上海房地产投资报告(pdf 8页).pdf

报告 由 每日经济新闻 编辑出版 沪上五大房产咨 询机构提供数据支持 以每经数据库 万高端人群为调查基 准样本 报告 展示城市规划方略 集聚中外学者智见 透析业 界大鳄战略 追溯上海楼市五年供需走势 提示 年宏观 调控大势下地产市场脉动中包孕的投资机会与风险 当下 上海连续出台房产新政策 目标着眼房价的 图 王舒 上海报道 多极化是城市发展到一定规模 后的必然趋势 面对上海 片现代 服务业集聚区的分布图 现代建筑设 计集团总建筑师邢同和说 邢同和的 多极化 理论 已在今 年年初刚刚发布的 上海加速发展现 代服务业实施纲要 中落实到纸面 纲要指出 全市的产业布局将在三个 层面上展开 第一个层面是上海市一级的 二 横一纵 现代服务业的集聚带 第二 个层面是依托区位优势和产业基础 突出强势产业 在中心城区规划建设 个各具特色的现代服务业集聚区 第三个层面是依托重大功能性基础设 施项目 大型交通枢纽和产业基地 在 郊区规划建设 个以生产性服务业为 特征的现代服务业集聚区 业内人士普遍认为 第二个层面 上的 个现代服务业集聚区 恰恰吻 合了中心城区的区域副中心定位 几 乎也为未来上海中心各区发展的核心 功能定了位 在邢同和的语汇中 整理 二字 的出现频率颇高 五角场可以很好 地整理一下 借世博会的机遇可以 整理一下浦江沿岸 他的理念中 副中心必然成为现 代大都市的一种理性选择 整理之后 上海的城市格局主次毕现 副中心为大都市减荷 城市的发展 在某种程度上不断 造就着规划的遗憾之笔 副中心的项目规划 要更注重 生活的气息 要注重规划的前后延续 性 这一点 我们有教训 谈起过去 规划建设中的遗憾 邢同和坦言 过 去 我们在中心城区有不少粗放式发 展的教训 现在刚学会精耕细作 容积率并不绝对要一刀切 但 对于无意义的建筑景观 整理是必须 的 邢同和强调 上海城市的规划不 能忽略昨天 今天 明天的发展 邢同和指出 副中心由于缺乏系统 规划而导致发展无序的情形 上海有徐 家汇的经验在先 由于徐家汇的发展是 在 年内陆续完成的 分批规划 所以 许多后续项目或多或少受到了牵制 有 了徐家汇的前车之鉴 五角场得以避免 这个问题 五角场完全可以按照全新 概念规划 在繁荣的商业副中心穿插绿 化环境 不光是高楼林立 也要有亲切的 民间色彩的小街 副中心要为后代留白 如果副中心的规划上没有想好 那么一些项目宁可不做 或建成绿地 留 给后代们去发挥 性格温厚的邢同和 一涉及规划 其观点态度显得非常鲜明 他认为 副中心的发展要整体规划 先行 一些未来规划中的项目 建或不 建 怎么建 要预先有所控制 不能现在 解决了过去的遗留问题 将来仍继续出 现新的矛盾 就像音乐交响有节奏张弛的要求 邢同和提倡参与投资的发展商拿好的办 法改造副中心 邢同和认为 世博会是上海城市 整理 的一次机遇 除场地规划外 还应带动黄浦江两岸几大片区的同步改 造 而并非仅仅黄浦江这一点 他说 现在不动 以后再也没有这 么好的机会了 世博会的后续规划也对 将来的区域中心的规划有指导意义 半 年会议结束后 如何赋予地区新的活力 以避免 空城 一部分留下来参观游 览 另一部分重新规划 多种思路可同时 借鉴 在建筑师的眼中 一切都是可整理 的 一切都是待修饰的 在邢同和的 整理版图 中 上海有 整理潜力的地方不在少数 复兴岛 北 外滩和南外滩 在规划通过后 景观环境 可以尝试率先启动 先把最凌乱的地方 整理一下 在现代建筑设计集团总建筑师邢同和的 整理版 图 中 上海有整理潜力的地方不在少数 五角场可 以很好地整理一下 借世博会的机遇可以整理一下 浦江沿岸 他认为 在规划通过后 景观环境可以 尝试率先启动 先把最凌乱的地方整理一下 今年年初 上海市颁布了 上海 加速发展现代服务业实施纲要 