利度等要求较高 但对项目LEED认证关注度不高 郑东新区新东站商务区域新写字楼标杆 LEED绿色办公中心 项目规划 33 34 升龙广场 郑东新区新东站商务区域 60万体量24小时城市综合体 销售情况 目前B12天阶在售 财富中心作为商业 及小型办公物业出售 16000元 价格 TMALL商铺认筹中 预计价格50000元 客户情况 财富中心多为小型商业客户 投资客户购买 作为办公需求的企业关注少 客户看好项目紧邻高铁站人流量 商圈及升值潜力 项目效果图 35 绿地之窗 郑东新区新东站商务区域 首个高铁站上大型配套综合体 项目效果图 销售情况 目前已销售完毕 写字楼清盘价格14000元 销售均价18000元 最小面积135 客户情况 客户多为大中型企业 省外及部分外企考虑交通因素亦有选择此处 小面积投资客户看重升值潜力购买 另有部分服务行业小企业购置小面积作为商业营业场所 客户看重交通便利性 对硬件配套 周边配套较为关注 项目卖点 项目距离高铁站仅50米 实现与高铁站无缝接驳 聚集7中交通工具 提供零距离换乘出站 加速商务出行效率 商业情况 大部分为绿地持有集中商业 招商引资 目前已有LV 品牌车旗舰店入驻 街铺对外销售 标准层平面图 36 绿地中央广场 郑东新区新东站商务区域 中国最高双塔式建筑 销售情况 蓄客阶段 在绿地之窗销售现场接受咨询 但无项目具体物料 项目线上推广 围墙已出 项目卖点 项目位于新东站高铁广场西侧 交通便利 双塔标识性高 企业展示形象好 项目效果图 37 东方陆港 郑东新区新东站门户 单体商业与写字楼综合项目 项目效果图 销售情况 格林威治OFFICE已经销售完毕 目前港汇中心在售 港汇中心推售5层 9层 10 19层整层销售 依现场销控展示 已推售单位销售过6成 按揭销售享受3个点优惠 优惠后9层价格14000元 客户情况 郑东商圈交通便利优势 多贸易等需求交通便利条件客户 区域内 价格处于低位 拉动客户成交 项目优劣 项目位于新东站高铁站前 商鼎路优势位置 具备底商配套 价在同区域格较低 项目自身缺少亮点 产品设计 硬件配备一般 38 东方鼎盛中心 郑东新区省府旁 空中合院 庭院写字楼 销售情况 项目前期蓄客 接受客户上门咨询 暂无价格和销售节点 项目优劣 项目体量小 不属于郑东新区写字楼集中优势区位 昭示性 地段较差 花园体系设计为写字楼中少有 中庭花园 前后庭院 观光电梯 总裁装束电梯 4米无粱盖设计 均为项目设计亮点 39 建业五栋大楼 郑东新区未来派商务新形象代表 多远商务空间写字楼 销售情况 A座针对大客户整层销售 目前进行大客户洽谈 不对外推售 BCDE座进行散卖 目前到场客户可进行前夕认筹 5万元 套认筹金 8月18日为认筹日 认筹可享受2个点优惠 建业老业主购买可享受8个点优惠 现场销售代表预计价格1 3 1 5万元 客户情况 受周边建材市场影响 建材类 贸易类中小企业较多 建业老业主关注量大 作为投资选择 周边在住宅 商住楼中租用办公的小型企业 企业发展需要 自用购置 项目效果 40 财信大厦 郑东新区小体量写字楼 打造家具商业聚集圈 销售情况 8月5日开盘 目前进行前期认筹 认筹金5万 间 认筹客户可享受5个点优惠 预计销售价格1 1 1 3万元 客户情况 项目紧邻麦德龙 红星美凯龙 东建材市场 户型面积区间换分较小 适合家居类小型商家办公需要 家具类商家客户关注较多 已洽谈引入20余家家居旗舰商家 明确商用主题 吸引更多同类客户 项目效果 02其他区域 41 42 曼哈顿金融中心 金水区大型城市综合体 商务 商业氛围成熟 产品情况项目为曼哈顿广场开发的最后一栋写字楼 集高档住宅 写字楼 商业为一体的综合体项目 配置项目1 5层为商业裙楼 总面积约18000平米 6 26层为5A级甲级写字楼 配置知名品牌空调 电梯 外墙采用高级LOWE玻璃结合干挂花岗岩 配备300个办公车位 销售情况2011年5月开盘 现剩余少量尾盘在售 价格达到22000元 平米 市场租金大道60元 平米 月 项目效果 项目标准层平面图 43 苏荷中心 金水区农业路毗邻CBD中心区 地标性写字楼 产品情况项目为住宅用地 70年产权 无中央空调 提供暖气 自行安装分体空调 项目受限购影响 需一次性付款才可使用同一名字购买多套 若按揭购买 利率上浮大 对企业及购买者资金限制大 销售情况项目东部两个单体为整层销售 西侧散卖 21层以上整层销售 南侧两个单体面积800 北侧两个单体600 按揭购买享受1个点优惠 一次性享受3个点优惠 目前均价1 3万 优惠后价格1万多 客户情况建筑 文化 美容服务类企业较多 已购买客户多为省内 郑州市私企类客户 农业路商圈内老写字楼租用 购置客户对办公条件改善需要购置 投资客户购置面积多在300 以下 项目效果 项目标准层平面图 44 升龙环球广场 管城区郑汴路商圈 唯一5A级甲级写字楼 销售情况AB座紧邻郑汴路 昭示性好 A座已经售罄 B座剩余底层 14层少量未售 目前在售C座 项目C座20层以下已经销售8成以上 21层以上多整层未售 按揭销售84折优惠 21层优惠后价格11000元 客户情况建材 家具类客户居多 多为小型商户 私企类小型企业 投资类客户占比较多 项目效果 45 升龙国际中心金茂广场 二七区大学路商圈 大型综合题写字楼项目 销售情况项目5 17层分散销售 18层以上整层销售 17层以下销售4成 购买优惠 原总价 5万 98折 一次性付款 99折 按揭贷款 客户情况航海路专业市场较多 鞋城 茶叶贸易中小企业 商户购买较多 升龙老客户 投资客户认可大学路 综合体项目升值价值购买 项目优势写字楼70年产权 不限购 项目效果 项目标准层平面图 升龙金中环 产品情况升龙金中环由两栋36层超高层建筑组成 5A甲级标准规划 138米双塔建筑 层高4 1 4 5米 标准层1400平方米 外立面为面砖 划铺100 296平方米 是郑州市中原区的地标性建筑 配置 LOW E纯中空玻璃幕墙外立面 7部上海智能高速电梯 星级酒店式配套 分层设置的新风系统 智能化的安防与服务系统 10 5米挑高酒店式大堂 外部拥享5000 商务地铁广场 28万 的繁华商业配套 大商 中国移动 建设银行 华润万家已经强势入住 有1100余停车位 规划地铁5号线出站口 销售情况今年6月开盘 目前正在销售7