交房注意事项整理+完整版.doc

交房步骤及注意事项要点一、收楼之前准备足携带小工具：小锤（敲地板用）、长木棍、卷尺、手机旅行充电器底座/电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、小细绳、一瓶矿泉水(不是喝得)、乒乓球（测地板坡度是否合适用）、小台灯(检查昏暗的地方裂缝等用)、记号笔、小贴纸(不合格处标记)、饮料、点心 携带资料：申办产权证需要的文件：购房合同(契约)、各期付款的单据(包括发票或用于换发票的收据)、银行贷款合同、业主本人的身份证、收楼通知书、家庭常住人员的照片(办业主证时可以使用)等。通知交房最后2天去，人少，充分二、正式验收交房注意事项项目验收情况备注（一）查看资料开发商必须提供“三书一证一表”，及各种相关验收表格，如住户验房交接表、楼宇验收记录表等。根据城市房地产开发经营管理条例第十六条、第十七条规定，只有发展商可提供齐全的“三书一证一表”，并且在这些文件与购房合同一致的情况下，发展商才可以证明该住宅已验收合格，业主才能签署入住单并收楼。1 住宅质量保证书盖章原件，必须提供可带走2 住宅使用说明书盖章原件，附住宅品质状况表，必须提供，可带走3 建筑工程质量认定证书必须提供4 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证必须提供。包括规划、市政、园林、环卫、供电、电信、邮政、公用事业、公安、消防、文化、教育、体育等管理部门则根据小区规划、设计的要求配合竣工综合验收。是综合验收不是单项验收。不能代替5 竣工验收备案表盖章原件（1）购房者需要仔细查看合同中关于交房条件的约定，如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。（2）如果没有约定竣工验收备案表为交付条件，一般认为有勘察、设计、施工、建设、监理五方单位出具的竣工验收报告即视为符合交付条件。（3）作为买受人，如果合同没有约定备案表为交付条件，有权要求开发商出具竣工验收报告，开发商未能出具的，买受人可以拒收。必要时，可通过法律途径解决。6 面积实测表/测绘单位实测面积明细。须国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。可为复印件但要有章7 工程竣工图（水、强电、弱电、结构、建筑）或设计单位施工图可带走8 “三书一证一表”不齐全的情况，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见证”等字样并妥善保留好相关文件的副本。在大多数情况下，发展商都会要求买家先交钱填表、签文件，再验楼，此时，收楼文件签字时注明“楼房状况未明”、“屋内情况未明”或“未验房”等。（二）先看外部9 外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管的情况，管道紧贴房间外立面的部位是否漏水、是否固定等。单元门、楼宇对讲门能否正常使用也要试试看。10 楼梯的宽度、踏步、栏杆的尺寸要求。楼梯梯段净宽不应小于1. l0m。楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。楼梯踏步宽度不应小于0.26m,，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90 m。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于0.llm。楼梯井净宽大于0.llm时，必须采取防止儿童攀滑的措施。11 查看宅前道路情况。双车道道路的路面宽度不应小于6m;宅前路的路面宽度不应小于2.5m。（三）后测相邻闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。（四）楼房结构12 住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。平原县抗震设防烈度为7度，其抗震设防类别不应低于丙类。住宅结构用混凝土的强度等级不应低于C20。烧结普通砖、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压粉煤灰砖的强度等级不应低于MU10；砖砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于M5；砌块砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于Mb7. 5。四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层，三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层。13 检查房屋有无裂缝。（1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。（2）阳台处的两侧墙面是否有裂缝，2块空调板与墙连接处是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。墙表面抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。14 检查空鼓。（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。不合格处进行标记。要求面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。楼体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。此外，每一块地板都走一走，敲一敲，特别是卫生间、厨房、阳台的地板铺得不好，是未来出现渗漏的隐患，因此，不妨往地上泼一桶水，看这些水能够很快地排走。厨、卫的瓷砖防水墙面是否牢固，是否有空鼓。（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。15 检查倾斜与水平。（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。（2）目测大致地平。（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪16 测量房间的层高。层高3米的实际高度不能低于275米，住宅层高不能低于28米。同时，购房者可以与发展商在合同的附件文本上约定层高，万一发生层高缩减的情况，购房者可以向发展商索赔。17 阳台栏杆的规格。外窗窗台距楼面、地面的净高低于0. 90m时，应有防护设施。七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1. l0m,阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.llm。（五）渗漏、排水与防水18 检查房屋有无渗漏（1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。