廊坊广阳新兴产业示范区产业发展规划和空间布局优化项目（最终报）课件_1

广阳新兴产业示范区产业发展规划和空间布局优化项目最终报告 北京 二零一零年十月 本文档为机密文件 仅供收件人使用 博斯公司 Booz Company 1 外部环境及竞争分析国际投资 产业转移的变化及趋势国内未来重点发展的产业及政策京津冀地区 廊坊经济及产业趋势内部资源能力评估廊坊 广阳产业区资源与能力条件与竞争区域的竞争力比较分析案例分析选择1 2个类似地区进行分析 阶段3政府支持政策建议 广阳现代服务产业聚集区产业发展规划和空间布局优化项目阶段及内容 项目团队通过8周的细致分析和研究 为广阳现代服务产业聚集区进行了功能定位 明确了重点发展产业并制定了相应发展策略 清晰 明确和差异化的功能定位分析与京津冀各相关经济区域的关系 确定功能定位综合分析并提炼所需要的价值理念 确定广阳开发区应发展的产业核心优势如自然资源 地理位置 已有产业基地 配套基地等内部能力不同产业吸引力和发展机会等外部条件通过产业筛选 确定重点产业组合 资源需求如资金 土地 协助引进龙头企业等政策支持如税收优惠 优化审批流程等基础设施如道路 通讯等 阶段1内外部要素分析 区域功能定位 重点发展产业组合 阶段2重点产业发展策略 外部环境分析和内部能力评估 1 区域功能定位 2 项目启动及初步分析 0 产业组合 3 重点产业的发展策略 落地建议 4 沿价值链及产业链进一步细化分析 明确不同产业的发展重点建议支撑产业发展的重点项目规划制定相应落地实施方案和招商目标 需要政府支持的措施建议 6 0 5周 4周 3周 0 5周 项目启动 最终报告 重点产业的发展策略 落地建议及目标设定 4 产业发展路径和区域目标设定 5 明确各产业的发展路径和时间表确定重点产业发展的阶段目标 2 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 Booz Company 3 广阳现代服务业聚集区的功能定位需要与所在区域的发展规划紧密结合 同时发展产业必须符合宏观产业发展趋势 区域经济发展模式 特大城市发展趋势 卫星城市功能定位 1 2 3 世界与中国产业发展大趋势 区域经济发展和功能定位 产业发展趋势 中国经济发展 中国在全球经济中的地位快速增长 Booz Company 4 广阳现代服务产业聚集区的未来发展定位 需要结合全球经济发展趋势 以及中国未来产业发展方向 我国经济地位提升 对外投资加大 内需市场不断被激发 我国的经济实力在全球经济中日趋重要 经济发展方向必须是顺应全球趋势我国经济外向度正在提高 在进行临空地区产业规划时 需要结合未来经济全球化趋势中国内需市场潜力巨大 值得关注 我国紧随世界产业发展趋势 向全球价值链的两端延伸 我国明确低碳节能经济发展方向 并以此确定七大新兴战略产业和重点发展领域 产业发展坚持低碳节能原则 顺应国家产业发展导向优先发展高新技术产业和新能源产业 同时可获得政府的支持辅助 不断进行产业结构优化 逐渐向服务业倾斜优先发展位于价值链两端的高附加值产业 如 研发 终端服务等 启示与借鉴 Booz Company 5 从广阳自身的资源和能力来看 机遇与挑战并存 广阳的资源和能力评估 广阳发展的四大机遇 广阳发展的三大挑战 大北京都市圈首都第二机场廊坊城市西拓土地资源 基础薄弱竞争环伺水源保护 Booz Company 6 四大机遇对于广阳现代服务产业聚集区未来功能定位和产业组合的启示 广阳现代服务产业聚集区紧邻北京 需要找准区域竞争与合作的平衡点 对接北京世界城市发展的需求 抓住新机场建设带来的机遇 重点发展临空产业 打造临空经济 园区开发整体规划应综合考虑产业和城市融合 实现经济效益和社会效益最优化 根据廊坊城市范围和功能拓展的要求 引领城市形态创新 建设低碳生态新城 广阳发展启示 具有成本优势的可开发土地资源 以及站在高起点上整体规划发展的机遇 廊坊城市功能向西拓展 建设低碳环保 绿色生态的城市功能将是未来的发展方向 紧邻北京新机场 依托新机场带来的巨大人流和物流 发展临空产业前景广阔 对接北京世界城市发展 借势融入大北京都市圈 对接北京城市发展 实现功能定位上的竞合 广阳发展的四大机遇 Booz Company 7 三大挑战同样是广阳在发展中面对的问题 需要加以克服 现有基础设施薄弱 道路条件差 缺乏产业和人气 广阳现代产业聚集区规划发展要注重基础设施先行 提升招商引资吸引力 同时考虑优先发展商贸业 以集聚人气 提升整体价值 周边地区现有工业 经济开发区林立 同时新开发区在规划运作 进一步加剧竞争 区块位于水源保护地及存在大量农田 受环境和基本农田保护政策制约 重点规划发展低碳生态的服务产业 实现产业和宜居城市功能融合 协调发展 广阳现代服务产业聚集区应充分考虑与周边开发区的竞合关系 充分发挥自身优势 争取错位发展 同时加快自身发展速度 领先竞争对手实现新产业聚集效应 广阳发展启示 广阳发展的三大挑战 Booz Company 8 产业定位 建设步骤 城市配套 空间布局 建立成功的临空经济区需要关注以下几个核心问题 项目团队对此进行了深入的案例研究 三个国际临空经济区的成功经验 选择临空经济中适合在本地区发展的产业 通过城市生活设施的完善 吸引人员的迁入 不同产业园区在机场周围的空间布局 产业园区与城市配套的建设先后顺序 从小范围示范区到全面铺开的建设步骤 