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总图研发心得 案例版 目录 剑指总图 定性之言 总图七剑 详解 七剑导航 工具与图表 剑指总图 定性之言 若项目研发阶段决定了项目总货值的90 那么总图阶段就已决定了总货值的80 若项目研发阶段已将成本控制了70 那 么总图阶段就已将成本控制了50 总图决定了景观的构架与格局 总图决定了物业管理成本的基础 总图设计七剑 用足指标 青干剑 货值最大化 由龙剑 复制模块 天瀑剑 配套用房最小化 舍神剑 赠绿规划和底层挖掘 竞星剑 控制地库 莫问剑 减少入口 日月剑 总 图 精 细 化 的 研 究 景 观 精 细 化 的 营 总 图 精 细 化 的 研 究 景 观 精 细 化 的 营 造 可 以 突 破 项 目 价 值 的 天 花 板 造 可 以 突 破 项 目 价 值 的 天 花 板 掏干吃净 用足指标 1 用足容积率和建筑密度 1 1用足容积率 北京唐宁用足容积率 北京唐宁ONE案例 案例 1 2用足建筑密度 图示说明 用足建筑密度 图示说明 2 用足规划法规的边界 三个案例 如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 利用利用2 2米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至 2 2米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层 清除 改为房间 清除 改为房间 一 用足指标 1 用足容积率和建筑密度 1 1用足容积率 北京唐宁用足容积率 北京唐宁ONE案例 案例 1 2用足建筑密度 图示说明 用足建筑密度 图示说明 2 用足规划法规的边界 三个案例 如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 利用利用2 2米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至 2 2米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层 清除 改为房间 清除 改为房间 1 1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润 1 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度 具有一定的科学性 规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的 2 影响容积率有几个客观因素 日照规范 间距要求 退 红要求 限高要求等 也有几个人为操作因素 产品定位 不利地块的利用度 单体楼型选择等 案例 北京唐宁ONE项目 总用地面积 总用地面积 56640 代征道路 代征道路 6225 代征绿地 代征绿地 1338 消防站用地 消防站用地 2800 建设用地 约建设用地 约49077 容积率 容积率 3 8 地上总建筑面积 地上总建筑面积 176000 公建面积占公建面积占20 40 住宅面积占住宅面积占60 80 绿地率 绿地率 30 集中绿地 集中绿地 6000 建筑限高 建筑限高 80m 用地内另含公交场站一座 占地 2500平方米 廉租房建筑面积 6000 平米 不含在以上总建筑面积指标内 规划条件规划条件 规划难点 规划难点 建筑限高从建筑限高从80米突破到米突破到90米 米 日照 日照 1 1案例 北京唐宁案例 北京唐宁ONE 北京唐宁北京唐宁ONE 雕刻空间 设计前将不影响地块以外楼房日照设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来 之后按规范的立体空间切割出来 之后按规范 填充建筑物 得出最大容积率 填充建筑物 得出最大容积率 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品 混合分布多元化产品 混合分布 端头转角户型设计部分90 平米以下小户型 端头转角户型设计部 分90平米以下小户型 精品公寓 挡光 住宅作为商业指 标 在阴影区部分的 作为商业指标 北京唐宁北京唐宁ONE 楼型的选择大大提高了容积率楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的一栋住宅占到住宅总面积的36 36 规划少量的东西朝规划少量的东西朝 向建筑向建筑 边角地块的有效利用边角地块的有效利用 北京唐宁北京唐宁ONE 北京唐宁北京唐宁ONE 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局 项目项目数量数量单位单位 1总用地面积总用地面积56 900 2 建设用地面积建设用地面积 不含消防站不含消防站 46 277 3容积率容积率3 9 4车位数车位数1 508 个 5总建筑面积总建筑面积276 998 地上179 996 地下97 002 6 可租售可租售 建筑面积建筑面积 255 199 6 1 1住宅145 061 6 1 2公建110 138 车库70 523 7配套设施面积配套设施面积21 799 总图指标北京唐宁北京唐宁ONE 一 用足指标 1 用足容积率和建筑密度 1 1用足容积率 北京唐宁用足容积率 北京唐宁ONE案例 案例 1 2用足建筑密度 图示说明 用足建筑密度 图示说明 2 用足规划法规的边界 三个案例 