鄂尔多斯调研报告PPT课件.ppt

1 2008 2009年度鄂尔多斯市房地产市场分析报告 巨恒地产2009 4 2 内容提要 2008年鄂尔多斯市经济总体运行情况分析 2009年鄂尔多斯市房地产现状分析 2009年鄂尔多斯市房地产市场对我们的启示 3 内容提要 2008年鄂尔多斯市经济总体运行情况分析 2009年鄂尔多斯市房地产现状分析 2009年鄂尔多斯市房地产市场对我们的启示 4 2008年 鄂尔多斯市地区生产总值达到1560亿元 增长22 5 其中 一产增加值50亿元 增长2 7 二产增加值910亿元 增长24 三产增加值600亿元 增长22 5 三次产业比例由4 3 55 40 7调整为3 2 58 3 38 5 地区经济实力和综合竞争力进一步提升 2008年 鄂尔多斯市规模以上工业实现增加值744亿元 增长49 工业产品产销率98 提高0 6个百分点 规模以上工业企业实现主营收入1420亿元 增长50 实现利润总额320亿元 增长60 一批项目建成投产 形成新的经济增长点和带动力 2008年鄂尔多斯市地区生产总值达到1560亿元 增长22 5 鄂尔多斯 5 2008年 鄂尔多斯市完成财政总收入 亿元 城镇居民人均可支配收入19435元 增长19 8 农牧民人均纯收入7052元 增长15 2 城乡恩格尔系数下降到0 25和0 33 人民生活更加宽裕 2008年 鄂尔多斯市城镇居民人均工资性收入14339元 同比增加2453元 增长20 6 是家庭收入的主要来源 占家庭总收入的比重为70 5 经营收入大幅增长 占家庭总收入的比重不断提高 城镇居民人均经营性收入2915元 同比增长30 7 占家庭总收入的比重为14 3 城镇居民人均财产性收入继续增长 为1166元 比去年同期增加194元 增长20 随着社会保障体系的不断完善 城镇居民人均转移性收入1925元 同比增长5 5 2008年鄂尔多斯市完成财政总收入265亿元 6 2008年 鄂尔多斯市完成固定资产投资1070亿元 增长24 全市实施亿元以上重点建设项目131项 完成投资819 3亿元 发展后劲不断增强 固定资产投资规模继续扩大 2008年 鄂尔多斯市完成城市建设投资60亿元 增加10 7亿元 综合服务能力和城市品位不断提升 重点城镇产业和人口集聚能力持续增强 拉动4万农牧民转移进入城镇和二 三产业 城镇化率达到65 提高3 6个百分点 城市核心区功能进一步完善 2008年鄂尔多斯市完成固定资产投资1070亿元 同比增长24 7 2008年东胜区地区生产总值达到390亿元 增长25 8 东胜区 2007年2008年 8 2008年东胜区固定资产投资完成额2286895万元 同比增长21 6 2008年可以说是东胜的房地产投资年 2008年 9 2008年东胜区社会消费品零售总额1320029万元 同比增长26 1 但整体消费趋势呈逐步下降态势 居民在节约日常支出 2008年 10 2008年东胜区社会商品零售价格指数104 69 居民消费价格总指数112 87 08年12月份的居住指数为101 34 低于全年104 06 居民进入购房消费的欲望降低 11 2008年东胜区地方财政总收入745522万元 同比增长53 4 2008年东胜区地产财政总支出270457万元 同比增长57 0 12 2008年东胜区城镇居民人均可支配收入20851元 同比增长18 8 2007年2008年 13 2008年东胜区农民人均现金收入7241元 同比增长15 17 14 2009年一季度全区财政收支继续保持较高增速 表明经济整体发展态势良好 一季度 内蒙古自治区地方财政总收入完成316 2亿元 比上年同期增加80 9亿元 增长34 4 其中 一般预算收入200 3亿元 增加59 6亿元 增长42 4 上划中央税收115 8亿元 增加21 3亿元 增长22 5 一季度 