北京住总房地产开发有限责任公司.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除北京住总房地产开发有限责任公司规划设计管理办法第一章 总则 第一条 为规范开发公司规划设计管理，提高公司规划设计管理水平，加快项目开发周期，降低设计和建设成本，维护公司权益，特制定本管理办法。 第二条 开发公司规划设计管理包括项目前期的规划设计管理、项目实施过程中的设计变更管理以及规划设计有关报批工作的管理。 第三条 开发公司开发项目设计方案采用委托专业设计机构的方式进行，公司通过招标的方式选择设计单位。 第四条 开发公司规划设计工作以满足目标客户需求为最终目的，在满足客户需求的前提下，坚持限额设计的原则。第五条 开发公司设计管理工作由建筑规划设计管理和市政规划设计管理两部分组成。建筑规划设计管理是指建筑部分的总平面及单体的出图及报审工作，此部分工作主要由规划设计部（以下简称规划部）来完成；市政规划设计管理是指满足使用的各种室外管线和道路的出图及报审工作，此部分工作主要由工程管理部（以下简称工程部）来完成。 第六条 本办法所称的“设计”包括：项目可研性方案设计、项目规划方案设计、项目景观设计、单体建筑设计、大小市政设计、装修设计等。其中： 1、项目规划方案设计管理包括：组织拟定设计条件、组织规划设计阶段的方案招标并委托项目的小区规划设计、钉桩、勘探；组织建筑总图的审定，申报规划设计方案；组织“六图二书”的设计出图及内审；组织人防、消防、交通、绿化、地震、文物等专业规划总图的出图及报批；委托项目的环境评估并进行报批，委托交通分析报告及报批；2、单体建筑设计管理包括：委托单体设计，组织单体方案会审，委托初步设计、施工图设计及施工图审图；负责确定甲供材料的技术参数；负责办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。3、大小市政设计管理包括：委托大市政咨询，组织大市政协调会；组织大小市政管网综合图、单条管线及市政站点的出图；办理大市政工程、市政站点的建设工程规划许可证；办理小市政管线的报装及报审。 第二章 建筑规划设计管理第七条 项目可研性方案1、项目可研性方案是指在获取土地之前的项目可行性阶段，公司需对目标地块进行分析，为取得项目提供基础依据所需的规划方案，其内容需含总平面及各项基础指标，其深度可根据时间要求及公司其它要求灵活掌握。 2、市场拓展部提出进行项目可研性方案设计的要求及依据后，规划部委托设计单位提供可行性规划方案。 3、方案经市场拓展部、营销策划部、工程部及相关领导讨论通过后，作为经济测算的依据或项目投标文件内容之一。 第八条 设计条件（任务书）的确定 1、项目取得后，由规划部取得北京市规划委员会下发的规划意见书，并以此作为规划设计不可变更的依据，招拍挂项目则由市场部将相关资料提供规划部。2、设计条件（任务书）是指对设计的要求和设计原则，建筑规划设计条件分两个阶段：规划方案总平面和单体建筑设计，两个阶段均需提出相应的设计条件，作为设计依据。3、规划部组织由公司主管领导主持的，营销策划部、市场拓展部、工程管理部、合约预算部及相关专家参与的方案研讨会，听取有关部门和专家对项目规划设计的意见； 4、市场拓展部、工程管理部、营销策划部根据会议要求，向规划设计部提交相关资料和设计要求，其内容根据不同阶段有不同的偏重点，但至少需包含设计原则（市场部、规划部）、产品定位（营销部、市场部）、经济要求（市场部、预算部）等内容； 5、规划设计部根据规划意见书、研讨会的思路及有关部门提供的设计要求，编制规划设计条件（任务书），经各部门会签后报主管领导和总经理审批，审批后的设计条件作为下一步规划设计的依据。 第九条 设计方案的确定1、设计方案包括规划总平面方案和单体建筑方案。规划总平面方案是指根据规划意见书编制的，需报送北京市规划委员会审批的建筑总平面规划方案，其内容及深度需符合北京市规划委员会审定方案的所有要求。