如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 利用利用2 2米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至 2 2米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层 清除 改为房间 清除 改为房间 1 2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1 建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型 赠送私家花园 是项目卖价最高的 户型 项目溢价的主要组成部分 绝不能浪费掉 相关案例在第六部分 底层挖掘和分率原则中论述 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金 绝 不能放过 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金 绝不能放过 1 2用足建筑密度 一 用足指标 1 用足容积率和建筑密度 1 1用足容积率 北京唐宁用足容积率 北京唐宁ONE案例 案例 1 2用足建筑密度 图示说明 用足建筑密度 图示说明 2 用足规划法规的边界 三个案例 如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢如 利用两层挑空阳台不计面积的政策 提供更多可带来溢 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 价的赠送面积 验收后修成房间 有效增加实际容积率 利用利用2 2米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至 2 2米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层 清除 改为房间 清除 改为房间 双层高可变双层高可变 空间的利用空间的利用 优点 零面积变 2房 3房户型成 5房 功能 可以做为 家庭娱乐 书房 保姆间 空中花 园等多种用途 上下层不等高分 隔 灵活多变 实景展示建议做 儿童房 下层为 卧室 阁楼为学 习 游戏 阁楼平面阁楼平面 剖面图剖面图 2 用足地方法规案例一 双层阳台赠送双层阳台赠送验收后修成房间 有效增加实际容积率验收后修成房间 有效增加实际容积率 用足地方法规案例二 赠送空间的楼板改为花架 验收后封上变为房间赠送空间的楼板改为花架 验收后封上变为房间 案例三 利用案例三 利用2 2米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高 至至2 2米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层清除 改为房间 米以内 赠送给客户 带来销售溢价 验收后将垫层清除 改为房间 肚里有货 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 可利用总图预案指标求解模型 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态 的价格 提升溢价空间 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型 比例 扩大溢价范围 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变 为可销售面积 二 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 分析两个案例 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态 的价格 提升溢价空间 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型 比例 扩大溢价范围 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变 为可销售面积 1 1 不平衡使用容积率案例A 成都郫县项目 建设用地 77 88亩 建设用地 111 32亩 地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标 净用地面积净用地面积 126139 64126139 64 1515米和米和4040米代米代 征绿地征绿地 40728 7040728 70 地上可建设面地上可建设面 积积 520300 00520300 00 容容 积积 率率 4 14 1 建筑密度建筑密度 30 30 其中住 其中住 宅宅26 26 绿绿 地地 率率 30 30 各业态市场分析 含金量高含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格 预计地价外成本 预计建面价格 预计地价外成本 地价外成本地价外成本 前期工程费 基础设施及配套费 前期工程费 基础设施及配套费 这里可以看到这里可以看到联排 亲地底跃和电梯顶跃联排 亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的 其次是多建电梯是含金最高的 其次是多建电梯洋房洋房 最后 最后 剩余的容积率为剩余的容积率为高层高层 