销售百问最终版.doc

江山丽城 销 售 百 问（第一稿确定版）郴州市盛昌房地产开发有限公司二OO九年七月二十三日 “江山丽城”销售百问（第一稿确定版，共17页）一、销售类1. 项目名称？答：江山丽城。2. 项目所在区域？答：郴州市北湖区国庆南路南塔美食广场往东100米。3. 项目具体位置？销售热线？答：国庆南路南塔美食广场往东100米。 销售热线：2116 999。4. 开发商名称？实力如何？答：郴州市盛昌房地产开发有限公司。开发商来自福建，其以房地产开发为主导产业，同时涉足建筑机械租赁、航运、模具制造等多个行业。自1999年以来，发展商在福建泉州、广西南宁等城市开发完成了多个项目，竣工总建筑面积达53万平方米。2006年下半年，投资商登入湖南郴州先行投资3000多万元用于南塔公园建设。目前，南塔公园建设已基本完成，不仅很好的保护着南塔及其它文化遗存,为郴州市创建国家园林城市创造调条件,同时,也实实在在为郴州市民提供了一和集历史文化休闲娱乐为一体的综合性市级公园,更为江山丽城房地产项目提质创造了良好的环境条件。发展商登陆郴州进行房地产开发，将继续秉承“顾客就是上帝”的开发理念，踏踏实实做好在郴首个房地产项目江山丽城，以牢固树立“盛昌”在郴开发品牌。5. 项目售楼部位置？答：国庆南路南塔美广场对面、北湖区地税局46号门面。6. 开发商办公地点？ 法定代表人？答：南塔公园管理中心。法定代表人：刘辉煌 7. 开发商与南塔公园建设的关系？答：南塔是我市市区唯一幸存的古建筑。南塔公园开发建设系我市中心城区“南延东进”发展战略的重要组成部分；是创建国家园林城市、卫生城市，促进优秀旅游城市提质、提升城市文化品位的城市基础设施建设项目。建设好南塔公园，才能保护好南塔及其他文化遗存，为我市创建国家园林城市创造条件。郴州市政府为南塔公园项目的建设历经多年的招商引资，2006年，开发商签订了南塔公园建设项目投资合同，至今已投入各项资金三千多万元，基本完了公园规划中的“四个园区”的建设。8. 代理商？代理楼盘？答：春秋地产 代理楼盘：中珠爱莲湖畔、新贵华城、龙泉名都、地王大厦、假日宾馆、扬生国际公寓、爱地广场等。9. 建筑设计公司名称？实力如何？答：中机国际工程设计研究院（原国家机械工业局第八设计研究院）始建于1951年5月，设计和科研成果遍及全国各地及十余个国家和地区，获得国家、部、省级优秀科技成果、优秀设计奖100余项，拥有国家专利和专有技术20余项，是国家多项技术标准和规范的主、参编单位。10. 项目周边现有哪些公共配套设施？答：南塔公园、南塔美食广场、北湖区地税局、香雪商业街、罗家井市场、振兴桥市场、帝都海鲜酒楼、皇家钱柜KTV、农业银行、工商银行、建设银行、君临酒店、湘雪大道加油站、第一人民医院、八中、北湖实验中学、五完小、九完小、南塔公安派出所等。11. 未来周边有那些规划？答：骆仙东路延伸段的建设、裕后街改造、南塔支路改造、南塔公园林邑古镇仿古建筑文化街。12. 有哪几条公交线路线？起、终点在哪里？答：现距小区最近的公交车停靠站在南塔美食广场前，距小区约180米（待骆仙东路延伸段在近期内建成即可投入使用，即有距小区主入口40米的骆仙东路公交车港湾停靠站），有2、3、13、24、27、31、51等七路公交线路经过。2路：龙女-下湄桥-国庆北路-升平路-解放路-北湖路-文化路-西街-南街-南塔路-国庆南路延伸段-湘雪路-环城南路-五岭广场-到七星市场。3路：林业局-南塔岭-罗家井文化路北湖路火车站升平路国庆北路-下湄桥造纸厂。13路：火车站-升平路-同心市场-人民西路107国道五岭驾校香雪路-环城南路-青年大道-湘南学院。24路：火车站-升平路-郴桂路107国道人民西路-国庆南路、香雪大道-环城南路-到陆通驾校。27路：火车站-解放路飞虹路-苏仙北路、人民东路-北街-南街-南塔路-国庆南路延伸段-香雪大道-环城南路-青年大道-湘南学院。31路：火车站-到岺前岭钢材市场。51路：下湄桥到水果市场。13. 小区内部有哪些公建配套？答：小区内建有：泛会所、物管中心、水系园林、户外健身器材等。14. 小区四至情况？与周边的关系？