根据世界产业发展的趋势及时调整产业结构 产城融合是成功临空经济区的特点产业发展成熟 城市配套完善 仁川机场松岛新城未来航空城市样板 1 史基浦机场阿姆斯特丹机场地区发展最为成熟的临空经济区 2 香农机场香农地区世界最早的临空经济区 3 提供绿色智能的中高端生活环境 产业园区和城市生活配套区的空间布局 Booz Company 9 这些案例在建设步骤 产业定位 城市配套和空间布局方面具有借鉴意义 2 3 建设步骤 产业定位 空间布局 城市配套 高性价比生活条件 吸引中高端人士迁入 先建设临空经济区 再逐步完善城市配套 实现产城融合 以史基浦机场为中心 距离越近的地区发展与机场的关系越密切的产业 定位于服务业和高科技产业 积极发展总部经济 先集中资源建设小而全的迷你城市 聚集人气 再全面铺开建设 定位于国际商务和高科技产业 协调与周边地区的竞合关系 由中轴商业区向两边居住休闲区延伸的空间布局 有利于实现整体城市功能 建设绿色低碳的智能城市 吸引高端人士迁入 香农地区 阿姆斯特丹机场地区 松岛新城 1 借鉴意义 积极吸引外资 及时根据国际产业趋势调整产业定位 先集中资源建设小而全的示范区 聚集人气后再全面铺开产业定位应注意与周边开发区的竞合关系以低碳绿色的理念提供优越的人居环境 根据实际情况建设智能社区各区块的布局应考虑整体城市功能的建设需要 选择高附加值产业 积极利用空港优势发展总部经济根据开发地块与机场的相对位置关系 选择相应相关度的临空产业 充分考虑园区从业人员的生活需求 建设配套设施 实现产城融合产业定位应依据国际的产业发展趋势发挥成本优势 完善生活配套 吸引中高端人士迁入 资料来源 博斯研究 10 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 Booz Company 11 广阳现代服务产业聚集区的定位必须充分 顺天时 依地利 广阳现代服务产业聚集区 东望廊坊城市中心 西临北京第二机场 北接首都北京 聚三方发展地利 集产业功能精华 顺天时 宏观经济发展大趋势 京津冀都市圈区域经济蓬勃兴起核心城市周边区域组团需要实现与核心城市功能支撑与产业承接 形成城市生态圈内的良性竞合顺应国际与中国经济产业升级潮流 低碳 可持续发展是大势所趋先进制造业和现代服务业的发展方兴未艾 是未来经济发展的主要推动力 依地利 核心区位优势 Booz Company 12 内外部分析和国际最佳实践为广阳的功能定位提供了重要的指引和借鉴 经济发展大趋势 广阳面临的机遇 发展面对的挑战 国际先进园区发展经验 在特大城市生态圈中合理定位 以求发展紧跟国际产业发展和国内产业升级之大趋势 引领先进制造业与现代服务业协调发展顺应低碳 生态经济可持续发展模式对接北京世界城市发展的功能与产业外溢的需要抓住新机场带来的机遇 重点发展临空产业利用廊坊城市功能拓展的机遇平衡与周边区域的竞合关系正视规划区生态环保限制 摒除具有污染和排放的产业和项目紧邻新机场的独特优势 寻求产业和宜居城市功能融合通过合理的空间布局与时间顺序 完善产业园区与城市配套 实现产城融合 Booz Company 13 廊坊新城市生态示范区 新机场临空产业承载区 北京世界城市功能对接区 广阳现代服务产业聚集区总体定位 产城融合 低碳生态示范区 产业园区 产城融合 低碳生态示范区 城市功能 Booz Company 14 建议将整个区域分成三大区块进行功能定位 B C A 临空产业集聚区 发展产业 临空服务业 生产性服务业 生态健康生活区 发展产业 健康产业 居住配套 商业旅游休闲区 发展产业 商业贸易 旅游休闲 专业会展 B C A Booz Company 15 三个区块在功能定位和产业组合上都需要具备辐射半径大的特点 能够面向大市场 面对大客流 广阳具有独特的区位优势 因此无论是悦汇天地 A 智通港 B 和益康城 C 都应该重点发展具有辐射半径大的产业是廊坊未来发展的重要引领力量 成为京津冀最具人气 经济最活跃的区域 并具有辐射全国的影响力 B C A 机场 北京 廊坊市区和天津 河北 面向大市场 面对大客流 16 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 商业旅游休闲区临空产业集聚区生态健康生活区 Booz Company 17 随着京津冀都市圈的经济不断提高 居民的旅游消费正在经历从观光旅游向度假旅游的转型期 未来休闲度假市场具有很大的发展空间 旅游需求与城市人均GDP对应关系 商业旅游休闲区 资料来源 北京绿维创景规划设计院消费者旅游需求调查 博斯公司分析 Booz Company 18 动 白领一族和城市家庭成为郊区休闲度假的主要人群 放松心情 恢复健康的强烈愿望是人们选择郊区休闲度假的根本原因 现代都市处处充斥着水泥沥青 严重约束人们心理空间发展 城市里严重的环境污染 快节奏的生活 竞争激烈的工作使居民感到身心疲惫据调查 超过五成以上的北京中产者表示生活压力大 居全国之首 大都市生活压力巨大 北京市民郊区休闲度假诉求高 80 的北京白领一族希望能到郊区进行休闲度假 超过2 3的北京城市家庭每年到郊区旅游 其中30 每年郊游3次以上 商业旅游休闲区 资料来源 北京绿维创景规划设计院消费者旅游需求调查 博斯公司分析 Booz Company 19 鉴于所规划地块的交通和地理优势 