规划总平面方案及大型公共建筑单体方案原则上应招标完成，评审确定（以下简称评审方案）。单体建筑方案是指在规划总平面批准后（即取得规划方案复函），据此进行的单栋楼的方案设计，住宅及小型配套公建的单体方案通过委托完成，会审确定（以下简称会审方案）。2、评审方案的评审工作由规划部组织，公司规划设计方案评审委员会负责，该委员会成员有公司总经理、总工程师、总经济师、营销策划部、合约预算部、工程管理部等部门负责人及外部的专家，委员会负责人为公司总经理。3、评审方案应经过至少两轮评审，方可产生最终方案，最终方案作为文件之一报送北京市规划委员会审定，在审定过程中方案有重大变更的，由规划部酌情组织方案内部再审或个别请示。4、被选中的评审方案设计单位作为今后规划设计任务的指定单位，由其完成除市政专业设计以外的所有内容，无特殊情况不得随意变更设计单位。5、会审方案由规划部组织，开发公司营销策划部、合约预算部、工程管理部等部门根据设计条件对方案进行审查，提出修改意见，规划部据此完成方案修改，并进行方案会签，会签后的方案作为施工图设计的依据。第十条 规划总平面设计阶段1、规划设计部组织完成招标和方案评审后，将最终方案报北京市规划委员会审定，至审定通过取得规划方案复函。 2、根据取得的方案复函委托原设计单位进行六图二书的设计（其中管线综合图由工程部委托），并将相应的人防、消防、绿化、交通等总平面和环境评估报告送相关部门审定，并取得审定成果，为下一步取得建筑工程规划许可证做好基础工作。3、根据审定后规划方案，规划部组织大市政方案咨询及召开大市政协调会，取得市规委下发的大市政协调会会议纪要；4、根据大市政协调会的会议纪要委托大市政管网综合图，规划部将取得的大市政会议记要和管网综合图交给工程部，作为单条管线的设计依据。5、招拍挂项目，由市场部将项目的所有市政资料提供工程部，以此作为单条管线设计的依据。第十一条 单体设计阶段1、根据规划方案复函和单体设计条件，规划部委托原设计单位完成单体设计并通过内部会审和会签，规划部将会签后的设计方案返回设计单位并完成单体人防、消防的报审工作，并最终取得建设工程规划许可证。2、大型公建的设计需增加初步设计阶段，初步设计的确定办法与确定会审方案的办法相同。3、依据建设工程规划许可证，委托设计单位进行施工图设计，规划部最后取得施工图审定单，并将审定盖章图分别发营销策划部、工程部，以此作为销售和招标的依据。第三章 大小市政设计管理第十二条 大市政设计是指城市道路及其地下管网的设计，小市政设计是指除城市道路以外的小区各级道路及其地下管网。第十三条 工程部根据大市政协调会的会议纪要及管网综合图向市规划委申报大市政路由。第十四条 工程部根据大市政协调会的会议纪要、六图二书及大市政路由委托市政专业设计院进行各项大市政管线施工图设计。第十五条 工程部北京市规划委员会市政处申报大市政单体管线及道路的建设工程规划许可证。第十六条 工程部根据规划方案复函、大市政协调会的会议纪要、六图二书委托各单位进行小市政及站点的报装、设计和审图，其中市政站点的建设工程规划许可证和施工图审图由规划部办理。楼内市政设计由规划部出图，工程部配合，自来水及的楼内系统图由规划部出图，工程部报审。第四章 环境景观的设计管理第十七条 规划设计部根据公司项目总体定位拟定环境景观设计招标，报公司领导审批。第十八条 规划设计部根据公司领导审批的环境景观设计招标文件进行环境景观设计招标工作，确定环境景观设计单位，并根据公司合同管理办法进行委托设计。第十九条 环境景观设计单位提交景观设计方案后，规划设计部组织相关部门对景观设计方案进行审核，并将审核意见反馈给景观设计单位，并要求其根据审核意见进行景观施工图设计。第五章 设计变更 第二十条 设计变更的提出1、原则上设计变更需在建设工程规划许可证之前提出，如果不涉及平立面变更的，需在施工图送审之前提出。 2、营销策划部、工程管理部、规划设计部等部门均可提出设计变更。3、提议部门为主提部门，提出书面要求，并经各部门会签及领导批准，将其交由规