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物业服务合同doc 物业服务合同委托方（以下简称甲方）业主大会（业主代表大会）被授权签约人业主委员会（物业管理委员会）地址联系电话传真受委托方（物业服务企业，以下简称乙方）单位名称资质等级证书编号法定代表人住所联系电话传真甲方通过（招投标，协议）方式将（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。 为保障本物业的正常运行，现根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、物业管理条例、江苏省物业管理条例等相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。 第一章物业概况第一条物业基本情况物业基本情况物业名称物业类型坐落位置区街道路号物业管理区域四至范围东至南至西至北至物业占地面积平方米，总建筑面积平方米,其中，住宅部分平方米，非住宅部分平方米（其中商业部分平方米，办公楼部分平方米，会所部分平方米），物业服务用房平方米（经营用房平方米，办公用房平方米，辅助用房平方米），其他用房平方米。 此项目共有工作人员名，客服人员人，工作时间为周一至周五的点至点，周 六、周日点至点；保洁人员人，工作时间为每天上午几点-几点，下午几点至几点；秩序维护人员人，其中门口立岗人，立岗时间小时；巡逻人员人，白天小时巡逻一次，晚上小时巡逻一次；车辆秩序维护人员人；绿化维护人员人；维修人员人。 该项目出入口个，其中可供机动车通行的出入口个，监控室位于；供电房个，位于；消防控制室个，位于；二次泵房个，位于；值班室个，位于；资料室个，位于。 该项目高层幢，多层幢，商业户，共有住户（含商业）户。 目前，已入住户，入住率%，该项目项目经理，联系电话（以上数据由物业企业现场核查为准）。 （物业构成明细见附件一）。 第二章物业服务管理内容第二条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同,并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。 项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在街道物管中心备案。 甲方按照规划总平面图审定的面积和位置向乙方提供物业服务用房并附物业服务用房平面图（见附件四），物业服务用房建筑面积平方米，其中经营用房平方米，坐落位置。 办公用房平方米，坐落位置。 辅助用房平方米，坐落位置。 物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途。 第三条乙方为本物业管理区域的业主提供的物业管理服务包括以下内容（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常保洁、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、交通等事项；（四）物业装饰装修的开工登记、安全警示及违规装修的劝阻上报工作、装饰装修垃圾清运等管理服务；（五）物业档案资料的管理；（六）其他物业管理服务事项。 第四条乙方应按照盐城市普通住宅物业管理级标准提供物业管理服务，物业公共服务收费为元/月.平方米，物业管理的具体内容和质量为 1、综合服务元/月.平方米，配备每班在岗管理人员为人。 乙方应制定业主管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目约定的项目经理为；管理人员服装统 一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。 周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每年公布1次。 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。 2、保洁服务元/月.平方米，配备每班在岗保洁人员为人。 基本要求为乙方须配有专职的保洁人员（按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置）；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；做好服务记录。 各类清洁设施设备配备齐全，并配有专人管理。 3、公共秩序维护服务元/月.平方米，配备每班在岗秩序维护人员为人。 基本要求为乙方须配有专职的秩序维护员（按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置）；乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。 制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。 4、绿化养护服务元/月.平方米。 基本要求为乙方或乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。 制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。 草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。 5、物业共用部位和共用设施设备维护服务元/月.平方米，配备每班在岗维护人员为人。 基本要求为乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。 电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。 建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级。 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。 第五条乙方应当在物业管理区域显著位置将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准进行公示。 第六条物业服务收费采取包干制方式。 第七条物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按下列标准向乙方交纳多层住宅元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 高层（小高层）住宅元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 独立别墅元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 联排别墅元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 商业用房元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 办公楼元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 会所元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 其他物业元/平方米月。 其中物业公共服务费元/平方米月，代收代交费元/平方米月。 物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。 第八条本物业共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。 代收代交费用应单独列帐、按期核算。 第九条物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）按（年半年）预交，记费起始时间为年月日。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。 第十条乙方应在本物业管理区域的显著位置，每年至少一次向全体业主公布物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用及经营用房的收支情况。 双方约定（聘请不聘请）专业机构对物业服务等费用的收支情况进行审计。 双方约定审计的，审计时间为年月日，聘请专业机构的审计费用，由承担。 业主委员会应当每半年在本区域内公告业主大会和业主委员会日常工作经费收支情况，接受业主的监督。 第十一条本区域内的非机动车停放收费按政府规定执行；机动车停放收费标准在政府指导价的范围内，按以下标准由车位使用人（专有权人）向乙方交纳（一）利用共用部分设置的机动车停放场地服务收费（停车场属于全体业主共有的，以业主大会的决议执行）地面车位元/个月；地下车位元/个月。 （二）业主拥有专有权的停车位（库）服务收费地面车位元/个月；地下车位元/个月。 （乙方已收取停车位（库）物业服务费的，不得再收取停车服务费）乙方取得的经营收益扣除成本后的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。 