一般预算收入中税收收入完成135 3亿元 增长22 9 非税收入完成65亿元 增长1 1倍 一季度 全区地方财政支出285 6亿元 增加86 9亿元 增长43 8 一季度 政府性基金收入完成30 1亿元 减收22亿元 比上年同期下降42 3 政府性基金支出36 9亿元 减少1 5亿元 下降3 9 数据来源 内蒙古财政信息中心内蒙古财政厅国库处 15 内容提要 2008年鄂尔多斯市经济总体运行情况分析 2009年鄂尔多斯市房地产现状分析 2009年鄂尔多斯市房地产市场对我们的启示 16 2008年 鄂尔多斯市房地产业实现增加值29 88亿元 同比下降21 5 全年房地产完成投资额140 92亿元 同比增长66 1 其中住宅投资97 82亿元 同比增长54 6 2008年鄂尔多斯市房地产投资额140 92亿元 同比增长66 1 鄂尔多斯 17 2008年 鄂尔多斯市商品房施工面积1151 04万平方米 同比增长59 2 商品房竣工面积239 15万平方米 商品房销售面积278 32万平方米 同比下降33 2 商品房实际销售额84 49亿元 同比下降28 5 2008年鄂尔多斯市商品房销售面积278 32万平方米 同比下降33 2 18 2008年 东胜区完成房地产投资111 5亿元 同比增长106 2 高出同期全市投资增速40 1个百分点 其中住宅投资74 6亿元 增长90 1 办公楼投资5 7亿元 增长93 9 商业营业用房投资21 4亿元 增长155 1 其他投资9 9亿元 增长179 2008年东胜区房地产投资额111 5亿元 同比增长106 2 东胜区 19 2008年 东胜区房屋施工面积864 4万平方米 同比增长71 5 其中新开工面积515 7万平方米 同比增长69 全年商品房竣工面积170 2万平方米 同比增长40 7 其中商品住宅竣工面积128万平方米 增长35 5 商品房销售面积139 9万平方米 下降49 3 其中 商品住宅销售面积为127 8万平方米 下降39 2 2008年东胜区房屋施工面积864 4万平方米 同比增长71 5 房屋新开工面积515 7万平方米 同比增长69 商品房竣工面积170 2万平方米 同比增长40 7 商品房销售面积139 9万平方米 同比下降49 3 20 2008年 东胜区商品房销售额51 2亿元 下降41 7 其中 商品住宅销售额43 7亿元 下降26 5 2008年东胜区商品房销售额51 2亿元 下降41 7 21 2009年1至2月份 全市商品房销售960套 总成交面积11 65万平方米 其中东胜地区商品房销售880套 总成交面积10 85万平方米 全市商品房销售量2月与上月环比增长50 71 成交面积增长了42 与1月份相比 2月份商品房销售量增长50 71 销售金额增长17 41 来自鄂尔多斯市房地产管理局的最新数据表明 春节过后 鄂尔多斯市商品房市场销售量有所回升 来源 内蒙古晨报鄂尔多斯市房产局 貌似 乍暖 22 鄂尔多斯市房地产管理局副局长李新树认为 目前整体形势不容乐观 鄂尔多斯市房地产市场仍存有较大不确定性 因此 现在说楼市回暖还为时尚早 2月份 鄂尔多斯市房地产销量之所以能够有所回升 最主要的原因是鄂尔多斯市的房价略有回落 即价格回落是促进市场销售量增加的主因 国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林 3月初 在接受媒体采访时 就曾直言 楼市回暖依赖于国内外经济的回暖 以及房价的合理回归 故房地产开发企业要摒弃 三看 一不要往回看 不要总想着前几年销售多火 二不要往旁看 在销售策略上不要受别的企业影响 三不要往上看 不要靠政府出政策 不论涨幅大小 在经受地产行情的持续低迷后 面对来之不易的回升 我们看看国家及当地政府的观点 来源 内蒙古晨报 23 鄂尔多斯市本地老板对今年的房地产市场预期并不好 