（2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，特别是发现墙壁、天花一些批荡颜色与周围不一样，变色，要重点留意，因为这往往是出现水渍后发展商修补的结果。（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。（4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。19 排水（1）验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。（2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。主卫马桶坑距墙=26cm，标准=305cm，坑距有30cm、40cm。(3) 阳台地面构造应有排水措施，无论室内还是室外。(4) 住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。地漏在排水口以下应设存水弯，其水封深度不得小于50mm。20 卫生间应设置便器、洗浴器、洗面器等设施或预留位置21 防水。在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。（1）一般厨房不需要做防水，尤其是没有地漏的厨房。原因：厨房里面明水长期浸泡的机会几乎没有，如果只是偶尔撒上点水，一般也会及时清理，肯定不会渗到楼下；如果没有地漏，即使做了防水，有大量明水时不从厨房漏，也会跑到外面客厅、卧室漏，而您不可能连客厅、卧室都做上防水。（2）如果为了保险起见，可以参考以下做法：地面全部做上防水，水池区和洗衣区墙面做到1m左右，其它墙面做到20-30cm。（六）室内细部22 管道（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。（2）看水管有无冻裂，是否做保温。（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。（5）排水管道(包括排水立管和横管)均不得穿越卧室。排水立管采用普通塑料排水管时，不应布置在靠近与卧室相邻的内墙；当必须靠近与卧室相邻的内墙时，应采用橡胶密封圈柔性接口机制的排水铸铁管、双臂芯层发泡塑料排水管、内螺旋消音塑料排水管等有消声措施的管材。23 户门（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆。（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。门框与墙身有无过大缝隙、门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙、（3）试门开启是否灵活、开关时有无特别声音。（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。（5）关门听隔音效果并了解密封程度。（6）与设计门是否相符、贴脸是否完整、贴脸是否有裂缝、是否能锁上、贴脸与楼顶板阴角线是否平行、是否与墙在一个平面上、直角接合部是否严密、表面是否光洁、不上锁是否会自动关上或打开、四角是否呈直角、门面上有无钉眼、气泡或明显色差、门的厚度、材质与规格、零配件是否装配齐全，位置准确、猫眼、门铃、对讲系统能否正常使用。24 房门（1）（2）（3）（4）（5）（6）同上（7）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。卫生间的门还要刷下边。25 窗（1）看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。（3）看窗户玻璃是否完好。（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。（7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。（9）塑钢窗下面轨槽中有无水渍，倒水至轨槽中，看窗框转角处是否漏水。铝合金窗户的下方有没有预留泄水口，门窗的五金小配件是否齐备。（七）生活设施查看水、暖气、燃气、电讯能不能及时使用，是否与周围市政管线联网26 供电（1）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。（2）保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。住宅套内的电源插座与照明，应分路配电。安装在l. 8m及以下的插座均应采用安全型插座。（3）卫生间内的电源插座应为带盖防水插座，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。（4）检查开关、插座的牢固程度，是否都能够使用。（5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过1m，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。（6）用电笔/充电器/小台灯测量各个强弱电是否畅通。27 燃气（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。（2）燃气是否畅通。住宅内管道燃气的供气压力不应高于0. 2Mpa。（3）厨房应预留安装排风机的位置和条件。28 暖气集中采暖系统应采取分室(户)温度调节措施，并应设置分户(单元)计量装置或预留安装计量装置的位置。29 给水套内分户用水点的给水压力不应小于0.05MPa，入户管的给水压力不应大于0.35Mpa。30 电讯与线路（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。（3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。（八）其它31 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。32 抄电表、水表、燃气表数值。33 有无专用垃圾道，其有无堵塞。34 有无专用邮政报箱。35 查问客厅、卧室的空调机位和孔洞。36 查看“七通一平”情况。七通是指上、下水通、路通、电讯通、燃气通、电通、热力通，一平是指场地平整。37 检查室内环境，如合同中约定了的，应该提供检测报告38 查看储藏室的面积、高度，踢脚线情况39 向发展商索要小区的详细规划图，查看开发商宣称的一万平米的中央景观园林。（九）记录在案待解决40 验完楼后，应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在业主验房交接表中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便工程人员维修时识别。三、结算房屋余款、清缴费用要算清按实测面积结算房价款，双方盖章确认，无误后方可在交接手续上签字，并交纳公共维修基金。如发现问题应及时通知开发商及时处理，否则拒绝收房、并按开发商违约交房处理。一般来说，高层的分摊系数在0.180.26之间，多层的分摊系数在0.110.16之间。据我测算该房为0.149。