各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表 业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益 社区商铺 50 250 10000 1887 8113元 普通联排13000 2000 11000元 亲地底跃 200 250 12000 1960 10040元 电梯顶跃 200 250 11000 1960 9040元 电梯洋房 100 130 7500 2750 4750元 34高层83 130 6800 精装 2505 4295元 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 总体规划业态配比 规划要求 1 容积率 4 1 2 覆盖率 30 其中住宅26 各业态指标比对 业态合理容积率覆盖率 社区商业3层2 355 100 普通联排2 5层0 6 0 7530 35 底跃1 3层 电梯顶跃 无电梯顶跃 电梯花园洋房 71 5 2 025 30 无电梯花园洋房1 3 1 528 32 高层 12 33层 2 5 615 20 1 联排别墅占地较大 但不易出面积 2 一般底跃虽然可类别墅 但只有1 2层的 面积可溢价 3 电梯7 1比多层在相同覆盖率下更易出面 积 且能激活4 5 6和顶跃溢价 商业占足4 的覆盖率 在适当的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7 1 1 2 2 1 1 2 3 4 5 5 1 高层提高覆盖率 20 少占地 容积率 8 联排无电梯洋房电梯洋房 替代 替代 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 规划布局分析 不平衡容积率的规律 1 高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2 洋房占地要最大 面积越多越好 7 1电梯洋房居中布置 3 洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 规划布局分析 花园洋房集中 规模化 城市形象 1 主道路入口形成洋房规模视觉 2 形成点 线 面丰富城市空间 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 功能分区 多层返迁房 规划未建小区 景尚景 高层 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 520295 高层建筑面积370355 花园洋房141690 售楼处 商业 1500 商业建筑面积6750 211365 98 车库设备面积176210 31 地下赠送面积26255 67 物管用房1400 自行车库7500 36540 30 00 26 00 4 125 A区容积率4 2 B区容积率4 512045 8250 住宅可售面积 地上建筑面积 商业可售面积 地下建筑面积 建筑基地面积 住宅建筑密度 容积率 建筑密度 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 不平衡使用容积率后的总货值为不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右亿元左右 大于单一产品的总货值 比如只做高层的货值为大于单一产品的总货值 比如只做高层的货值为36 5亿左右亿左右 本方案占地比 花园洋房区本方案占地比 花园洋房区 高层区高层区 6 3 3 7 本方案可售住宅面积比 含下跃赠送 花园洋房本方案可售住宅面积比 含下跃赠送 花园洋房 高层高层 3 1 6 9 效果图 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 1 2 不平衡使用容积率案例B 重庆睿城项目 地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标 总用地面积 算容积率总用地面积 算容积率 的基数 的基数 106690 虎溪河及周边绿地 不虎溪河及周边绿地 不 计入绿地率 计入绿地率 8395 可建设用地面积可建设用地面积 98295 可建设地上面积可建设地上面积 160035 容容 积积 率率 1 5 建筑密度建筑密度 30 绿绿 地地 率率 30 虎 溪 河 市政停车场 建设用地 建设用地 各业态对应的容积率及密度 各业态对应的容积率及密度 业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度 社区商业社区商业 3层层 2 3 67 100 普通联排普通联排 3层层 0 6 0 725 30 大院别墅大院别墅 2 4层层 0 832 洋房洋房 7层层 1 2 1 523 高层高层 22层层 2 5 3 510 15 以配比的方式用足以配比的方式用足1 5的的容积率容积率 产品业态组合有 产品业态组合有 1 1 商业 洋房 商业 洋房 2 2 商业 联排 商业 联排 大院 高层大院 高层 3 3 商业 联排 商业 联排 大院 洋房 高层大院 洋房 高层 7层7层 总图总图 配比研究配比研究 洋房洋房 7层7层 洋房洋房 2 5层 20 5层 2 5层 2 5层 别墅 别墅别墅高层 间距 重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例 含金量高含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格 