房地产经济学四PPT课件.ppt

第四章房地产价格 第一节土地价格第二节房屋买卖价格 房地产价格 第三节房屋租赁价格 房地产价格 1 2 3 4 5 第一节土地价格 1 1土地价格的内涵从卖方看 土地价格是出售或者出租土地的地租资本化的收入 从买方看 是资本化了的 提前支付的地租 因此 可以用收益现值法衡量土地的价格 土地价格不是土地的购买价格 而是地租的购买价格 地租收入中包含有真正的地租和部分土地资本的利息和折旧 因而地价包括真正地租的资本化和土地资本价格两部分 当然 两者要区分开来是很困难的 土地价格对生产者说 是成本价格的要素 但对产品来说 只有其中的真正地租才是土地要素价格 其他部分可以视为劳动或资本要素 6 1 2土地价格的形成 土地总量固定不变 因此 此时需求是影响价格的唯一因素 某种用途的土地 短期内价格决定不受供给影响 价格受需求影响 特定用途的土地 从长期分析 其他用途的土地可能转化为该种用途 因而具有一定的供给弹性 受供求关系的影响 7 1 3土地价格的本质 理论上 土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成 来源于地租的构成 土地价格的构成 纯农地价格 土地用途转换成本 土地价格的预期增值 不确定性的风险补偿费 可达性价值构成 现实中 土地价格是与城市土地使用价值相对应的价格因素的有机构成 这些因素包括 征地拆迁补偿费 开发小区内的公共设施配套费 大市政配套费 维护管理费 土地开发经营税 开发经营贷款利息 开发经营合理利润 同时受到市场因素的影响 在我国受政策性影响很大 8 1 4土地价格在财政收入中的作用 从土地的角度看 房地产开发的源头是土地 在我国社会主义制度体系下掌控土地资源的是政府 土地的供给水平直影响了房地产的供给量也就直接的影响了房地产的价格 地方政府利益驱动促使了房地产价格的上涨 自从银行管辖权上划以后 来自土地的收入成为地方政府财政的支柱 9 尤其是在实行 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 政策后 土地价格大幅上涨 部分城市土地价格成数倍增长 据统计 2004年土地交易价格比上年上涨10 1 涨幅比2003年高1 7个百分点 2005年一季度 又上涨了7 8 土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本 推动房屋销售价格的上涨 10 房价 地价的上涨 有助于地方政府获取更多的收入 房地产膨胀得越大 地方政府的收益就越大 而与此同时 地方政府的成本却是零 正是这种成本和收益的极端不对称性 使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因 11 国务院发展研究中心一份研究资料显示 土地出让金约占地方财政收入的60 2008年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年 重庆市2007年房地产业发展快速 全年完成房地产开发投资849 9亿元 销售商品房3500多万平方米 共收入房地产税费400余亿元 房地产税费占全市财政收入的50 8 12 1 4土地价格在财政收入中的作用 据统计 2003年上海的卖地收入为216亿元 相当于上海市地方财政总收入的24 伟业顾问的数据显示 北京市2007年土地出让金约达438亿元 2007年北京地方财政收入则为1492 6亿元 土地出让金占财政收入的29 3 13 2006年 2007年的金融 税收 土地以及住宅保障等政策的综合作用 自2007年10月份以来 房价攀升出现了逐渐放缓的趋势 有数据显示 2008年上半年 广州土地出让金仅相当于去年的1 4 上海的土地出让金约为57亿元 去年则为608亿元 重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元 2007年约为370亿元 14 财政部 8月份税收收入情况分析 2008 该分析显示 因受房地产交易下滑的影响 营业税 房屋转让所得税 城镇土地使用税 土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落 8月份 与土地相关的城镇土地使用税 土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入总计为83 02亿元 同比增长41 6 比去年同期的增速回落了32 1个百分点 比今年1 7月份的累积增速回落58个百分点 3个税种占税收总收入的比重为2 3 15 土地增值税增速回落 一是受2008年房地产市场交易低迷 特别是二手房交易量萎缩的影响 二是受2007年基数较大的影响 2007年 税收征管部门普遍加强了对房地产企业的土地增值税清算工作 并将土地增值税的预征率提高了一个百分点 再加上去年房地产市场交易异常活跃 土地增值税的基数比较高 因而与去年同期相比 今年8月份土地增值税增速明显回落 16 据国土资源部下属全国地价监测中心的统计 今年上半年 全国流标 流拍的土地达到出让总数的10 截至今年4月底的统计数据显示 自去年10月后的半年内 全国范围内的土地流拍数量不过40幅 而之后的5个月间 全国各城市的土地流拍数量呈激增态势 20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍 流标或未成交 然而 蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷 一些地方政府的土地财政收入也开始剧减 17 1 5土地价格的种类 市场价格与市场价值土地所有权价格和土地使用权价格基准地价和标定地价课税价格 征用价格和抵押价格总价格 单位价格 楼面地价评估价格 18 1 6土地价格特点 土地管理法 第四十三条任何单位和个人进行建设 需要使用土地的 必须依法申请使用国有土地 但是 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的 或者乡 镇 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外 国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地 1 明显的权益价格原始土地是一种自然物 并非人类所创造 但是 土地是一种财产 能给人们提供恒久的产品和服务 而这种产品和服务的获得都伴随着土地权利的限定 19 1 6土地价格的特点 2 特殊的价值构成一般商品 都是人类劳动的产品 具有价值 而土地的价格具有双源性 一方面是土地的资源价值 作为原始土地 其价格不是土地商品价值的货币表现 只是土地资源作为物权转让时获得这种权益的人所支付的代价 其实质就是买卖获得地租的权利 另一方面 是土地的资产价值 即人们在开发利用土地过程中投入物化劳动和活劳动所创造的价值 20 3 土地价格形成的多因素性土地价格的决定不同于一般的商品 它不是完全由社会必要劳动量决定的 而主要是由其收益决定 土地价格形成的决定因素主要有 地理位置即区位的优劣 社会 政治 经济环境状况以及市政基础设施投入的程度 土地的使用方向即用途 也就是它的使用效益 一般商品使用价值与其价值及价格形成无关 而土地则不同 不同用途土地收益差异甚大 21 1 6土地价格的特点 4 土地价格增值趋势 原因 随着社会经济的发展 人口增加 城镇的扩展 对需求越来越多 而土地的供给从宏观来说几乎是没有弹性的 进而造成土地价格的上升 由于对土地的开发利用 不断投入大量的开发劳动和各种建设资金 提高了土地的价格 由于市政基础设施的投入不断增大 社会经济环境质量的不断改善 如交通的便利 土地收益也随之提高 由于对土地资源的合理利用和配置 其生产力可以不断提高 土地收益增加 也会使地租不断增加 土地价格上升 5 土地价格没有统一的市场价格 22 第二节房地产价格 2 1房屋价格的特点价格构成要素的多元性 自然因素 自然资源和自然条件 包括对建造成本的影响 土地因素 物理因素 房屋物质状况本身 环境因素 基础设施 地段等 社会政治经济因素 明显的地区性 房屋价格多样性 房屋价格各不相同 价格形式的多样性 23 2 2房屋价格的理论构成 土地取得成本拆迁安置补偿费 如果取得的土地尚有未拆迁安置的对象 存在该项费用 基础设施建设费用 为土地利用而发生的建设费用 上述三项均是为利用土地而发生的 从总体而言 属于土地费用 24 公共配套设施费 非盈利性的进入综合成本 盈利性的应单独核算 房屋建筑安装工程费用 由房屋建筑施工企业完成 开发商支付给建筑承包商的部分 形成建筑安装造价 市政配套费用 前期工程费用 勘察设计 可行性研究等费用 建设单位管理费用 监理费用等 25 投资利息税费合理利润注意 综合造价的概念 土地费用 基础设施费用 非盈利性公共设施费用 配套费用 前期工程费用等摊入可经营的房屋 26 27 2 2房屋价格的理论构成 从投资的角度 分为 设备及工器具购置费用建筑安装工程费用 其他投资 土地费用 与未来生产经营相关的费用 与建设相关的费用 投资利息 税收等 注 未包含利润 28 2 3房地产价格影响因素 房地产市场价格水平 既受到上述成本与费用构成的影响 同时也是其他众多因素相互作用的结果 这些因素包括 1 社会因素社会因素包括社会治安状况 人口密度 家庭结构 消费心理等 例如 人口密度高的地方对住房需求多 价格也就较高 家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量 从而引起住房需求的增加 也会抬高住房的价格 人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设 当人们消费心理倾向于经济实用型的时候 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标 当人们消费心理趋于舒适方便时 房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化 虽然这可能会增加开发成本 但同时也提高了售价 29 2 政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规 包括房地产价格政策 税收政策 城市发展规划等 例如 目前中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费 从而降低住房价格 使之与广大居民的收入相匹配 30 3 经济因素经济因素包括宏观经济状况 物价状况 居民收入状况等 例如 当经济处于增长期时 社会对房地产的需求强烈 其价格也水涨船高 当经济处于萧条期时 社会对各种房地产的需求减少 价格自然会下降 物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动 31 4 自然因素自然因素包括房地产所处地段的地质 地形 地势及气候等 