纲 要着力在中心城区打造 个现代服 务业集聚区 这无疑开启了上海地 产新一轮的投资空间 参与纲要起草的现代建筑设计 集团总建筑师邢同和表示 扩城 一向是国际大都市发展的世界性难 题 他表示 把原来一个城市中心分 解 规划并建设若干个 副中心 把集中在中心城区的超负荷转化给 新造的 副中心 来承担 从而彻底 解决上海超大尺度城市 超高人口 密度所带来的问题 这为上海城市 的物理发展描绘了一个方向 城市的延伸 也是责任与开拓 投资与财富的延伸 副中心减荷 重整上海版图 中国指数研究院 华东 陈晟 张淇撰写 王芳艳 整理 房地产行业是政策导向性极为明 显的行业 上海加速发展现代服务 业实施纲要 颁布以后 如何配合政 府的产业定位做出产品层次的相应调 整 成为各开发商关注的要点 外滩陆家嘴金融贸易区 最 外滩陆家嘴板块具备优越的适合 现代服务业发展的自然经济条件 黄 浦江沿线商务走廊和世纪大道 延 安路商务走廊都包含在这个区域以 内 外滩地区作为上海老牌的 地 区 经过长期的市场培育 服务业发展 的条件已经成熟 而陆家嘴是上海新 兴的国际金融中心 金融贸易区的氛 围明显而成熟 具有成为 的机遇 该地区的物业类型以商业综合体 为主 住宅产品非常稀缺 现有的住宅 具有很强的升值保值能力 浦东世博 花木国际会展集聚区 最世博 年的上海世博给浦东地区 带来了巨大的发展机遇 上南 三林 南码头等世博会址及辐射地区由于政 府大规模的产业投入和导向 房地产 投资力度逐渐增大 一批中高档楼盘 由此产生 但值得注意的是 目前该地区仍 然没有真正切合世博会和会展业概念 的小户型 酒店式公寓 未来该地区若 有此类物业出现 则将因切入角度准 确和同类产品稀缺而成为极具潜力的 项目 张江高科技创意文化和信息 服务业集聚区 最具潜力 张江高科技园区的定位非常明 确 园区以生物医药和信息技术两大 高科技产业为主导产业 集中体现创 新创业的主体功能 自 000年上海市 政府决定 聚焦张江 以来 政府在该 地区做了大量的投入 区域内的创业和 生活环境好转 但是该地区的居住环境 仍然很不成熟 一些结合创业的生活配 套设施仍需花大力气投资营造 如何结合张江地区的高科技创业环 境和当地潜在购房者的特点 开发具有 针对性的楼盘 从而令目前张江的潜在 购房者乃至原来被金桥和外高桥分流过 去的客户选择在张江本地居住 将是张 江未来住宅开发的要点 1 西藏路环人民广场现代商务区 最高价 人民广场片区已经是一个分类非常 明细的商业区 该地区现在要做的就是 力争商业服务的纯粹化 一些先知先觉的房地产投资商对该 地区已经有很明确的定位和计划 他们 开发的房产项目定位鲜明 品质极高 洛 克菲勒集团投资的外滩源商住项目就是 此类物业的代表 该地区有望成为未来 上海最高价的区域 2 淮海中路国际时尚商务区 最稀缺 该地区经过多年的发展 大型百货 商场比比皆是 高档写字楼集中 商业 气氛活跃 市民消费能力较强 已经形 成的高档品牌氛围和市场形象对该地 区的中高档住宅的营造是很有利的条 件 但是随着开发的深入 淮海路沿线 的居住楼盘将越来越少 现有的一些楼 盘如淮海晶华等将成为极其稀缺的住 宅项目 上世纪上海老花园洋房的市场走势 将有可能在这块地区重演 3 南京西路专业服务商务区 最贵族 政府对该地的市场定位导致该地成 为法律和会计师等行业专项服务区 选 择在这里居住的购房者将不惜商业成本 以获取时间成本 因此 档次较高的住宅 将是未来本地住宅市场的主流产品 酒 店式公寓 小户型公寓以及城市别墅将 成为该地区的亮点 下转第 版 大现代服务业集聚区掀 新住宅运动 宝山1 平方公里土地开发前奏 上海北大门房产地图 王芳艳 上海报道 去年 月 4日 地铁一号线北延伸段开通 紧 挨站点的宝山一楼盘房价随即飙升 2年 