辽宁营口房地产市场调研.ppt

营口房地产市场概述 PART1宏观市场研究 城市环境认知城市发展规划城市宏观经济指标分析 PART1城市属性分析 位于辽宁沿海经济带 是渤海湾近海城市之一 是以工业 物流 商贸 旅游为主的东北重要港口城市 因为镁金属储量位居全国第一 被称为 华夏镁都 是中国最大的水产基地和水果生产基地 是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁 河港 海港 高速公路的城市 是东北民营企业最发达的城市 总面积5365平方公里 人口243万人 占辽宁省人口的5 4 市区常住人口不到40万 城市化水平为46 89 一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市 距沈阳 大连分别为145和175公里 PART1城市属性分析 城市环境认知 城市概况 营口市位于渤海辽东湾北岸 是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽 已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域 发展潜力和空间巨大 营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势 是辽宁省沿海重点发展区域之一 并且借助辽宁的核心城市 沈阳和东北最大港口城市 大连的强劲发展势头 具有巨大的远景发展潜力 烟台 青岛 威海 营口市辖四区 站前区 西市区 老边区 鲅鱼圈区 两市 大石桥市 盖州市 其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区 2010年营口市辖区人口规模已达到243万人 市区常住人口不到40万 数据来源 营口市统计局 站前区 西市区 老边区 大石桥市 盖州市 鲅鱼圈区 PART1城市属性分析 城市环境认知 行政区划 营口拥有丰富的矿产资源 农业产品及发达的水产养殖 营口市矿产种类较多 现已探明的各类矿产40余种 大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地 产品在国内外市场占有重要份额 营口市的滑石 硼石 钾钠长石 硅石和金矿石的储量也位居全国前列 营口市农业以 三水 水稻 水果 水产品 为特色 年产优质水稻40多万吨 水果50多万吨 水产品38万吨 是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地 营口海岸线长96公里 近海滩涂16万亩 水产养殖业发达 盛产海蜇 对虾 河蟹等珍贵水产品 大宗品种80余种 海淡水产品年产20多万吨 其中海蜇产量居全国首位 营口工业体系较为完善 名牌产品众多 拥有冶金 石化 机械 建材 轻工 纺织 医药 电子等40多个门类 是辽宁重要的轻纺工业基地 培育了安全门 钢琴 卷烟等一批名牌产品 PART1城市属性分析 城市环境认知 城市资源 营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观 山 海 泉 林 河交互交映 打造独特的滨海城市 西炮台位于营口市渤海大街西段 辽河入海口左岸 为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地 营口西炮台始建于1882年 光绪八年 1888年建成 为夯筑四合土 西炮台是清末东北的重要海防要塞 也是东北最早的海防工程之一 1894年 西炮台经历了著名的甲午海战 1895年初和1900年夏 分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏 炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护 在全国同类炮台中尚属首位 望儿山 位于熊岳镇东两公里处 山峰陡立 平地拔起 高82米 海拔高106米 山顶有一藏式青砖塔 名曰望儿塔 建于明末清初 远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海 盼望远方的儿子归来 望儿山是辽南名山 以美丽的母爱传说得名 是以母爱为主题而名扬天下 是辽宁省省级风景名胜区 营口市一级旅游景区 载入 中国名胜辞典 PART1城市属性分析 城市环境认知 旅游资源 