按照法律规定，如果建筑面积、套内面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，根据产权登记建筑面积结算房价款；如果建筑面积、套内面积误差比绝对值中有一项超出3%(含3%)，那么购房者可以有两种选择，一是补足房价款(产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑误差比在3%以内部分)或要求返还房价款(产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内部分)，二是退房。购房者选择退房的，发展商应在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付款项如数退还，并按一定的利率付给利息。因楼盘设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，还应当签订补充协议。在验完楼后，就要交清相关的费用了，记住，每一笔费用都要索取发票，每一笔钱都要算清。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商在收楼时仍巧立名目乱收费。所以，在收楼前就应该提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。而且要保留各种单据，这样，投诉的时候手中就有证据了。四、计算违约金如未按合同交付房屋，应按合同支付违约金，违约事实最好由开发商盖章确认。五、安安心心办入住验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，定下一些双方责权不对等的条款。因此，签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。 住宅建筑规范GB 50368一20054.3.1 每个住宅单元至少应有一个出人口可以通达机动车。4.3.2 道路设置应符合下列规定:1 双车道道路的路面宽度不应小于6m;宅前路的路面宽度不应小于2.5m。5.1.2 厨房应设置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等设施或预留位置。5.1.3 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房、餐厅的上层。卫生间地面和局部墙面应有防水构造。5.1.4 卫生间应设置便器、洗浴器、洗面器等设施或预留位置；布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。5.1.5 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0. 90m时，应有防护设施。六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1. 05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1. l0m,阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.llm。5.1.6 臣卜室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2. 10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2使用面积的室内净高不应低于2. 10m。5.1.7 阳台地面构造应有排水措施。5.2.1 走廊和公共部位通道的净宽不应小于1. 20m，局部净高不应低于2.00 m。5.2.2 外廊、内天井及卜人屋面等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1. 05m;七层及七层以上不应低于1. l0m。栏杆应防止攀登，垂直杆件间净距不应大于0. llm。5.2.3 楼梯梯段净宽不应小于1. l0m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00m。楼梯踏步宽度不应小于0.26m,，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90 m。楼梯水平段栏杆长度大于。.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于0.l lm。楼梯井净宽大于0.llm时，必须采取防止儿童攀滑的措施。5.2.5 七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。6.1.1 住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。6.1.2 抗震设防烈度为6度及以上地区的住宅结构必须进行抗震设计，其抗震设防类别不应低于丙类。6.2.2 住宅结构材料的强度标准值应具有不低于95%的保证率；抗震设防地区的住宅，其结构用钢材应符合抗震性能要求。6.2.3 住宅结构用混凝土的强度等级不应低于C20。6.2.5 住宅结构中承重砌体材料的强度应符合下列规定：1 烧结普通砖、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压粉煤灰砖的强度等级不应低于MU10；3砖砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于M5;非抗震设计时，对低于五层的住宅不应低于M2.5，对不低于五层的住宅不应低于M5；4 砌块砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于Mb7. 5;非抗震设计时不应低于Mb5。7.4.1 住宅室内空气污染物的活度和浓度应符合表7.4.1的规定。表7.4.1 住宅室内空气污染物限值序号项目限值1氡200 Bq/m32游离甲醛0.08 mg/m33苯0.09 mg/m34氨0.2 mg/m35总挥发性有机化合物（TVOC）0.5 mg/m38.1.4 住宅的给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管和电气、电信干线(管)，不应布置在套内。公共功能的阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，应设在共用部位。8.2.4 套内分户用水点的给水压力不应小于0.05MPa，人户管的给水压力不应大于0.35Mpa。8.2.5 采用集中热水供应系统的住宅，配水点的水温不应低于45。8.2.6 卫生器具和配件应采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器。8.2.7 住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室。8.2.8 设有淋浴器和洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不得小于50mm。构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存水弯，其水封深度不得小于50mm。8.2.11 设有中水系统的住宅，必须采取确保使用、维修和防止误饮误用的安全措施。