预计地价外成本 预计建面价格 预计地价外成本 地价外成本地价外成本 前期工程费 基础设施及配套费 期间费用 前期工程费 基础设施及配套费 期间费用 这里可以看到这里可以看到商铺商铺是含金最高的 应在市场容量内尽量多建 剩余的土地应多建是含金最高的 应在市场容量内尽量多建 剩余的土地应多建大院大院 别墅 洋房别墅 洋房 最后剩余的容积率换为 最后剩余的容积率换为高层高层 各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表 业态业态预计建面价格预计建面价格预计地价外成本预计地价外成本容积率面积收益容积率面积收益 社区商铺社区商铺 200 250 10000 2700 7300元元 经济型酒店经济型酒店200 250 5000 2600 2400元元 大院别墅大院别墅 200 250 8000 3450 4550元元 花园洋房花园洋房 100 130 5500 2750 2750元元 小户型高层小户型高层100 130 4200 清水 清水 3000 1200元元 重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例 产品类别大院别墅花园洋房小户型高 层 洋房高层商 业区车位 商铺地下超 市 经济型酒店 套数176 其中 联排88 叠拼 88 240 其中 平层120 跃层120 1008551 其中 洋房314 高层159 商区78 单套面积180 240120 18039 53 总面积381873816555675197111400319928785 重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例 不平衡使用容积率后的总货值 不平衡使用容积率后的总货值 10 8亿左右 大于单一住宅产品亿左右 大于单一住宅产品 的总货值 如住宅部分只做七层的总货值为的总货值 如住宅部分只做七层的总货值为9 7亿左右亿左右 东西分区 高档住区东西分区 高档住区 vs vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区 大院别墅南北分区 大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户型高层 利用河道 绿地 高差利用河道 绿地 高差 将差异大的业态分开 将差异大的业态分开 既满足各业态的需求 也保证了其品质 既满足各业态的需求 也保证了其品质 洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影 响 商业尽量接近学校大门 公交站点 响 商业尽量接近学校大门 公交站点 高层布置在远端 高层布置在远端 重重 大大 大大 门门 公公 交交 站站 点点 总图价值挖掘总图价值挖掘重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例 用地面积用地面积 106688 m2 地上建筑面积地上建筑面积 160035 m2 总建筑面积总建筑面积 215671 m2 容积率容积率 1 5 绿化率绿化率 30 建筑密度建筑密度 30 其中其中 住宅住宅 136052 m2 计容计容 14410 m2 不计容 不计容 商业商业 22788 m2 计容计容 车库车库 38326 m2 车位车位 地下超市地下超市 2918 m2 不计容不计容 其他其他 1195 m2 计容计容 重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例 效果图 重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例 二 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 分析两个案例 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态 的价格 提升溢价空间 产品类型示意案例 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型 比例 扩大溢价范围 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变 为可销售面积 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态的价格 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态的价格 提升溢价空间提升溢价空间 独花高 容积率 0 30 61 5 4 1 12 23 34 4 类独栋别墅联排大院类联排洋房高town 0 5 0 8 2 0 500W200W100W1800W50W 独独联联花花高高 类独立别墅案例 关键词 关键词 合法的 独立别墅 合法的 独立别墅 小间距下的绝对私密小间距下的绝对私密 无限的生长式组合无限的生长式组合 复杂地形的适应性复杂地形的适应性 产品模块化产品模块化 七合院由七合院由7个类独立的个类独立的Townhouse围合连接而围合连接而 成 结合中心庭院以及地下车库构成一个共生成 结合中心庭院以及地下车库构成一个共生 体 体 一个单元包括 一个单元包括 Townhouse 7户 户 2780m2 地下层平面一层平面二层平面三层平面 合院别墅 七合院七合院 联排大院案例 