高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园 滑雪场 海滨温泉城 五星级酒店等为主 PART1城市属性分析 城市环境认知 休闲娱乐 PART1城市属性分析 城市环境认知 旅游资源 港区简介 营口新港1982年兴建 是我国沿海10个主枢纽港之一 目前有生产性泊位27个 万吨级泊位16个 拥有成品油化工 汽车滚装 散粮 集装箱 客轮等专业码头 每月内外贸集装箱班轮70余航次 地理位置优越 曾以 东方贸易之良港 闻名中外 距东北腹地最近的海港 东北第二大港口 我国北方地区最近的深水不冻港 较大连缩短了210多公里的车程运输距离 该港口腹地纵深涉及辽宁 吉林 黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市 对刺激内陆经济起到了关键性作用 港口经济直接带动了鲅鱼圈区 经开区 的城市化发展 自1984年建港以来 鲅鱼圈区依托港口经济 从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区 营口港作为东北的第二大港 2010年吞吐量达2亿吨 2011年达到2 5亿吨 吞吐量的高速增长带动营口经济发展 PART1城市属性分析 城市环境认知 产业经济 PART1城市属性分析 城市环境认知 产业经济 营口拥有不可复制的海 陆 空立体交通的地理优势 在充分发挥周边交通优势的同时 也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑 营口市地理位置优越 交通十分便捷 南界东北第一大港大连港 北依省会沈阳 东临丹东 西与锦州接壤 长大铁路 沈大高速公路贯穿南北 辽溪铁路横跨东西 距大连港175公里 鲅鱼圈港在其辖区内 距桃仙国际机场145公里 还有沈营 沈环等干线公路交织网 水陆交通十分便捷 营口 PART1城市属性分析 城市环境认知 城市外部交通 营口内部交通发达 其中渤海大街贯穿东西 是城市重要的主干道 盼盼路为南北主干道 市区规划共29条公交线路 盼盼路 渤海大街 渤海大街 盼盼路 市府路 新兴大街 金牛山大街 青花大街 PART1城市属性分析 城市环境认知 城市内部交通 PART1宏观市场研究 城市环境认知城市发展规划城市宏观经济指标分析 PART1城市属性分析 营口市城市总体规划 2010 2030 提出20年的总体规划 由老城区 新城区 大石桥城区 盖州城区 构成 大三角 的城市形态 本规划分市域 城市规划区和中心城区三个层次 市域规划范围 营口市行政辖区范围 面积5399 8平方公里城市规划区范围 包括站前区 西市区 老边区 沿海产业基地 鲅鱼圈区 盖州市团山办事处和沙岗镇高速公路以西至海边范围 盖州市的九垅地镇与归州镇行政管辖区的范围 总面积约971 7平方公里 中心城区范围 指城市规划区内的城市建设用地范围 老城区 主城区 站前区和西市区 和老边城区合二为一 扩大老城区新城区 鲅鱼圈城区 含熊岳镇区 芦屯镇区和红旗镇区 构成的新城区大石桥城区 大石桥市及周边乡镇盖州城区 盖州市及周边乡镇 PART1城市属性分析 城市发展规划 总体规划 营口市区 老城区 城区东移南进的发展战略 将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展 西市区将推进平房区改造进程 老边区重点推进营东新城建设 加快城中村改造 逐步实现城乡一体化 西市区推进平房区改造和河北片区开发 建设 河海生态宜居区 和 现代商贸休闲区 重现西部繁荣 站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重点 加快发展流通服务业 完善综合配套 塑造老城中心区新形象 沿海产业基地要加速商贸中心区建设 着力打造具有国际影响力的新城区 PART1城市属性分析 城市发展规划 总体规划 地理位置优越 交通便利 新城是营口带状组团城市结构中北部城区的城市中心之一 沈大高速 哈达高铁贯穿全境 渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成 配套资源齐全 高端商住开发建设基础坚实 新城内计划建设两所小学 一所九年一贯制学校 一所重点高中 营口市第二人民医院 文化艺术中心 市民服务中心 商业城 五星级酒店 水系 湖泊 湿地公园也将陆续建成 服务业支撑新城 安居乐业 以 两区 两带 两中心 为基本框架 