万科分析报告.doc

陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）【小组成员】：09B511307 陈一丹（组长、资料整理 ）09B511311 詹纯( 查找资料、文档编排整理 )09B511312 路光茜( 查找资料、整理 )09B511318 伍思杭( 参与讨论、检查 )19目录一、公司治理结构分析11.公司简介12、高管分析23、董事会构成 Board of Directors34.结论12二、资本结构分析121、资本概况122.资本结构分析133.总结：15三.股利政策分析161.股利政策对经营业绩的影响162. 股利政策的定义与经营业绩评价方法163.公司在制定股利政策时应该注意174.影响分析185.结论18三、附注19一、公司治理结构分析1.公司简介【公司概况】：公司名称：万科企业股份有限公司英文全称：CHINA VANKE CO.LTD.证券简称：万 科 证券代码：000002当前行业：房地产开发与经营业 【公司背景】： 万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (198 8) 1509 号文批准，于1988 年11 月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。 1991 年1 月29 日，该公司发行之A 股在深圳证券交易所上市。1992年正式确定大众住宅开发为核心业务目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。 1993 年5 月28 日，该公司发行之B 股在深圳证券交易所上市。 1993 年12 月28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公司 ” 。 该公司经营范围为: 兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。【主要股东】：截至日期2009-06-30公告日期2009-08-04股东说明博时新兴成长股票型证券投资基金、博时价值增长证券投资基金、博时主题行业股票证券投资基金、博时第三产业成长股票证券投资基金同为博时基金管理有限公司管理的基金。除此之外，上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于上市公司收购管理办法规定的一致行动人。股东总数834131平均持股数13178股(按总股本计算)编号股东名称持股数量(股)持股比例(%)股本性质1华润股份有限公司161909476614.732刘元生1337912081.22A股流通股3博时新兴成长股票型证券投资基金949998000.86A股流通股4TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.918057410.83B股流通股5融通深证100指数证券投资基金915816740.83A股流通股6博时价值增长证券投资基金910000000.83A股流通股7博时主题行业股票证券投资基金900000000.82A股流通股8博时第三产业成长股票证券投资基金850000000.77A股流通股9HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD761611150.69B股流通股10建信优化配置混合型证券投资基金759799180.69A股流通股2、高管分析【高管介绍】：姓 名职 务任职日期离职日期谭华杰董事会秘书2009-03-062012-03徐洪舸执行副总裁2005-07-282009-12王文金执行副总裁2007-10-262009-12肖莉执行副总裁2007-10-262009-12郁亮总裁2001-02-152009-12王文金财务负责人2002-03-122009-12肖莉董事会秘书1997-05-302009-12总经理或CEO和董事会之间的冲突是公司治理所面临的最严峻的问题之一。Hermallin 和Weisbach认为，董事会的独立性取决于CEO和董事会之间的一种谈判博弈：CEO倾向于有一个独立性差的董事会，而董事会则倾向于保持自己的独立性。姓名王石年龄（岁）58（1951年出生）在公司服务年限（年）25（1984年至今）任CEO年限（年）1996年起任CEO薪酬（元）0持股数（股）6817201王石既是总经理，又是董事会主席，持股数量6817201股（CEO拥有较高的公司股份或股票期权激励，在一定程度上可以使CEO与股东的利益一致，充分调动其积极性，促进上市公司经营业绩的提高）。两职合一，管理层对董事会的控制力度较大。3、董事会构成 Board of Directors董事会的独立性是衡量董事会质量的一个重要标准。在美国商业周刊1996年底推出的历史上首次董事会质量排名调查中，一个重要的评分指标就是董事会的独立性，其中对董事独立程序的评判标准如下：内部董事不超过两人；完全由外部董事负责账目审计、人选提名及报酬委员会等。如果某个董事会达到这一系列标准，就表明董事具有较高的独立性。显然，要求董事具有较高独立性的最终目的，是为防止董事以权谋私或者CEO在董事会中一统天下这类事件的发生。因此，作为现代公司治理结构核心的董事会，其独立性是衡量管理层是否受到有效监管的重要方面。内部董事指兼任公司高管人员的董事。由于所有权与经营权的分离，引致代理问题。经理人员与出资者潜在利益的不一致性，产生内部人控制。即独立于股东或投资者（外部人）的经理人员掌握了企业实际控制权，在公司战略决策中充分体现自身利益，甚至内部各方面联手谋取各自的利益，从而架空所有者的控制和监督，使所有者的权益受到侵害。 构成是决定董事会监控职能发挥的重要因素,由于经理层具有信息优势,如果经理层在董事会中占主导地位容易出现内部人控制现象，并进而导致股东财富的损失。因此，内部董事比例可以用于衡量股东对经理层的制衡。内部董事比例越高，则管理层对董事会的控制力度越大。1、 【董事会的成员】：姓名性别职位任职起始日期王石男董事长2005-04-29宋林男副董事长2005-04-29王印男董事2005-04-29蒋伟男董事2005-04-29肖莉女董事2005-04-29郁亮男董事2001-02-16李家晖男独立董事2005-04-29徐林倩丽女独立董事2005-04-29齐大庆男独立董事2008-04-23李小加男独立董事2008-04-23谭华杰男董秘2009-03-062.