第十二条车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与乙方另行签订保管服务合同。 第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的非营业性公建（是/否）委托乙方经营管理；委托乙方经营管理的，取得的经营收益按分配。 使用时必须在小区公示，未有专有部分占建筑面积且人数占总人数比例均少于1/3业主在规定时间内书面提出异议，获得所在街道出具的公示反馈无异议证明后，方可使用。 （业主大会另有规定的除外）第十四条下列费用从列支（一）业主大会及业主委员会会议开支和必要的日常办公费用计元年；（二）业主委员会有关人员津贴计元月；（三）其他。 第三章物业交接第十五条甲方应在合同生效之日起两个月内会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收，并向乙方办理移交手续。 第十六条乙方承接物业时，应与甲方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3业主档案资料及物业质量保证文件和物业使用说明资料；4。 第十七条乙方承接物业时，与甲方签订物业承接查验协议（见附件二），附查验记录、交接记录、整改书面报告、复查记录及其他与承接查验有关的文件。 第十八条乙方在交接后三十日内，持物业服务合同向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续。 乙方应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。 第十九条本物业服务合同终止，乙方应当在终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与重新选聘的物业服务企业履行下列交接义务（一）移交占用的物业共用部分和甲方提供给乙方的物业办公设备等固定资产；（二）移交本合同第 十六、十七条规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 第四章物业管理约定第二十条乙方应当依据本合同服务方案及承诺事项制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并接受甲方督查。 乙方对物业管理区域内禁止的行为，应采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等措施，制止业主、物业使用人违反规定的行为。 乙方对物业管理区域内禁止的行为不采取上述措施的，业主、物业使用人可以及时报告所在地县（市、区）物业管理行政主管部门；禁止行为造成损害的，可以向人民法院提起诉讼。 第二十一条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。 第二十二条乙方可以将本区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将本区域内的全部物业服务委托给他人。 第二十三条因维修物业或者公共利益，业主或者其他单位确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主以及业主委员会(物业管理委员会)和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和业主委员会(物业管理委员会)的同意。 临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。 第二十四条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。 第二十五条乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方返还。 第二十六条乙方违反本合同约定，不能完成本合同第 二、 三、四条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 逾期未整改且严重违约的，甲方有权提前解除本合同，另行选聘物业服务企业。 甲方解除合同需提前日通知乙方。 第二十七条业主应按规定如期交纳物业服务费用，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的比例加收违约金。 业主不能以未享受或不享受服务为由拒交物业服务相关费用，更不能以非本合同约定的服务内容为理由拒交物业服务相关费用。 业主未按照本合同的约定交纳物业服务费用的，乙方可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；业主仍不缴纳的，乙方可通过法律途径追缴。 第二十八条由于业主拒交物业服务费用等甲方违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第 二、 三、四条约定的管理目标，责任由甲方承担。 第二十九条本合同生效后，甲乙双方的任何一方无正当理由提前终止合同，违约方应当向对方支付万元违约金。 第三十条以下情况乙方不承担责任1因不可抗力导致物业管理服务中断的；2乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5其他不可归责于乙方的事由第三十一条为维护业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按国家有关法律规定处理。 第三十二条本合同期限自年月日起至年月日止。 第三十三条本合同期满，甲乙双方达成一致，同意续聘的，应提前三个月续签合同。 本合同期满，甲方决定不再委托乙方管理，应提前三个月书面通知乙方。 乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的,原合同权利义务对双方具有约束力。 在原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方，并在物业管理区域内显著位置公告。 乙方在合同期满退出时，应严格按照盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）执行。 第三十四条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；补充协议与本合同条款不一致的，以本合同为准。 第三十五条特约条款、甲方每月组织部分业主（至少3名）对照合同约定的服务标准对乙方的服务进行考核，并于每月底在小区主、次出入口将考核情况在小区公示5天，连续三次被甲方评为不合格之日起，本合同无效，甲方有权要求乙方无条件撤出物业管理区域，重新选聘新的物业服务公司。 、乙方在进场30日内，必须在主出入门口位置公示保安、保洁人数，保洁范围、时间及要求，保安职责，项目经理的联系号码，其他在物业费以外的合法收费。 3、小区内出现机动车划伤、失窃、被水淹或失火等事故，造成业主财产受到损失的，如乙方提供不出按合同履行相关义务的证据证明的，甲方或业主可要求乙方按照市场评估价的60%（五级标准60%，四级为50%，三级为40%，二级为30%，一级为20%）承担相关赔偿责任或在下一次物业公共服务费中抵扣。 第三十六条本合同连同附件共页，一式份，甲、乙双方各执份，报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）各备案一份，具有同等法律效力。 第三十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式解决。 1向盐城仲裁委员会申请仲裁；2向人民法院提起诉讼。 甲方（签章）法定代表人乙方（签章）法定代表人见证方（签章）签订时间年月日备案时间年月日附件 一、规划平面图 二、物业构成明细 三、固定资产清册 四、物业服务用房平面图 五、物业共用部位明细 六、物业共用设施设备明细 七、物业承接查验协议 八、物业履约保证金使用条款 九、盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准及评分标准 十、单体、公建配套、综合验收资料附件一规划平面图附件二物业构成明细类型幢数单元数套数建筑面积（平方米）备注高层住宅小高层住宅多层住宅别墅商业物业办公楼工业厂房会所车库物业用房社区用房幼儿园其他用房合计附件三固定资产清册固定资产名称单位数量金额备注合计附件四物业服务用房平面图附件五物业共用部位明细 1、房屋承重结构； 2、房屋主体结构； 3、公共门厅； 4、公共走廊； 5、公共楼梯间； 6、内天井； 7、户外墙面； 8、屋面； 9、门卫； 10、；附件六物业共用设施设备明细 1、绿地平方米； 2、道路平方米； 3、污水井个；污水出水口个，位于。 4、雨水井个；雨水井个，雨水出水口个，位于， 5、化粪池个；位于； 6、垃圾桶个；垃圾房个，位于； 7、水泵个； 8、水箱个； 9、电梯部； 10、信报箱个； 11、消防栓个，消防箱个； 12、公共照明灯盏；应急灯盏 13、防雷设施； 14、文体设施；位于； 15、景观设施； 16、监控个，覆盖率达，监控室个； 17、露天停车场个平方米； 18、室内停车场个平方米；地下车库排水沟条，自动排水泵台。 