答：小区四至：东：市房产局廉租房；西：南塔美食广场；南：南塔公园；北：骆仙东路。小区与周边的关系：小区所处地势高、视墅广，可俯视大半个郴州城。小区规划充分利用地形，分成若干台地，展示了山地建筑特点。在北面、东面、西面充分利用原有地貌高差设置半地下停车库、停车场，使小区与老城区、廉租房相对分离。同时，有效利用本小区南面达五百米长的与公园相邻的边线，运用古典造园中借景手法，设置通透式围栏，将南塔公园融入小区景观，使小区的园林景观远近交融，富有层次感。为考虑到住户进入南塔公园的方便性，在南塔公园凌影广场处增设了人行入口。可见，小区优越的地段并赋予科学的规划，完全确保了住户“入则清静，出则繁华”的良好效果。15. 项目用地性质？ 答：住宅。16. 产权年限？起止时间？答：住宅70年，起止日期： 2009年3月份到2079年3月份。17. 住宅何时能拿到房产证？答：在交房使用后一年半办妥房产证。18. 买房可否入户郴州市户口？ 如何收费？答：可以入郴州市户口，但一定要有房产证后才能办理，是房产证本人及直系亲属才有条件。不需另外收费，只需收取一般的行政费用。19. 入郴州户口后，子女可否就近入学？对口学校？答：可以就近入学，对口学校按教育局划片入学公示为准，目前本小区对口入学的学校为五完小、八中。20. 会所在小区哪个位置？有多大面积？可以用做什么？是租赁还是销售？答：会所位于小区主入口至凌影广场的轴线中心区，也是整个小区的中心园林位置。面积约350平方。可以做幼儿园、茶楼、健身房、生活便利店等以销售为主，也可以租赁。 二、工程类21. 景观设计主题构思？答：强调“山”与“水”的主题，同时揉合江南古典园林神韵，运用古典造园中借景手法，设置通透式围栏，将南塔公园融入小区景观，使小区的园林景观远近交融，富有层次感。从而营造出清新、健康、自然。让人们既能寄情于自然山水，又深受中国古典浪漫人文情怀浸润的社区环境。22. 住宅造型？答：住宅造型采用现代与湘南民居风格相结合。立面采用直线的简单几何构图，结合地形注重天际轮廓线的抑扬顿挫，注重空间造型的变化，突出个性，强调识别性和归属感。同时屋面采用双坡屋顶与单坡屋顶相结合，再饰以成片风火山墙及屋顶转角及屋脊角处理，体现民族传统感，为住户带来现代、质朴、高尚的感觉。23. 竖向设计？ 答：竖向设计上，遵循因地制宜、依山就势原则。建筑沿山体分成五个有序台地，巧妙利用自然高差部分设置地下和半地下停车场、独立车库，台地之间通过小区景观轴相连接，从而使小区布局富有层次感，充分体现了人与自然和谐共处的完美景像。24. 项目整体的建筑风格特点？ 答：创新现代中式微派建筑。25. 户型特点：答：住宅楼型除特色小户型外其它全部一梯二户。住宅平面方正实用、柱网规整、分区明确、功能系列完整。a) 小区的户型设计理念遵循“人性化”的主旨，考虑生活需求与空间品味，以满足不同销售目标人群的不同需求，小区户型从30多特色小户型到210的类别墅，产品相当齐全。b) 设计户内空间时，充分考虑了人们的心理需求、功能需求和经济需求。在解决住房的生活私密性、交往的公共性等问题上，使居住者有亲近感、归宿感，遵循“动静分区，干湿分区、功能合理，空间紧凑，洁污分离”的设计原则，强调居住的空间的舒适性、实用性、南北通透，注重室外空间的交融，结合景观运用入户花园，飘窗、凸窗和转角窗等手法使室内外空间自然融合。26. 项目有多少栋？各栋建筑层数？各栋楼体建筑高度？住宅层高多少？停车场、停车库层高多少？答：项目由16栋多层组成，其中12栋带电梯：3、8栋为6层普通楼梯房，高度：18米； 1、5栋为4层（复式楼）建筑高度：12米（不包括半地下车库）； 2、9栋为6层（带电梯）建筑高度：18米（不包括架空层、半地下车库） 6、7、10、11、12、13、15、16、17、18栋为7层（带电梯）建筑高度：21米（不包括半地下车库）住宅层高：3M 半地下停车库、停车场、架空层的层高为：2.194.2 M.27. 小区栋与栋之间的楼间距？平均间距？最宽的间距？