【关联方】： 关联方名称 关联关系 所占权益( 比例( 是否 万元) ) 控制大连万科魅力之城开发有限公司 合营公司 - 5.00 否 东莞市万科置地有限公司 合营公司 - 50.00 否 沈阳万科胜保企业管理咨询有限 合营公司 - 20.00 否 公司 杭州南都宋城置业有限公司 合营公司 - 50.00 否 东莞市新通实业投资有限公司 合营公司 - 38.60 否 上海加来房地产开发有限公司 合营公司 - 49.00 否 沈阳万科永达房地产开发有限公 合营公司 - 49.00 否 司 一航万科有限公司 合营公司 - 40.00 否 华润股份有限公司 控股股东 161909.48 14.73 是 深圳市万科南城房地产有限公司 控股子公司 900.00 90.00 是 广州市万科穗东房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 珠海市万茂房地产开发有限公司 控股子公司 13290.70 55.00 是 福州市万科房地产有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 成都万科房地产有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 上海朗达实业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科房地产有限公司 控股子公司 80000.00 100.00 是 镇江润都置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 浙江万科南都房地产有限公司 控股子公司 15000.00 100.00 是 厦门市万科房地产有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 长沙南都物业服务有限公司 控股子公司 50.00 100.00 是 沈阳万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 宁波万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 天津万泰时尚置业有限责任公司 控股子公司 19200.00 96.00 是 厦门富春东方房地产开发有限公 控股子公司 1000.00 100.00 是 司 沈阳万科浑南房地产开发有限公 控股子公司 1000.00 100.00 是 司 天津万科房地产有限公司 控股子公司 39000.00 100.00 是 武汉万科天诚房地产有限公司 控股子公司 5326.53 55.00 是 上海万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 青岛万科企业有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 深圳恒大物业有限公司 控股子公司 9637.50 100.00 是 浙江南都置业有限公司 控股子公司 30000.00 100.00 是 北京万信投资发展有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 东莞市万科房地产有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 成都万科物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 大连万科城置业有限公司 控股子公司 18145.74 55.00 是 长春万科房地产开发有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 无锡万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 杭州万坤置业有限公司 控股子公司 17850.00 51.00 是 沈阳万科置业开发有限公司 控股子公司 750.00 75.00 是 天津万滨房地产开发有限公司 控股子公司 14000.00 100.00 是 长春万润房地产开发有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 广州市万科物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 深圳富春东方(集团)有限公司 控股子公司 10866.57 90.00 是 陕西华联置业发展有限公司 控股子公司 13988.57 51.00 是 南京万科物业管理有限公司 控股子公司 450.00 100.00 是 成都万科锦江置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 杭州余杭新都工程开发有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 上海恒大房产股份有限公司 控股子公司 14104.71 99.80 是 成都万科光华置业有限公司 控股子公司 57408.03 100.00 是 深圳市富春东方大酒楼有限公司 控股子公司 100.00 100.00 是 苏州南都建屋有限公司 控股子公司 21000.00 70.00 是 无锡鼎安房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 广东上城建设有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 沈阳万科浑南金域房地产开发有 控股子公司 102252.03 100.00 是 限公司 万科地产(香港)有限公司 控股子公司 1461.18 100.00 是 上海万科宝山置业有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 广州市鹏万房地产有限公司 控股子公司 10000.00 50.00 是 沈阳万科城市花园开发有限公司 控股子公司 