附件七物业承接查验协议甲方业主大会（业主代表大会）授权签约人业主委员会（物业管理委员会）地址联系电话乙方法定代表人资质等级，证书编号地址联系电话根据江苏省物业管理条例第四十条、第四十一条的规定，甲、乙双方就乙方承接（物业名称）的物业服务，办理物业验收手续等事宜，共同达成协议如下 一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容甲方已于年月日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验 1、 2、 3、 4、 二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择）经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。 经乙方、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下 1、 2、 3、经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下 1、 2、 3、 三、物业资料的移交甲方已于年月日，向乙方提供和移交了物业服务合同第十六条规定的物业资料（具体清单另附）;未能全部移交的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并向乙方书面承诺补交的具体时限。 序号未移交资料名称承诺补交时间123签订时间年月日备案时间年月日附件八保证金使用条款 1、合同期未满，撤出物业管理区域的，乙方按照万元/365*还需服务的天数的标准进行扣除。 2、小区内出现机动车划伤、失窃、被水淹或失火等事故，造成业主财产受到损失的，如乙方提供不出按合同履行相关义务的证据证明的，甲方或业主可要求乙方按照市场评估价的60%（五级标准60%，四级为50%，三级为40%，）承担相关赔偿责任或在下一次物业公共服务费中抵扣。 如物业已撤出，在保证金结算时按照以上标准进行兑付。 3、被业委会组织业主考核评定为“不合格”的，每次扣除万元/4*不合格次数，。 4、擅自减少服务人员，每发现一人，按照万元/合同约定人数*实际减少人数的标准进行扣除。 5、因服务不到位引起群众投诉，经所在街道物管中心协调后仍不整改的，每次扣除300元。 附件九盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准及评分细则（五级）序号项目服务标准扣分细则得分序号项目服务标准扣分细则得分 (一)安全巡查（10分）主出入口24小时值班，小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。 临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守（每发现一处不符合扣1分）24小时巡查小区，服务规范。 全体巡查人员不少于9人，每班不少于3人，巡查记录完整。 小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。 监控记录不少于20天。 (二)卫生保洁（25分）小区生活垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持整洁，垃圾桶无破损，垃圾无外溢，盖子全部盖上。 （每发现一处不符合扣1分）道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。 每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过3个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。 各楼层通道和楼梯台阶每周清扫3次，擦抹1次楼梯扶手，每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘1次，每周擦1次楼梯道公用门窗玻璃。 地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显灰尘。 电梯及电梯厅每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。 如有地毯，每天吸尘一次。 每月对电梯门壁打蜡上光一次。 轿厢顶部每周清洁一次。 公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。 公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏2次，每季巡查一次，发现异常情况及时清掏，保持池口畅通，清理后及时清洁现场。 每2月喷洒药水1次（夏季每月1次），及时进行消毒和灭虫除害。 (三)绿化养护（10分）重大节日有花卉点缀。 每日清理2次绿化带、草地中垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，每100m2烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍。 草坪成活率在95以上，生长茂盛，整块草地中无明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。 （每发现一处不符合扣1分）树木生长良好，无死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密、整形修剪表面平整、造型美观，树木病虫防治及时无明显病、虫害。 喷泉、水池、人工湖每周清洁2次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾、目视湖(池)水清澈，水面无杂物、池底无垃圾，池边无污迹。 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。 (四)房屋及共用设施设备维修养护（10分）小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于3人，居民室内维修随叫随到。 （每发现一处不符合扣1分）每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。 每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。 房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目、价格等，通过物业管理委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务20分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。 小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 有维修及回访记录。 设备设施标志齐全。 建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全，每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 房屋外观完好，屋面每季检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。 共用楼道灯损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达98以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。 共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次以上，无二次污染及隐患。 道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。 消防设施设备完好无损，随时可用。 井(池)盖板、管道损坏及时修换。 遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。 设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。 每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。 (五)基础台帐资料管理（10分）房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。 （每发现一处不符合扣1分）房屋档案资料完整，实行数据化管理。 档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。 房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 其中基础资料必须归档的有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。 