答：小区可以分三条轴线，平均间距约24米：1、7、8栋一条，其中，4与7栋最窄18米最宽40米、7与8栋最窄17米最宽22米5、9、10、11、13栋为一条，其中，5与9栋最窄20米最宽30米、9与10栋最窄25米最宽27米、10与11栋最窄19米最宽25米、11与13栋最窄18米最宽22米6、17、16栋为一条，其中，其中，6与17栋最窄18米最宽30米、17与16栋最窄27米最宽35米。28. 小区主入口宽度？小区次入口宽度？进入南塔公园凌影广场人行入口怎么设置?答：主入口：16 M；次入口: 12M ；人行入口采用刷卡进入的方式。29. 户型种类及面积？主力户型？实用率 ? 朝向？答：户型种类及面积:.特色小户型（F、G型37-45 M2） .特色经济两房（G型、58 M2） .特色小三房（E型、89 M2） .经济三房（D型、117 M2） .舒适三房（K型、126 M2） .豪华三房（C型、137 M2）.经济四房（A型、141 M2） .豪华四房（B型、164 M2） .类别墅（J型、复式、210 M2）。主力户型：三房-四房 ；实用率高达90%左右，南北朝向。 30. 项目总用地面积？总建筑面积？住宅部分面积？会所面积？园林面积？答：项目总用地面积: 44652M2总建筑面积: 7.0万M2 住宅部分面积：会所面积：约350M2 园林绿化总面积：20000，中心园林约：1500。31. 项目分几期开发？动工日期？何时可以交房？总户数？总规划人口？ 答：初步计划分两期开发；一期在今年10月份动工，明年上半年竣工。、预计明年年底可以交房。、总户数：518户；、总规划人口：约1800人。32. 项目容积率？建筑密度？绿化率？答：容积率:1.393 ；建筑密度:23.2% ；绿化率：45% 。 33. 小区共有多少个车位？其中，地下多少个？地面多少个？分布在那些位置？答：小区共有323个车位。其中，半地下停车场停车位175个，分布在13#18#15#栋和16#17#栋；半地下停车库103个，分布在1#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#栋；地面车位45个，分布在2#、3#和8#栋边。34. 独立车库、半地下停车位的面积？是否有独立产权？ 答：独立车库的面积1931/辆；地下车位面积约4253/辆。车位没有办理房产证。 35. 小区是否封闭式管理？有多少个出入口？答：小区采用封闭式管理；小区有两个出入口，骆仙东路出入口与南塔公园西大门、南塔美食广场东面出入口；另一人行出入口在南塔公园凌影广场位置，仅为人行刷卡入口。36. 小区是否有智能化系统，如何设计？ 答：有智能化系统，具体设计方案未出。37. 出入大门是否使用IC卡？答：是。38. 外墙用料? 牌子？答：外墙面砖，具体品牌待定。39. 楼体有无特别防噪音、防水及隔热处理？ 答：平屋面设防水层.，其它无特殊处理。40. 楼宇抗震等级？ 答：6级。41. 消防系统情况？ 答：按国家规范设置室内室外消防系统。42. 小区人防安排在哪个位置？答：本小区采取人防异地建设，故本小区未设置人防设施。43. 入户花园、阳台如何计算面积？答：计一半建筑面积。44. 飘窗台高度？宽度？是否计算售卖面积？答：高30公分、宽80公分；不计算售卖面积。45. 阳台围栏的高度？围栏所用的材料？答：高1.1米；铁艺夹钢化玻璃围栏。46. 铝合金、玻璃材料质量标准？ 答：铝合金门窗型材、玻璃采用国家规范质量标准。具体品牌待定。47. 是否预留空调位？空调冷凝水如何收集？管道在何位置？答：预留有空调位；冷凝水由管道排放至下水道；管道在空调外机旁。48. 厨房有无统一的排烟管道？有否采用防倒灌设计？答：有排烟系统；有防倒灌设计。49. 洗手间是否采用降板设计？下沉多深？答：洗手间、厨房及阳台地面结构板降低值为5CM。50. 水管是否入墙？排水管是什么材料？答：排水、排污管明管。水管入墙；排水管为PVC管。51. 小区采用何种供水系统？有否直饮水系统？如何收费？答：小区采用市政供水；无直饮水系统；其收费按自来水公司收费标准。52. 小区是否有备用发电机组？答：无。53. 用电负荷标准？ 是否安装到户？