我们认为在A地块重点打造商业旅游休闲区具有较高的可行性 建设旅游休闲区的能力要求 1 土地资源开发成本低 2 交通便捷性高 3 旅游需求充足 广阳现代服务产业聚集区A地块的优势 可开发土地总面积为15平方公里 土地资源较充足A地块相比北京郊县区域和廊坊市城区而言 土地成本低出不少 A地块拥有多条重要交通路线的下匝口 包括涿密高速 京台高速 在建 交通贯通京津冀地区 从北京城区开车至此仅需1个多小时 非常便于市民出行 随着北京和廊坊地区经济实力的提升 市民对于旅游休闲的需求也不断增加规划中的首都机场将扩大A地块的地域覆盖范围 吸引京津冀以外的客流至此 广阳现代服务业聚集区非常适合打造旅游休闲区 商业旅游休闲区 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 20 不同人群的旅游休闲偏好不尽相同 而一个商业旅游休闲综合体是能够满足差异化需求 同时最大化吸引客流 高等收入人群 代表人群 商务精英 高级白领 中低等收入人群 代表人群 普通职员 在校学生 首选 次选 可选 休闲度假度假购物 自然生态生态环境 娱乐项目主题乐园体育活动 文化景观名胜古迹人文景观 自然生态自然奇观 娱乐项目主题乐园体育活动 不同收入人群的旅游目的地选择 按偏好度排序 为了最大化吸引客流 必须结合不同收入人群的差异化旅游需求 打造旅游休闲综合体由于该地块缺乏人文和自然景观 因此考虑针对高等收入人群的休闲度假项目和自然生态项目 并加以娱乐项目配套 从而吸引部分中低等收入人群 启示 A地块可开发项目 A地块不建议开发项目 商业旅游休闲区 资料来源 北京绿维创景规划设计院消费者旅游需求调查 博斯公司分析 Booz Company 21 6 目前 京津冀地区仍然缺乏具有影响力的 一站式 商业旅游休闲区 需求未满足 为广阳提供非常大的机遇 一站式 旅游休闲区 功能结构 休闲商业综合体 集观光 度假 休息 娱乐 体验等多种类型的经济活动于一体 空间结构 多种群商业群落 是各类休闲设施或活动在空间和规模上的集群 京津冀地区旅游休闲区的功能概览 一站式 旅游休闲区的定义 京津冀地区具有综合功能的 一站式 旅游休闲区 现在仅有石景山游乐园一处 但由于建造年代已久 设施陈旧 已经无法满足消费者需求 商业旅游休闲区 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 22 我们根据A地块的特点和周边竞争态势 确定 一站式 商业旅游休闲区的重点发展项目 休闲度假娱乐项目 适合A地块发展的项目 项目具体开发模式 筛选标准 项目筛选分析 项目发展潜力项目可行性环境保护 开发模式分析 商业休闲度假度假村奥特莱斯娱乐项目主题乐园高尔夫球场滑雪场会议会展会展中心 项目具体描述项目开发模式 商业旅游休闲区 Booz Company 23 通常 我们从发展潜力和可行性两项指标对项目进行评审 基于广阳地区水源保护特殊性 将环境保护单独列为重要指标 商业旅游休闲区 各项指标的评分标准解读 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 24 根据筛选分析结果 我们明确奥特莱斯 度假村 和主题乐园是适合广阳地区未来发展的休闲度假和娱乐项目 筛选维度分析结果 适合广阳发展 商业旅游休闲区 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 25 商业旅游休闲区 A地块 的产业布局以及主要项目 会议会展 商业休闲度假 娱乐项目 主题游乐园 风情农庄度假村奥特莱斯万国商品城 精品会展中心 功能定位 娱购一体 商景合一 京津冀地区占地面积最大 业态最丰富的商业旅游休闲区 商业旅游休闲区 26 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 商业旅游休闲区临空产业集聚区生态健康生活区 Booz Company 27 临空产业包含临空制造业和临空服务业两大类 四种类型的产业 航空运输的主要制造业产品 临空制造业 空港服务业在机场内或机场附属的 直接为地勤 旅客和货物等提供餐饮 住宿 购物 物流等服务 航空物流业为航空货物提供运输 仓储 装卸货 物流管理等服务 临空衍生服务业依托航空枢纽的集聚效应 在机场周边地区提供服务于企业和个人的居住 商贸 会展 休闲娱乐等功能 高科技产品通信产品电子电路计算机生物药品 工业产品机械零件仪器仪表珠宝首饰 临空制造业临空制造业依托邻航空枢纽的交通便利 在机场周围制造具有航空运输指向性的产品 临空服务业 资料来源 文献研究 博斯公司分析 临空产业集聚区 Booz Company 28 广阳距离空港5公里的距离 在空港相邻区内 具有发展临空产业的良好潜力 机场区 机场服务区 1公里 空港区 1 5公里 空港相邻区 5 10公里 外围辐射区 10 15公里 注 实际情况中 影响圈往往不是规则的同心圆 影响圈的大小和形状随自然条件 交通走向和中心城市经济连接方式等影响资料来源 博斯公司分析 紧邻机场 包括机场的辅助基础设施机构和直接与航空运输业相关的产业 主要是空港的配套商业服务区 为空港运营 航空公司职员和旅客住宿 购物等服务 紧邻空港区 也是广阳地区主要的所在位置 属于航空枢纽的外围辐射区 适合发展高科技制造 会展业和总部经济等 空港服务业 航空物流业 