万科房产分析案例.doc

案例2房地产业和万科一.人们对房地产业的十种观点一直以来,房地产业成为了人们关注的焦点,大家褒贬不一.关于房地产业的议论多。但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。下面列举十例。 其一，房地产业是培养亿万富豪的产业。 说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。但这只是现象。 诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。 我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大.所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。 房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业.发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。 其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。这么大规模的积压商品房还不是过剩吗? 让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性 如果假定有20的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是 5.4 亿平方米. 我国现有城镇居民49亿人。到2020年，城镇居民将增长到8亿至85亿人.就是说未来15年左右的周期内至少还将有35亿左右的新增城镇人口需要房子住。2003年末中国城镇居民人均住房面积为238平方米。即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这35亿新增城镇居民，我们就得盖多少 房子? 我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35 m2。每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。15年并不是一个很长的周期。依此计算，我们目前的房地产规模是太大了呢? 其三，中国房地产业的豪宅盖多了，目前应当多盖经济适用房一方面,卖不出去的积压商品房中有较大比重是前期开发的别墅.豪宅;另一方面,经济适用房供不应求. 其四. 在目前的收入水平下,中国大多数城镇居民买不起房.其五.我国的房地产占用了过多的信贷资源,因而正在导致金融风险.比例很低，常常通过让建筑商“带资施工”、搞假“按揭”等方式套取银行资金，把项目风险过多地集中到了银行头上。 但是这只是问题的一个方面。 在发达国家或者地区，通常全社会所有住房的总市值中有40以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。在这种情况下，市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险。而中国的情况是，绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房。与已经“入市”的银行资金相比，我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的。人们很容易算明白，如果把存量资源所能提供的资产信用算进来，究竟是银行贷款规模已经超过了信用资源的规模了呢，还是大量的资产信用资源被闲置了呢? 其六，中国国民经济中货币资源的供给能力支撑不了目前房地产业的规模。 2003年我国房地产业的开发投资增长速度达32。人们的确有理由怀疑，中国现在有那么多钱去盖房子吗? 房地产业是一个资金密集型产业。这在全世界皆然。建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。但我们需要明确的一个判断是，满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的。这个物质基础是客观存在的。当前我国商业银行基本状况是有超过两万亿元的巨大存差贷不出去。我们的经济运行中并不缺货币资金，缺的是连接货币资金供求双方的合理渠道。迄今我国开发商的货币供给者仍主要是银行。而对房地产业来说，银行并不是一个好的货币供应者。因为银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成，显然供求双方的要求很难对接。 解决问题的关键在于两方面。一是拓宽房地产业的融资渠道。例如允许有实力、有信誉的大开发商直接或者到公开资本市场上发行短、中期项目债券。或者允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房。二是利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。 其七，目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价“虚高” 一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。 但是，简单地按照成本或者供求关系来认识房价并不符合客观规律同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的差别。因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这很合理因为这符合经济学的稀缺性原理级差地租和成本无关，它只有在反复大量的交易过程中才能形成。简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”是不符合市场经济规律的。房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。其八,投资性住房需求导致了房地产泡沫,所以应当抑制.其九.政府应当为大多数工薪阶层解决住房问题负责.其十.政府应当控制每个家庭的住房面积,以便实现社会公平.二.万科打造工业化房地产苦心打造6年后，于2006年万科的工业化生产试验终于告别了实验室和散落于全国各地单项实脸的阶段.2006年,万科集团发生了两件事情。1月，万科拆除了2005年建于深训建筑研究中心试验基地的1号工业化生产试验楼.12月,万科开始在上海新里程二期用工厂化的方式正式开工建设20，2l号楼。这两件事情遥相呼应，注解了这个致力于工业化生产先行者的历史性时刻。 