答：根据国家相关技术标准规范；设计本项目住户用电量为8000KW/户，安装到户。54. 电话有几个分线口？位置？如何报装？如何收费？答：分线口两个；公别在客厅和主卧；按电信部门的规定标准收费。55. 是否安装有宽带网和视频网？有几个分线口？在什么位置？如何收费？答：有宽带网。56. 是否安装有线电视？服务商是谁？如何收费？答：安装有线电视线路；郴州广播电视局；收费标准按照郴州广播电视局的规定。57. 住宅进户门洞宽度？室内门洞宽度？可否自行更换入户大门、可否自行加装防盗门？防盗门的品牌及价位？答：.住宅进户门洞宽度11.2米（A、B、C、J户型为1.2米、其它为1米）；.卧室门洞宽度0.9米 ；卫生间门洞宽度0.8米。.可自行加装防盗门；防盗门的品牌及价位待定。58. 建筑结构？特性答：框架结构，造价高于普通砖混结构，牢固、使用年限长，抗震性能高、客户可根据喜好拆除非承重墙体进行装修布局。59. 两套相连的单位是否能打通？楼上楼下能否打通？楼板厚度？答：两套相连的单位若非承重墙是可以打通。楼上楼下不能打通。客厅和卧室的板厚分别为130、100。60. 小区内道路多宽？答：小区内道路路面宽为4-6米。61. 小区业主私家车是否可开入小区停在自家门前？ 答： 本小区为高尚住宅小区，实行严格的停车管理，车辆不允许停放在小区道路上，须停入地下和半地下停车场，地面停车位由物业管理公司统一管理。62. 骆仙东路什么时候可以建好，到时有那些公交车通过？答：具体日期待定，小区建好后骆仙东路肯定可以修好。距小区40米有公交车停靠站，具体多少路还没有确定。63. 电梯品牌？时速？ 停电时如何解决上下楼梯问题？答：知名品牌，具体参数未定。64. 是否有专门的物业管理用房？答：有65. 消防通道宽度？答： 消防车道宽度4m。消防车道转弯半径为12m(利用城市干道作消防通道时R9m)。66. 小区外围墙多高？采用何种材料？有何特色？答：采用高2米铁艺围墙，既保证与南塔公园的景观融合，又保证了小区的安全性。67. 在停水停电的情况下，小区可否自行供水及供电？答：不能。68. 交楼标准？（包括外墙、入户大堂、架空层、电梯厅、过道、消防通道、户内）答：毛坯房。69. 车库的价格多少？地面停车位是否需要收费？答：待定。70. 屋顶花园是否做绿化？答：屋顶花园开发商不做绿化，后续改动需经开发商及物业管理单位同意。71. 坡屋顶的高度是多少？是否属于顶层复式？可否从室内上坡屋顶？是如何间隔的？答：坡屋顶高度待定。不属于顶层复式。不能从室内上坡屋顶。72. 小区是否安装天然气管道？是否免开户费？费用收取是多少？答：安装，费用按国家规定收取。73. 小区园林是否与模型一致？答：模型园林按照小区园林设计图成比例（1：160）缩放而成。三、物业类（所有物业类问题的回复为：待定）74. 收楼时需提供资料及需交费用？答：待定75. 需提供资料：答、待定76. 室内间隔可否自行设计装修？答：装修前需要提供装修设计方案,在不是承力墙,不影响楼宇结构的前提下,经物业管理公司批复后,可以自行设计装修。 77. 阳台、阳光花房、入户花园是否可以封闭？可否自行加设防盗网或落地玻璃？可否自行更换阳台门？ 答：待验收合格后，在不改变建筑外观的前提下可以实现封闭。只能使用隐形防盗网或无框玻璃进行封闭。更换阳台门需在不破坏建筑外观的情况下征得物业公司同意。78. 项目管理费是多少？何时开始正式收取？ 答：待定。 79. 物业管理费包括的内容？电梯费公摊原则？答:物业管理费内容：.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； .公共设施、设备日常运行、维修及保养费； .绿化管理费； .清洁卫生费； .保安费； .办公费； .物业管理单位固定资产折旧费； .法定税费。.电梯公摊原则按国家相关分摊规定执行。80. 小区是否配有摩托车车位？ 如何收费？答：有；待定。四、财务类81. 项目在哪个银行办理银行按揭？具体地理位置在哪？答：（建设银行，七里大道支行）。82. 申请按揭贷款借款人的条件：.借款人必须是具有独立民事行为能力的个人（业主年龄加按揭年龄男的不超过65岁，女的不超过60岁）.