他们感觉2009年是个营销年 想依靠营销手段来推动销售业绩 鄂市多家房地产企业营销经理却纷纷表示 4月底5月初将是最值得期待的一段时期 原因是两会结束 各种利好消息也会相继出来 他们认为 在这些利好消息影响下 房地产市场可能会有一些新的转机 虽然局面较为被动 但降价策略仍是鄂尔多斯市各房地产企业最不情愿采取的一项策略 在察觉市场略有回暖迹象后 部分企业迅速又将价位拉回 逐利心态严重 我们再看看企业高管的观点 来源 内蒙古晨报 24 现房景泰园均价5920元 平米 平价上涨100元 平米 来源 电访项目售楼处 期房滨河湾起价4538元 平米 没有上涨煜春园起价4380元 平米 步梯 4580 平米 电梯 平均上涨300元 平米公园大道起价6080元 平米 平均上涨50元 平米 目前市场项目 大部分项目采取了对外报价上调措施 普通住宅要属煜春园上调对外报价最高 上涨了300元 与官方统计的成交平均价格有一定差距 即项目成交时在优惠上达到了300 600元 平米的弹性空间 25 与去年年底相比 当前市场上的商品房销售价格每平方米下降了300元左右东胜区商品住宅为例 现在的步梯楼成交均价降为每平方米3350元 电梯楼为4400元 来源 内蒙古晨报鄂尔多斯市房产局 26 目前房价的回落的原因 1 房地产企业自身降价促销的营销策略2 国家及地方政府出台的各项房地产利好政策而日后政府各项政策的积极效应能够维持多久以及企业营销策略如何变化 都会影响到房地产市场 故回暖与否尚需观测 目前从北京来看 随着媒体的曝光 购房者对政府 专家 营销手段提出了疑议 目前的市场状况供求双方都很迷茫 虽然在刚性需求下 部分楼盘销量呈略为回升状态 但这仅限于个别品牌与品质在当地认可度较高的房企所开发的一些高端项目 和价格有所回落的面积区域集中在100平方米以下的低端楼盘 对于大多数房地产企业来说 销量其实还是没有新的突破 来源 内蒙古晨报 背后还 寒 27 鄂尔多斯市房地产管理局副局长李新树所透漏的鄂尔多斯市目前的积压商品房面积为300万平方米 与之前我们根据鄂尔多斯房管局统计数据分析得出的鄂尔多斯住宅供应面积407 4万平米 相差不大 按照09年1 2月份销售11 65万平米来计算 09年全年的销售面积大约为70万平米 根据东胜区08年商品房销售139 9万平方米的销售量 修正09年全年的销售面积大约为90到100万平米之间 市场销售竞争非常激烈 数据来源 内蒙古晨报鄂尔多斯房地产管理局 28 今年 东胜区城区旧城改造以城市基础设施建设和旧城区的改造开发为重点 以提高城市品位和改善人居环境为目标 拆迁总面积达到200多万平方米 50多个建设项目 涉及住户20000多家 拆迁改造重点包括包府路 伊煤路 伊化北路和三台基水库 羊场壕景观河片区 以及宝泰鑫商圈 鄂尔多斯恰特北商圈 再就业商圈 大润发商圈等大商业圈建设用地的拆迁 大量的拆迁改造工程 为东胜商品房提供了部分的刚性需求 机会 29 今年东胜区共规划了19处安置区 共安排了3000套经济适用房 专用于公益性拆迁安置 一系列措施与政策的制定实施 东胜区今年住宅补偿款价格平均控制在3700元 平方米 商业核心区的商业用房拆迁价在26000元 平方米左右 较去年相比下调了10 经济适用房的集中供应 将有效的部分解决东胜的刚性需求问题 威胁 30 鄂尔多斯市政府已经向自治区政府提交房地产提振措施 提振措施包括 降低个人住房交易环节的税费 争取将各种费用在现有基础上降低100元 平方米左右 从2008年11月1日起至2009年6月30日 对个人购买140平米以下住房的 仍执行既定政策 契税维持0 75 个人购买140平米以上住房的 契税由3 降至1 5 个人销售和购买二手房暂免征印花税 个人销售二手房暂免征收土地增值税 将经济适用房纳入贷款扶持范围等 据鄂尔多斯市政府办公室工作人员透露 该措施将在近日内落