万科地产商如何做好景观管理.doc

地产商如何做好景观管理地产商如何做好景观管理？如今，无论是地产商还是消费者，大家越来越重视景观价值。的确，在建筑愈来愈同质化的背景下，楼盘之间的竞争往往是景观环境的竞争。品质接近的楼盘，其价格往往因景观的差异产生10%-20%的差别。良好的景观设计不仅提升楼盘的品质，更影响楼盘的品味。那么，地产商到底如何进行景观管理，并利用景观最大限度地提高楼盘的附加价值呢？在与万科、中海、保利等地产商合作的过程中，发现它们有很多可吸取的经验和做法。现总结如下： 首先，景观设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。比如中海、金地等都是如此。在规划未定稿前，景观如能参与，可避免明显失误。如实在无法在规划前介入，也应在规划完成时立即介入，且此步骤要放在制作模型之前。这样，精美的模型就可清楚地展示将来整个楼盘的景观，让消费者更直观地看到未来家园的效果。在样板房开放时，也应有部分实景，带给客户实际的感受。 其次，选择合适的景观设计公司。若项目定位高档，可选择国际知名景观机构合作，其优点是创意好，缺点是配合度不高，还需找国内公司进行施工图设计，设计成本高达综合单价40-60元/；但目前多数成熟地产商会选择有外籍设计师的国内优秀景观公司，一般单价为20-30元/，这样既可保证各阶段的系统性，又有最高的性价比，我们的客户中一半以上都是这样的顶级地产商；若项目不大、定位不高，可找当地景观公司，其单价为10多元，不过难出精品。地产商可根据自己的需要慎重选择，不可盲目崇拜国外景观机构。 最重要的是对景观设计品质的控制。概念方案阶段，发展商应先为项目定位，明确客户需求、相应的景观造价等，同时在概念方案阶段应确定景观风格，发现规划中的不足和面对的问题并加以解决，设定合理的景观框架，主次分明，繁简得当，并考虑景观的均好性，解决好功能分区和交通流线，尤其注意消防车道要满足规范要求，重点把握人流密集区的景观设计，增加景观的视觉价值，以有效提升销售业绩。除满足理性要求外，尤其要注意景观的艺术性和美感，增加原创性，激发人们的购买欲望。本阶段地产商应控制好大方向，勿过分追求细节，以免限制设计师的创造力，细节问题将在后续阶段解决。 深化阶段需解决的问题：方案的意图贯彻；材料选择及材质色彩的搭配；园建、小品等尺寸确定及造型的控制；各个空间的完善；植物种类的选择及搭配。本阶段，设计大的方面和重要细节都应得以明确。 施工图设计阶段应检查以下方面：景观细部与整体风格是否协调；构造是否合理；图纸是否详细便于施工；结构、水电是否合理等。好的施工图应保证每个需施工的地方都有交代，这样可避免工程签证，影响工期进度和质量。好的施工图也应在材料及植物上尽量做到本土化，方便施工及节约成本。施工服务阶段应选择有经验的施工队并在重要节点处有效控制：材料样板的确认、放线、大的形体的控制、植物选种等问题，因为施工品质在景观效果中至少占到三成以上。如我们服务的国内标志性楼盘汇景新城，在其龙熹山山地公园的建设中，我们和地产商一起做了三次整改，把所有不满意的地方都重新调整，才有了轰动一时的效果。 要达到以上要求，有一个重要前提：要有好的景观设计管理人才。如在万科广州兰乔圣菲的项目中，其景观管理人员的敬业态度和成熟的技术能力在项目的每个细节得到充分体现：在方案阶段对于风格定位的把握，在施工阶段对于现场的把控和调整，力求每个角落都富有意境 值得一提的是，地