临空制造业 临空衍生服务业 广阳主要区域所在位置 临空产业集聚区 Booz Company 29 分析不同类型产业与航空运输的关联度和对土地资源的占用要求 结合广阳与机场距离和土地资源条件 找到广阳的产业发展机会 土地资源占用 航空运输关联疏密度 疏 密 高 低 会展业 空港客运服务 航空配餐 空港货运服务 总部经济 物流企业总部 制造业企业总部等 机场管理公司及机场紧邻区域发展重点 广阳地区产业发展重点 飞机保养及维修 机场内商贸 商贸业 临空制造业 电子信息 医疗仪器 生物医药 光学仪器 航空货代 保税物流 娱乐休闲业 空港服务业 航空物流业 临空制造业 衍生服务业 商贸业和休闲娱乐业作为A地块重要功能组成部分 不在临空产业中讨论资料来源 博斯公司分析 配套服务 金融 保险 信息服务等 临空产业集聚区 Booz Company 30 广阳地处廊坊城市饮用水源保护地 有污染排放的行业不适宜在广阳发展 产业定位应该以现代服务业为主 分析 广阳开发区处于环境保护重点区域广阳开发区地处大古营水源地保护区二级水源保护区内广阳开发区北邻规划中的南水北调水库广阳所处位置是廊坊城市用水的主要采水点国家环保局在2008年出台的 水污染防治法 中对于在水源保护地进行产业开发有明确的规定禁止在饮用水水源二级保护区内新建 改建 扩建排放污染物的建设项目 已建成的排放污染物的建设项目 由县级以上人民政府责令拆除或者关闭 在饮用水水源二级保护区内从事网箱养殖 旅游等活动的 应当按照规定采取措施 防止污染饮用水水体 广阳开发区产业规划要面向长远 同时考虑企业对于环境和水资源保护的社会责任 大古营水源保护地 广阳所处位置 南水北调水库 广阳开发区发展制造业将受到水源地保护相关法规的限制 重点发展现代生产性服务业 资料来源 文献研究 博斯公司分析 临空产业集聚区 Booz Company 31 临空服务业是广阳首先考虑发展的产业 航空物流和商贸休闲会展是广阳 临空服务业子产业筛选 临空产业集聚区 Booz Company 32 广阳不应局限于临空服务业范畴 打造具有更大辐射半径的现代服务业 前瞻性地布局具有良好发展机会的生产性服务业 注 服务业分类按照国家统计局对于产业定义资料来源 国家统计局 博斯公司分析 生产性服务业 消费性服务业 公共服务业 主要为企业的生产和商业活动提供服务的行业 主要为个人和企业的消费活动提供服务的行业 通常是政府主导为个人和企业提供各类公共服务的行业 交通运输 仓储和邮政业信息传输 计算机服务业和软件科学研究 技术服务和地质勘探业金融业租赁和商务服务业房地产 发达国家一般占比70 是现代服务业中的核心产业选择具有适合在广阳发展并具有临空性的产业 重点在B地块发展 批发和零售业住宿和餐饮业文化 体育和娱乐业卫生和保健业居民服务业 商贸 休闲等业态在A区块内重点发展医疗保健产业在C区块内发展 水利 环境和公共设施管理业教育社会保障和社会福利业公共管理和政府机构 主要是政府职能 广阳不参与产业建设 主要行业 发展建议 产业内容 临空产业集聚区 Booz Company 33 从广阳所处的地理位置 周边产业基础和邻机场等区位条件 广阳应该重点发展航空物流 信息服务以及总部和研发基地 现代服务业细分产业分析 广阳重点发展产业物流业 含航空物流 信息服务和外包服务总部经济和研发基地 临空产业集聚区 34 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 商业旅游休闲区临空产业集聚区生态健康生活区 Booz Company 35 生态健康生活区定位于 健康 与 宜居 两大主题 重点发展健康产业 对和谐 高品质的 绿色 生活方式的诉求 生态健康生活区 Booz Company 36 我们从发展潜力和可行性两项指标对项目进行评审 基于广阳地区水源保护特殊性 将环境保护单独列为重要指标 各项指标的评分标准解读 资料来源 博斯公司分析 生态健康生活区 Booz Company 37 生态健康生活区健康服务产业细分及发展建议 健康服务行业细分市场 资料来源 中国卫生部 中金公司 民政部社会福利和慈善事业促进司 博斯公司分析 生态健康生活区 Booz Company 38 建议健康产业定位于面向京津冀地区都市居民的综合健康管理服务中心 并可进一步考虑建设精品医疗中心 发展医疗旅游业 健康管理 健康旅游 健康检查 服务京津冀地区的新兴中产阶级家庭健康需求 提供高质量 多档次的健康检查 疾病早期诊断 例如引入PET CT癌症早期检查 借助A片区商贸休闲项目对人气的聚集作用 推出 购物休闲 健康 的组合概念 提高吸引力 延伸健康管理和服务 根据客户健康档案 提供有针对性的 亚健康 中医调理 体重控制和短期疗养等服务项目对接京津高水平医疗机构协助安排健康检查中发现的 有就医需要的客户接受快捷高效的诊疗接受合作医疗机构基本完成治疗患者的恢复性疗养护理提供高性价比的传统及现代养生理疗项目 运动休闲减压放松项目 未来依托新机场开展面向国内外航空旅客的健康旅游服务为来京出差的商务旅客提供便捷的周末健康检查服务为来京旅游的国内外游客提供国际高水平的健康检查服务项目 精品医疗 未来考虑借助与京津高水平医疗机构建立的良好关系 合作运营高端精品医疗服务机构合资或合作共同建立高水平医院或科室 聘请各合作医院明星科室专家组成博采众长的精品医疗中心通过JCI认证 