8.3.1 集中采暖系统应采取分室(户)温度调节措施，并应设置分户(单元)计量装置或预留安装计量装置的位置。8.3.2 设置集中采暖系统的住宅，室内采暖计算温度不应低于表8.3.2的规定：表8.3.2 采暖计算温度空间类别采暖计算温度卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房15设采暖的楼梯间和走廊148.3.4 采暖系统应没有冻结危险，并应有热膨胀补偿措施。8.3.6 厨房和无外窗的卫生间应有通风措施，且应预留安装排风机的位置和条件。8.3.7 当采用竖向通风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施。8.4.2 住宅内管道燃气的供气压力不应高于0. 2Mpa。8.5.5 住宅套内的电源插座与照明，应分路配电。安装在l. 8m及以下的插座均应采用安全型插座。注 : 1 当住宅和其他功能空间处于同一建筑内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。2 当建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其高度总和除以3m进行层数折算，余数不足1.5m 时，多出部分不计人建筑层数；余数大于或等于1.5 m时，多出部分按1层计算9.2.2 四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层，三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层。9.4.3 住宅建筑中竖井的设置应符合下列要求：2 电缆井、管道井、排烟道、排气道等竖井应分别独立设置，其井壁应采用耐火极限不低于1.00h的不燃性构件。3 电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃性材料或防火封堵材料封堵;电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用防火封堵材料封堵。11.0.3 建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户住宅使用说明书和住宅质量保证书。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，提出使用注意事项。住宅使用说明书应附有住宅品质状况表，其中应注明是否已进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况。住宅质量保证书应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位，以及答复和处理的时限等。条文说明5.2.3 本条根据国家标准住宅设计规范GB 50096一1999(2003年版)第4.1.2条、第4.1.3条、第4. 1.5条制定，集中表述对楼梯的相关要求。楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。从安全防护的角度出发，本条提出了减缓楼梯坡度、加强栏杆安全性等要求。住宅楼梯梯段净宽不应小于1. l0m的规定与国家标准民用建筑设计通则GB 50352一2005对楼梯梯段宽度按人流股数确定的一般规定基本一致。同时，考虑到实际情况，对六层及六层以下住宅中一边设有栏杆的梯段净宽要求放宽为不小于1. 00m。5.3.3 本条根据行业标准(城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50一2001第7.1.3条制定。为避免轮椅使用者与正常人流的交又干扰，要求七层及七层以上住宅建筑人口平台宽度不小于2. 00m,。8.2.7 为防止卫生间排水管道内的污浊有害气体串至厨房内，对居住者卫生健康造成影响，当厨房与卫生间相邻布置时，不应共用一根排水立管，而应在厨房内和卫生间内分别设立管。为避免排水管道漏水、噪声或结露产生凝结水影响居住者卫生健康，损坏财产，排水管道(包括排水立管和横管)均不得穿越卧室。排水立管采用普通塑料排水管时，不应布置在靠近与卧室相邻的内墙；当必须靠近与卧室相邻的内墙时，应采用橡胶密封圈柔性接口机制的排水铸铁管、双臂芯层发泡塑料排水管、内螺旋消音塑料排水管等有消声措施的管材。建筑抗震设计规范GB 500112001附录 A 我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组A.0.13山东省：3 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g：第一组：烟台（4 个市辖区），威海，枣庄（4 个市辖区），淄博（除博山外的 4 个市辖区），平原，高唐，茌平，东阿，平阴，梁山，郓城，定陶，巨野，成武，曹县，广饶，博兴，高青，桓台，文登，沂源，蒙阴，费县，微山，禹城，冠县，莱芜（2 个市辖区）*，单县*，夏津*收楼六步骤话你知(摘抄)STEP1：收楼之前准备足收楼无小事，因此，收楼之前的充足准备不可少。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。 其次，要准备各种相关收楼材料，主要是申办产权证需要的文件：如购房合同(契约)、各期付款的单据(包括发票或用于换发票的收据)，还有业主本人的身份证，收楼通知书等等，如是按揭购房的，还要带上银行贷款合同。此外，准备一些家庭常住人员的照片也很重要，因为办业主证时可以使用。 最后，在有条件的情况下，要找有经验的收楼专家同行。同时还要准备一些小工具，包括尺子（量尺寸用）、小锤（敲地板用）、乒乓球（测地板坡度是否合适用）、小台灯、小贴纸等收楼工具。收楼当天最好穿一些能够方便长时间站立的服装和鞋子，可以备一些饮料与点心，因为收楼是一项旷日持久的工作，带上干粮可备不时之需。STEP2：看清“三书一证一表”发展商是否已经具备了足够的交楼条件？这是收楼者来到现场第一步所要看的。按照要求，发展商交楼应该具备建设工程质量认定证书，并向收楼业主提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和竣工验收备案表(简称“三书一证一表”)，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如楼宇验收记录表)等。证件齐全的可直接进入下一步骤，证件不齐交楼的则要向发展商问个究竟，如发现猫腻，千万不要贸然收楼。根据国务院1998年7月20日颁布的城市房地产开发经营管理条例第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”而第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，只有发展商可提供齐全的“三书一证一表”，并且在这些文件与购房合同一致的情况下，发展商才可以证明该住宅已验收合格，业主才能签署入住单并收楼。 但是，“三书一证一表”不齐全的情况，在不少楼盘都可以遇到，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，这往往是因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。