这种趋势仍在继续 相关数据显示 1年土地供应量方面 宝山区以超过闵行区近百 万平米的优势跃居第二 连续两年上海土地市场供 应排名情况表明 未来 北面将成上海房地产市场亮 点之一 规划 一个整体和五个板块 宝山地处上海北部 1 2平方公里土地中有近 平方公里位于外环线之内 过去宝山被定位为 上海郊区大型工业区及配套生活区 发展稍显滞后 但现在机会来了 去年1月获批的宝山 区域总体规划纲要 中 提到 宝山将建成上海精品钢及其延伸业基地 世界 级的造船基地 上海北部物流服务基地 上海国际航 运中心的重要组成部分 上海即将投资 1 亿元人 民币在郊区形成的六大产业集群基地中 宝山占了 两个 在两个基地的明确定位的背景下 宝山区提出 了 一个整体和五个板块 的发展思路 在 理财周 刊 发布的 宝山投资全景图 中显示 一整体 指的是把宝山区1 2平方公里辖区作为一个系统整 体来看 目标是建成一个分工合理 功能齐全 环境 优美的现代化滨江新城 五个板块 指的是 中心城区 外环线以南近 万平方公里的区境 从属于上海中心城区范围 规划上主要是融入中心城区的发展 北部产业区 在 郊区环线的北侧 以市级工业园区为载体 规划集中 发展精品钢及延伸 造船配套产业 宝山新城 在郊 区环线和外环线之间 规划建设一个组合式新城 包 括淞宝地区 杨行地区和顾村地区 长兴岛 规划为 世界级造船基地 横沙岛 规划为未来的休闲 会议 绿色生态岛 从交通来看 现在和未来地铁一号线 三号线和 轻轨七号线交通穿过宝山 宝山列入上海市中心半 个小时车程区域范围 长江隧桥即将开通 宝山地处 上海长江口岸 将成为长江口重要交通枢纽 房价 沪北板块崛起 根据天地行数据分析 年全年本区均价为 1 元 平方米 1年全年均价变为2 4 元 平方 米 涨幅为1 536 年全年本区成交 量 43万平米 1年全年 成交量为 4万平米 涨幅 为 6 依 此 势 头 判 断 2年一季度将继续放量 约在 4万平米 月 目前 年宝山区房 地产业实现增加值 3522亿 元 同比增长 25367在8 9 中所占的比重达到46 房地 产业已经与精品钢 造船业并 列为宝山的三大支柱产业 不过 有专家指出 宝山 目前的投资环境仍待改善 包括环保问题和交通建设 近期宝山区政府表示 宝山 政府近期两大工作就是治污 和修路 罗店新镇 后起之秀 罗店新镇可谓上海一城 九镇中后起之秀 目前 在罗 店新镇已经建成美兰湖会议 中心 高尔夫球场 北欧风情 一条街 诺贝尔主题公园等 等 正逐步成为投资和旅游 的热土 1年 宝山出让多块 土地 罗店新镇的住宅地块尤为值得关注 其中顺驰 获得两地块 宝山罗店镇 地块 宝山罗店镇 地块 分别为 02万 亩和 03万 亩 预计今年 开工 不过 上海社会科学院科研处副处长王泠一博 士也提出 罗店新镇发展得很好 但是不应该成为经 济孤岛 他建议根据 十一五 规划 加强交通建设 如建设大场镇 顾村镇和罗店镇公交枢纽站和匹配 公交系统 沪太路应该成为上海北部的经济发展轴 其二 要体现 北欧风情 罗店新镇应该多举办一 些文化 企业 金融活动以造势 比如 瑞典企业活动 会议争取放在罗店北欧新镇举行 2年 月 日第 版责编 黄宇 程磊制图 程磊制图 宝山着力打造 五大板块 大现代服务业集聚区 宝山区房价增长 单位 元 平米 卢媛 摄 程磊制图 布局 王芳艳 上海报道 新江湾城内首个楼盘开盘时 均价超过 元 它以市场热捧 的姿态 拉开了未来新江湾城板块 的房产前景 今年年初 新江湾城 土 地 招 投 标 揭 晓 首 幅 出 让 地 块 位于核心区域的 地块 广东珠江投资有限公司以 亿元价格中标 并说 年内动工 价 格超过一万 中心城区作为上海北区的超 大型地块 上海最后一块净土 新 江湾城位于上海中心城的东部 规划总面积 