吸引国外患者 生态健康生活区 39 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 Booz Company 40 我们根据三大区块的功能定位和产业组合 制定重点产业发展策略 以及设计相关项目 B C A 智通港 临空产业集聚区航空物流公路物流服务外包和信息平台总部经济和研发基地 益康城 生态健康生活区国际健康城 悦汇天地 商业旅游休闲区奥特莱斯万国商品城主题游乐园风情农庄度假村专业会展中心 B C A Booz Company 41 未来 广阳地区将发展成为中国未来最具活力的地区之一 最闪耀 最集聚人气的商贸休闲旅游胜地之一 最重要的物资港和生产服务外包基地之一 最具影响力的健康旅游目的地之一 42 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 悦汇天地智通港益康城 Booz Company 43 发展成为中国地区体量最大 业态最丰富的商贸休闲旅游胜地 悦汇天地 A地块 将打造成中国未来最闪耀 最集聚人气的商贸休闲旅游胜地 悦汇天地 中国规模最大的奥特莱斯 华北地区唯一的进口商品展示贸易中心 京津冀地区内容最丰富的主题游乐园 Booz Company 44 6 项目规划实施建议 供讨论 悦汇天地 Booz Company 45 奥特莱斯是大型品牌折扣购物中心 消费客源辐射范围大 能够快速积聚人气 地理位置城市远郊 邻近高速出口占地面积15万平方米建筑风格1 2层楼房 分布密度较低 商品类型时尚服饰 鞋类 配件品牌定位一线 二线的国际品牌价格区间市场价格的1 6折 配套设施餐饮宾馆 项目 品牌折扣购物广场 建筑形态 商品特征 其他配套 悦汇天地 奥特莱斯 Booz Company 46 在广阳地区打造中国规模最大的奥特莱斯 经营模式 由开发商负责建筑工程 委托奥特莱斯运营商负责招商 将商铺出租给时尚服饰品牌的厂商 代理商或者经销商 由厂商 代理商或者经销商负责店内设计和日常运营建筑形态 由300余栋欧洲风格的独栋或者连排低层洋房组成 形成街道式购物环境 并按品牌档次将整个奥特莱斯分成3个区域 即 国际奢侈品牌区 国际二线品牌区 大众品牌区招商对象 国际一线 二线时尚服饰品牌的厂商 代理商或者经销商 例如 Gucci Coach Armani Burberry RalphLauren TommyHilfiger等 商铺 经营模式 由开发商负责建筑工程 委托奥特莱斯运营商负责招商 将店铺出租给餐饮集团公司 由餐饮集团公司负责店内设计和日常运营建筑形态 位于奥特莱斯中央位置的广场式休闲餐饮区域 汇聚10家左右餐饮店供游客就餐憩息餐饮类型 快餐休闲饮食为主 例如 星巴克 味千拉面 肯德基 麦当劳 必胜客等 餐饮配套 主要功能 具体描述 经营模式 由开发商负责建筑工程 委托酒店管理集团负责日常经营管理宾馆类型 针对前往奥特莱斯购物游客的短期住宿需求的大众型星级快捷宾馆 分布于奥特莱斯周边2公里范围内 例如 HolidayInn Motel268等 住宿配套 悦汇天地 奥特莱斯 Booz Company 47 奥特莱斯的空间布局 悦汇天地 奥特莱斯 具体描述 奥特莱斯按品牌档次划分成面积约为4万平方米的3个区域 即 A区为全球奢侈品牌B区为全球二线品牌C区为大众品牌奥特莱斯中心位置为5000平方米左右的餐饮休闲区 餐饮店围绕就餐休憩区分布同时 各区域的主入口分别与1个体量为500个车位的露天停车场直接相连 形成1500个车位的停车容量此外 奥特莱斯将提供在3个区域内轮流停靠的多辆免费摆渡车 候车时间约10分钟 A区 B区 C区 A区停车场 B区停车场 C区停车场 入口 入口 入口 地理布局示意图 资料来源 博斯公司分析 餐饮休闲区 Booz Company 48 万国商品城是一座汇集多国商品与文化 在华北地区独一无二的进口商品展示和交易中心 项目 万国商品城 举例 土耳其伊斯坦布尔香料市场 万国商品城设计理念 赋予功能特色进口商品展览交易市场文化交流与展示平台休闲购物及旅游景点举办形式分为不同主题的场馆 如 欧洲馆 非洲馆 东亚馆等馆内提供当地进口商品 品种多样丰富 供采够商和个体消费者选购馆内配备相应硬件设施 如 珠宝展示与储存设备 生鲜食品冷藏设备等同时 场馆具备展示当地特色文化的功能 以表演 互动体验的形式建筑特点室内与露天场馆相结合的固定建筑装饰高仿真世界各国著名商品市场 香料市场特色商品香料 瓷器等土耳其特色文化肚皮舞等 举例 西班牙巴塞罗那拉布尔大街 西班牙特色商品火腿 红酒等拉布尔大街特色文化人体雕塑等 悦汇天地 万国商品城 Booz Company 49 在广阳地区打造华北地区唯一的大型进口商品展示贸易中心 经营模式 由开发商负责建筑工程 通过政府和各国商务部驻华办事处进行招商 将展位出租给进口商品生厂商 代理商或者经销商 由厂商 代理商或者经销商负责商品展示和销售建筑形态 主体为1幢占地15万平方米的6层高楼建筑 第1至3层为商品展览交易区 招商类型 进口商品生厂商 代理商或者经销商 进口商品展览交易 经营模式 由开发商负责建筑工程 通过政府和各国商务部驻华办事处进行招商 将办公区域出租给进口商品生厂商 代理商或者经销商 以及提供贸易服务的贸易咨询公司 物流运营商等建筑形态 主体为1幢占地15万平方米的6层高楼建筑 第4至5层为商务办公洽谈区 