1200.00 100.00 是 上海中林置业发展有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 大连万科房地产开发有限公司 控股子公司 3200.00 100.00 是 万科中粮(苏州)置业有限公司 控股子公司 11730.00 51.00 是 富阳泉水湾置业有限公司 控股子公司 6834.59 100.00 是 天津万科新里程房地产有限公司 控股子公司 12650.00 55.00 是 西安万科城南置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 深圳市富春东方房地产开发有限 控股子公司 15800.00 100.00 是 公司 西安市万科物业服务有限公司 控股子公司 50.00 100.00 是 镇江润中置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海郡科投资管理有限公司 控股子公司 35000.00 100.00 是 大连万科置业有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 深圳万科置业有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 鞍山万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 杭州林庐房地产开发有限公司 控股子公司 17000.00 100.00 是 深圳万科华昱花园房地产开发有 控股子公司 5754.62 60.00 是 限公司 佛山市万科置业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 广州市万科都华房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 厦门市万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 佛山市万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 上海联图投资管理咨询有限公司 控股子公司 100.00 100.00 是 武汉万科天润房地产有限公司 控股子公司 43407.80 100.00 是 海南富春东方房地产开发有限公 控股子公司 2000.00 100.00 是 司 深圳万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 江西万科青山湖房地产发展有限 控股子公司 1000.00 50.00 是 公司 鞍山万科房地产开发有限公司 控股子公司 2963.44 100.00 是 杭州南都佑圣房地产开发有限公 控股子公司 600.00 60.00 是 司 上海晶元置业有限公司 控股子公司 1714.90 55.00 是 佛山市南海区万科金域华庭房地 控股子公司 18451.23 55.00 是 产有限公司 上海万科中实房地产有限公司 控股子公司 1000.00 50.00 是 苏州汇华投资置业有限公司 控股子公司 21405.00 51.00 是 万轩置业（深圳）有限公司 控股子公司 8272.05 100.00 是 深圳市道霖投资发展有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 杭州钱江湾花园有限公司 控股子公司 2700.00 90.00 是 北京万科物业服务有限公司 控股子公司 2200.00 100.00 是 深圳市万科东海岸实业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 北京万科企业有限公司 控股子公司 100000.00 100.00 是 惠州市万科置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 珠海市珠宾置业发展有限公司 控股子公司 10900.00 100.00 是 上海天亿置业发展有限公司 控股子公司 4500.00 90.00 是 深圳市万装装饰设计工程有限公 控股子公司 1000.00 100.00 是 司 深圳市易理房地产开发有限公司 控股子公司 3057.60 78.40 是 沈阳万科金域曦郡房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 江西万科益达物业服务有限公司 控股子公司 90.00 90.00 是 苏州万科置业有限公司 控股子公司 18490.33 55.00 是 深圳万科兴业房地产开发有限公 控股子公司 6241.32 100.00 是 司 西安万科企业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 杭州万科置业有限公司 控股子公司 32000.00 100.00 是 中山市万科房地产有限公司 控股子公司 9879.65 100.00 是 天津万筑投资有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 武汉市万科房地产有限公司 控股子公司 15000.00 100.00 是 沈阳正达永丰房地产开发有限公 控股子公司 800.00 100.00 是 司 上海锦桦房地产开发有限公司 控股子公司 10000.00 100.00 是 大连万科锦绣花城开发有限公司 控股子公司 7000.00 100.00 是 南京恒越置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科宝南置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 东莞松山居置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海柏轩装修工程有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 沈阳万科四季花城房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 