有幸参观过万科试验基地的人对1号实验楼印象深刻一这个大约四层楼高，承载着万科工业化生产试验成果的灰色水泥框架从外表几乎看不出有任何特殊的地方。但在万科集团副总经理张纪文的眼中，实验楼验证了万科把工业化生产从实验室搬到市场上技术层面的可能性。 “实验楼本来就是一个建筑试验，主要是做Pc(预制钢筋混凝土结构)，外墙试验、Pc与外墙连接试验、预制构件拼装试验，同时还进行了大约80项检项目。在完成了使命后自然就被拆掉了。”张纪文介绍，工厂化生产所有的技洲在运用到实际之前都必须通过大量的技术验证、施工过程验证，并考虑是否能在现有条件下完成。对于工业化生产中的重要环节，预制PC不同的性能选择，不同的安装、A结方式测试，安装完成之后的各种性能检浏等等都需要一个复杂和全面的实验上程，此前万科有计划地把一些单项试验分散在全国的不同项目上，在各项技术比较成熟的情况下，集成到l号实验楼，并最终形成新里程的技术模本。 在1号实验楼项目获取成功后，万科和合作伙伴们在基本应用层次上初步使用工业化生产的这一复杂的系统。 2006年6月左右，万科经过慎重比较，决定选取正在二期运作中的上海亲里程的两栋高层住宅推出第一个面向市场的工业化生产项目。新里程位于上海A东三林地区，属于旧城改造项目，而积达33万平方米，是一个着眼于建设和社区的中档住宅项目，具有较强的市场示范意义。外墙结构采用完全Pc的方式一这将是中国住宅建造方式上的革命性偿试一楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。与此同时，万科还将在住宅的配套产品如楼梯、栏杆、厨卫等整体装修方面全面整合近年来在全国各地进行的各项住房试验技术。在住宅质量、耗材、环保、节能等各项住尾指标方面，相信都会获得突破性的提升。1999年，万科正式提出工业化生产概念，并设计了四步走的战略：技术醚证、实验住宅、项目应用、产业推广。1号实验楼和新里程的对接见证了万科将工厂化生产推向市场，走向项日应用阶段。“这种方式看到的变化已经很大了，但实际上人们看不到的变化更大。”张纪文感叹，新里程将是万科近年来右标准化、工业化诸多试验和探索中的一次集中体现。2产业化联盟 “上海新里程的上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共涉及50多个核心合作伙伴，涉及各种标准200多个。”实际上早在l号楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的十大合作伙伴就已经参与进来，多年的合作磨合，万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统依靠一套多方达成一致的复合标准体系。1999年，万科建筑研究中心成立，进行住区理论和住宅品质提升研究。从2002年3月起，项目设计流程、项目设计成果标准、万科住宅使用标准，万科住宅性能标准。万科下从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准：室外工程、环境工程标准化设计体系、规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系等汇聚一起，构筑起了万科设计标准化的精密系统。 万科将自己的标准体系与合作伙伴不断磨合，最终形成了一个产业化联盟的标准体系。这个标准参照国家导向，兼顾市场客户的要求。从部品制造、材料选择、安装、施工一直到验收，该标准体系汇聚所有的技术环节。 “政府鼓励企业以最终产品_住宅为纽带，实现优势互补、强强联合形成一批关系紧密的产业联合体，成为推进中国住宅产业现代化的骨干力量”。建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说。3国情的挑战 无论哪种模式的探索，在即将走向廊场：的时候，工业化生产必须面时刚性本提高带来的风险。 童悦仲指出：“在现有的中国廉价劳动力市场格局下，工业化生产的成本刘高，对企业来说是一个渐进的过程。”以澳大利亚为例，其住宅产业的高度工A化生产实际上是跟当地高昂的人力成本分不开的。从某种意义上说，澳大利亚A被迫工业化生产。同时i快速工业化势必造成农民工的失业，就目前情况看也A不太现实的!张纪文坦言，在目前大家都习惯子传统生产方式的情况下，万科这样做要有一定的理想支撑。但他认为有必要从未来市场需求出发动态看待问题，”20年前我进入行业的时候，每平方米的建筑成本只有现在的110，但这样的房子你现在还会要吗?”张纪文强调，工业化带来的是更高质量和更好性能的房子，撇开不同的水平标准谈生产成本是不现实的。 他指出现在的低成本是以低标准为前提的。按照传统的生产方式达到工业化的标准，提高的成本肯定要远高于工业化生产。张纪文举例，建设部强调节能要达到65时，一般发展商的反应是，每平方米要增加150元成本，对传统生产方式来说是硬性的增加；但对工业化生产方式来说，只要整合到墙体里，可能成本只有30元。也就是说在性能和质量需要不断提高的过程中，因为规划方式和生产方式不同，工业化生产更符合发展中的市场需求. 与传统生产方式90的成本发生在建筑工地现场不同,工业化成本是在整个行业中发生的，行业中的产业链整合得越紧密，彼此连接成本越低,综合成本也就越低。而且由于工期缩短，带来资金周转的加快，总体上看工业化生产方式会越来越有竞争力。 4工业化的核心动力 即使这样，万科的通过工业化来实现住宅产业化的路径依然在经济逻辑上受到很多人的曲解。 “很多时候，我必须在最基本的问题上先作个简单的沟通，以确定我们讲的是同一个问题。张纪文说，万科的工业化生产概念并没有被完全理解”.在张纪文看来，自1999年万科提出产业化之后，其间被误读过三次。第一次，搞产业化之初，业内普遮认为产业化是国家的事情，以企业之力很难实现产业化!除非万科也生产其他产品，否则难有用武之地；第二次，王石2003年提出，像造汽车那样造房子”,被人们误以为万科试图通过工业化大规模复制没有个性的工业化产品；第三次，工业化走出实验住宅，走向市场后,人们认为万科只有在遍布工厂的情况下才能实现规模化，并最终达到经济性。在张纪文看来，误解的根源在于人们对万科走工业化生产的核心动力不甚了解.” “中国的建筑业在发展过程中都会碰到很多很多问题，由于市场的发展，房子的质量不能满足客户的需求，有几种方式来避免呢?”张纪文指出通常的做法是选择更好的施工单位或者加强监理，但他认为这些都不是解决问题的根本之道。在他看来，企业选用的建造技术和建造标准是一个系统a要解决系统的间题，要找到哪些东西是由人工制造带来的天然的质量问题，这些问题必须用工厂化的方式来进行根本解决。万科的工业化动力就是从直接为消费者提供产品的角度；去发现消费者以及国家、社会对产品的要求，同时以这个需求来牵动相关的行业,来共同完成对这些问题的解决。 从原动力的角度出发，张纪文希望能够阐释市场上存在的三种误解：万科不是制造毫无个性、批量生产的“T型车”.而是为