类联排洋房案例 成都 郫县新城成都 郫县新城 弗莱明戈 弗莱明戈 类联排洋房案例 成都 郫县新城成都 郫县新城 弗莱明戈 弗莱明戈 类联排洋房案例 成都 郫县新城成都 郫县新城 弗莱明戈 弗莱明戈 类联排洋房案例 成都郫县新城 弗莱明戈 成都郫县新城 弗莱明戈 增值空间增值空间 类 联 排 别 墅 洋 房 案 例 类 联 排 别 墅 洋 房 案 例 富 阳 受 降 项 目 富 阳 受 降 项 目 类联排别墅洋房案例类联排别墅洋房案例 A1 1 A2 2 B1 3 B2 4 C1 5 C2 6 D1 7 D2 8 E 9 二 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 分析两个案例 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态 的价格 提升溢价空间 产品类型示意案例 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型 比例 扩大溢价范围 案例分析 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变 为可销售面积 基地形态界面 基地界面基地界面 基地位于独墅湖西岸 基地位于独墅湖西岸 受苏州运河的隔离 为受苏州运河的隔离 为 湖中岛屿的组成部分 湖中岛屿的组成部分 基地位于岛屿的南部 基地位于岛屿的南部 三面临水 北侧相邻为三面临水 北侧相邻为 居住用地 居住用地 西侧隔苏州运河为南环西侧隔苏州运河为南环 桥批发市场 商业 桥批发市场 商业 南侧隔水相望为规划中南侧隔水相望为规划中 的湖中绿岛 的湖中绿岛 在岸线分布上 沿独墅在岸线分布上 沿独墅 湖一侧岸线共计湖一侧岸线共计1257 2m1257 2m 其中北侧地块 其中北侧地块 a a地块 地块 沿湖岸线长度为沿湖岸线长度为511 76m511 76m 南侧地块 南侧地块 b b地块 沿湖地块 沿湖 岸线长度为岸线长度为745 48m745 48m 沿河岸线集中于沿河岸线集中于b b地块 地块 长度为长度为558 9m558 9m 案例案例1 优质的外部资源优质的外部资源 三面环水的 资源我们怎 样利用价值 最大 是不 是应该与其 它资源区别 对待 几百米的临 水面应该怎 样利用 是 都规划独栋 别墅还是摆 高层豪宅 高层住宅 既没有利 用水面资 源也没有 利用别墅 社区景观 资源 案例案例2 晶蓝半岛项目的外部资源有限 只能依靠自己创 晶蓝半岛项目的外部资源有限 只能依靠自己创 造一个大的景观中庭 来解决特色景观资源的问题造一个大的景观中庭 来解决特色景观资源的问题 一期景观视线分析表一期景观视线分析表 好景观 套 好景观 套 较好景观视线 套 较好景观视线 套 较次景观较次景观 视线 套 视线 套 优质景观率优质景观率 客卧见中客卧见中 庭庭 见河又见见河又见 庭庭 仅见河仅见河 卧室见中卧室见中 庭庭 一单元一单元5050181836367 7141454 54 二单元二单元52523636181814147 769 29 69 29 三单元三单元52523636181814147 769 29 69 29 四单元四单元5252181836367 7141455 18 55 18 五单元五单元48481616303051 60 51 60 小计小计25425410810810810858587272 说明 说明 1 1 优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 2 2 面向社区外方向 面向社区外方向9 9楼以下暂时考虑景观较差楼以下暂时考虑景观较差 3 3 5 5单元西南面单元西南面X3X3户型景观条件较差户型景观条件较差 案例案例2 2 晶蓝半岛精密计算每户资源 晶蓝半岛精密计算每户资源 尽可能多尽可能多 的扩大优质资源户型比例的扩大优质资源户型比例 扩大溢价范围 扩大溢价范围 晶蓝半岛一期景观单元分析表晶蓝半岛一期景观单元分析表 二 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 分析两个案例 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态 的价格 提升溢价空间 产品类型示意案例 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型 比例 扩大溢价范围 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变 为可销售面积 案例 叠拼别墅剖面图叠拼别墅剖面图 9090 105105 9090 105105 9090 105105 9090 105105 0 0 3030 5050 100100 半地下室 半地下室 带庭带庭院院 附送阁楼 四层 三层 二层 首层 附送阁楼附送阁楼 一楼一楼 二楼二楼 联排 200 250 实得350 400 送 2F 阁楼 半地下层庭院 叠拼 180 220 实得220 300 送 4F 阁楼 半地下层庭院 案例 赠送半地下室和阁楼面积案例 赠送半地下室和阁楼面积 9090 120120 9090 120120 联排别墅剖面图联排别墅剖面图 0 0 3030 6060 150150半地下室 带采光庭院 半地下室 带采光庭院 附送阁楼 二层 首层 重庆睿城大院重庆睿城大院 联排户型解析联排户型解析 送阁楼送阁楼 赠送车库赠送车库 赠送半地下室赠送半地下室 后花园后花园前花园前花园 