杭州银都置业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 成都万科成华置业有限公司 控股子公司 55447.91 100.00 是 长沙四海置业有限公司 控股子公司 640.00 80.00 是 上海美兰华府置业有限公司 控股子公司 70000.00 100.00 是 东莞市新世纪明上居商住开发有 控股子公司 51.00 51.00 是 限公司 惠州市万科房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 广州市富生装饰工程有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 成都万科置业有限公司 控股子公司 6002.79 60.00 是 富阳万科房地产开发有限公司 控股子公司 30000.00 100.00 是 耀晶有限公司 控股子公司 0.10 100.00 是 珠海市万科房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科徐汇置业有限公司 控股子公司 1500.00 100.00 是 青岛豪仁置业有限公司 控股子公司 7762.19 55.00 是 南京金域蓝湾置业有限公司 控股子公司 9000.00 100.00 是 昆山嘉华投资有限公司 控股子公司 4250.00 85.00 是 天津万科新锐房地产有限公司 控股子公司 12000.00 100.00 是 深圳市万科九州房地产开发有限 控股子公司 900.00 90.00 是 公司 镇江润南置业有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 东莞万科建筑技术研究有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 Euston Capital Limited 控股子公司 0.09 100.00 是 沈阳万科房地产开发有限公司 控股子公司 10000.00 100.00 是 镇江润桥置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 鹏利国际置业(广州)有限公司 控股子公司 9110.63 100.00 是 北京万科四季花城房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 重庆渝开发珊瑚置业有限公司 控股子公司 5100.00 51.00 是 大连万科物业服务有限公司 控股子公司 386.00 100.00 是 上海罗联置业有限公司 控股子公司 47000.00 100.00 是 天津万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 深圳市东方尊峪房地产开发有限 控股子公司 1000.00 100.00 是 公司 上海锦川房地产开发有限公司 控股子公司 10000.00 100.00 是 厦门恒邦房地产开发有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 佛山市万科投资有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 沈阳万科新墅置业有限公司 控股子公司 12354.78 100.00 是 东莞市松湖居置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 南京富春东方房地产开发有限公 控股子公司 1652.93 90.00 是 司 深圳万科城房地产开发有限公司 控股子公司 10014.58 100.00 是 武汉万科青安居房地产有限公司 控股子公司 - 80.00 否 珠海市万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 惠州市利万房地产开发有限公司 控股子公司 670.00 67.00 是 沈阳东部置业开发有限公司 控股子公司 800.00 80.00 是 上海万科长宁置业有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 广州市万新房地产有限公司 控股子公司 72343.39 100.00 是 杭州万科物业服务有限公司 控股子公司 200.00 100.00 是 深圳万科新城房地产开发有限公 控股子公司 3289.56 100.00 是 司 南京恒邦房地产开发有限公司 控股子公司 1494.00 90.00 是 永达中国投资有限公司 控股子公司 0.94 100.00 是 上海万科投资管理有限公司 控股子公司 20409.00 100.00 是 上海祥大房地产发展有限公司 控股子公司 133725.00 75.00 是 成都万科国宾置业有限公司 控股子公司 78668.40 75.00 是 万科(重庆)房地产有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 宁波万科房地产开发有限公司 控股子公司 15000.00 100.00 是 天津万居装饰工程有限公司 控股子公司 200.00 100.00 是 杭州白鹭湾度假酒店有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 北京市朝阳万科房地产开发有限 控股子公司 12000.00 60.00 是 公司 杭州良渚文化村开发有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 东莞市万科阳光房地产有限公司 控股子公司 2500.00 100.00 是 佛山市万科房地产有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 沈阳万科金域蓝湾房地产开发有 控股子公司 57815.00 100.00 是 限公司 杭州万科容大房地产有限公司 控股子公司 1650.00 55.00 是 深圳市万科城市风景房地产开发 控股子公司 12000.00 100.00 是 有限公司 武汉市万科物业服务有限公司 控股子公司 1200.00 100.00 是 天津万科兴业发展有限公司 