形成商贸集聚区 物流集聚区 旅游度假集聚区 休闲娱乐集聚区 科技金融集聚区五大集聚区 营东新城规划是功能最完善 规划建设标准最高的现代化主城区 未来营东新城规划定位为营口市城市中心 滨海带形成城市重要组团及营口主城区的核心组团 PART1城市属性分析 城市发展规划 营东新城规划 辽宁 营口 沿海产业基地受国家沿海开放和东北老工业基地振兴的所有优惠政策以及辽宁省政府规定的有关优惠政策 功能定位为 以高新技术产业 先进制造业 现代服务业为主的滨海生态文化科技新城 沿海产业基地是营口市沿海经济区的重要组成部分 是按照产业集群发展理念 构筑的集产品项目一体化 公用辅助一体化 物流运输一体化 环境保护一体化 管理服务一体化的临港生态产业区和营口未来现代化的滨海宜居新城 营口沿海产业基地的功能定位为 以高新技术产业 先进制造业 现代服务业为主的滨海生态文化科技新城 PART1城市属性分析 城市发展规划 沿海产业基地规划 重点实施 一园 两轴 四带 五街区 深化城市单元设计 一园 打造 现代工业产业园 两轴 一是打造 渤海大街城市功能发展轴 二是打造百米宽控制线的 得胜景观大道城区功能发展轴 四带 一是打造 辽河两岸滨河景观带 二是打造 辽河口滨海景观带 三是打造 民兴河西域岸线景观带 四是打造 城中水系景观带 五街区 一是加快打造 平安路现代商业休闲街区 二是打造 渡口老街历史文化商贸街区 三是打造 西大庙文化广场休闲区 四是打造依河傍海的 现代商贸休闲和高档居住区 五是规划建设 桥头两园 即与西炮台相连接的永远角湿地生态公园 与大桥相辉映的大型主题游乐公园 打造 大型主题公园与湿地生态旅游区 西市区将建设成为多点支撑 多元发展 多极增长的 现代商贸休闲区 和 河海生态宜居区 PART1城市属性分析 城市发展规划 西市区规划 PART1宏观市场研究 城市环境认知城市发展规划城市宏观经济指标分析 PART1城市属性分析 营口市GDP年均增长率16 以上 2008年增幅达到26 4 2010年增长率依然保持在21 9 2010年营口人均GDP42638 3元 按照人民币对美元2010年平均汇率6 7695计算 突破6000美元 达到6298 6美元 营口经济发展水平在辽西五城市中居于领先地位 2010年GDP1002 4亿元 营口市近年城市经济总量增幅较快 2010年人均GDP达到6000美元 城市经济水平在辽西地区处于领先地位 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 GDP 人均GDP 2010年营口市人均GDP超6000美元 根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断 房地产市场主要以改善性需求为主 营口整体人口数量较少 以钢铁 石化 轻纺工业及运输物流业为主体 城市人口对于房地产需求属改善型 从实际来看 城市房地产市场处于平稳发展阶段 2010年 营口的GDP增速为21 9 连续三年保持了16 以上的增速 经济发展势头喜人 从国际惯例来看 当GDP增速在8 以上时 该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期 营口房地产市场在度过快速发展期后 刚刚步入高速平稳发展期 购房客群需求主要以改善性需求为主 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 GDP 人均GDP 联合国粮农组织恩格尔系数标准 营口市人均可支配收入近几年来 一直保持在10 以上的增长幅度 2010年达到18055元 营口市2009年人均消费性支出11637 7元 同比上年增长11 4 与07 08年相比 增速有所放缓 营口市恩格尔系数近年来保持在中等水平 根据联合国粮农组织提出的标准 营口市处于小康阶段 营口人均可支配收入及人均消费性支出双向增长 恩格尔系数维持在较低水平 居民购买能力尚可 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 收入与支出 营口市城市房价收入比逐年攀升 2010年已经超过8倍 按照国际惯例 目前比较通行的说法认为 房价收入比在3 6倍之间为合理区间 营口房价收入比已超过该值 房价与收入出现不平衡态势 横向对比来看 营口市房价与收入比情况在辽西五城市当中处于高位 房价水平较高 普通市民承受压力较大 城市居民收入与商品房价格均逐年上升 