房屋产权产籍资料必须归档的有房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等。 物业管理经营资料有住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。 (六)房屋装饰装修管理（8分）装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。 （每发现一处不符合扣1分）物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。 阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序，符合规定，无安全隐患。 房屋外观整洁，无破损和涂料脱落。 室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统 一、美观，无安全隐患和破损现象。 违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。 装修垃圾及时清运。 (七)环境秩序（10分）主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元门牌编号标志明显，每周检查1次，损坏能及时修换，缺失及时喷涂。 （每发现一处不符严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响居民生活。 合扣1分）无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。 小区商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象。 喷泉、小区背景音乐能定时开放。 小区内部油烟排放、噪音控制符合居住要求。 (八)车辆管理（10分）有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。 （每发现一处不符合扣1分）小区设置明显的交通标志，外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区。 小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。 非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。 公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。 业主车辆管理已签订相关协议，双方权利义务明确。 (九)社区文化活动（2分）小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。 （每发现一处不符合扣1分有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐全，每年居民联谊活动不少于4次，有活动记录。 运动场地、文化场馆每天定时向居民开放。 (十)综合管理与服务（5分）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于4次。 （每发现一处不符合扣1分）承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨态度和蔼。 能开展多项便民服务措施。 物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。 建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。 小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。 合计100分盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准及评分细则（四级）序号序号项目服务标准扣分细则得分项目服务标准扣分细则得分 (一)安全巡查（10分）实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。 （每发现一处不符合扣1分）安全巡护人员有统一制服、编号，衣着整洁。 熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动、热情接受业主(使用人)投诉和求助。 主出入口24小时值班，对行迹可疑人员及时查问，陌生人进入和大件物品出小区有登记。 临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。 24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，巡查记录完整。 小区主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，能及时发现警情并迅速报警，监控记录不少于20天。 危及住户安全处有明显标志，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取保护现场和证据等相应措施。 (二)卫生保洁（25分）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运1次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消杀。 （每发现一处不符合扣1分）有专人负责小区公共场所、共用部位清洁工作。 其中道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、广场无垃圾、积水。 每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过5个，地面垃圾滞留时间不超过2小时。 公共座椅保持整洁。 各楼层通道和楼梯台阶每周清扫2次，拖洗1次，擦抹1次楼梯扶手，每15天擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每30天楼梯间墙面除尘1次、擦1次楼梯道公用门窗玻璃。 地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显积尘。 电梯及电梯厅地面每天清扫二次，每周擦拭、清洁一次电梯内墙面。 如有地毯，每天吸尘一次。 每月对电梯门壁保养一次。 轿厢顶部每月清洁二次。 公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。 公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏1次，每半年检查一次，发现异常情况及时清掏。 每年组织一次以上灭蝇、灭蚊、灭鼠工作，蚊蝇滋生及时消杀。 (三)绿化养护（10分）小区环境较好，绿化整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。 （每发现一处不符合扣1分）每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无垃圾；花坛表面基本洁净。 草坪成活率90以上，生长正常，整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况实施浇水、施肥、修剪和病虫害防治。 树木生长良好，没有死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象，绿篱造型正常，修剪及时，有虫株率在5以下。 喷泉、水池、人工湖每周清洁1次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水清澈，水面无杂物，池边无污迹。 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。 (四)房屋及共用设施设备维修养护（10分）小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于2人，居民住宅室内维修随叫随到。 （每发现一处不符合扣1分）每年年底或年初对房屋共用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。 每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃，路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。 房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自采水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务40分钟内到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。 小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 有维修及回访记录。 设备设施标志齐全。 建立共用设施设备档案，定期巡查并做