第6层为会议区 地下1层为餐饮休闲区 招商类型 进口商品生厂商 代理商或者经销商 以及提供贸易服务的贸易咨询公司 物流运营商等 商务办公会议 主要功能 具体描述 经营模式 由开发商负责建筑工程 由政府牵头 公关公司负责 组织各国文化交流活动 举办周期为1至2个月举办场地 位于主体高楼侧边 占地5万平方米的空地 根据文化活动的特点和需求搭建临时建筑 文化交流展示 悦汇天地 万国商品城 经营模式 由开发商负责建筑工程 委托酒店管理集团负责日常经营管理宾馆类型 针对贸易企业从业人员和文化访问交流人员住宿需求的星级商务酒店 分布于进口商品展示贸易中心周边2公里范围内 例如 Intercontinental Sheraton Marriott CrownPlaza等 住宿配套 Booz Company 50 万国商品城的具体规划设计 具体描述 万国商品城分为室内和室外部分 室内为展示和销售进口商品的固定场馆 室外供市场形式的商铺交易 以及文化交流表演活动举办室内部分主要为一幢6层楼建筑 占地面积约为15万平方米 第1至3层楼面均为一个或多个具有独特地方风格的主题场馆 展示和销售有地方特色的进口商品其中 大众商品的经营模式以开放式柜台为主 特殊商品 如 珠宝 贵重食材等 将有特别设施进行展示室外部分主要为绿化水泥地相结合的露天场地 占地面积约为6万平方米 包括1个1000个车位的停车场 空间布局示意图 悦汇天地 万国商品城 停车场 室内场馆 露天市场 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 51 主题游乐园是适合不同人群 极具欢乐气氛的大型休闲娱乐场所 项目 主题景观游乐园 游乐设备新颖的大型露天游乐设备面向人群青少年游客 游乐设备 建筑风格具备主题特色的建筑 如 卡通 迪斯尼乐园 电影场景 环球影视中心 吸引人群婚纱摄影所有游客 游乐活动适合不同年龄层 贯穿全天的表演活动定期举办节日活动吸引人群所有游客 特色建筑风格 表演活动 悦汇天地 主题游乐园 Booz Company 52 在广阳地区打造京津冀地区内容最丰富的主题游乐园 经营模式 由开发商负责基础建筑工程 主题乐园运营商进行规划设计和运营管理 公关公司负责宣传事项建筑形态 10至15个大型露天游乐机械和F1赛车场 供游客乘坐体验 例如 高空刺激过山车 疯狂360度风车 海岛船等 娱乐体验 经营模式 由开发商负责基础建筑工程 当地再就业农民担当日常种植看护工作 主题乐园运营商进行节庆活动策划 公关公司负责宣传事项建筑形态 占地约为10万平方米的大规模蔬果园和花圃 供游客观赏采摘 例如 熏衣草园 玫瑰园 草莓园 南瓜园等 以及占地约为30万平方米的大型动物展示区 例如 需要乘坐越野车进入观赏的生猛野生动物自由活动区 可近距离步行观赏的食草动物圈养区等 观赏采摘 主要功能 具体描述 经营模式 由开发商负责建筑工程 主题乐园运营商负责招商餐饮类型 快餐休闲饮食为主 例如 星巴克 味千拉面 肯德基 麦当劳 必胜客等 分布于主题游乐园的不同区域 餐饮配套 经营模式 由开发商负责建筑工程 委托酒店管理集团负责日常经营管理宾馆类型 针对前往主题游乐园家庭游客短期住宿需求的大众型星级快捷宾馆 分布于奥特莱斯周边2公里范围内 例如 HolidayInn Motel268等 住宿配套 悦汇天地 主题游乐园 Booz Company 53 主题游乐园的具体规划设计 具体描述 主题游乐园分为5个区域 总占地面积约为100万平方米纪念品商业街 5万平方米 大型露天游乐器械区 35万平方米 景观建筑及儿童娱乐区 20万平方米 花卉蔬果养植园 10万平方米 动物展示区 30万平方米 同时 紧靠游乐园处将新建一个占地面积为70 80万平方米的高等级赛车场 积极争取承办F1国际赛车赛事与游乐园出入口紧相连的是一个超大型停车场 停车位总量达到2000个 地理布局示意图 悦汇天地 主题游乐园 动物展示区 花卉蔬果养植园 大型露天游乐器械区 景观建筑儿童娱乐区 纪念品商业街 超大型停车场 出入口 售票庭 赛车场 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 54 风情农庄度假村是具有独特农庄生态风格 面向企业客户和中高端人士的高级休闲度假村 项目 风情农庄度假村 酒店建筑类型农庄风格的独栋度假别墅低密度 由大片绿地间隔面向人群企业客户 会议 公司培训个人游客 中产阶级及富裕人士 度假别墅 娱乐活动富有田园农庄风情的休闲娱乐活动 如 马车代步 钓鱼吸引人群欲逃离城市喧嚣和繁重工作压力的中产阶级及富裕人士 休闲娱乐 农产品通过自有有机农产品基地 为住客提供最新鲜健康的绿色食品吸引人群欲感受大自然 崇尚健康 提倡绿色生态的中产阶级及富裕人士 绿色健康 悦汇天地 风情农庄度假村 Booz Company 55 风情农庄度假村的具体规划设计 具体描述 风情农庄度假村分为3个区域 除了位于度假村中央的人工湖 其他2个区域均围绕人工湖展开 其中度假别墅区 30万平方米 娱乐活动区 10万平方米 度假别墅区由专门的酒店管理集团经营 每个独栋别墅内包含1个小型私家游泳池 区域内设有附属于度假村酒店的餐厅 会议厅和娱乐设施娱乐活动区由开发商委托管理 主要为野外拓展活动 如 攀岩 彩弹野战等 地理布局示意图 悦汇天地 风情农庄度假村 