但居民收入增长速度慢于商品房价格增速 房价收入比拉大 居民承受能力降低 辽西五城市中 营口房价收入比排名第二 房价处于较高水平 注 各地统计部门对外仅公布人均年收入情况 对家庭年收入情况未做统计 报告中收入比采用人均可支配收入 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 房价收入比 营口市社会消费品零售总额持续增长 增幅保持在14 以上 2010年增幅达到18 8 社会消费品零售总额的稳步增长说明营口人民生活水平稳步提升 社会零售商品购买力充足 市场物价相对稳定 通胀压力较小 虽然营口在辽西几个城市中购买力尚可 受城市人口量 消费能力等因素影响 营口城市消费水平仍有待提高 营口市社会消费品零售总额大幅提升 2010年全市社会消费品零售总额为249 8亿元 在辽西五城市内排名第二位 购买力相对充足 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 社会消费品零售总额 营口产业格局中二产独大 三产次之 农业最少 其中工业的增加值占GDP比例始终占到50 以上 占据绝对优势 充分说明了营口是一座拥有大型工业产业的传统工业城市 目前阶段 第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位 还有比较大的难度 工业明显的结构优势地位是导致营口第三产业所占比重上升不快的主要原因 第三产业近年来得到了一定的发展 2010年服务行业增加值实现370 4亿元 增长了19 与之相应的是私营业主比例有所增加 未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体 第二产业在营口市的产业结构中占据了绝对的优势 第三产业得到了一定的发展 私营企业有所增加 农业比重逐年下降 数据来源 营口统计公报及政府工作报告 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 三产比重分析 营口制定优惠政策 大力推进保障性住房建设 PART1城市属性分析 城市宏观经济指标分析 城市保障性住房 2010年保障性安居工程进展情况 一 廉租住房2010年新建廉租房指标898套 3 67万平方米 其中市本级建设3 4万平方米 756户 工程计划总投资4382万元 中央投资635万元已到位 地方配套资金到位3000万元 2011年8月竣工交付使用 二 经济适用住房2010年 营口市经济适用住房任务为3500户 计划建设15个经济适用房 棚改回迁楼 项目 共1167762平方米 116 8万平方米 154栋楼 19613户 目前 大部分工程项目正在办理前期手续 近期将陆续开工 今年计划13栋楼在年内竣工 其余132栋楼计划在2011年底和2012年竣工 三 公共租赁住房根据 营口市2010年公共租赁住房实施方案 政府已决定今年向社会提供公共租赁住房300套 四 城市和国有工矿棚户区改造情况编制2010 2012年城市和国有工矿棚户区改造规划 三年全市计划改造棚户区房屋总建筑面积284 6万平方米 其中 改造国有工矿棚户区125万平方米 城市棚户区159 6万平方米 2010年计划改造棚户区面积97 86万平方米 其中 国有工矿棚户区35 7万平方米 改造城市棚户区62 16万平方米 PART1宏观市场研究 PART2房地产市场分析 房地产市场宏观经济指标分析细分市场分析 房地产开发投资及增速分析 营口房地产开发投资呈现快速增长 在辽西五个城市中 房地产开发投资额及增速均位于前位 单位 亿元 固定资产投资及增速分析 在辽西五个城市中 固定资产投资位于第一 单位 亿元 数据来源 营口及周边城市历年统计公报 2010年营口市大力打造鲅鱼圈 沿海产业基地 营东新城等多个高新开发区 固定资产投资额达到了982 9亿元 实现了22 8 的增长速度 成为了推动全市GDP的主要动力 PART2房地产市场分析 房地产市场宏观经济指标分析 固定资产投资 房地产投资逐年增加 与之对应的是商品房施工量增幅迅猛 而竣工量不足导致整体开发周期不断延长 给未来市场供应带来较大压力 营口市房地产投资逐年增加 2009年增幅104 5 2010年增幅57 8 2010年房地产投资占到当地GDP总量的17 9 已成长为当地支柱型产业 根据国际经验数据 一个产业的增加值占GDP的比重达到6 8 时就成长为支柱产业 施工和竣工量增长态势不一 