与发展商签订了购房协议，并同意用所购的房产作抵押。.有固定职业和稳定收入，能偿还贷款本息。.不具有经济能力人士借款注意事项：A、十八周岁以下未成人士不能单独申请按揭B、六十五岁以上男性与六十岁以上女性退休人士不能单独做按揭。83. 借款人申请贷款须提供的资料.借款人及其配偶的身份证、户口簿.婚姻状况证明（若婚姻证明上的名字与身份证或户口本上不相符时，须到当地户籍部门开据相关证明） A、已婚的提供结婚证， B、未婚的提供未婚申明， C、离婚的提供离婚书， D、没有离婚证的（结婚没有正规手续又离婚的），提供法院判决书。.借款人收入证明 A、有固定单位的：按银行提供的统一格式单位打个收入证明（不低于月供200%）， 且提供最近三个月的工资单（加盖财务章）或工资存折（复印户名，帐号，三个出入月流水帐）。 B、私营业主及个体经营户：提供营业执照、税务登记证、前三个月税务发票及经营银行帐户三个月的往来流水帐明细（复印个人银行私折帐户名、帐号、进出流水或公司银行往来帐明细） C、其它人员： 1）房屋门面出租协议（有家业者） 2）不低于贷款额30%的银行定期存单（自由人） 3）股票、国库券、基金等 4）股东分红协议、验资报告（投资者） 5）承包协议（农民种、殖业）.首付款收据.买受人提供1寸彩色照片一张备注：A、以上资料凡单位开据的相关证明均须盖红章和原件2份，其余提供复印件2份，已婚客户所有资料夫妻双方均须提供复印件2份；B、所有资料均用A4纸复印，且一张A4纸上只能复印一种资料；C、待资料审核完毕，工作人员将通知客户填写按揭相关表格及资料，完成后甩有手续上交银行审核，届时接到通知时，须夫妻双方携带身份证原件到所在按揭银行进行面谈并签字盖章；D、以上资料请务位业主按规范提供，否则银行将不予受理。F、凡书写部份，必须用黑色水笔填写。84. 楼宇按揭贷款流程 购房者向银行申请按揭贷款，填写个人住房按揭贷款申请表，提交有关资料：如有效身份证明文件、收入证明、首期楼款收据、存折等； 银行进行审批，确定购房者的按揭贷款资格； 填写楼宇按揭借款抵押合同、借据、委托扣款协议书； 约定发展商、银行、购房者三方签署楼宇按揭借款抵押合同、借据、委托扣款协议书； 购房者缴交各项费用，如：抵押登记费、保险费等； 合同按银行要求，到指定地方面谈； 面谈完后，银行根据实际情审批，通过后，将划入发展商银行帐户内； 银行放款同时，一并通知购房者按时还贷。85. 贷款的放款、还款及提前偿还放款：银行一次性发放贷款，并划入发展商指定帐户；还款：可以采用存折或信用卡按“月均法”还本付息，借款人在扣款当日（贷款放出日下月对应日）在约定的还款帐户中存入不少于当月所需扣缴款项，银行将在每月按约定的还款金额直接扣款；提前还款：贷款满两年，允许部分（整期数）或全部一次性提前还清贷款，但需提前一个月书面申请通知银行，其申请违约金按贷款余额的1收取（全国统一，原按一个月月供收取），最少不低于200元。86. 办理住房抵押贷款业务费用表（由开发商代收）答：收费部门费用名称费用标准银行按揭贷款资料费50元/套个人信用记录查询费20元/笔代办抵押登记费200元/笔个人资信评级费贷款金额5万元（不含）以下每笔200元；贷款金额5万元（含）以上按贷款金额的0.5%记收市房产 交易处房产抵押登记费测绘费住宅80元商业550元保险公司房屋保险费贷款额0.06%贷款年限市税务局印花税贷款额0.005%房产交易处工本费80元/户87. 按揭最高几成？最长按揭年限？有哪些银行提供按揭？业主是否可以自行联系其它按揭银行？答：住房按揭贷款及年限：业主年龄加按揭年限男的不超过65岁，女的不超过60岁，夫妻以年龄低的为准，最短按揭年限为 1年第一套、第二套：最高8成30年；第三套或以上：不高于七成。商业用房按揭贷款：最高5成10年。备注：实际按揭额和按揭年限以银行最终批复为准88. 银行在贷款利率上有什么优惠？答：最高可享受银行提供住房贷款利率的7折优惠。89. 提前还款的条件及违约责任？答：贷款满两年，提前一个月提出申请，银行不收取违约金。违约金：按贷款余额的1%收取（全国统一，原按一