人工湖 度假别墅区 娱乐活动区 资料来源 博斯公司分析 Booz Company 56 会展中心是一个面向中高端企业用户 适合承办国际性会议和精致型商品展览活动的专业会展中心 项目 专业会展中心 建筑类型拥有会议 展览和办公功能于一体的综合性商务中心主要展览精致型商品 如 高精密仪器 消费电子 珠宝等面向企业区域总部型企业外资或合资公司办事处 建筑形态 主要配套设施设施完善的星级宾馆适合商务宴请的高级会所面向人群中 高端商旅人士 配套设施 悦汇天地 专业会展中心 Booz Company 57 专业会展中心的具体规划设计 具体描述 专业会展中心为一栋3楼层的会展大楼 占地面积达到10万平方米 其中第1 2楼层供展览活动举办 为少柱式建筑结构 可举办1 2个大型展览 或者多个中小型展览第3楼层供会议活动举办 设有5个建筑面积为400 500平方米的大型会议厅 可同时容纳500名或以上参会者 以及20个建筑面积为200 400平方米中小型会议厅此外 高星级酒店和高级商务办公楼将紧邻专业会展中心而建 规划占地面积约为3 4万平方米 其规模大小将依据日后临空产业聚集区的招商质量以及会展中心的运营情况而决定 地理布局示意图 悦汇天地 专业会展中心 会展中心 高级酒店 商务办公楼 资料来源 博斯公司分析 58 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 悦汇天地智通港益康城 Booz Company 59 发展成为中国未来最重要的物资港和生产服务外包基地之一 智通港 B地块 致力于成为中国未来最重要的物资港和生产服务外包基地之一 智通港 华北地区重要的物资港 京津冀地区最大的服务外包基地 环渤海地区重要的总部经济基地 Booz Company 60 6 项目规划实施建议 供讨论 智通港 Booz Company 61 广阳重点发展航空物流和公路物流 两者的协调发展将会为广阳3个区块的发展带来强劲推动 航空物流 公路物流 铁路物流 航运物流 物流运输方式 分析 首都第二机场带来巨大的航空货运需求广阳地处机场紧邻区域 发展航空物流具有非常大的潜力航空物流的集散作用能够带动公路物流发展 广阳地处北京的南大门 紧邻多条高速公路 京台高速 廊涿高速 涿密高速 是京津冀与长三角和珠三角联通的节点完善公路物流能够推动航空物流的发展 能够共同推动广阳3个功能区块的发展 例如 航空物流和公路物流体系 以及便利的物资往来能够完善能够帮助A区块打造华北地区最大的万国商品城 Booz Company 62 通过分析航空物流价值链 同时考虑广阳与机场的距离因素 发展航空货代与物流外包产业较为合适 生产 销售待运输物品 选择运输方式 货代或者承运商生产或者运输计划订单处理仓储管理运输单证管理 集中零散的货源运输单证处理预付航空运费并向货主收款地面收货货物暂时存储寻找合适的航空公司承运 同时具备货代职能单证审核安全检验货物暂时储存货舱配载货舱装卸 经营航空货物负责货物机场到机场之间的空中运输单证审核 货舱装卸货物入港检验单证审核货物暂时储存通知收货人或者代理公司提货 从机场提货 预付提货费用从机场到收货人的地面派送 从机场提货 支付提货费用或者接收代理公司派送的货物货物验收 物流服务商 机场货站 航空公司 机场货站 货代 物流服务商 货主 收货人 航空物流价值链 低运输成本货物按时 安全到达掌握货物在途状态 满足对货主在总物流成本和物流服务质量方面的承诺低运输成本掌握货物状态 货主的运价和航空公司结算价之间利差最大可选航线 运力充足 具有保税功能地面处置费收入最大化尽早知悉运输需求 货舱利用率最大化运价尽量高有稳定的 可预测的货源 具有保税功能地面处置费收入最大化代理公司和提货人及时提货 派送收费尽量高派送运输需求集中 运输费用低货物按时 安全到达掌握货物在途状态 承担角色 需求 机场及紧邻区域发展重点 适合广阳发展 适合广阳发展 资料来源 文献研究 博斯公司分析 智通港 航空物流产业发展策略 Booz Company 63 信息基础架构 服务商 航空物流业发展有三个不同的层次的参与企业 广阳应该逐步打造高层次 高附加值的航空物流业 多方参与的航空物流服务业 每个参与者提供部分业务缺乏端到端的集成物流方案提供商 参与方过多造成货物交接次数过多 效率低下集成物流方案提供商参与整个物流环节 整个产业链的赢利模式不再基于简单的物流和单据处理集成商具备提供增值服务环节的能力信息基础架构 服务商参与 提供高水平的信息系统 提高了物流状况的可视性和运行效率 物流外包商 货代 货主 收货人 航空公司 机场货站 货代 增值服务商 货主 物流外包商 货代 机货航运公司 物流外包商 货代 收货人 机场 全货机航运公司 I 物流 资金流 信息流 航空物流发展的三个层次 II III I II III 机场货站 资料来源 文献研究 博斯公司分析 智通港 航空物流产业发展策略 Booz Company 64 操作能力 信息系统 客户服务 服务产品 旺季时处理过剩货舱要求的灵活运力能力指定货机 一站式货物运输资料 例 状态跟踪 所需费用等 网上运费报价查询承运人 货代 货主 EDI 电子商务信息交换 货物异常状态时主动及时通知货主当异常状态 意外发生时帮货主能妥善安排一站式文件管理 交换 定时服务 收货及送货 一站式门到门提供能帮客户缩短供应链时间及减低存货成本的服务 