营口商品房施工量保持了较快的增长 随着多个经济开发区建设的正式启动 仅2009年 2010年两年施工面积增幅出现明显放大 累计商品房施工面积达3014万 增幅达80 左右 而竣工面积虽然也在这期间有较大的增长 但仍只占施工量的28 1 从开发周期角度考虑 目前较快的施工量对营口房地产市场未来市场供应也积累下了较大的供给压力 PART2房地产市场分析 房地产市场宏观经济指标分析 投资及施工 竣工量分析 数据来源 营口市统计公报 营口房地产市场近年商品房销售平稳增长 但自2009年大规模的项目开发令未来几年市场供应出现放量局面 对整体市场供求压力较大 竞争将日趋激烈 年度成交量稳步增长 市场发展速度平稳 营口房地产市场近几年出现了持续增长态势 2009年以来表现尤为明显 据最新统计数据显示 2010年全市商品房销售面积达532 58万 同比增长48 9 主要原因一方面是由于房地产市场大环境的刺激 另一方面很多看好营口市的发展前景 选择来营口市就业 旅游等外地居民 尤其是鲅鱼圈区 也去化了不少房源 在建新增住宅放量 市场供求可能存在失衡风险 随着09年全市商品房施工面积的大幅增长 以目前市场去化能力来计算 未来3到5年市场存在天量潜在供应 市场供求存在失衡风险 竞争将趋于白热化 数据来源 营口市统计公报 PART2房地产市场分析 房地产市场宏观经济指标分析 销售面积及对比分析 营口商品房成交价格自07年以来增速较快 2009年增速达到33 77 2010年销售均价在3460元 增速有所减缓 价格的上升空间缩小 销售均价方面 受居民可支配收入大幅增长 百姓改善住房的实际需求 城市化进程的加快 楼盘开发成本的增加等因素影响 营口市商品房平均销售价格近年来呈持续走高态势 至2010年底 营口商品房销售均价已达到3460元 较06年增长了1 1倍 PART2房地产市场分析 房地产市场宏观经济指标分析 价格分析 数据来源 营口市统计公报 PART2房地产市场分析 房地产市场宏观经济指标分析 大型开发商进驻情况 近两年来 全国性大型房企纷纷加速进入三线城市的步伐 营口作为环渤海经济区域中的重点城市 正吸引着越来越多的大型房地产企业 目前 已有佳兆业集团 恒大地产 保利地产 五矿地产 嘉里地产等多家企业摘牌拿地 五矿铂海湾 五矿铂海岸 恒大江湾 PART2房地产市场分析 细分市场分析 重点在售楼盘分布 澄湖建鑫城 五矿铂海湾 赫郡 星汇奥城 中天桃花源 恒大绿洲 保利香槟花园 佳兆业君汇上品 富甲天下 城上城 聚合城 水御兰庭 蓝郡house 德润峰汇 永红裕华园 大中自然风景 国宝1号 郡悦澜湾 佳兆业龙湾 辰威金域尚景 恒大城 PART2房地产市场分析 细分市场分析 站前区板块 站前区板块隶属城市中心 配套设施完善 目前在建项目体量较小 产品品质较低 土地资源的稀缺 后续供应量将锐减 营口市的中心地区 高容积率造成社区均以高层为主 底部沿街布置底商 交通便利 商业配套丰富 为整个营口市配套设施最为完善的板块 自然景观资源有限 以现代城市感为主 城市角色 板块认知 景观资源 开发现状 物业形态 配套设施 作为营口市传统老城区 板块认知度较高 但集中的商业区使得居住环境有限 土地资源稀缺 住宅开发体量普遍较小 未来供应有限 站前区板块 站前区板块作为传统的城中心 各项配套资源丰富 但土地资源有限 项目体量小 品质低 站前区板块重点项目分布 水御兰庭开盘时间较早 目前已形成完善 成熟的园区配套 项目倡导 健康可持续性的生活方式 将LOHAS精髓完全融合于本项目 臻于细节的把握 项目户型产品大开间 短进深 通风顺畅 采光充足 目前一期产品已基本售罄 二房及跃层产品去化速度较快 水御兰庭地处核心地段 交通便利 270度观光电梯可享受社区美景 项目户型产品多元化 含平层 跃层 错层 空中别墅类型 PART2房地产市场分析 细分市场分析 典型个案分析 水御兰庭 PART2房地产市场分析 细分市场分析 西市区板块 西市区板块属于城市老城区 板块发展较为缓慢 棚户回迁比例大 客户认可程度低 多以地缘性客户为主 西市区板块 营口市的主城区 发展较为缓慢 目前大多数处于棚户区改造 在售楼盘较少 多以高层 小高层产品为主 基础生活配套 主要需求靠主城区配套支撑 依赖辽河景观资源 城市角色 板块认知 景观资源 开发现状 物业形态 配套设施 西市区板块营口市主城区另一个板块之一 但由于发展较为缓慢 棚改回迁占较大比例 仅停留在居住需求 对品质楼盘暂无概念 在售楼盘体量较小 