控股子公司 6000.00 100.00 是 江西万科益达房地产发展有限公 控股子公司 1000.00 50.00 是 司 广州市万科置业有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 厦门万科星置业有限公司 控股子公司 195.62 55.00 是 天津万盛投资有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 无锡万胜房地产开发有限公司 控股子公司 20452.43 55.00 是 无锡东城房地产有限公司 控股子公司 19336.34 55.00 是 深圳万科第五园房地产有限公司 控股子公司 20000.00 100.00 是 北京华雨鸿咨询有限公司 控股子公司 10.00 100.00 是 上海红郡物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 青岛万科银盛泰房地产开发有限 控股子公司 8000.00 80.00 是 公司 成都万科华东置业有限公司 控股子公司 6991.20 90.00 是 北京中粮万科假日风景房地产开 控股子公司 41500.00 50.00 是 发有限公司 宁波金盛置业有限公司 控股子公司 1500.00 75.00 是 江苏苏南万科房地产有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 青岛万科房地产有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 杭州长源旅游发展有限公司 控股子公司 9000.00 100.00 是 长沙市万科房地产开发有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 广州市万科房地产有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 天津市新锋时代投资有限公司 控股子公司 800.00 80.00 是 万科置业（香港）有限公司 控股子公司 6952.60 100.00 是 深圳市浪骑游艇会有限公司 控股子公司 5710.00 100.00 是 南京运杰房地产开发有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 东莞市万科物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 天津万科新湖置业有限公司 控股子公司 1700.00 100.00 是 佛山市顺德区万科置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 深圳市万科房地产有限公司 控股子公司 60000.00 100.00 是 合肥万科置业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 Ample Gain Capital Ltd 控股子公司 0.09 100.00 是 无锡万科房地产有限公司 控股子公司 18000.00 60.00 是 武汉万威咨询有限公司 控股子公司 150.09 55.00 是 上海地杰置业有限公司 控股子公司 1000.00 50.00 是 深圳市东方欣悦实业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科浦东置业有限公司 控股子公司 16000.00 100.00 是 天津滨海时尚置业有限公司 控股子公司 16000.00 100.00 是 天津兴海房地产开发有限公司 控股子公司 825.00 55.00 是 北京万科置业有限公司 控股子公司 12932.61 100.00 是 深圳市万科东海岸房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 长春万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 深圳市万科恒丰房地产开发有限 控股子公司 2852.94 55.00 是 公司 天津尚美园林绿化工程有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 深圳市万科溪之谷房地产有限公 控股子公司 600.00 60.00 是 司 上海万科翔南置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 无锡新万房地产有限公司 控股子公司 8820.00 70.00 是 广州市万科星房地产有限公司 控股子公司 7393.87 50.00 是 武汉国浩置业有限公司 控股子公司 1000.00 55.00 是 成都万科倍富置业有限公司 控股子公司 900.00 90.00 是 青岛万科大山房地产开发有限公 控股子公司 5400.00 60.00 是 司 上海万科蓝山小城置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 东莞市新万房地产开发有限公司 控股子公司 510.00 51.00 是 天津万福投资有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 深圳市万科财务顾问有限公司 控股子公司 1500.00 100.00 是 北京海开万科房地产开发有限责 控股子公司 1000.00 100.00 是 任公司 上海万科宝北置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 长沙宏程房地产开发有限公司 控股子公司 1600.00 80.00 是 天津中天万方投资有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 南京万科置业有限公司 控股子公司 15000.00 100.00 是 上海嘉明绿化工程有限公司 控股子公司 200.00 100.00 是 长沙市万科物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 武汉高尔夫城市花园房地产开发 联营公司 - 49.00 否 有限公司