平方公里 其中 由上海城投总公司实施综合开发 的为 平方公里 含复旦江湾新校 区 平方公里 建成后的新江湾 城将是一个知识型 生态型的花园 城区 根据规划 新江湾城将以网络 状的生态水系形成区域生态骨架 绿色空间与水系紧密结合并与人 居空间相互渗透 大学校区与居住 校区相互促进形成共生关系 因此 整个城区显现出花园式的形态 城区规划以淞沪路为景观轴 线 沿着淞沪路将有淞沪路第一景 生态源 都市公园 江湾城公园四个 集中景观区域 其中生态源将保持 现有的生态环境 凸现自然植物 动 物和湿地等原始风貌 此外 生态走廊也是新江湾城 生态绿化建设的主要特色之一 并 与生态源相连 形成一个完整的绿 色生态系统 同时在新江湾城北部 还规划将军工路南侧建成大片湖面 与黄浦江连通 并拟建造一个游艇 码头 规划范围内淞沪路西侧约 平 方公里用地为复旦江湾新校区 新江湾城规划人口约为 万 万人 今后城区将以低层独幢住宅 低层联立住宅 多层住宅和小高层 住宅 按不同类型由低到高 从区域 两侧向中间依次分布 根据定位 由上海城投实施开 发的新江湾城将建成绿色生态港 国际智慧城 通过统一规划 统一配 套 统一管理 统一推广 提高城区 综合开发的品质和水平 上接第 版 徐家汇知识文化综合商务区 最商业 长远来看 该地区的住宅市场需要 对内外徐汇区进行分类引导 其要点是 加强内徐汇区的商业集聚效应 同时着 重发展外徐汇区的住宅市场 增加外徐 汇区的住宅投入 虹桥涉外商务区 最外向 高档涉外居住区 的口碑已深入 人心 自 年开始 这块地区已重新 引起了开发商的关注 北外滩航运服务区 最具江景 区位优势明显 与外滩 陆家嘴并为 黄金三角区 相互联动 形成三足鼎立之 势 同时它处于世纪大道延安路和大连 路东方路之间 具有极大的开发价值 江湾五角场科教商务区 最后一净土 江湾五角场无疑是目前上海房地产 市场最具潜力的地区 长风生态商务区 最苏州河味 旧厂房的改造以及长风公园和苏州河 景观住宅项目的营造将成为该地区未来房 地产发展的主要方向 闸北不夜城现代交通商务区 最服务态 该地区交通枢纽地位和人员快速流动 的特点 决定了更适合发展酒店业 短期教 育培训业 会展行业 快速消费品行业等 而居住功能则相对弱化 大现代服务业集聚区掀 新住宅运动 施坚剑 上海报道 上海建设 四个中心 核心功能区的战略定位 以及 年世博会临近等诸多因素 都为浦东新区房 地产新一轮的发展提供了前所未有的机会 浦东新区在我国所有沿海城市中第一个提出了 创建国际化社区的概念 这五个板块拥有齐全的公 共服务设施和区域文化 并对周边区域具有很强的 辐射效应 成为未来浦东楼市的领涨板块 滨江社区 规划中的滨江国际化居住社区区域为 东起浦 东南路 西至黄浦江滨 南起浦电路 北至银城南路 社区占地总面积约 平方公里 主要楼盘面积约 万平方米 居住人口 万人 约 为境外人士 碧云社区 规划中的碧云国际化居住社区南至张家浜 北 至杨高中路 东临金桥路 西届罗山路 社区占地面 积约 平方公里 建筑面积约 万平方米 现居住 人口约 万人 为境外人士 碧云国际化居住 社区将充分融入西方休闲文化气息 重点提升商业 配套的气氛 营造浦东的 衡山路 联洋 花木社区 规划中的联洋 花木国际化居住社区北起杨 高中路 南至花木路和梅花路 东起罗山路 西至民 生路 锦绣路 社区占地面积约 平方公里 总建筑 面积 万平方米 规划居住人口近 万人 为 外籍人士 此社区将继续以 环抱世纪公园 为主 题 充分利用世纪公园及现有的环境规划优势 建成 以 绿色 生态 为特色的样板社区 东方世纪 唐镇 社区 规划中的东方世纪 唐镇 国际化居住 社区北起龙东大道 西届环东二大道 其西部 区域南至南曹路 东临唐路路 东部区域南至 唐龙路 东临顾唐路 占地面积约 