例如 地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度 投入的成本越大 开发的房地产价格就越高 气候温和适宜 空气质量优良的地域 其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高 32 5 区域因素区域因素包括交通状况 公共设施 配套设施 学校 医院 商业网点 环境状况等 例如 地处交通便利城区的房地产价格较高 交通不方便的郊区则价格偏低 对于商业房地产 区域因素尤其重要 繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂 因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲 33 6 个别因素个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素 包括建筑物造型 风格 色调 朝向 结构 材料 功能设计 施工质量 物业管理水平等 功能设计合理 施工质量优良 通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来 34 2 4房屋价格的种类 市场价格和决策价格除了理论价格外 还可以分为市场价格和决策价格 市场价格 以理论价格为基础受市场等因素影响决定的商品价格决策价格 标准价 成本价格 准成本价 35 第三节房地产租赁价格 3 1房地产租金的理论构成投资资本年值 按照理论造价计算 或者按照购买价格计算 投资利息 投资在经营期利息 如果资本年值按照动态方法计算则不计算此项 维修费 综合维修周期投资法 部件更新法 造价比例法管理费用保险费租赁经营税费 营业税及附加 房产税等 36 3 1房地产租金的理论构成 经营利润 如果经营房地产由自行开发而来 应当包括开发利润和经营利润 如果项目施工由开发企业自行完成 还应当包括施工利润 土地使用税 地租 由于公共投资使土地增值而产生的部分 同时可以作为一种提醒手段 以使使用者牢记土地的使用权和所有权关系 37 3 2房地产租金的种类 同房地产价格一样 除了理论租金之外 还包括市场租金和决策租金 市场租金 市场商品租金 从理论上说 在竞争市场下 公平商品租金等于理论租金 决策租金住房制度改革以前的租金不到维修费用最早的上海市住房制度改革方案中 租金标准相当于维修费用一项 早期深圳住房制度改革方案中提出的方案为 原则上按照成本租金计算 38 3 2房地产租金的种类 烟台蚌埠等城市的住房制度改革方案还提出 准成本租金 的概念 解放初期提出的 以租养房 租金 由折旧 维修和管理费用三项组成 房改过程中提出的成本租金由五项组成 折旧费 维修费用 管理费用 利息 房产税 住房制度改革以后的廉租房租金标准 等等 39 3 3房地产价格和房地产租金 房地产租赁不改变房地产所有权性质 因此 租赁经营收入不仅要补偿房地产形成的价值 经营期间的有关费用属于所有者的职责的支出 也应计入租赁费用 通过租赁收入得到补偿 房地产租金 地租 建筑物租金 经营期间的相关费用租赁价格和销售价格应保持合理的比价 有利于房地产业发展和消费者选择 40 我国房屋租售比和房价收入比失调 国家发改委2008年下半年发布的分析报告指出 今年年初以来 我国城镇住宅价格的走势显露企稳迹象 但是与历史数据相比 该涨幅仍然处于高位 随着房价的上涨 房屋租售比和房价收入比已经明显偏离国际平均水平 据悉 房屋租售比 是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值 房屋租售比的大小 是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一 41 目前 国际认可的比较理想的房屋租售比约在1 200到1 100之间 根据70个城市抽样调查结果测算 今年上半年 全国房屋租售比已经低于1 400 即使是租赁市场需求旺盛的北京市 房屋租售比也已达到1 325 远低于理想水平的下限 42 房价收入比 是指一个地区住房平均价格与家庭年平均收入的比值 国际上一般用它来衡量房价的合理性与消费者的实际购买能力 比值越大 说明居民家庭对住房的支付能力越低 结合国际惯例 目前比较通行的说法认为 我国房价收入比在3 6倍之间比较合理 美国目前房价收入比约为3倍左右 国家发改委的数据显示 2007年全国房价收入比约为7 4 其中北京13 6 上海9 8 43 第四节房地产价格评估概述 由于房地产的区域性和个体性 房地产价格各不相同 同时 房地产价格构成因素复杂 需要专业知识确定房地产价格 我国实行房地产价格评估制度 人员实行估价师制度 44 4 1房地产价格评估的基本概念房地产价格评估 又称房地产估价 是指专业的房地产估价人员 根据特定的估价目的 遵循估价原则 按照规范的估价程序 采用科学的估价方法 并结合经验 通过对影响房地产价格因素的分析 对特定房地产的真实 客观 合理的价格所作的估计 推测和判断房地产估价专业人员 是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员房地产估价具有两个鲜明的特性科学性艺术性 45 4 2房地产价格评估的意义和作用房地产价格评估的意义专业化劳动公正性 46 房地产价格评估的作用1 为房地产交易 投资 开发等房地产经济活动服务2 为建立股份制企业 合资 合营 国有企业转制 企业兼并 破产等经济活动服务3 为信贷 保险等金融活