有些楼盘没有通过综合验收，发展商急于套现，就可能采取边发售边验收的办法。这种情形下，一旦综合验收不过关，需要对业主已经落定装修好的房子进行拆除，那么最终损害的将是业主的利益。所以，如果业主在收楼的时候发现发展商没有综合验收合格证，那么业主就不要接钥匙，以免将来综合验收不合格发生纠纷时后悔。遇到这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见证”等字样并妥善保留好相关文件的副本。 检查各种证件过关后，收楼的关键时刻验楼正式开始了，新业主可在领取房屋钥匙后，由商家接待人员(开发商代表或物管公司人员)带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。 在大多数情况下，发展商都会要求买家先交钱填表、签文件，再验楼，大家不妨多一个心眼，采取变通的方法，比如在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，一旦在验楼时出现什么情况，也可增加自我保护的力度。STEP3：细节问题不放过 在整个收楼的过程中，验楼这一环节是最为关键的。哪些是容易出现问题的部位呢？大家可要留意了。大家不妨将房子现场清理干净以后再逐个地方细细检查。 裂缝问题：裂缝是最为关键的一个问题，虽然说，小一点的裂缝不至于影响居住安全，但如果不时掉下点批荡灰渣的话，多少有点煞风景。而对于带装修交楼的住宅来说，天花板等地方的裂缝不容易发现，因此，准备一个小台灯，可增加屋角等裂缝“重灾区”的亮度，发现细小的问题。渗漏问题：如果发现墙壁、天花一些批荡颜色与周围不一样，那你可得重点留意了，因为这往往是出现水渍后发展商修补的结果。此外，如果卫生间、厨房、阳台的地板铺得不好，也是未来出现渗漏的隐患，因此，不妨往地上泼一桶水，看这些水能够很快地排走。 地板问题：地板铺得是否好？不妨每一块地板都走一走，敲一敲，如果哪一块地板发出空洞的声音，那大家可要留神了。门窗问题：门窗开启是否灵活？能否关得紧密？铝合金窗户的下方有没有预留泄水口？门窗的五金小配件是否齐备？这些问题都值得关注。 洁具问题：洗手盘、马桶等洁具的供水是否正常，排水是否畅通，一定要试试看。 电器问题：每一个开关有没有问题？每一个插头是否都能够使用？小台灯又可以再次发挥作用了。大门的对讲机能否正常使用也要试试看。 此外，有部分楼盘的交楼标准里面还包括橱柜、衣柜、电器等，所有东西都要一一查验其使用情况。STEP4：记录在案待解决验完楼后，大家应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在业主验房交接表中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。对于现场出现的种种问题，不管发展商陪同人员如何承诺，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便工程人员维修时识别。STEP5：清缴费用要算清在验完楼后，就要交清相关的费用了，记住，每一笔费用都要索取发票，每一笔钱都要算清。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商在收楼时仍巧立名目乱收费。所以，在收楼前就应该提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。而且要保留各种单据，这样，投诉的时候手中就有证据了。STEP6：安安心心办入住验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，定下一些双方责权不对等的条款。因此，签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。 要是办完这一系列手续，那就恭喜大家了，希望你们能开开心心准备入住新居。建筑面积计算规则一般规定l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本规则执行。 2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。 3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。 4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。 5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。 6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。 7. 套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。计算方法（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成 l.套内使用面积（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和； （2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； （3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； （4）内墙面装修厚度计入使用面积。 2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。 3.套内阳台建筑面积（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； （2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 （二）共有建筑面积由以下两部分组成 1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。 2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。 整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。 共有建筑面积=全幢建筑面积全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的独立使用空间等 （三）共有建筑面积分摊系数 建筑物的共有建筑面积分摊系数=整幢房屋的共有建筑面积/整幢房屋各套内建筑面积之和一般来说，高层的分摊系数在0.180.26之间，多层的分摊系数在0.110.16之间。哈尔滨市目前多层住宅建筑系数一般在1.521.55，高层住宅一般在1.61.7。（四）分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数三、共有建筑面积的分摊方法 l.住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。 2.商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积