平方公 里 境外人口比例为 目前社区还处在起 步阶段 商业配套尚未全面发展起来 今后将 建成高档次的国际化居住别墅区 张江社区 尚在规划的张江国际化居住社区 集中 在科技产业园区的东 西 北三侧 南至高科 路 北达张家浜 东临申江路 西届罗山路 总 面积达 平方公里 现有境外人士比例为 这一地区仍处在起步阶段 因此具有很 大的升值潜力 极具投资价值 新江湾城 中心城区最后一块 净土 五大国际社区 领涨浦东未来楼市 责编 黄宇第 版 年 月 日 五大国际社区居民状况 程磊制图 布局 新江湾城空间结构程磊制图 任荣昆 上海报道 当记者提出采访要求时 赵 存秉 化名 先是一口拒绝 我 只不过是小打小闹而已 上海楼 市这滩水太深 然而 一位业内资深人士告 诉记者 诸多炒房者中 赵存秉可 能不算最有钱 却是最具有代表 性的 眼光准 下手果断 短短 年多时间里 资产从 多万增值 到 万左右 在陕西南路的 心情故事 茶座 记者如约见到了这位神秘 人士 眼前的赵先生一 身灰色羽绒服 金丝边 眼镜 这是一位很容 易淹没在人群里的中年 男子 股市脱身 岁 的 赵 存 秉 供 职于上海某单位 年底 随着股市的一路 低迷 赵存秉觉得已经 到了转移投资重点的时 候 留足了儿子教育以 及防止生活意外的资金 后 他为自己规划的投 资规 模应 该 是 万 左 右 这也是他在股市账 户里的全部现金 配合政策 寻找 大 方 向 是 投 资 的 关 键 赵存秉首先瞄准 的是外销房 他解释说 当 时 外 销 房 跌 得 很 厉 害 而从设计 地理位置来说 外 销房含金量都高于内销房 年 月 他看准了位于浦东大道附 近的一套外销公寓 当时的价格 是 美元 平方米 在当时 这个价格算是很 高的 可我仔细计算附近楼盘地 理位置 以及陆家嘴金融中心建 设进程日益完善 还是果断下 单 于是 他以 万人民币的 总价买下了自己的首套投资房 自己出了 万多一点的首付款 贷款0 1 个月后 通过中介挂 牌 他顺利以 万卖给了一位 归国的 海归 老鼠搬家 带着到手的 万利润 赵存 秉已经拥有 万 而随后的一年 时间里 他却改变了以往投资风 格 赵存秉将其称之为 老鼠 搬家 当时 随着上海楼市启动 商 品房价格开始一路上扬 但二手 房尚未随之启动 赵存秉认为 房价总是先 从市中心涨起 到次中心 再到中 间区域 再到边缘区域的规律 地 段是决定房价的最主要因素 经过一番考察 赵存秉看很 快在家附近买下两套 因为房龄 长 这些房子单价在 元左右 事实证明了赵存秉 眼光就 是财富 的理论 半年后 先后以接 近 万元的价格抛出 这两套房子 给他带来了近 万的利润 而他重 新在长寿路附近买下一套 多万 的新房 于是再次举家搬迁 家人尽 管讨厌 老鼠搬家 似的生活 但丰 厚的利润压倒了小小不快 年中 赵存秉手中已经拥 有了0 万随时用于投资的现金 充 裕的现金流让他抓住了随后两年多 上海楼市投资机遇 赵存秉形容说 这种 井喷 机遇可能十年才会有 一次 就是小户型以及全装修酒 店式公寓的兴起 慧眼识金 无意中 赵存秉听到 青年汇 开 盘的消息后 他敏锐感觉到这一商机 实地考察两次之后 赵存秉抢 下了 套朝南的房子 共动用了约 0 万资金 除了首付款 还贷了 万 但他认为压力并不大 因 为同样类型的酒店式公寓 出租价 格一套估计就在 左右 我认为 没什么风险 青年汇随后的成功被业内称为 奇迹 最高均价达到 元 平方 米 和做股票时养成的习惯一样 赵 存秉分 次抛出了 套房子 抛出均 价在 元左右 抛出青年汇的房产后 赵存秉开 始分散手中投资渠道 除了在 年买下宝山路的 奔腾新干线 套小户型公寓作为出租 当时买入 价是 元 如今在中介店里 这 个楼盘的挂牌价格已经到2 多 每个月赵存秉坐收 万多的房租 随后 他开始把目光转向郊区