例如 提供符合特殊要求配套的仓储给客户当作配送中心 代理客户用品 航空物流中高附加值的服务的关键成功要素 航空物流中的高附加值服务是物流商重要的核心竞争力和利润增值点 资料来源 文献研究 博斯公司分析 智通港 航空物流产业发展策略 Booz Company 65 增值服务提供商 广阳发展物流业应从仓储和运输启动 航空运输和公路运输协调发展 打造北方地区最重要的物资港之一 企业物流自营 运输 仓储外包商 物流合同外包 物流全面外包 集成化的供应链管理 航空物流附加值由低到高 无 自有运输车队 无 无 服务范围的广度 服务的复杂程度 供应链的集成度 举例 每一个供应商提供一项基本职能 有限 无 租用运输工具和公共仓储设施 每一个供应商提供一项基本职能 逐渐增加 无 理货 分捡 装箱 重新包装 提供多项服务 较复杂 面向解决方案 有限 订单交付和合并 所有物流职能 非常复杂 业务流程协调统一 但尚未优化 替代公司的物流部门 所有物流职能 创新 对企业产生深入影响的解决方案 在供应链各个环节权衡最佳的取舍 通过企业范围的软件应用对物流情况做到彻底的可视化 资料来源 文献研究 博斯公司分析 广阳以运输和仓储服务为启动 逐渐发展高附加值的物流产业 智通港 航空物流产业发展策略 Booz Company 66 信息服务业主要包括了两类服务提供商 广阳发展的重点应该是服务外包和信息后台 主要服务内容 广阳发展建议 运营类信息服务 服务外包和信息后台 IT咨询IT系统集成应用系统开发信息产品IT投资保障服务IT培训IT支持与维护服务软件维护硬件维护 IT服务外包IT系统管理外包HaaSSaaS业务流程外包呼叫中心外包数据处理外包信息管理外包信息后台企业数据库 考虑到运营类信息服务提供商的服务辐射半径较小不建议广阳重点发展 重点发展服务于国内外企业的各类外后台和包服务 例如 金融机构的信息后台等 成为京津冀地区的 血液站 广阳优劣势分析 广阳发展优势紧邻北京和规划中的第二机场 区位优越靠近多条高速公路交通便利土地成本和人力成本远低于紧邻北京郊区依托京津和廊坊的大学城 人才可获得性强广阳发展劣势离中心城区有一定距离 发展服务半径较小的运营类信息服务如维护 培训等行业有一定难度产业基础薄弱 较难发展IT咨询等服务项目 资料来源 CCID 博斯公司分析 智通港 信息服务产业发展策略 Booz Company 67 广阳打造京津冀的服务外包基地和信息后台 要充分了解北京和天津的需求 外部需求 广阳产业发展 大力发展电子信息 光机电 生物医药 汽车制造 新材料等高新技术制造业重点支持发展金融 保险 商贸 物流 文化 会展 旅游等现代服务业 金融机构数据后台处理中心 企业IT服务中心 业务流程外包商 企业自身的数据处理中心 通过将IT 非核心业务流程等支持性功能外包 实现企业整体成本降低 制造企业仅在中心城市保留总部和营销部门 将其他非核心业务外包 北京的产业定位 智通港 信息服务产业发展策略 以石油和海洋化工 汽车和装备制造 现代冶金等为支柱产业 重点开发生物医药 电子通讯等高新技术制造业重点发展金融 商贸 物流 科技研发 文化 教育 旅游 中介等现代服务业 天津的产业定位 Booz Company 68 广阳需要循序渐进地发展服务外包和信息后台 通过不断提升服务能力优化产业布局 广阳产业发展路径 专业技能要求 人气集聚 高 低 低 高 呼叫中心 金融业后台 研发外包 软件外包 Booz Company 69 大型航空枢纽具有独特的地理位置优势 北美中枢 欧亚纽带 亚太门户 孟菲斯 路易斯维尔 印第安那波利斯 安格拉治 迪拜 上海浦东 北京 仁川 孟菲斯 路易斯维尔 印第安纳波利斯均位于美国中部 成为东西岸业务 商贸交流的中点安格拉治则位于美国至绝大部分世界主要城市的9小时航程之内 迪拜位于欧亚大陆中点 是连接欧洲与中东 远东 非洲各国的要道 上海 仁川和北京位于海岸沿线和重要的大洲间连结节点 成为东亚国家对外经贸交流的开放门户同为通向以中国内地为主的东亚内陆市场的重要枢纽 资料来源 文献研究 博斯公司分析 智通港 总部和研发基地发展策略 Booz Company 70 因而对于大型航空物流企业在机场附近建立区域总部有很强的吸引力 建议广阳优先发展航空物流企业总部 孟菲斯 联邦快递总部 路易斯维尔 UPS总部 资料来源 FAA协会 文献研究 博斯公司分析 智通港 总部和研发基地发展策略 Booz Company 71 同时广阳低地价成本 便利的可达性 生态环保的定位 结合机场带来的交通便利条件 有利于吸引其他企业总部和研发基地进驻 北京 广阳 跨国公司 国内大型企业 跨国企业和大型企业区域总部 大型制造业企业总部和营销中心 大型制造业研发基地 如制药企业 IT企业等 紧邻机场 差旅便利 地价和成本较低 地面交通网络便捷 生态和谐 环境优美 建议广阳的重点发展对象以电子信息 生物医药等具有亲临空性的高科技产业总部和研发中心 20分钟车程 智通港 总部和研发基地发展策略 72 Booz Company 外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议 悦汇天地智通港益康城 Booz Company 73 发展成为中国未来面向全球的 规模最大的健康旅游目的地 益康城 C地块 致力于成为中国未来最具影响力的健康旅游目的地 益康城 中国规模