叠拼户型解析叠拼户型解析 送阁楼送阁楼 后花园后花园 独立入户楼梯独立入户楼梯 赠送车库赠送车库 赠送半地下室赠送半地下室 前花园前花园 空中花园空中花园 面积赠送案例面积赠送案例 重庆睿城大院重庆睿城大院 花园洋房花园洋房 优化面积后的大城小院优化面积后的大城小院 控制平层数量 控制单套面积大小 每个单元 4户底跃 6户平层 2户顶跃 电梯花园洋房 送阁楼送阁楼 车库车库 赠送半地赠送半地 下室下室 前花园前花园 空中花园空中花园 平层 平层 120平米平米 顶跃顶跃 170 180平米平米 底跃底跃 140 150平米平米 后庭院后庭院 1 2 3 4 5 6 7 面积赠送案例面积赠送案例 重庆睿城大院重庆睿城大院 三千城将政府要求的首层架空三千城将政府要求的首层架空 部分部分 送给二层客户作私家花园送给二层客户作私家花园 架空层赠送案例架空层赠送案例 拿来主义 复制模块 1 利用 利用产品库产品库 9月底上线 中的成熟产品进行复制 月底上线 中的成熟产品进行复制 速度快 风险低 速度快 风险低 如 如 大城小院大城小院系列 弗莱明哥系列 系列 弗莱明哥系列 郡系列 郡系列 滟澜系列 香醍系列 星座系列等滟澜系列 香醍系列 星座系列等 2 使用模块产品和组团复制 使用模块产品和组团复制 如 西班牙大院 七合围院 高如 西班牙大院 七合围院 高TOWN 3 会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 三 复制模块 1 利用产品库 利用产品库 9月底上线 中的成熟产品进行复制 月底上线 中的成熟产品进行复制 速度快 风险低 速度快 风险低 如 大城小院系列 弗莱明哥系列 如 大城小院系列 弗莱明哥系列 郡系列 郡系列 滟澜系列 香醍系列 星座系列等滟澜系列 香醍系列 星座系列等 2 使用模块产品和组团复制 使用模块产品和组团复制 如 西班牙大院 七合围院 高如 西班牙大院 七合围院 高TOWN 3 会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 现代风格现代风格 的七合院模型 风格可变风格可变 更加关注空间效果的模块化设计 塑造了良好的建 筑形态 立面 可更具市场而变 已有 现代风格 西班牙风格 英国都绎风格 英国都绎风格英国都绎风格 的七合院模型 西班牙风格西班牙风格 的七合院立面 案例 七合院模块复制案例 七合院模块复制 七合院模块的多种组合模式七合院模块的多种组合模式 七合院七合院 项目运用项目运用 七合院院设计时同样考虑了产七合院院设计时同样考虑了产 品模块化和对复杂地形的适应品模块化和对复杂地形的适应 性 因此布局简单 移植方便 性 因此布局简单 移植方便 可大量节省项目研究 运作的可大量节省项目研究 运作的 难度和时间 难度和时间 项目项目A 项目项目B 模块可方便使用于 不同项目 大幅加 快项目进度 削减龙套 配套用房最小化 严格控制物管用房 会所 垃圾站 居委会等配套建筑面积 并尽量放到 地下层 不占用容积率 会所应布置在沿街位置 便于对外经 营 总图报建时 会所要标注为商业 用房 会所室内泳池 乒乓球室均在地下一层会所室内泳池 乒乓球室均在地下一层 网球场下沉 布置在地下室底板上网球场下沉 布置在地下室底板上 底上沿街布置 一层为架空茶座 二楼为底上沿街布置 一层为架空茶座 二楼为 茶室 屋顶为竹林茶座 地上面积茶室 屋顶为竹林茶座 地上面积391平米平米 地下泳池地下泳池 晶蓝半岛会所案例晶蓝半岛会所案例 北京半壁店会所案例北京半壁店会所案例 室内泳池 健身房 儿童游乐室 室内泳池 健身房 儿童游乐室 跳操房均布置在地下一层跳操房均布置在地下一层 地上可作为临时售楼处和商业 沿街布置地上可作为临时售楼处和商业 沿街布置 地上面积 地上面积 400平米左右平米左右 锦上添花 赠绿规划 底层挖掘 1 规划在用足建筑密度的前提下 增加 亲地户型的数量 尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 2 将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 五 赠绿规划 底层挖掘 1 规划在用足建筑密度的前提下 增加 亲地户型的数量 成都郫县新城案例 尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 2 将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 1 规划在用足建筑密度的前提下 增加亲地户型的数量的案例规划在用足建筑密度的前提下 增加亲地户型的数量的案例 C A A A A A A B B B B C C C C 2 2剖面 11 A A A B B 11 22 22 A A A A A A B B B B BB CC 1 1剖面 B 成都郫县项目案例成都郫县项目案例 洋房A户型底层挖掘 下层前花园赠送 A户型特点 亲地 赠绿 送面积 1 边户型 一跃二 面积 194 2 赠送亲地花园 45 3 赠送地下架空 106 入户花园赠送 下层后花园赠送 地下室架空赠送 成都郫县项目案例成都郫县项目案例 洋房B户型底层挖掘 下层前花园赠送 B户型特点 亲地 赠绿 送面积 1 一跃二 面积 171 2 赠送亲地花园 69 3 赠送地下架空 77 台式花园赠送 下层花园赠送 地下室架空赠送 成都郫县项目案例成都郫县项目案例 入户花园赠送 C户型特点 亲地 赠绿 送面积 1 边户型 二跃三 面积 198 203 2