第七章房地产项目开发经营中的合同管理.doc

第七章房地产项目开发经营中的合同管理 本章要点?房地产开发企业是一种投资型企业。 随着社会分工细化、专业化程度的提高?房地产开发企业在房地产项目开发与经营中?把很多工作通过合同的形式发包或委托给其他专业化单位来完成?因此围绕房地产项目所进行的合同管理应是市场经济条件下房地产开发经企业的一项不可缺少的重要工作。 本章介绍了房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质、合同的概念、合同的种类、合同的主要条款、合同订立的程序、房地产开发企业的合同管理、建设工程委托监理合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、建设工程物资采购合同、房屋租赁合同和商品房买卖合同等内容?本章的重点是建设工程施工合同。 ?概述?建设工程委托监理合同?建设工程勘察设计合同?建设工程施工合同?建设工程物资采购合同?商品房租、售合同?中华人民共和国合同法简介?房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质?合同的概念?合同的种类?合同的主要条款?合同订立的程序?房地产开发企业的合同管理?房地产项目开发与经营过程中涉及到的合同?主要包括?土地使用出让合同、房地产或工程咨询合同、借款合同、建设监理委托合同、建设物资采购、供应合同、建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同等。 ?建设工程合同是承包人进行工程建设?发包人支付价款的合同?建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 商品房买卖合同、建设物资采购、供应合同属于买卖合同。 房地产或工程咨询合同、建设监理委托合同、物业管理合同属于委托合同。 房屋租赁合同属于租赁合同。 土地使用权出让合同土地使用权出让作为双方的经济行为?形式上表现为“合意”?借用合同形式在目前较为方便。 事实上?土地使用权出让的双方当事人之间并不是合同法律关系?而是行政法律关系。 尤其在确认双方的权利和义务时?不能以平等的民事法律关系为基础?而应以管理和被管理为特征的行政法律关系为基础。 因此?土地使用权出让合同不在合同法调整的范围内。 目前?土地使用权出让合同受城市房地产管理法、土地管理法等行业法律、法规的调整和规范。 ?合同的含义非常广泛。 广义上的合同是指以确定权利、义务为内容的协议?除了包括民事合同外?还包括行政合同、劳动合同等。 ?中华人民共和国合同法中的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 ?书面合同、口头合同和默示合同?转移财产合同、完成工作合同和提供服务合同?双务合同和单务合同?有偿合同和无偿合同?诺成合同和要物合同?主合同和从合同?要式合同和不要式合同?有名合同和无名合同?当事人的名称或者姓名和住所?标的?数量?质量?价款和报酬?履行的期限、地点和方式?违约责任?解决争议的方法?房地产开发企业合同管理内涵?房地产开发企业合同管理的主要工作?建设工程委托监理合同的概念和特征?建设工程委托监理合同的合同文件组成?建设工程委托监理合同?示范文本?委托监理工作的业务范围?双方的权利?双方的义务?建设工程委托监理合同?监理投标书或中标通知书?标准条件?专用条件?在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。 ?勘察设计合同概念?勘察设计合同示范文本?发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料?勘察合同双方的责任?发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料?设计合同双方的责任?工程批准文件?复印件?以及用地?附红线范围?、勘察许可等批件?复印件?工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图?察工作范围巳有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料?勘察工作范围地下已有埋藏物的资料?如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等?及具体位置分布图?其他必要的相关资料。 ?设计依据文件和资料?经批准的项目可行性研究报告或项目建议书?城市规划许可文件?工程勘察资料等。 ?项目设计要求?工程的范围和规模?限额设计的要求?设计依据的标准?法律、法规规定应满足的其他条件。 ?建设工程施工合同的概念和特点?合同管理涉及的有关各方?对双方有约束力的合同文件?建设工程施工合同示范文本简介?发包人和承包人的义务?合同的计价方式?工程保修?订立合同时已形成的文件?施工合同协议书?中标通知书?投标书及其附件?施工合同专用条款?施工合同通用条款?标准、规范及有关技术文件?图纸?工程量清单?工程报价单或预算书。 ?合同履行过程中形成的文件?合同履行过程中?双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件?将其视为协议书的组成部分。 ?协议书?通用条款?专用条款?固定价格合同?可调价格合同?成本加酬金合同?基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程?为设计文件规定的该工程的合理使用年限?屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏?为5年?供热与供冷系统?为2个采暖期、供冷期?电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程?为2年。 ?建设工程物资采购合同的概念?建设工程物资采购合同的特点?材料采购合同的主要内容?设备采购合同的主要内容?房屋租赁合同?商品房买卖合同?当事人姓名或者名称及住所?房屋的座落、面积、装修及设施状况?租赁用途?租赁期限?租金及交付方式?房屋修缮责任?转租的约定?变更和解除合同的条件?当事人约定的其他条款。 ?当事人名称或者姓名和住所?商品房基本状况?商品房的销售方式?商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间?交付使用条件及日期?装饰