产品品质较低 棚改回迁占有较大比例 目前集中供应量较大 西市区板块重点项目分布 国宝壹号打造西市区板块中品质较高的项目 售楼处现场包装奢华 楼书制作精致 但项目户型面积整体偏大 去化速度较慢 国宝1号共分两期开发 整个社区规划商住分离 建筑风格以新古典主义为主 外立面采用理石干挂与涂料相结合 层次分明 不显沉闷 园区采用人车分流 社区共有东西南北四个入口 业主驾车通过各个入口均可以驶入社区的地下停车场 且地下停车场设有专门的洗车场 方便业主 项目采用高科技技术 如引进了中央智能化系统 有业主彩色留影 电子巡更等 中央新风系统 PART2房地产市场分析 细分市场分析 典型个案分析 国宝壹号 36 物业概况 PART2房地产市场分析 细分市场分析 南湖板块 南湖板块位于城区南部 未来现代城市生活区核心 升值潜力较大 目前保利 恒大 佳兆业等知名开发商纷纷入驻 未来竞争激烈 南湖板块 政府近期重点 未来现代城市生活区核心 目前在售项目较多 以小高层 高层为主 各项基本配套均初步阶段 整体人气有待进一步导入 南湖公园 民兴桥 城市角色 板块认知 景观资源 开发现状 物业形态 配套设施 南湖板块依托自身资源及政府发展规划 未来将成为现代城市生活区的核心 区域有一定的认知度 距离城区中心相当近 各大开发商陆续进驻 在售楼盘集中上市 未来供应量较大 南湖板块重点项目分布 恒大绿洲位于南湖板块 是恒大进入营口市的首个项目 集景观 住宅 商业 运动会所为一体的超大楼间距 是目前营口市最具影响力的景观大盘项目 项目简介 项目位于南湖板块 是营口市目前炙手可热的区域 项目的景观园林 运动会所配套 是其最大的亮点 精装修配置 开创营口精装修房的首例 客户主要以改善型为主 以本地居民为主 其中私营企业业主30 当地公务员50 警察占有较大的比例 其他具有经济实力的人士20 PART2房地产市场分析 细分市场分析 典型个案分析 恒大绿洲 39 物业概况 营口恒大绿洲 户型面积段为95 287 全湖景豪宅 其中一期的主力户型有6种 四室二厅二卫 标准层建筑面积约159 22 三室二厅二卫 标准层建筑面积约136 46 三室二厅二卫 标准层建筑面积约121 46 三室二厅一卫 标准层建筑面积约117 41 二室二厅一卫 标准层建筑面积约94 45 四室二厅二卫 标准层建筑面积约286 40 物业概况 参考项目3 恒大绿洲 1期产品分户比例 保利香槟花园北邻7万平米的南湖公园 南接民兴河及其74万平米的景观绿化带 与红运大饭店 营口大学咫尺为邻 整体打造以法式新古典主义风格为主的城中大盘 PART2房地产市场分析 细分市场分析 典型个案分析 保利香槟花园 PART2房地产市场分析 细分市场分析 营东新城板块 营东新城依托城市 南拓东进 的规划理念 未来将规划为城市中心 滨海带形成重要组团及营口主城区的核心组团 目前随着知名开发商佳兆业 恒大的进驻 未来楼盘品质将会提升 营东新城板块 政府近期重点 未来现代城市生活区核心 目前在售项目以高层为主 辅以多层产品 各项基本配套尚不完善 部分地段管网还未铺设 无突出景观资源 城市角色 板块认知 景观资源 开发现状 物业形态 配套设施 营东新城板块未来发展潜力大 知名开发商的进驻将会带动板块区域价值的提升 距离城区中心相对较远 认知度较低 各大开发商陆续进驻 目前在售产品档次较低 营东新城板块重点项目分布 佳兆业 龙湾位于营东新城板块渤海大街沿线 进入营口市区的必经之路 项目整体规划一期 以新古典主义建筑风格为主 整个园区紧邻湿地公园及中央景观湖 项目简介 项目整体规划一期 由小高层 高层 洋房及别墅产品类型组成 别墅产品紧邻湖景资源 项目整个园区采用内低外高的形式 使别墅产品充分享受私密性 项目主要打造新古典主义风情 在建筑细节手法较明晰 项目拥有22万平方米园林景观 并且配以近万平的星级豪华会所 汇集国际标准篮球场 雪茄吧 网球馆游泳池及多种功能娱乐设施 项目临近纯生态湿地公园 加上内部园林景观打造 使业主享受天然氧吧 PART2房地产市场分析 细分市场分析 典型个案分析 佳兆业龙湾 认筹情况 一期产品主要以洋房及别墅产品为主 目前项目正在认筹中 预计9月份中旬开盘 项目于8月7日开始认筹 临时接待中心设于渤海大街与盼盼路交汇处西100米 认筹优惠为5层洋房诚意金1万抵3万 洋房产品户型方正 南北通透 每户均有面积赠送 PART2房地产市场分析 细分市场分析 典型个案分析 佳兆业龙湾 PART2房地产市场分析 细分